La rencontre du statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et du droit des entreprises en difficulté, organisé par le livre VI du même code, constitue l’une des articulations les plus délicates du droit des affaires contemporain. Le législateur a, depuis la loi du 25 janvier 1985, construit un régime dérogatoire au droit commun des contrats, dans lequel les prérogatives du bailleur sont substantiellement affectées par l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur. Ce régime, constamment rééquilibré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, mérite une analyse d’ensemble à la lumière des arrêts rendus entre 2023 et 2026, période qui a connu une production jurisprudentielle significative sur cette question. Les textes applicables — articles L. 622-13 et L. 641-12 du code de commerce — dessinent une articulation subtile entre la protection de l’entreprise en difficulté, la préservation de l’actif à céder et les droits du bailleur, créancier souvent déterminant dans l’issue de la procédure. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé le mécanisme d’arrêt des poursuites, la portée du privilège des créances postérieures et l’office du liquidateur face au bail commercial en cours. L’étude de ces décisions, confrontée aux textes législatifs, permet d’identifier des règles pratiques pour le praticien confronté à cette situation.
I. La neutralisation de la clause résolutoire par l’effet de la procédure collective
A. L’interruption de l’action en acquisition de la clause résolutoire
Le principe cardinal régissant le sort du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective est celui de l’arrêt des poursuites individuelles. Aux termes de l’article L. 622-13, I, du code de commerce, tel qu’issu de l’ordonnance du 12 mars 2014, « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » (art. L. 622-13 C. com.). Ce texte, qui prohibe la résiliation automatique pour cause d’ouverture d’une procédure collective et impose au cocontractant de remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture, est renforcé, en matière de liquidation judiciaire, par l’article L. 641-12 du même code, lequel organise spécifiquement la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise (art. L. 641-12 C. com.). Ce dernier texte distingue trois hypothèses de résiliation, dont la première tient à l’information, par le liquidateur, de sa décision de ne pas continuer le bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée exacte de ce dispositif dans un arrêt du 25 janvier 2023 rendu en formation de section. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire avant l’ouverture de la liquidation judiciaire de la locataire, et une ordonnance de référé avait constaté la résiliation du bail. Cependant, cette ordonnance était frappée d’appel au jour de l’ouverture de la procédure collective. La Cour de cassation énonce avec une particulière netteté que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957).
Cette solution, rendue au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, consacre l’effet radical de la procédure collective sur les actions en cours. Aussi longtemps qu’une décision passée en force de chose jugée n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci est paralysée par l’ouverture de la procédure. Ce principe, protecteur du preneur en difficulté, impose au bailleur une vigilance particulière : la célérité devant le juge des référés est une condition de l’efficacité de son action, car une ordonnance simplement frappée d’appel ne constitue pas une décision irrévocable et l’action ne peut plus être poursuivie après l’ouverture de la procédure. Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 8 février 2024, que l’indemnité d’occupation due par le débiteur, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle devait être regardée comme une créance née des besoins de la vie courante, au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce, et devait, en conséquence, être payée à l’échéance (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-11.120). Cette distinction entre les créances nées pour les besoins de la vie courante et celles nées pour les besoins de l’activité professionnelle est essentielle dans l’économie du paiement à l’échéance.
B. Le mécanisme du privilège des créances postérieures
Au-delà de l’arrêt des poursuites, le législateur a organisé un régime de faveur pour les créances nées après le jugement d’ouverture, afin d’inciter les cocontractants à poursuivre leurs relations avec le débiteur. L’article L. 622-17 du code de commerce dispose, en son paragraphe I, que « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » (art. L. 622-17 C. com.). Ce texte, dont la portée est étendue à la liquidation judiciaire par l’article L. 641-13, institue un privilège de paiement avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception des créances salariales superprivilégiées et des frais de justice. En matière de bail commercial, les loyers et charges afférents à la période postérieure au jugement d’ouverture constituent des créances privilégiées, payables à leur échéance, tandis que ceux afférents à la période antérieure doivent être déclarés au passif.
L’article L. 641-12 du code de commerce, texte spécifique à la liquidation judiciaire, organise la résiliation du bail en trois temps, selon que le bailleur est informé par le liquidateur de sa décision de ne pas continuer le bail, qu’il poursuit la résiliation pour des causes antérieures au jugement d’ouverture, ou qu’il agit pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure. Ce dernier cas de figure, régi par le 3° du texte, renvoie aux conditions des troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14, ce qui signifie que le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, dans les conditions du droit commun des baux commerciaux, sans que l’ouverture de la procédure collective ne lui fasse obstacle. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 27 juin 2024, l’articulation entre l’exception d’inexécution opposée par le preneur en liquidation judiciaire et l’obligation de délivrance du bailleur, en censurant l’arrêt d’appel qui n’avait pas recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). La Cour énonce, au visa de l’article 1219 du code civil, que « une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Cette décision, qui intervient dans un contexte de liquidation judiciaire du preneur, rappelle que le liquidateur, ès qualités, peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution, mais à la condition expresse que l’inexécution soit suffisamment grave, c’est-à-dire qu’elle ait rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
Par ailleurs, la distinction entre créances antérieures et postérieures a été précisée par la jurisprudence. L’article L. 641-13, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que « sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 » (art. L. 641-13 C. com.). Ce texte opère une distinction cardinale entre les créances nées pour les besoins de la procédure ou de la poursuite de l’activité, qui bénéficient du privilège du paiement à l’échéance, et les créances nées antérieurement, qui demeurent soumises à la discipline collective et doivent être déclarées au passif. En son paragraphe III, le même article précise que, passé un délai de six mois à compter de la publication du jugement de liquidation, les créances impayées perdent leur privilège si elles n’ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire ou du liquidateur. Cette déchéance, d’ordre public, impose au bailleur une déclaration diligente de ses créances postérieures impayées. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 9 septembre 2023, que le créancier dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture ne peut en poursuivre le recouvrement par une action individuelle, sauf à démontrer que la prescription de son action a été suspendue par l’effet de la procédure collective (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-16.981).
II. La résiliation du bail en liquidation judiciaire : l’office du liquidateur et les droits du bailleur
A. La décision du liquidateur quant au sort du bail
Lorsqu’une entreprise est placée en liquidation judiciaire, l’article L. 641-12 du code de commerce confère au liquidateur un pouvoir de décision unilatéral sur le sort du bail commercial. Ce texte dispose que « la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ». Cette disposition confère au liquidateur une maîtrise du calendrier de la résiliation, qui s’impose au bailleur sans que ce dernier puisse s’y opposer. L’article L. 641-11-1 du code de commerce précise que, lorsque le liquidateur a décidé le maintien provisoire de l’activité, les contrats en cours nécessaires à cette poursuite sont maintenus, ce qui inclut naturellement le bail commercial, support indispensable de l’exploitation du fonds.
En pratique, cette faculté d’option place le liquidateur au cœur d’un arbitrage économique entre la poursuite de l’activité, qui génère des créances postérieures privilégiées à la charge de la procédure, et la résiliation du bail, qui éteint ces créances mais fait perdre la valeur du droit au bail comme élément d’actif cessible. La Cour de cassation a eu l’occasion d’illustrer cette tension dans un arrêt du 3 juillet 2025, dans lequel le liquidateur d’une société exploitant une salle de sport avait sollicité la résiliation du bail en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux due à des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). La haute juridiction a censuré l’arrêt d’appel qui avait requalifié la demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce en demande d’indemnité d’éviction, en rappelant que le juge ne peut méconnaître l’objet du litige déterminé par les prétentions respectives des parties. Cette décision rappelle que le liquidateur peut, en cas de manquement grave du bailleur, solliciter la résiliation du bail à ses torts et réclamer l’indemnisation du préjudice subi par la perte du fonds de commerce, distincte de l’indemnité d’éviction.
La cession du bail par le liquidateur est expressément autorisée par l’article L. 641-12, alinéa 4, lequel dispose que « le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent ». Ce texte ajoute une disposition protectrice du cessionnaire et du bailleur : « En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. » Cette neutralisation de la clause de garantie solidaire, propre au droit des procédures collectives, facilite la cession du bail en libérant le liquidateur de toute solidarité future avec le cessionnaire. Quant à la garantie du cédant au bénéfice du bailleur, prévue par l’article L. 145-16-1 du code de commerce, elle subsiste dans son principe : le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée, à peine de déchéance de la garantie. La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, que la demande de résiliation judiciaire et la demande de dénégation du droit au renouvellement tendent aux mêmes fins, à savoir la cessation des rapports locatifs, et ne sont donc pas nouvelles en appel au sens de l’article 565 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). Cette solution, favorable au bailleur, lui permet d’élargir ses prétentions en cause d’appel pour contester le droit au renouvellement, même lorsque sa demande initiale ne visait que la résiliation judiciaire du bail.
B. Les droits du bailleur face à la procédure collective du preneur
Le bailleur n’est pas dépourvu de droits face à la procédure collective du preneur. L’article L. 641-12, 2°, du code de commerce lui permet de « demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire », à la condition d’introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire. Ce délai de forclusion, bref, impose au bailleur une diligence immédiate dès la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. L’article L. 641-12, 3°, lui permet également de poursuivre la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions du droit commun des baux commerciaux.
Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16 du code de commerce, ce qui lui confère, pour les loyers échus, un privilège mobilier spécial sur les meubles garnissant les lieux loués. Cependant, ce privilège ne porte que sur les deux dernières années de loyers échus avant le jugement d’ouverture et sur les loyers à échoir pour l’année en cours, ce qui limite substantiellement le gage du bailleur en cas d’arriéré ancien.
Le statut des baux commerciaux, dans son article fondateur L. 145-1, confère au preneur un droit au renouvellement qui, en cas de procédure collective, constitue un actif cessible. L’article L. 622-7 du code de commerce, qui prohibe tout acte de disposition des biens du débiteur sans l’autorisation du juge-commissaire pendant la période d’observation, n’empêche pas, en liquidation judiciaire, la cession du droit au bail par le liquidateur, dessaisi de l’administration des biens du débiteur dès le jugement d’ouverture. L’article L. 642-7, relatif au plan de cession, permet d’inclure le bail commercial dans le périmètre des actifs cédés, sous réserve des droits du bailleur quant à l’agrément du cessionnaire, lequel ne peut être écarté que pour un motif légitime.
L’articulation entre le droit au renouvellement du bail commercial et la procédure collective a également été appréhendée par la Cour de cassation, qui rappelle régulièrement que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne peut être fondé que sur un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. La publicité de la procédure collective n’est pas, à elle seule, constitutive d’un tel motif, et le bailleur ne peut s’en prévaloir que si l’inexécution des obligations du preneur présente un caractère suffisamment grave pour justifier une rupture du lien contractuel. La troisième chambre civile veille ainsi à préserver l’équilibre entre les intérêts du bailleur, créancier de loyers, et la protection du fonds de commerce, actif précieux dont la valorisation bénéficie à l’ensemble des créanciers.
En tout état de cause, le praticien confronté à une procédure collective frappant son locataire commercial doit immédiatement prendre attache avec les organes de la procédure — administrateur judiciaire ou liquidateur — pour connaître leur décision sur la poursuite du bail. Le défaut d’information du bailleur sur cette décision ne bloque pas le cours de la procédure, mais le maintien prolongé dans les lieux sans position claire des organes de la procédure peut justifier une mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L. 641-11-1 du code de commerce, lequel renvoie aux mécanismes de l’article L. 622-13, notamment celui de la résiliation de plein droit après mise en demeure restée sans réponse plus d’un mois.
Conclusion
La confrontation du statut des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté révèle un régime dérogatoire, protecteur de l’entreprise et de son actif, mais qui ménage aux bailleurs des droits substantiels à condition d’être exercés avec célérité. L’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2023 rappelle avec force que l’ouverture d’une procédure collective paralyse l’action en acquisition d’une clause résolutoire qui n’a pas encore donné lieu à une décision passée en force de chose jugée. Le privilège des créances postérieures, institué par les articles L. 622-17 et L. 641-13, constitue une garantie efficace pour le bailleur qui accepte de poursuivre le contrat. Enfin, l’office du liquidateur, encadré par l’article L. 641-12, offre au bailleur des voies de résiliation propres, qu’il s’agisse de la résiliation pour causes antérieures dans les trois mois de la publication du jugement ou de la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en ce qu’elle confirme la permanence des principes tout en les adaptant aux circonstances de chaque espèce, fournit au praticien un cadre d’analyse stable et prévisible. L’équilibre ainsi réalisé entre les intérêts antagonistes du bailleur, créancier ordinaire d’une procédure qui le dépasse, et la préservation de l’outil économique que constitue le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, demeure l’une des manifestations les plus abouties de l’articulation entre le livre Ier et le livre VI du code de commerce. La consultation d’un praticien familier de ces matières croisées — droit immobilier et droit de la construction — est recommandée pour toute opération de cession de bail dans le cadre d’une procédure collective ou pour la défense des droits du bailleur confronté à l’insolvabilité de son preneur.
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