I. La distinction cardinale des modes d’extinction des servitudes selon leur nature juridique
A. La summa divisio entre servitudes continues et discontinues, clef du point de départ du délai trentenaire
L’extinction des servitudes par le non-usage constitue l’une des causes les plus contentieuses de disparition de ces charges réelles qui grèvent un fonds au profit d’un autre. Le législateur de 1804 a consacré à cette question les articles 703 à 710 du Code civil, dont la lettre, demeurée inchangée depuis plus de deux siècles, continue de nourrir un abondant contentieux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 706 du Code civil pose le principe avec une concision qui n’a d’égale que sa portée pratique : « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » (article 706 du Code civil), cependant que l’article 707 précise immédiatement que « les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues » (article 707 du Code civil). Cette distinction, qui irrigue l’ensemble du droit des servitudes, trouve son fondement dans l’article 688 du même code, lequel définit les servitudes continues comme « celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme », à l’instar des conduites d’eau, des égouts ou des vues, tandis que les servitudes discontinues sont « celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées », tels les droits de passage, de puisage ou de pacage (article 688 du Code civil).
La portée pratique de cette distinction est considérable. Pour une servitude discontinue, le délai trentenaire commence à courir du jour où le propriétaire du fonds dominant a cessé d’en jouir, c’est-à-dire de la date du dernier acte matériel d’exercice de la servitude. S’agissant d’une servitude de passage, le point de départ du délai correspond ainsi au dernier franchissement effectif de l’assiette de la servitude par le bénéficiaire. Pour une servitude continue en revanche, le délai ne commence à courir qu’à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, c’est-à-dire un acte matériel qui en contredit l’existence même, tel qu’une construction édifiée en violation d’une servitude non aedificandi. La Cour de cassation rappelle avec constance, depuis un arrêt de principe du 11 janvier 2006, que « le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2006, n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14). Par ailleurs, l’article 703 prévoit une cause d’extinction distincte mais complémentaire, disposant que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user » (article 703 du Code civil), hypothèse qui se distingue du non-usage trentenaire en ce qu’elle suppose une impossibilité définitive et objective d’exercer la servitude, indépendamment de toute considération temporelle.
Cette architecture textuelle, d’une remarquable stabilité depuis la codification napoléonienne, a néanmoins donné lieu à des difficultés d’interprétation que la troisième chambre civile a progressivement résolues, dans un mouvement jurisprudentiel dont les décisions les plus récentes, rendues entre 2023 et 2026, constituent l’aboutissement. La question centrale qui se pose au juge est celle de savoir ce que recouvre exactement la notion d’usage de la servitude, et, partant, quels actes sont de nature à interrompre le délai de prescription extinctive. C’est précisément sur ce point que l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 15 janvier 2026, publié au Bulletin, a apporté une clarification d’une portée pratique considérable pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier.
B. L’exigence d’actes matériels de passage : l’apport décisif de l’arrêt du 15 janvier 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.618, publié au Bulletin) constitue, à ce jour, la décision la plus éclairante sur la notion d’usage de la servitude. Dans cette espèce, une propriétaire de fonds dominant se prévalait d’une servitude conventionnelle de passage constituée par acte notarié du 26 mai 1961 sur le fonds voisin. Confrontée à l’obstruction de ce passage par le propriétaire du fonds servant, lequel avait cadenassé le portail d’accès, elle avait adressé plusieurs mises en demeure à ce dernier, les 1er février 2007, 22 septembre 2008 et 14 avril 2015, et avait fait établir des procès-verbaux de constat d’huissier les 26 mars 2008 et 14 avril 2015, afin de démontrer son intention persistante d’user de la servitude. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 29 février 2024, avait jugé que la servitude n’était pas éteinte, au motif que la propriétaire avait « démontré son intention d’user de la servitude » par ces actes juridiques et que, « face à une impossibilité matérielle d’user de la servitude imposée par le propriétaire du fonds servant », il y avait lieu de considérer que la notion d’exercice des droits attachés à la servitude « dépasse le seul usage ».
La Cour de cassation a censuré cette analyse avec une netteté remarquable. Au visa des articles 706 et 707 du Code civil, elle a posé en principe que « les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-14.618, publié au Bulletin). Par cette motivation, la Haute juridiction affirme sans ambiguïté que seuls les actes matériels de passage — et non les actes juridiques tels que des mises en demeure ou des constats d’huissier — sont de nature à caractériser l’usage de la servitude et, partant, à interrompre le délai de prescription extinctive. En se déterminant sans constater « des actes matériels de passage par le propriétaire du fonds dominant pendant les trente années précédant la demande en justice de rétablissement du passage », la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.
Cette solution, dont la publication au Bulletin atteste l’importance aux yeux de la Cour de cassation, emporte des conséquences pratiques majeures. Elle signifie qu’un propriétaire de fonds dominant qui se heurte à l’obstruction de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds servant ne peut se contenter d’adresser des courriers ou de faire établir des constats pour préserver son droit. Il lui incombe, sous peine de voir la servitude s’éteindre par non-usage trentenaire, d’agir en justice pour obtenir le rétablissement effectif du passage, ou, à tout le moins, de démontrer par tout moyen qu’il a effectivement continué à exercer matériellement la servitude en dépit des obstacles. La Cour de cassation rappelle ainsi, avec une rigueur qui confine à la sévérité, que le droit des servitudes est un droit réel dont l’existence est intimement liée à l’usage effectif qui en est fait, et non à la seule intention, fût-elle manifestée avec constance, de s’en prévaloir.
Or, cette exigence d’actes matériels doit être articulée avec l’hypothèse, distincte, de l’impossibilité définitive d’user de la servitude, régie par l’article 703 du Code civil. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 14 mars 2024, que « l’usage et l’étendue des servitudes se règlent par le titre qui les constitue » et que le juge ne saurait, pour prononcer l’extinction d’une servitude, s’abstraire de l’examen minutieux du titre constitutif. Dans cette espèce, la cour d’appel avait constaté l’extinction d’une servitude de passage au motif que les propriétaires du fonds dominant ne démontraient pas l’avoir exercée depuis moins de trente ans, sans tenir compte du fait que le titre prévoyait que le passage accordé permettait non seulement l’accès à une mare, mais également à un jardin situé sur une parcelle contiguë (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-16.452). La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de base légale, rappelant ainsi que l’office du juge, dans le contentieux de l’extinction des servitudes, lui impose de déterminer avec précision l’assiette et l’étendue de la servitude telles que définies par le titre, avant de se prononcer sur son éventuelle extinction.
II. Les interférences du régime spécial d’extinction des servitudes avec le droit commun de la prescription
A. L’autonomie préservée du régime de l’article 706 face au droit commun de la prescription extinctive
Le droit des servitudes occupe une place singulière dans l’architecture du Code civil, en ce qu’il est régi par un corps de règles autonomes qui échappent, pour l’essentiel, à l’emprise du droit commun de la prescription extinctive issu de la réforme du 17 juin 2008. L’article 2224 du Code civil, qui constitue le siège du droit commun, dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil). Ce délai quinquennal, dont le point de départ glissant est fixé au jour de la connaissance des faits par le titulaire du droit, contraste avec le délai trentenaire objectif et uniforme de l’article 706, qui court indépendamment de toute considération subjective relative à la connaissance qu’aurait eue le propriétaire du fonds servant de l’extinction de la servitude.
Cette autonomie du régime spécial des servitudes a été réaffirmée avec éclat par la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 octobre 2023, qui a statué sur l’extinction d’une servitude non aedificandi. En l’espèce, un ancien hôtel avait été édifié en 1959, pour partie dans la zone frappée de l’interdiction de construire résultant d’une servitude conventionnelle. Les propriétaires du fonds servant avaient assigné la propriétaire du fonds dominant en constatation de l’extinction de cette servitude pour non-usage trentenaire. La cour d’appel avait fait droit à cette demande, jugeant la servitude éteinte en totalité, peu important l’ampleur de l’empiétement. Le pourvoi soutenait notamment que le non-usage trentenaire d’une servitude négative ne pouvait entraîner son extinction que si les actes contraires à cette servitude étaient de nature à éveiller l’attention du propriétaire du fonds dominant — argument qui tendait à importer dans le droit des servitudes une logique de connaissance subjective empruntée au droit commun de la prescription.
La Cour de cassation a rejeté cette argumentation. Après avoir énoncé, à bon droit, « que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans, et que, pour celles qui sont continues, ce délai commence à courir du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude », elle a relevé que l’expert avait conclu qu’une partie du bâtiment litigieux avait été édifiée, depuis plus de trente ans, dans la zone frappée de l’interdiction de bâtir. Elle en a « exactement déduit que, peu important l’ampleur de la méconnaissance de la servitude réalisée par la construction, celle-ci constituait un acte contraire qui, datant de plus de trente ans, l’avait éteinte en totalité » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-13.910). La Cour a également écarté le grief tiré de l’article 708 du Code civil, en précisant que « la construction d’un ouvrage dans la zone frappée d’une interdiction de construire, fixée par une servitude non aedificandi, ne constitue pas une modification du mode d’exercice de la servitude mais s’analyse comme un acte contraire à l’abstention imposée par cette charge réelle au propriétaire du fonds servant ». Cette décision illustre le particularisme du régime des servitudes, qui écarte résolument les concepts du droit commun des obligations pour faire prévaloir une logique purement réelle : l’extinction est acquise par l’écoulement du temps et l’existence d’un acte contraire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque négligence ou connaissance subjective.
L’article 708, quant à lui, prévoit que « le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière » (article 708 du Code civil), ce qui signifie que les modalités d’exercice d’une servitude peuvent évoluer au fil du temps par l’effet de la prescription, sans que la servitude elle-même ne soit remise en cause. Par exemple, l’assiette d’une servitude de passage peut se déplacer si le propriétaire du fonds dominant emprunte, pendant trente ans, un chemin différent de celui prévu par le titre, sans que cette modification n’affecte l’existence même de la servitude de passage. La Cour de cassation distingue toutefois soigneusement, comme l’illustre l’arrêt du 26 octobre 2023, la modification du mode d’exercice, qui relève de l’article 708, de l’acte contraire à la servitude elle-même, qui relève de l’article 707 et est susceptible d’entraîner l’extinction totale de la charge.
B. Les interactions entre prescription extinctive et prescription acquisitive dans le contentieux des servitudes
Le droit des servitudes se singularise également par l’étroite imbrication des mécanismes de prescription extinctive et de prescription acquisitive, qui constituent les deux faces d’un même phénomène temporel. L’article 690 du Code civil dispose ainsi que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » (article 690 du Code civil). Ce mécanisme de prescription acquisitive, qui permet l’établissement d’une servitude par l’effet d’une possession trentenaire, répond en miroir au mécanisme d’extinction par non-usage de l’article 706 : dans les deux cas, c’est l’écoulement d’un délai de trente ans, combiné à des actes matériels caractérisés, qui produit des effets juridiques sur l’existence même du droit réel.
Cette symétrie a été récemment illustrée par un arrêt du 10 avril 2025, dans lequel la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait admis l’acquisition par prescription d’une servitude de vue au profit du fonds voisin. La cour d’appel s’était bornée à relever que l’acte notarié produit « attestait l’ancienneté de l’immeuble » et que « la verrière du bien immobilier avait simplement été remplacée par des menuiseries modernes sans modifier pour autant l’emplacement et la dimension des ouvertures préexistantes ». La Cour de cassation a jugé cette motivation insuffisante, au motif que la cour d’appel n’avait pas constaté « qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni précisé la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598). Cette exigence de rigueur dans la caractérisation des actes possessoires fait écho à celle qui gouverne la caractérisation des actes d’usage dans le contentieux de l’extinction : dans les deux cas, la Cour de cassation impose aux juges du fond de caractériser avec précision des actes matériels, et non de simples présomptions ou intentions.
La question de l’interruption du délai de prescription, qu’il s’agisse de prescription extinctive ou acquisitive, a également donné lieu à une décision importante de la troisième chambre civile le 29 juin 2023, publiée au Bulletin. Dans cette espèce relative à un empiétement, la Cour a jugé qu’« une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.390, publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa de l’article 2241, alinéa 1er, du Code civil, qui dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, consacre une conception extensive de la notion de demande en justice interruptive de prescription : il suffit que l’assignation en référé-expertise dénonce l’empiétement et sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise en se prévalant de la propriété de la bande de terrain litigieuse. Ce principe, dégagé en matière de prescription acquisitive, est transposable au contentieux de l’extinction des servitudes par non-usage : l’assignation en justice aux fins de rétablissement du passage constitue une demande en justice interruptive du délai de prescription extinctive.
Enfin, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 2 octobre 2025 publié au Bulletin, les conditions d’acquisition par prescription trentenaire de l’assiette d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave. Rappelant le principe selon lequel « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil », qui imposent, en cas d’enclave résultant d’une division, que le passage soit demandé sur les terrains issus de la division, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait écarté l’usage trentenaire d’un chemin au profit d’une application stricte de l’article 684 (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.678, publié au Bulletin). Par cette décision, la Haute juridiction affirme la primauté du fait sur le droit dans l’établissement des servitudes par prescription, l’usage trentenaire d’un passage déterminé ayant pour effet de cristalliser définitivement son assiette, même si cette dernière ne correspond pas au tracé qu’imposerait l’application des critères légaux de l’article 684. Cette solution illustre, une fois encore, la logique profondément réaliste qui anime le droit des servitudes, où l’usage effectif des fonds l’emporte sur les constructions juridiques abstraites.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans une continuité remarquable avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui avait déjà affirmé, dans un arrêt du 19 mars 2003, que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil, de sorte que l’assiette du passage permettant le désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ayant créé l’état d’enclave. La réitération de cette solution en formation de section et avec publication au Bulletin témoigne de la volonté de la Cour de cassation de maintenir une ligne jurisprudentielle stable sur cette question, dont les enjeux pratiques sont considérables dans les contentieux de voisinage, qui constituent l’une des sources les plus fréquentes de litiges en droit immobilier.
À cet égard, il convient d’observer que la troisième chambre civile fait preuve d’une cohérence d’ensemble qui traverse l’intégralité de sa jurisprudence relative aux servitudes. Qu’il s’agisse d’apprécier l’usage d’une servitude de passage (arrêt du 15 janvier 2026), de caractériser l’acte contraire à une servitude continue (arrêt du 26 octobre 2023), de déterminer l’assiette d’une servitude par prescription trentenaire (arrêt du 2 octobre 2025) ou de vérifier les conditions d’acquisition d’une servitude de vue (arrêt du 10 avril 2025), la Cour exige systématiquement la démonstration d’actes matériels précis et datés, récusant toute approche fondée sur de simples présomptions, intentions ou considérations subjectives. Cette exigence de rigueur probatoire, qui peut sembler sévère pour le justiciable, est en réalité la contrepartie nécessaire de la sécurité juridique que les mécanismes de prescription ont précisément pour objet de garantir : en faisant produire au temps des effets juridiques aussi radicaux que l’extinction ou l’acquisition d’un droit réel, le législateur a nécessairement soumis ces effets à des conditions strictes, dont la Cour de cassation assure le respect avec une constance qui honore sa fonction régulatrice.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme, avec une netteté que la publication au Bulletin de plusieurs de ses décisions les plus récentes vient souligner, l’autonomie et la spécificité du régime d’extinction des servitudes par non-usage trentenaire. L’arrêt du 15 janvier 2026 constitue, à cet égard, une clarification majeure : les actes juridiques — mises en demeure, constats d’huissier, correspondances — ne sauraient suppléer l’absence d’actes matériels d’exercice de la servitude pour faire obstacle à son extinction. Cette exigence, conjuguée à l’office du juge tel que rappelé par l’arrêt du 14 mars 2024, qui lui impose de se référer au titre constitutif pour déterminer avec précision l’étendue de la servitude avant de se prononcer sur son extinction, dessine un cadre contentieux exigeant mais prévisible, dont les praticiens du droit immobilier doivent avoir une parfaite maîtrise pour conseiller utilement leurs clients, qu’ils soient propriétaires de fonds dominants soucieux de préserver leurs droits ou propriétaires de fonds servants désireux de faire constater l’extinction d’une charge devenue sans objet.
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