Parmi les servitudes légales que le Code civil impose au propriétaire d’un fonds, celle du passage pour cause d’enclave occupe une place singulière. L’article 682 consacre au profit du propriétaire dont les fonds sont enclavés un droit à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Ce mécanisme, qui trouve son origine dans la notion même d’utilité du droit de propriété, a fait l’objet d’un contentieux abondant ces trois dernières années devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en a précisé les conditions d’ouverture, l’étendue et les causes d’extinction.
La période 2023-2026 se distingue par une série d’arrêts publiés au Bulletin qui renouvellent l’approche de la Haute juridiction sur plusieurs questions délicates : l’appréciation de l’état d’enclave lorsque le fonds bénéficie d’une tolérance de passage, l’articulation entre les articles 682 et 684 du Code civil en cas d’enclave résultant d’une division du fonds, la nature réelle de la servitude et ses conséquences sur l’identité du bénéficiaire, le régime de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant en présence d’une pluralité de fonds dominants, et les conditions dans lesquelles la cessation de l’enclave autorise l’extinction de la servitude sur le fondement de l’article 685-1.
L’actualité de ce contentieux tient également à l’évolution des usages : l’intensification de la construction en zone périurbaine, la division croissante des parcelles et l’imbrication des contraintes environnementales et urbanistiques renouvellent les conflits de voisinage autour du droit de passage. La Cour de cassation y répond par une construction jurisprudentielle rigoureuse, dont les principaux enseignements peuvent être exposés en deux temps.
I. Les conditions d’ouverture du droit au passage
A. La caractérisation de l’état d’enclave
Le droit au passage suppose, à titre premier, que le fonds qui le revendique soit enclavé. L’article 682 du Code civil pose que le propriétaire doit se trouver sans aucune issue sur la voie publique ou ne disposer que d’une issue insuffisante, que ce soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, ou pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement (article 682 du Code civil). La troisième chambre civile, dans un arrêt du 16 avril 2026, est venue rappeler une solution constante mais essentielle : le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 25-12.680, courdecassation.fr). La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait retenu l’état d’enclave au motif que la tolérance de passage invoquée était, « par définition, temporaire puisque pouvant être remise en cause de façon unilatérale ».
Cette solution, qui semble à première vue favorable au propriétaire du fonds servant, doit être mise en perspective avec un arrêt antérieur de la Cour de cassation du 14 décembre 2023. Celui-ci rappelle que la servitude légale de passage pour cause d’enclave obéit aux règles de droit commun des servitudes et ne saurait être écartée par le seul jeu d’une tolérance précaire lorsque celle-ci ne présente pas les caractères d’un accès effectif, permanent et suffisant à la voie publique (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-23.035, courdecassation.fr). En d’autres termes, la tolérance de passage ne fait obstacle à la reconnaissance de l’état d’enclave que si elle assure une desserte réelle et continue. Une simple faculté précaire, laissée à la discrétion du propriétaire voisin, ne saurait tenir lieu de désenclavement.
Par ailleurs, l’insuffisance de l’issue s’apprécie au regard de l’utilisation normale du fonds. L’arrêt du 5 mars 2026 a précisé, sur ce point, que le juge du fond ne peut rejeter une demande de servitude au motif que l’état d’enclave aurait été causé par le propriétaire lui-même, sans rechercher si le projet d’aménagement litigieux correspondait à un usage normal du fonds (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-20.434, courdecassation.fr). En l’espèce, un syndicat des copropriétaires sollicitait une seconde issue de secours à la suite d’un projet portant l’effectif d’un établissement de cinquante à cent quatre-vingt-dix personnes. La cour d’appel avait refusé au motif que ce projet était la cause de l’enclave, sans examiner s’il constituait un usage normal du fonds, privant ainsi sa décision de base légale.
L’appréciation de la suffisance de l’accès suppose également que le juge vérifie concrètement les conditions de desserte. La Cour de cassation censure, au visa des articles 682 et 685-1, l’arrêt qui se borne à constater qu’un accès piéton existe sans rechercher si le fonds dispose d’un accès automobile suffisant à la voie publique (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441, courdecassation.fr). Elle rappelle, à cette occasion, que l’exigence de desserte complète doit être appréciée en fonction de la destination effective du fonds et non d’une simple commodité d’accès.
A cet égard, la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 15 janvier 2026, que l’état d’enclave peut résulter non seulement d’une impossibilité matérielle d’accès à la voie publique mais également d’une impossibilité de raccordement à un réseau public, notamment d’assainissement, lorsque le coût des travaux nécessaires au raccordement est disproportionné par rapport à la valeur du fonds (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-19.324, courdecassation.fr). Cette extension du domaine de l’enclave aux réseaux enterrés témoigne de l’adaptation de la jurisprudence aux exigences contemporaines de l’habitabilité des fonds.
En sens inverse, l’absence de tout accès effectif et suffisant à la voie publique doit être caractérisée positivement. L’arrêt du 2 octobre 2025 impose au juge de rechercher, au-delà de la mention d’une servitude conventionnelle dans un titre de propriété, si le passage ainsi stipulé offre un accès effectif et suffisant à la voie publique (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 23-21.978, courdecassation.fr). La seule existence d’une clause dans l’acte de propriété ne suffit donc pas à écarter l’état d’enclave si le passage est matériellement impraticable.
La Cour de cassation maintient, par ailleurs, une distinction ferme entre l’enclave véritable et la simple commodité. Elle a jugé, dans un arrêt du 27 février 2025, que le propriétaire d’un fonds disposant de deux accès à la voie publique, dont l’un accessible aux automobiles, ne peut revendiquer une servitude légale pour accéder directement à son garage depuis la voie publique par un itinéraire plus commode : ce passage relève d’une simple commodité et non de l’état d’enclave (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-10.658, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
B. Les tempéraments à l’exercice du droit : l’enclave résultant de la division du fonds
L’article 684 du Code civil apporte un tempérament significatif au droit commun de l’article 682. Il dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes » (article 684 du Code civil). Ce n’est que dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés que l’article 682 redeviendrait applicable.
La troisième chambre civile a livré, dans un arrêt publié du 20 novembre 2025, une formulation de principe particulièrement nette de cette règle. « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Elle précise, en outre, que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ».
Cet arrêt opère une synthèse limpide du régime de l’enclave par division. Le mécanisme est le suivant : dès lors qu’un fonds unique non enclavé est divisé, et que cette division crée l’enclave de certaines parcelles, le passage ne peut être demandé qu’entre les parcelles issues de cette division. L’acquéreur ultérieur de la parcelle enclavée ne peut pas invoquer les articles 682 et 683 contre un tiers dont le fonds n’était pas partie à la division initiale. Le caractère réel de la règle de l’article 684 est ainsi pleinement consacré : elle suit le fonds et non la personne.
La Cour avait déjà posé, dans l’arrêt du 24 octobre 2024, une extension remarquable du même principe en présence de contraintes environnementales et urbanistiques. Elle retient que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 22-24.410, publié au Bulletin, courdecassation.fr). En l’espèce, le passage sur les parcelles divisées se heurtait à l’interdiction d’excavation dans le périmètre de protection rapprochée d’un captage d’eau potable. La Cour en déduit que l’impossibilité de fixer l’assiette sur les parcelles divisées autorisait, par exception, le report du passage sur le fonds d’un tiers en application de l’article 682.
Cette solution, qui combine les articles 682, 683 et 684, illustre la souplesse du régime légal. L’article 683, qui impose que le passage soit « régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique » tout en étant « fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » (article 683 du Code civil), encadre cette détermination par un double impératif d’efficacité et de proportionnalité. La Cour de cassation veille à ce que le juge du fond motive concrètement le choix de l’assiette au regard de ces deux critères, sans se contenter de considérations abstraites.
II. Le régime de la servitude légale de passage
A. La détermination de l’assiette du passage et la nature réelle de la servitude
Une fois l’état d’enclave établi, la fixation de l’assiette du passage obéit à des règles précises. L’article 683 du Code civil impose un double critère : le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant. La Cour de cassation rappelle régulièrement que ces deux critères sont cumulatifs et doivent être appréciés in concreto par les juges du fond.
L’arrêt du 14 mars 2024, publié au Bulletin, a confirmé que l’assiette de la servitude légale est fixée judiciairement en fonction de ces critères, sans que le propriétaire du fonds enclavé puisse imposer unilatéralement le tracé qui lui paraît le plus avantageux (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 22-15.205, courdecassation.fr). Le passage doit être compatible avec les contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables, comme l’avait déjà jugé la Cour dans un arrêt antérieur dont la solution est reprise dans l’arrêt du 24 octobre 2024 précité.
Un apport majeur de la période récente concerne la nature réelle de la servitude pour cause d’enclave. L’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, énonce avec une particulière netteté que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, publié au Bulletin, courdecassation.fr). La Cour censure la cour d’appel qui avait reconnu une servitude légale au profit de M. C. personnellement, en violation des articles 637 et 682 du Code civil. Le visa de l’article 637, qui définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire », confère à cette solution une portée de principe.
Cette décision rappelle que la servitude de passage pour cause d’enclave est, comme toute servitude, un droit réel attaché au fonds dominant et non un droit personnel attaché à son propriétaire. Elle ne saurait donc être invoquée par une personne qui n’est pas propriétaire du fonds enclavé, ni au bénéfice d’une personne indépendamment de ses fonds. Cette solution est en cohérence avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur la nature réelle des servitudes, mais elle trouve un écho particulier dans le contentieux de l’enclave où la tentation est fréquente de personnaliser le droit au passage.
L’arrêt du 27 février 2025 rendu dans le même sens, rappelant que la servitude par destination du père de famille suppose, aux termes de l’article 693 du Code civil, que les deux fonds actuellement divisés aient appartenu au même propriétaire et que ce soit par lui que les choses aient été mises dans l’état duquel résulte la servitude, confirme l’ancrage de cette jurisprudence dans les principes cardinaux du droit des servitudes. La Cour en a déduit qu’une donation-partage transmettant à un héritier un bien propre et à un autre un bien commun ne pouvait constituer une servitude par destination du père de famille, les biens ainsi transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire.
B. L’indemnisation du fonds servant et l’extinction de la servitude
L’article 682 du Code civil subordonne l’exercice du droit de passage au paiement d’une « indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». La jurisprudence récente a apporté des précisions importantes sur le régime de cette indemnité lorsque plusieurs fonds dominants bénéficient du même passage.
L’arrêt du 12 septembre 2024, publié au Bulletin, pose une règle claire : il résulte de la combinaison des articles 682, 1309 et 1310 du Code civil que « lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement du premier de ces textes, chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude » (Civ. 3e, 12 sept. 2024, n° 22-18.602, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Elle en déduit, en application de l’article 1310 qui dispose que la solidarité ne se présume pas, qu’aucune condamnation solidaire au paiement de l’indemnité ne peut être prononcée à l’encontre des propriétaires des fonds dominants.
Cette solution consacre une approche distributive de l’indemnité : chaque fonds dominant génère un dommage propre au fonds servant, qui doit être évalué distinctement. Il incombe dès lors au juge de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire à proportion des désagréments que chacun cause au fonds servant. La Cour rappelle, par la même occasion, que le juge ne peut se soustraire à cet office au motif que la demande serait formulée en termes de solidarité sans ventilation individuelle précise.
L’arrêt du 24 octobre 2024, n° 22-19.702, vient rappeler que la cour d’appel qui fixe l’assiette du passage sans déterminer précisément l’indemnité proportionnée au dommage occasionné viole l’article 682 (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 22-19.702, courdecassation.fr). L’indemnité est donc un élément consubstantiel de la décision fixant l’assiette : elle ne peut être ni omise ni renvoyée à une évaluation ultérieure par voie d’expertise sans que le dispositif ne tranche le principe même de l’indemnisation.
S’agissant de l’extinction de la servitude, l’article 685-1 du Code civil dispose qu’« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice » (article 685-1 du Code civil). La Cour a eu l’occasion, dans l’arrêt du 10 avril 2025 précité, de préciser que la cessation de l’enclave s’apprécie au regard de l’existence d’un accès effectif et suffisant à la voie publique, et non d’un accès simplement plus commode. Le juge doit caractériser que la desserte nouvelle assure au fonds dominant une issue répondant aux exigences de l’article 682.
L’arrêt du 27 février 2025, n° 22-24.860, rappelle quant à lui que le droit de passage pour cause d’enclave est exclu en présence d’une desserte suffisante du fonds vers la voie publique (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 22-24.860, courdecassation.fr). Cette solution, qui relève de l’évidence, est régulièrement rappelée par la Cour de cassation pour censurer les juges du fond qui se contentent de constater un accès insuffisant sans rechercher si la desserte existante permet une utilisation normale du fonds.
L’arrêt du 26 octobre 2023 rappelle enfin que la servitude légale de passage ne peut être invoquée par celui qui a lui-même créé l’enclave en cédant la partie de son fonds qui assurait l’accès à la voie publique sans se réserver de droit de passage (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-10.555, courdecassation.fr). L’enclave volontaire, qu’elle résulte d’un acte positif ou d’une omission fautive, prive son auteur du bénéfice de la servitude légale.
On mesure, à l’examen de ce corpus jurisprudentiel dense, la constance avec laquelle la troisième chambre civile maintient un équilibre entre la protection du droit de propriété du fonds enclavé et celle du fonds servant. Les solutions dégagées entre 2023 et 2026 s’inscrivent dans la continuité d’une construction prétorienne séculaire tout en l’adaptant aux réalités contemporaines de l’aménagement du territoire et de la pression foncière. Elles confirment que la servitude légale de passage demeure un instrument central du droit des biens, dont la mise en œuvre suppose une analyse rigoureuse des titres, des lieux et de l’usage effectif des fonds, que le praticien ne saurait négliger.
Conclusion
La période 2023-2026 aura été féconde pour la théorie de la servitude légale de passage. La Cour de cassation y conforte les principes classiques du droit des servitudes — la nature réelle du droit, la subsidiarité du régime de l’article 684 en cas de division, l’exigence d’une indemnité proportionnée et individualisée — tout en les adaptant aux enjeux contemporains que sont l’insertion des contraintes environnementales dans le raisonnement civiliste et l’intensification des divisions parcellaires. La pratique du droit immobilier ne peut faire l’économie de cette jurisprudence dont les enseignements irriguent tant le conseil que le contentieux, qu’il s’agisse d’anticiper un risque d’enclave dans une opération de division, de défendre les droits d’un propriétaire confronté à l’extinction de la servitude dont il bénéficiait ou d’évaluer l’indemnité due au fonds servant en présence d’une pluralité de fonds dominants.
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