I. Le renforcement de l’office du juge face aux exceptions et moyens de défense soulevés par les parties au bail commercial
A. L’obligation pour le juge de contrôler le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire
Le contentieux des baux commerciaux se caractérise par une tension permanente entre le droit du bailleur d’obtenir le paiement des loyers et le droit du preneur de bénéficier de la jouissance paisible des locaux conformément à leur destination contractuelle. L’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage auquel elle a été destinée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, tandis que l’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Ces obligations réciproques, consubstantielles au contrat de bail, commandent que le juge, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, examine avec une particulière rigueur les exceptions soulevées par le preneur.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin) constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée est considérable pour la pratique du contentieux locatif commercial. La Cour de cassation y énonce que, « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette affirmation, qui figure au paragraphe 13 des motifs de l’arrêt, opère une clarification majeure du régime procédural de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux.
En l’espèce, le preneur invoquait des désordres affectant les locaux loués, imputables au bailleur, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et qui avaient perduré de juillet 2016 jusqu’à la fin de l’occupation effective des lieux. La cour d’appel de Cayenne, par un arrêt du 26 février 2024, avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019, au motif que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire » et que « la locataire n’a, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ». La Cour de cassation censure cette analyse pour défaut de base légale, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce.
Or, la solution retenue par la Haute juridiction s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure, rappelée au paragraphe 12 de l’arrêt, selon laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette référence explicite à l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005) atteste de la cohérence de la construction jurisprudentielle relative à l’exception d’inexécution dans les baux commerciaux. La troisième chambre civile consacre ainsi un véritable office du juge, qui ne saurait se contenter de constater l’absence de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement pour écarter l’exception d’inexécution.
La même logique anime l’arrêt rendu le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070), qui apporte des précisions essentielles sur l’articulation entre la perte partielle de la chose louée par cas fortuit et l’exception d’inexécution. La Cour de cassation y censure l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 21 novembre 2024 pour violation des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, au motif que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette solution, qui s’inscrit dans une espèce relative à la destruction partielle d’un hôtel par le cyclone Irma en septembre 2017, énonce une règle d’une portée générale : le cas fortuit qui rend l’immeuble impropre à sa destination n’exonère le bailleur de ses obligations que pendant le temps où il l’empêche effectivement de les exécuter, et le preneur retrouve le droit d’opposer l’exception d’inexécution dès que l’empêchement cesse alors même que le bailleur demeure défaillant.
B. L’exigence de vérification par le juge de la justification des charges et de la communication des justificatifs au preneur
Le contentieux des charges récupérables dans les baux commerciaux a connu un développement jurisprudentiel significatif au cours des années 2025 et 2026, la troisième chambre civile ayant précisé avec une rigueur croissante les obligations pesant sur le bailleur et le contrôle que le juge doit exercer sur la justification des sommes réclamées. Par un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a posé une règle fondamentale relative à la charge de la preuve et aux modalités de communication des justificatifs de charges.
Dans cette espèce, la cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 25 janvier 2024, avait condamné la locataire au paiement de charges et rejeté sa demande en répétition des provisions pour charges au titre des exercices 2018 à 2021, en retenant que « la bailleresse verse aux débats des courriers de reddition de charges listant poste par poste les dépenses » et que « la locataire ne conteste pas que les différentes factures justifiant les dépenses ont été mises à sa disposition par la bailleresse ». La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1134 ancien et 1353 du code civil, ainsi que des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.
La Haute juridiction énonce, au paragraphe 9 des motifs, une règle structurée en deux branches : d’une part, « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » ; d’autre part, il « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Cette double exigence, qui combine une obligation substantielle de justification et une obligation procédurale de communication, renforce considérablement la protection du preneur face aux demandes de remboursement de charges formulées par le bailleur. Par ailleurs, l’arrêt précise que le bailleur doit « justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire », ce qui impose au juge de ne pas se satisfaire d’une reddition de charges formelle mais de vérifier concrètement l’existence et le montant de chaque poste contesté.
Cette exigence de justification devant le juge a été réaffirmée avec une vigueur particulière par l’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221), rendu en matière de référé. La Cour de cassation y censure, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 novembre 2024 qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement d’arriérés de loyers et charges, au motif que « la locataire n’oppose ni critique précise ni aucun élément propre à établir la non-conformité aux dispositions du bail commercial des montants réclamés ». La Cour de cassation rappelle avec fermeté « qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire ». Dès lors, le simple fait que les relevés de compte mentionnent des postes de charges depuis plusieurs années ne saurait dispenser le bailleur de rapporter la preuve positive du bien-fondé des sommes réclamées, et le juge ne peut inverser la charge de la preuve en reprochant au preneur de ne pas établir la non-conformité des montants au contrat.
II. La maîtrise procédurale du juge dans la détermination du cadre temporel et juridictionnel du litige
A. La computation rigoureuse des délais et la détermination du point de départ de la prescription biennale
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a développé, au cours des années 2024 à 2026, une jurisprudence d’une précision remarquable en matière de prescription biennale, qui gouverne l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce. L’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin) apporte une contribution décisive à la détermination des effets de la mesure d’instruction ordonnée en référé sur le cours de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
En l’espèce, une bailleresse avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2017, puis avait elle-même assigné la locataire en référé pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. La locataire, qui n’avait formulé devant le juge des référés que des protestations et réserves sans s’associer expressément à la demande d’expertise, avait introduit son action en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 30 mai 2024, avait déclaré cette action prescrite, solution que la Cour de cassation approuve en toutes ses composantes.
La Haute juridiction rappelle tout d’abord, au paragraphe 7 de ses motifs, que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé », ce qui consacre le caractère objectif du dies a quo, qui ne dépend ni de la connaissance par le preneur de l’étendue de son préjudice ni de l’achèvement des opérations d’expertise. Ensuite, la Cour précise, au paragraphe 10, que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Cette solution, qui fait application de la jurisprudence de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.011, publié) au contentieux spécial des baux commerciaux, emporte des conséquences pratiques considérables pour les preneurs. À cet égard, la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil ne joue qu’au profit de la partie qui a sollicité la mesure d’instruction, et le défendeur à l’instance de référé qui se borne à émettre des réserves sans former de demande propre ne saurait en bénéficier. Cette rigueur procédurale impose aux praticiens une vigilance constante : la simple comparution en défense devant le juge des référés ne suffit pas à préserver les droits du preneur, qui doit expressément formuler une demande, fût-elle subsidiaire, pour bénéficier de l’effet suspensif de la mesure d’instruction.
L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573) complète ce dispositif en précisant, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, que la contestation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui du refus de renouvellement est susceptible d’interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour y censure l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 4 juillet 2024 qui n’avait pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Par cette solution, la Haute juridiction consacre l’effet interruptif de la contestation des motifs du congé sur la prescription de l’action en indemnité d’éviction, ce qui permet au preneur qui a valablement contesté le congé dans les délais de conserver la faculté de réclamer l’indemnité d’éviction postérieurement à l’expiration du délai biennal.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167) illustre avec une acuité particulière les conséquences de la computation des délais sur la règle du plafonnement du loyer. Dans cette espèce, la locataire d’un local commercial, bénéficiaire d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012, soit avant l’expiration d’une durée de douze années. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce. Cette solution, d’une implacable logique mathématique, rappelle que la maîtrise des règles de computation des délais conditionne l’issue financière du renouvellement.
B. L’office du juge face aux demandes accessoires de fixation du loyer et à la compétence juridictionnelle
La détermination de la juridiction compétente pour connaître des demandes relatives à la fixation du loyer constitue une question récurrente du contentieux des baux commerciaux, dont la troisième chambre civile a eu à connaître à plusieurs reprises. L’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788) tranche une difficulté procédurale d’une grande importance pratique : celle de la compétence du tribunal judiciaire pour statuer sur une demande de fixation du loyer présentée à titre accessoire.
En l’espèce, une locataire avait formé, en cours d’instance, une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer dû à compter du 1er janvier 2017, accessoirement à ses demandes principales en annulation d’un commandement de payer et en indemnisation des préjudices subis. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 27 juin 2024, avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur cette demande accessoire, au motif que « rien n’oblige le tribunal judiciaire à se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail, le code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire et qu’il a légitimement estimé utile de renvoyer l’affaire à un juge spécialisé au vu de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du code de commerce, qui dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». La Haute juridiction retient, au paragraphe 8 de ses motifs, que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». En conséquence, le terme « peut » figurant au second alinéa de l’article R. 145-23 ne doit pas être interprété comme conférant une simple faculté au tribunal judiciaire, mais comme l’investissant d’une obligation de statuer sur la demande accessoire dès lors que celle-ci se rattache par un lien suffisant à la demande principale.
Cette solution est essentielle du point de vue de l’économie procédurale du contentieux des baux commerciaux, car elle permet d’éviter l’éclatement du litige entre le tribunal judiciaire, compétent pour les demandes principales, et le juge des loyers commerciaux, compétent pour la fixation du prix. En imposant au tribunal judiciaire de se prononcer sur l’intégralité des demandes, y compris celles qui relèvent normalement de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux lorsqu’elles sont présentées à titre accessoire, la Cour de cassation garantit une unité de traitement du litige et préserve l’effectivité du droit d’accès au juge. À cet égard, l’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit dans une tendance plus large au renforcement de l’office du juge, qui se traduit par l’obligation de répondre à toutes les demandes des parties, y compris lorsqu’elles soulèvent des questions de compétence délicates au regard de la répartition des contentieux entre les formations spécialisées du tribunal judiciaire.
La cohérence de cette jurisprudence avec l’arrêt du 5 mars 2026 précité, qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, et avec l’arrêt du 29 janvier 2026, qui l’oblige à contrôler la justification des charges, révèle une tendance de fond de la troisième chambre civile : celle d’un contrôle renforcé de la motivation des décisions des juges du fond et d’une exigence accrue de rigueur dans l’office juridictionnel. Dès lors, le contentieux des baux commerciaux se trouve placé sous le signe d’un formalisme procédural qui, loin d’être une fin en soi, constitue le vecteur d’une protection effective des droits substantiels des parties.
L’ensemble de ces décisions récentes dessine un paysage contentieux dans lequel le juge ne saurait se contenter d’une approche formaliste ou mécanique des demandes et exceptions qui lui sont soumises. La troisième chambre civile impose au juge du fond une obligation positive de recherche, de vérification et de motivation, qui s’étend à la fois aux questions de fond – telles que le bien-fondé de l’exception d’inexécution ou la justification des charges – et aux questions de procédure – telles que la computation des délais de prescription ou la détermination de la compétence juridictionnelle. Cette évolution témoigne de la volonté de la Haute juridiction d’assurer un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur, en garantissant que les mécanismes procéduraux ne soient pas détournés de leur finalité protectrice.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle un mouvement significatif de renforcement de l’office du juge dans le contentieux des baux commerciaux. Ce renforcement se manifeste dans trois directions principales. En premier lieu, le juge est tenu de contrôler le bien-fondé des exceptions soulevées par les parties, notamment l’exception d’inexécution opposée par le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement. En deuxième lieu, le juge doit exercer un contrôle effectif sur la justification des charges réclamées par le bailleur, en vérifiant concrètement l’existence et le montant de chaque poste contesté et en sanctionnant le défaut de communication des justificatifs au preneur. En troisième lieu, le juge est soumis à une obligation de rigueur dans la computation des délais de prescription et la détermination de sa compétence juridictionnelle, obligation dont le non-respect expose sa décision à la censure de la Cour de cassation. Cette triple exigence, qui irrigue l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, confère à la fonction juridictionnelle une dimension active de contrôle et de vérification, garante de l’effectivité des droits substantiels reconnus aux parties par le statut légal.
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