La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le principe du plafonnement et ses exceptions
I. Le mécanisme du plafonnement légal du loyer du bail renouvelé
A. Le principe du plafonnement selon l’article L. 145-34 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un mécanisme de fixation encadrée du loyer lors du renouvellement du bail. L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, l’article L. 145-34 du même code tempère ce principe en édictant une règle de plafonnement : le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce dispositif, d’ordre public, vise à protéger le preneur contre une hausse excessive du loyer qui pourrait compromettre la viabilité économique de son fonds de commerce.
La Cour de cassation rappelle régulièrement la portée de ce principe directeur. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile énonce que, selon l’article L. 145-34 du code de commerce, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette formulation, reprise à l’identique dans plusieurs décisions subséquentes, confirme l’ancrage de la règle du plafonnement comme principe cardinal du renouvellement du bail commercial. Dès lors, le bailleur qui entend obtenir un loyer déplafonné doit rapporter la preuve d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative intervenue au cours du bail expiré.
Par ailleurs, l’indice de référence servant au calcul du plafonnement est, à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence, la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Ces précisions techniques, intégrées à l’article L. 145-34 par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, ont permis de clarifier les modalités de calcul du loyer plafonné.
Les indices de référence sont l’indice trimestriel des loyers commerciaux, dit ILC, pour les activités commerciales et artisanales, et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, dit ILAT, pour les activités libérales et tertiaires. Ces indices, publiés trimestriellement par l’INSEE, reflètent l’évolution des prix à la consommation, du coût de la construction et du chiffre d’affaires du commerce de détail pour l’ILC, et du produit intérieur brut pour l’ILAT. Le choix de l’indice applicable dépend de la nature de l’activité exercée dans les locaux loués et de la date de conclusion du bail.
La Cour de cassation a également précisé les conditions dans lesquelles le plafonnement cesse de s’appliquer lorsque la durée du bail excède douze ans. Dans l’arrêt précité du 16 octobre 2025, elle a considéré que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Cette distinction entre la tacite prolongation et la durée contractuelle est essentielle : elle signifie que le seul écoulement du temps au-delà de douze ans par tacite prolongation ne suffit pas à écarter la règle du plafonnement, et que le bailleur doit démontrer l’existence d’une modification notable des éléments de la valeur locative pour prétendre à un loyer déplafonné. En pratique, les conséquences pour les parties sont significatives puisque le loyer renouvelé d’un bail conclu pour douze ans ou plus sera fixé à la valeur locative sans plafonnement, tandis que celui d’un bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans restera soumis au plafonnement, sauf modification notable des éléments de la valeur locative.
B. L’articulation entre la fixation judiciaire du loyer et l’exercice du droit d’option
La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé s’inscrit dans un cadre procédural rigoureux, dont le juge des loyers commerciaux constitue l’acteur central. Le locataire qui sollicite le renouvellement de son bail peut accepter le principe du renouvellement tout en contestant le prix proposé par le bailleur, ce qui ouvre la voie à une fixation judiciaire. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du prix. Ce mécanisme permet de maintenir l’équilibre contractuel durant la période, parfois longue, de la procédure.
À cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025, les conséquences de l’exercice du droit d’option par le bailleur sur la fixation du loyer. Elle énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, confirme le caractère rétroactif de l’indemnité d’occupation due au bailleur et son alignement sur la valeur locative, par opposition au loyer plafonné qui aurait prévalu si le renouvellement s’était poursuivi. La substitution a ainsi pour effet d’effacer rétroactivement le loyer au profit de l’indemnité d’occupation, dont le montant est nécessairement fixé à la valeur locative.
En outre, la troisième chambre civile a rappelé, le 27 mars 2025, que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice du droit d’option, lequel « n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). Cette précision est d’importance pratique pour le contentieux immobilier, car elle exclut toute nullité formelle de l’acte d’exercice du droit d’option fondée sur le défaut d’information du preneur quant au délai de prescription. Elle distingue ainsi nettement le régime du congé, formaliste et protecteur, de celui du droit d’option, plus souple.
La Cour de cassation a, par ailleurs, apporté une précision déterminante sur la détermination de la valeur locative servant au calcul de l’indemnité d’occupation. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, elle a jugé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). La haute juridiction fait ici application de l’article R. 145-8 du code de commerce, selon lequel les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. En conséquence, le transfert conventionnel de la taxe foncière au preneur doit être pris en compte, à la baisse, dans la fixation de l’indemnité d’occupation, rappelant que la valeur locative n’est pas une donnée brute mais le résultat d’une pondération de l’ensemble des charges assumées par chacune des parties.
II. Les exceptions au principe du plafonnement
A. La modification notable des éléments de la valeur locative
Le plafonnement connaît plusieurs tempéraments, dont le principal réside dans la modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Ces éléments sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la caractérisation de cette modification notable, qui doit être intervenue au cours du bail expiré et présenter un caractère significatif dans son incidence sur la valeur locative.
Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a apporté une illustration éclairante de ce que peut constituer une modification notable des obligations des parties. Elle a jugé que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » et que constitue une telle modification l’obligation pour le bailleur, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile en sa qualité de copropriétaire non-occupant (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B). La cour d’appel avait souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, aboutissant à une baisse du revenu locatif de près de 28 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer.
Or, la Cour de cassation a précisé, dans cet arrêt, que peu importait que l’assurance de responsabilité civile ait été volontairement souscrite avant même que la loi ne la rende obligatoire : c’est le caractère légal de l’obligation nouvelle qui fonde la modification notable, et non le moment où le bailleur a commencé à supporter cette charge. La haute juridiction retient ainsi une approche objective de la modification notable, fondée sur la survenance de l’obligation légale plutôt que sur son impact effectif dans la comptabilité du bailleur. Cette solution renforce la prévisibilité du mécanisme de déplafonnement, en attachant la modification notable à des événements juridiques objectifs.
S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a adopté une position tout aussi structurante. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, elle a jugé qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette formulation marque un infléchissement notable : il n’est pas nécessaire de prouver que la modification a effectivement amélioré le chiffre d’affaires du preneur ; il suffit d’établir qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré. Dès lors, la charge probatoire pesant sur le bailleur s’en trouve allégée, la potentialité d’une incidence favorable se substituant à la démonstration d’une incidence réelle.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans ce même arrêt, que l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve d’une motivation suffisante. En conséquence, le contrôle de la Cour de cassation s’exerce principalement sur la qualification juridique des faits et sur la conformité du raisonnement des juges du fond aux critères légaux, sans s’immiscer dans l’évaluation quantitative de la modification.
B. Le lissage de l’augmentation du loyer et les règles procédurales du déplafonnement
Lorsque le déplafonnement est acquis, que ce soit en raison d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause contractuelle relative à la durée du bail, l’article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce prévoit un mécanisme de lissage : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif, introduit par la loi du 4 août 2008, a pour objet d’éviter que le déplafonnement ne se traduise par une hausse brutale insoutenable pour le preneur, en étalant dans le temps l’augmentation du loyer.
La Cour de cassation a précisé le champ d’application de ce lissage dans l’arrêt du 16 octobre 2025. Elle a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). La Cour ajoute que le déplafonnement fondé sur la seule durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation ne donne pas droit au lissage de 10 %, contrairement au déplafonnement fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une durée contractuelle supérieure à neuf ans. Cette distinction, subtile mais essentielle, permet de réserver le bénéfice du lissage aux hypothèses dans lesquelles le bailleur a consenti une durée longue dès la conclusion du contrat.
En pratique, le mécanisme de lissage s’applique de la manière suivante : lorsque le loyer déplafonné excède de plus de 10 % le loyer de l’année précédente, l’augmentation est limitée à ce pourcentage pour la première année, et le surplus est reporté sur les années suivantes, dans la même limite annuelle de 10 %. Ce dispositif garantit une progressivité de l’augmentation qui préserve la trésorerie du preneur tout en permettant au bailleur d’atteindre, à terme, le montant correspondant à la valeur locative réelle.
Par ailleurs, s’agissant des charges récupérables, la Cour de cassation a apporté une précision importante dans un arrêt du 29 janvier 2026. Elle a jugé que le bailleur qui n’a pas communiqué dans le délai légal ou contractuel l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes « n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B), rendu au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. Cette solution, qui refuse d’assortir la communication tardive de l’état récapitulatif d’une sanction automatique de restitution, constitue un infléchissement de la jurisprudence antérieure qui sanctionnait plus sévèrement le défaut de régularisation des charges dans le délai imparti. En subordonnant la restitution à l’absence de justification des charges, la Cour de cassation rétablit un équilibre entre la rigueur procédurale et la réalité économique des sommes dues.
Enfin, l’office du juge des loyers commerciaux dans la mise en œuvre du plafonnement et de ses exceptions mérite d’être souligné. Ce juge spécialisé, institué par l’article L. 145-56 du code de commerce, dispose d’une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé. Sa décision s’impose aux parties et constitue le titre en vertu duquel le nouveau bail sera dressé, à moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur ne refuse celui-ci en exerçant son droit d’option. L’articulation entre la fixation judiciaire du loyer et l’exercice du droit d’option constitue un enjeu contentieux majeur, comme en témoigne la jurisprudence récente de la Cour de cassation qui précise, d’année en année, les conditions de mise en œuvre de ces mécanismes.
Dès lors, le dispositif de fixation du loyer du bail commercial renouvelé se présente comme un système équilibré, conjuguant la protection du preneur par le plafonnement indiciaire et la sauvegarde des intérêts du bailleur par les exceptions au plafonnement, sous le contrôle du juge des loyers commerciaux et de la Cour de cassation. Le droit immobilier des baux commerciaux, dont la technicité ne cesse de croître, exige une maîtrise rigoureuse de ces règles pour sécuriser la relation contractuelle entre bailleur et preneur.
Conclusion
Le mécanisme de fixation du loyer du bail commercial renouvelé repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, assurée par la règle du plafonnement indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce, et la préservation des droits du bailleur, garantie par les exceptions au plafonnement fondées sur la modification notable des éléments de la valeur locative. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à travers une série d’arrêts publiés au Bulletin entre janvier 2025 et janvier 2026, a précisé les contours de ces notions, en clarifiant le champ d’application du lissage décennal de l’augmentation, le caractère potentiel de l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité, la rétroactivité de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option et l’absence de sanction automatique de la communication tardive de l’état récapitulatif des charges. L’ensemble de ces précisions prétoriennes conforte la prévisibilité du statut des baux commerciaux, dont la technicité exige une attention constante aux évolutions jurisprudentielles pour sécuriser la relation contractuelle entre bailleurs et preneurs. Ces développements s’inscrivent dans un mouvement continu de construction judiciaire du droit des baux commerciaux, dont le contentieux demeure l’un des plus nourris de la chambre immobilière de la Cour de cassation.
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