I. La tacite prolongation du bail commercial et ses effets sur la fixation du loyer du bail renouvelé
A. Le mécanisme de la tacite prolongation et son articulation avec la demande de renouvellement
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime protecteur au bénéfice du preneur à bail commercial, dont le droit au renouvellement constitue la pierre angulaire. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier un congé au preneur par acte extrajudiciaire, à peine de nullité, au moins six mois avant l’expiration du bail. À défaut de congé délivré dans les formes et délais requis, le bail se poursuit par tacite prolongation, conformément à l’article L. 145-10 du même code, qui confère au preneur le droit de solliciter le renouvellement à tout moment au cours de cette période de prolongation tacite.
La question de l’articulation entre la tacite prolongation, la demande de renouvellement et la date de prise d’effet du nouveau bail a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167) apporte des précisions essentielles sur cette articulation temporelle. La Cour y énonce que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Par cette affirmation, la Haute juridiction consacre une distinction fondamentale entre la faculté procédurale offerte au preneur et les effets substantiels sur la durée du bail en cours.
La Cour de cassation précise en outre, dans ce même arrêt, les modalités de détermination du point de départ du bail renouvelé, en retenant que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette solution, d’une rigueur mathématique, emporte des conséquences considérables sur le calcul de la durée du bail expiré et, par voie de conséquence, sur l’application de la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement. En l’espèce, la Cour a constaté que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, « soit douze ans et un jour », et en a déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement légal.
Ce mécanisme de la tacite prolongation, fréquemment rencontré dans la pratique, constitue une source d’insécurité juridique pour le preneur qui, croyant pouvoir bénéficier du plafonnement en sollicitant le renouvellement avant l’écoulement d’une durée de douze années, se voit opposer la poursuite du bail jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant sa demande. La troisième chambre civile, dans une jurisprudence désormais constante, refuse de faire coïncider la date de demande de renouvellement avec la date de prise d’effet du nouveau bail, imposant ainsi une lecture littérale de l’article L. 145-12 du code de commerce.
Cette solution, pour rigoureuse qu’elle soit, s’inscrit dans une logique de protection de la sécurité juridique des relations contractuelles entre bailleur et preneur. En effet, l’article L. 145-12 précise que le nouveau bail prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, ce qui garantit une date certaine, opposable aux deux parties, pour le calcul des droits et obligations réciproques. La Cour de cassation, en refusant d’admettre que la simple signification d’une demande de renouvellement mette fin au bail en cours, préserve la cohérence du dispositif légal qui distingue la durée du bail expiré de la date de prise d’effet du bail renouvelé. Cette distinction, dont les conséquences financières peuvent être considérables en matière de déplafonnement du loyer, impose une vigilance particulière aux rédacteurs d’actes et aux conseils des parties lorsqu’ils anticipent les effets d’une demande de renouvellement formulée en période de tacite prolongation.
B. L’incidence de la tacite prolongation sur la détermination de la durée du bail expiré et le déplafonnement du loyer
La durée du bail expiré constitue un paramètre déterminant pour l’application de la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel dispose que le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf lorsque la durée du bail expiré a excédé douze ans. L’arrêt précité du 9 juillet 2026 illustre avec acuité l’enjeu pratique de ce calcul : le preneur, ayant sollicité le renouvellement le 24 mai 2012, soit avant que le bail n’atteigne douze années (le bail ayant pris effet le 30 juin 2000), pouvait légitimement escompter bénéficier du plafonnement. Or la Cour, appliquant strictement les dispositions de l’article L. 145-12, a considéré que le nouveau bail prenait effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré courait jusqu’au 30 juin 2012 inclus, portant sa durée à douze ans et un jour.
Cette rigueur dans l’appréciation des délais n’est pas isolée. Par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340), la troisième chambre civile a censuré un arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». La Cour de cassation a relevé que la cour d’appel n’avait pas visé les conclusions déposées par la SCI Biker le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture intervenue le même jour, lesquelles « comport[aient] de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces ».
Cet arrêt, bien que fondé sur un motif procédural, révèle l’attention extrême que la troisième chambre civile porte au respect du formalisme temporel dans le contentieux des baux commerciaux. La cassation prononcée sur ce fondement illustre la porosité entre les exigences procédurales et les enjeux substantiels du litige : en l’espèce, il s’agissait de déterminer si le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, tenant à la survenance de désordres structurels causés par le preneur, était fondé. La temporalité procédurale – le moment du dépôt des conclusions – détermine ainsi indirectement l’issue du litige au fond.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) confirme cette exigence de rigueur procédurale en censurant, pour les mêmes motifs, un arrêt de la cour d’appel de Poitiers qui n’avait pas visé les conclusions déposées par la locataire le 25 avril 2024, ni « exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions ». La Cour y rappelle que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Ces deux arrêts du 4 juin et du 2 juillet 2026, rendus à quelques semaines d’intervalle, témoignent d’une volonté affirmée de la troisième chambre civile de sanctionner tout manquement au formalisme procédural, y compris lorsque les enjeux du litige portent sur des questions aussi essentielles que le droit au renouvellement du bail commercial ou le paiement d’une indemnité d’éviction.
II. La prescription biennale dans les baux commerciaux : computation, point de départ et causes d’interruption
A. La computation du délai de prescription biennale et la détermination de son point de départ
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription brève, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, poursuit un objectif de sécurité juridique et de stabilité des relations contractuelles entre bailleur et preneur. La brièveté de ce délai impose aux parties une vigilance constante dans la mise en œuvre de leurs droits, sous peine de forclusion. Le point de départ de ce délai suscite un contentieux récurrent devant les juridictions, la Cour de cassation ayant eu à préciser les modalités de computation dans plusieurs arrêts récents.
L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573) apporte des précisions importantes sur l’articulation entre le délai de forclusion de l’article L. 145-9 et la prescription biennale de l’article L. 145-60. La Cour y rappelle que, selon le premier texte, « le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par la cessionnaire du fonds de commerce, retenant que cette demande devait être formée avant le 30 juin 2022, soit deux ans après la date pour laquelle le congé avait été donné.
La Cour de cassation censure cette analyse, au motif que « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » en ne recherchant pas « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cet arrêt illustre la distinction subtile que la jurisprudence opère entre le délai de forclusion de l’action en contestation du congé, prévu par l’article L. 145-9, et le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, régie par l’article L. 145-60, lequel peut être interrompu par la contestation des motifs du congé. Or, cette distinction est essentielle pour les praticiens : la contestation des motifs du congé dans le délai de deux ans interrompt le délai de prescription de l’action en indemnité d’éviction, qui peut dès lors être exercée postérieurement à l’expiration du délai biennal.
B. L’interruption du délai de prescription par la contestation des motifs du congé
La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, énonce le principe selon lequel la contestation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises […] n’avaient pas interrompu le délai de prescription », ce qui constitue un rappel de l’effet interruptif de la contestation du congé sur la prescription de l’action en indemnité d’éviction. Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, qui admet que la prescription biennale peut être interrompue par tout acte manifestant la volonté du preneur de se prévaloir de ses droits.
L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) conforte cette analyse en retenant, au visa du principe de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, que la cour d’appel de Poitiers avait à tort déclaré la contestation du refus de renouvellement irrecevable, alors que la locataire avait, dans ses conclusions du 5 mai 2021, sollicité le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux. La Cour relève que la cour d’appel a dénaturé ces conclusions en y voyant une contestation du refus de renouvellement. En conséquence, l’examen du caractère interruptif des conclusions sur le délai de prescription nécessite une analyse rigoureuse et littérale des écritures des parties, dont la portée ne saurait être étendue au-delà de ce qu’elles contiennent expressément.
Cette exigence de rigueur dans l’appréciation des actes interruptifs de prescription trouve également une illustration dans l’arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435), par lequel la troisième chambre civile a censuré un arrêt de la cour d’appel de Lyon pour dénaturation des pièces produites. Dans cette espèce relative à la dénégation du statut des baux commerciaux par le bailleur, la cour d’appel avait retenu que la preneuse n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’activité prévue au bail, en se fondant sur une pièce qualifiée à tort d’extrait Kbis, alors qu’il s’agissait en réalité d’une simple fiche d’information du site Infogreffe. La Cour de cassation, au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, rappelle que la charge de la preuve de l’immatriculation du preneur, condition d’application du statut des baux commerciaux, doit être appréciée avec une particulière rigueur, eu égard aux conséquences radicales de la dénégation de ce statut sur le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, l’arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473) illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des clauses de destination des lieux loués et la mise en œuvre des clauses résolutoires. La Cour y rappelle, en matière de computation des délais, que « le simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire », ne caractérise pas une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir des stipulations contractuelles. Cette solution souligne que les délais de réaction du bailleur face aux manquements du preneur ne sauraient être interprétés comme une tolérance valant renonciation, la passivité du bailleur ne produisant aucun effet juridique interruptif ou extinctif de ses droits.
Enfin, l’arrêt du 26 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786) consacre une innovation terminologique d’importance en reconnaissant que « le droit au bail sur les locaux […] a une valeur patrimoniale ». Cette reconnaissance explicite de la valeur patrimoniale du droit au bail, distincte du fonds de commerce lui-même, conforte l’obligation pour le juge d’évaluer le préjudice résultant de la perte de ce droit. La Cour y énonce que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe », ce qui constitue un rappel salutaire de l’office du juge, tenu de statuer sur l’intégralité des demandes dont il est saisi, y compris lorsque la preuve du quantum du préjudice présente des difficultés d’évaluation. Cette solution trouve à s’appliquer pleinement dans le contentieux des baux commerciaux, où la perte du droit au bail consécutive à un congé irrégulier ou à un refus de renouvellement injustifié constitue un préjudice patrimonial certain, dont l’évaluation ne saurait être éludée par le juge.
Ces développements jurisprudentiels récents doivent être lus à la lumière de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, sans toutefois affecter directement les règles relatives à la tacite prolongation, au calcul des délais ou à la prescription biennale. La réforme laisse donc intact le cadre temporel analysé par la troisième chambre civile, ce qui confère aux arrêts de 2024-2026 une autorité persistante pour l’interprétation des textes applicables. L’articulation entre le nouveau régime issu de la loi du 26 mai 2026 et les exigences procédurales réaffirmées par la Cour de cassation constituera, à n’en pas douter, un enjeu contentieux majeur pour les années à venir.
L’ensemble de ces décisions récentes de la troisième chambre civile dessine un paysage contentieux où la maîtrise du temps – qu’il s’agisse des délais de congé, de la tacite prolongation, de la computation du bail expiré ou de la prescription biennale – constitue un enjeu stratégique de premier ordre pour les praticiens du droit des baux commerciaux. La rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle le respect des exigences formelles et temporelles, qu’elles soient substantielles ou procédurales, impose aux parties et à leurs conseils une vigilance accrue dans la conduite du contentieux locatif commercial.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en modifiant le régime de la clause résolutoire et en renforçant le caractère d’ordre public de certaines dispositions protectrices du preneur, a ouvert une nouvelle ère pour le contentieux des baux commerciaux. Dès lors, l’attention des praticiens doit se porter sur l’articulation entre les nouvelles dispositions substantielles, qui renforcent la protection du preneur, et les exigences procédurales temporelles, qui demeurent inchangées et dont la troisième chambre civile assure un contrôle strict. À cet égard, la combinaison des règles de tacite prolongation, de computation des délais et de prescription biennale, telle qu’interprétée par la jurisprudence récente, continuera de structurer la stratégie contentieuse des parties au bail commercial.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une tendance marquée au renforcement des exigences formelles et temporelles dans le contentieux des baux commerciaux. La tacite prolongation du bail, loin de constituer une simple période de transition neutre, emporte des conséquences substantielles sur le calcul de la durée du bail expiré et, partant, sur l’application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, quant à elle, continue de susciter un contentieux nourri quant à son point de départ et à ses causes d’interruption, la Cour de cassation veillant à préserver l’effet interruptif de la contestation des motifs du congé sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Enfin, la rigueur procédurale imposée par les articles 455 et 954 du code de procédure civile, sanctionnée par des cassations répétées en 2026, rappelle que la maîtrise du temps judiciaire – à travers le visa des dernières conclusions et le respect du principe du contradictoire – conditionne l’effectivité des droits substantiels des parties au bail commercial.
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