Les servitudes conventionnelles, régies par les articles 686 et suivants du Code civil, constituent l’un des mécanismes les plus subtils du droit des biens. Elles permettent aux propriétaires d’organiser entre leurs fonds des relations juridiques pérennes, indépendantes des mutations de propriété, et confèrent au fonds dominant une utilité qui survit aux changements de titulaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a précisé avec une rigueur croissante les conditions de constitution, d’exercice et d’extinction de ces droits réels immobiliers, offrant aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé.
L’actualité jurisprudentielle récente témoigne d’une double préoccupation du juge du droit. D’une part, garantir la sécurité juridique des titres constitutifs en proscrivant toute interprétation extensive qui en dénaturerait la portée. D’autre part, préserver la souplesse nécessaire à l’adaptation des servitudes aux évolutions des fonds concernés, notamment lorsque l’assiette primitive devient trop contraignante pour le propriétaire du fonds servant. Les décisions publiées au Bulletin au cours des trois dernières années dessinent ainsi un cadre renouvelé, dont la maîtrise est indispensable tant aux professionnels du droit immobilier qu’aux justiciables confrontés à un conflit de voisinage ou à une mutation foncière.
I. La constitution des servitudes conventionnelles : entre liberté contractuelle et exigences légales
A. Le principe de liberté encadré par l’article 686 du Code civil
L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Cette définition lapidaire rappelle le caractère fondamentalement réel de la servitude, qui s’attache aux fonds et jamais aux personnes. La Cour de cassation a eu l’occasion de réaffirmer ce principe avec une vigueur particulière dans un arrêt publié au Bulletin du 19 juin 2025. En l’espèce, une cour d’appel avait reconnu l’existence d’une servitude légale de passage au profit d’un exploitant agricole, sans vérifier que le droit était bien attaché à un fonds déterminé. La Haute juridiction a censuré cette analyse au double visa des articles 637 et 682 du Code civil, en énonçant que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456, Publié au Bulletin). L’arrêt rappelle ainsi une vérité élémentaire mais parfois occultée en pratique : la servitude est un droit réel immobilier, non un droit personnel de passage.
L’article 686 du Code civil consacre le principe de liberté contractuelle en matière de servitudes, tout en posant des garde-fous essentiels que la pratique notariale connaît bien. Aux termes de ce texte, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ». La Cour de cassation en tire une conséquence pratique décisive, inscrite au second alinéa du même article : « l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ». Le titre fait la loi des parties, et le juge ne peut s’en écarter.
L’arrêt rendu le 21 mai 2026 en offre une illustration éclairante. Une servitude conventionnelle de passage, instituée par un acte de 1985 pour « permettre l’accès à une maison », avait été interprétée par la cour d’appel de Bastia comme conférant un accès direct à la voie publique depuis le premier étage de cette maison, de sorte que les murets et le portail édifiés par la propriétaire du fonds servant en limite de la voie publique devaient être démolis. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa de l’article 686 du Code civil, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si l’acte constitutif « n’avait pas institué une servitude de passage prévoyant uniquement un accès aux escaliers desservant le premier étage de la maison édifiée sur la parcelle […] sans accès direct depuis l’escalier à la voie publique » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-11.199). La solution est aussi nette que la méthode est constante : le titre fixe irrévocablement la nature et les modalités d’exercice de la servitude, et le juge ne saurait lui conférer une portée que ses termes ne comportent pas.
L’opposabilité de la servitude aux acquéreurs successifs constitue un enjeu contentieux de premier plan. L’article 691 du Code civil dispose que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres », excluant ainsi la possession, même immémoriale, comme mode d’acquisition. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 18 janvier 2023, les conditions d’opposabilité de la servitude à l’acquéreur du fonds servant : elle indique qu’« il résulte de ce texte que la servitude est opposable à l’acquéreur si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ». Les juges du fond ne peuvent donc se contenter de relever que la servitude émanait de l’auteur de l’acquéreur pour la lui déclarer opposable ; ils doivent caractériser l’une de ces trois conditions alternatives, à peine de censure (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-15.465). Cette solution impose aux rédacteurs d’actes une vigilance accrue dans la mention des servitudes, sous peine d’inopposabilité.
B. Les modes de constitution alternatifs : destination du père de famille et titre recognitif
À côté du titre constitutif exprès, le Code civil connaît d’autres voies d’établissement des servitudes, dont la portée a été précisée par la jurisprudence récente. La destination du père de famille, régie par les articles 693 et 694 du Code civil, suppose que « les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». L’article 694 précise que si le propriétaire dispose de l’un des héritages sans stipulation relative à la servitude, celle-ci continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné, dès lors qu’un signe apparent de servitude existe entre les deux fonds.
La troisième chambre civile a apporté une précision importante dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, dont la portée dépasse le cadre de l’espèce. Des époux avaient procédé à une donation-partage au profit de leurs enfants : l’un recevait une parcelle constituant un bien propre du père, l’autre une parcelle constituant un bien commun. La seconde, devenue propriétaire de cette dernière parcelle, revendiquait une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds de son frère pour accéder à un garage. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en posant un attendu de principe : « lorsque, par une donation-partage, des époux transmettent à l’un de leurs héritiers un fonds constituant un bien propre de l’un d’eux, et à un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens ainsi transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n’ayant donc pas opéré de division d’un même fonds » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-10.658, Publié au Bulletin). La solution, rigoureuse, rappelle que la destination du père de famille exige une identité de propriétaire originaire sur les deux fonds divisés, condition qui fait défaut lorsque les biens relèvent de masses distinctes, propres et communes.
La même décision a également écarté la revendication subsidiaire d’une servitude légale pour cause d’enclave. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que les parcelles disposaient de deux accès à la voie publique et que « le passage revendiqué pour accéder directement au garage situé à l’arrière de la parcelle […] relevait d’une simple commodité ». La distinction entre enclave véritable et simple commodité, classique mais toujours délicate en fait, est ici réaffirmée avec netteté.
L’article 695 du Code civil prévoit encore que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif émané du propriétaire du fonds asservi. Ce mécanisme, bien que plus rare en pratique, conserve son utilité pour régulariser des situations anciennes où le titre originaire a disparu. La jurisprudence veille toutefois à ce que le titre récognitif ne crée pas une servitude nouvelle mais se borne à reconnaître l’existence d’une servitude préexistante, conformément à la lettre de l’article 695 qui parle d’un titre « récognitif » et non constitutif.
II. L’exercice et l’extinction des servitudes conventionnelles : un équilibre sous contrôle judiciaire
A. L’encadrement de l’exercice : interprétation stricte du titre et déplacement contrôlé de l’assiette
Une fois la servitude constituée, son exercice est régi par le titre qui l’a instituée, sous le contrôle du juge. L’article 701 du Code civil pose le principe fondamental selon lequel « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » et ne peut « changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée ». Cette interdiction de modification unilatérale est d’ordre public et sa violation expose le propriétaire du fonds servant à une condamnation sous astreinte à la remise en état.
Toutefois, le même article ménage une faculté de déplacement lorsque l’assiette primitive est devenue « plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti » ou l’empêche d’y faire « des réparations avantageuses ». Le propriétaire du fonds servant peut alors offrir un endroit « aussi commode » pour l’exercice des droits du fonds dominant, sans que ce dernier puisse le refuser. La mise en œuvre de cette faculté est strictement encadrée, tant dans ses conditions de fond que dans sa procédure.
La Cour de cassation a d’abord rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 18 janvier 2023, qu’une modification unilatérale antérieure de l’assiette, même fautive et ayant donné lieu à une condamnation à remise en état, ne prive pas définitivement le propriétaire du fonds servant du droit d’invoquer ultérieurement le bénéfice de l’article 701, alinéa 3. La Cour a énoncé à bon droit « que la modification, sans accord des propriétaires du fonds dominant et sans autorisation judiciaire, de l’assiette d’une servitude de passage n’interdisait pas aux propriétaires du fonds servant d’invoquer les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du code civil, dès lors que l’assiette d’origine du passage avait été rétablie » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 22-10.700, Publié au Bulletin). En d’autres termes, la violation initiale de l’interdiction ne crée pas une forclusion perpétuelle : une fois le passage primitif rétabli, le débat sur le déplacement peut être repris, cette fois dans le cadre légal.
L’arrêt précisait en outre les conditions de fond du déplacement. La cour d’appel, après avoir comparé les tracés des deux passages pour en dégager les avantages et contraintes respectifs, avait souverainement déduit qu’ils présentaient une commodité équivalente pour le fonds dominant. Elle avait également constaté que la servitude était devenue plus onéreuse pour le fonds servant, « en raison du changement de destination du fonds dominant, de la proximité du chemin avec son habitation, de l’augmentation des passages et des sollicitations fréquentes dont elle était l’objet, faisant ainsi ressortir l’existence d’une gêne substantielle liée à l’assiette primitive ». La Cour de cassation a approuvé cette double appréciation, consacrant ainsi l’exigence d’une gêne substantielle et non d’une simple incommodité.
L’arrêt du 25 janvier 2024, également publié au Bulletin, a renforcé les exigences pesant sur le propriétaire du fonds servant qui sollicite le déplacement en y intégrant les contraintes de sécurité publique. La Cour a jugé que « si le propriétaire entend transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée, il ne peut proposer comme nouvelle assiette qu’un endroit aussi commode et ne peut donc méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels ». En l’espèce, la nouvelle assiette proposée comportait une pente supérieure à 20 %, en violation du plan de prévention des risques naturels d’incendie de forêt applicable à la commune de Lumio, ce qui la rendait moins commode — et surtout moins sûre — que l’assiette d’origine (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.920, Publié au Bulletin). Cet arrêt marque une évolution notable : la commodité du nouveau passage s’apprécie désormais au regard de l’ensemble des normes applicables, y compris les servitudes d’urbanisme et les prescriptions de sécurité.
Au-delà du seul déplacement, la Cour de cassation contrôle également l’aggravation de la servitude par le propriétaire du fonds dominant. L’article 702 du Code civil dispose que « celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du fonds assujetti ». La jurisprudence sanctionne ainsi toute extension de l’assiette ou toute modification de l’usage qui excéderait les prévisions du titre constitutif, que cette aggravation résulte d’un changement matériel ou d’une intensification de l’usage au-delà de ce que le titre autorise.
B. L’extinction par le non-usage trentenaire : une condition rigoureusement contrôlée
Les articles 703 et suivants du Code civil organisent les causes d’extinction des servitudes. La plus fréquente en pratique est le non-usage pendant trente ans, régi par l’article 706, aux termes duquel « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ». L’article 707 précise le point de départ du délai : pour les servitudes discontinues, parmi lesquelles figure le passage, les trente ans commencent à courir « du jour où l’on a cessé d’en jouir ». Cette prescription extinctive, d’ordre public, ne peut être écartée par convention et opère de plein droit lorsque ses conditions sont réunies.
La troisième chambre civile a rendu, le 15 janvier 2026, un arrêt publié au Bulletin qui constitue une décision de principe sur la caractérisation des actes interruptifs de prescription. Dans une espèce où le propriétaire du fonds dominant se prévalait d’une servitude conventionnelle de passage instituée par un acte notarié du 26 mai 1961, et dont le propriétaire du fonds servant contestait l’existence même en invoquant le non-usage trentenaire, la cour d’appel avait retenu que la servitude n’était pas éteinte, au motif que des lettres de mise en demeure des 1er février 2007, 22 septembre 2008 et 14 avril 2015, ainsi que des procès-verbaux de constat d’huissier, démontraient l’intention du propriétaire du fonds dominant d’user de la servitude.
La Cour de cassation a censuré cette motivation au visa des articles 706 et 707 du Code civil, en énonçant un attendu de principe d’une grande clarté : « les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage ». En conséquence, de simples lettres de mise en demeure adressées au propriétaire du fonds servant pour obtenir le rétablissement du passage, ou des procès-verbaux de constat d’huissier, ne suffisent pas à caractériser un exercice de la servitude. Seuls des actes matériels de passage, effectifs et démontrés, interrompent la prescription extinctive (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-14.618, Publié au Bulletin).
Cette solution rompt avec une tendance de certaines juridictions du fond à assimiler les démarches juridiques du propriétaire du fonds dominant à des actes d’exercice de la servitude, au motif que « l’exercice des droits attachés à la servitude dépasse le seul usage ». La Cour de cassation, en recentrant l’analyse sur la matérialité des actes de passage, impose désormais une exigence probatoire stricte : l’intention d’user de la servitude, même manifestée par des courriers ou des constats, ne saurait tenir lieu d’usage effectif. Le propriétaire du fonds dominant menacé de perdre sa servitude par prescription extinctive ne peut se contenter de protestations écrites : il doit caractériser des actes matériels de passage effectifs et démontrables, faute de quoi la servitude s’éteindra par l’écoulement du délai trentenaire.
Par ailleurs, l’article 703 du Code civil prévoit que les servitudes cessent « lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ». Cette cause d’extinction, distincte du non-usage, suppose une impossibilité matérielle et définitive d’exercer la servitude, et non une simple difficulté temporaire ou un obstacle aisément surmontable. La jurisprudence apprécie souverainement, au cas par cas, le caractère définitif de l’impossibilité invoquée, en distinguant l’impossibilité absolue de la simple incommodité.
Enfin, l’article 708 du Code civil organise les modalités de computation du délai de prescription trentenaire en présence d’une pluralité de propriétaires successifs du fonds dominant, en permettant la jonction des possessions. La servitude s’éteint lorsque le délai de trente ans est écoulé sans qu’aucun usage n’ait été constaté, quel que soit le propriétaire successif du fonds dominant, dès lors que la prescription a couru de manière continue. Il incombe à celui qui se prévaut de l’extinction de démontrer l’absence d’actes matériels de passage pendant la période considérée, la charge de la preuve pesant sur le propriétaire du fonds servant qui invoque la prescription.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 témoigne d’une volonté constante de concilier la stabilité des situations juridiques avec les nécessités pratiques de l’aménagement foncier. D’un côté, la Cour rappelle avec fermeté la primauté du titre constitutif sur toute interprétation extensive, la nature réelle de la servitude qui exclut toute personnalisation du droit, et l’exigence d’actes matériels de passage pour interrompre la prescription extinctive trentenaire. De l’autre, elle admet la régularisation de situations de fait lorsque les conditions légales du déplacement de l’assiette sont réunies, tout en subordonnant ce déplacement au respect des normes d’urbanisme, de sécurité et de prévention des risques naturels.
Le praticien du droit immobilier retiendra de ce panorama jurisprudentiel trois enseignements majeurs. Premièrement, le soin apporté à la rédaction du titre constitutif est déterminant : la Cour de cassation ne supplée pas aux imprécisions par une interprétation compréhensive, et le titre fixe à lui seul l’usage et l’étendue de la servitude. Deuxièmement, l’opposabilité de la servitude à un acquéreur doit être vérifiée systématiquement par la consultation du fichier immobilier, la lecture attentive de l’acte d’acquisition et l’information complète du vendeur, les trois conditions de l’article 691 étant alternatives mais strictement contrôlées. Troisièmement, le propriétaire du fonds dominant menacé de perdre sa servitude par prescription extinctive ne peut se contenter de protestations écrites : il doit impérativement caractériser des actes matériels de passage effectifs et démontrables, toute autre démarche étant inopérante au regard de la prescription trentenaire.
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