La garantie de jouissance paisible dans le bail commercial : l’obligation continue du bailleur et les recours du preneur à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le fondement et l’étendue de l’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur commercial
A. Le fondement légal de l’obligation de jouissance paisible dans le statut des baux commerciaux
L’obligation de garantie de jouissance paisible constitue l’un des piliers du contrat de bail, expressément consacrée par le 3° de l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Cette disposition, placée dans le droit commun du louage de choses, irradie l’ensemble du contentieux des baux commerciaux en ce qu’elle impose au bailleur une obligation de ne pas troubler le preneur dans l’exercice de son activité économique, que ce trouble émane du bailleur lui-même ou d’un tiers dont il doit répondre. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un attendu de principe, que cette obligation constitue un engagement de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en démontrant l’existence d’une cause étrangère revêtant les caractères de la force majeure.
Par ailleurs, cette obligation s’articule étroitement avec le statut protecteur des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’article L. 145-1 pose le champ d’application du statut, tandis que l’article L. 145-15 érige en règle d’ordre public la protection du preneur en disposant que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 » (article L. 145-15 du code de commerce). Or, l’obligation de jouissance paisible ne figure pas explicitement dans cette énumération, ce qui n’a pas empêché la jurisprudence d’en consacrer le caractère fondamental au visa direct de l’article 1719 du code civil.
En conséquence, le bailleur commercial qui manque à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement du droit commun, sans que le statut des baux commerciaux ne constitue un écran protecteur susceptible de limiter les recours du preneur. Par ailleurs, l’obligation de jouissance paisible doit être distinguée du mécanisme de la perte de la chose louée prévu par l’article 1722 du code civil (article 1722 du code civil), lequel dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Or, un trouble de jouissance ne procède pas nécessairement d’une destruction matérielle des locaux : il peut résulter d’une impossibilité d’accès, de nuisances sonores excessives, d’une privation d’éléments essentiels à l’exploitation ou encore d’une carence du bailleur dans la réalisation de travaux indispensables. Dès lors, la mise en œuvre de la garantie de jouissance paisible obéit à un régime autonome, distinct tant de la perte de la chose louée que de l’obligation de délivrance matérielle des locaux. La troisième chambre civile a, à cet égard, jugé que les stipulations du bail ne peuvent valablement exonérer le bailleur de cette obligation d’essence légale, érigée en règle impérative par la nature même du contrat de louage. Dès lors, toute clause qui tendrait à supprimer ou à restreindre substantiellement la garantie de jouissance paisible doit être réputée non écrite, par application conjuguée de l’article 1719 du code civil et de l’article L. 145-15 du code de commerce, interprété extensivement par la Cour de cassation.
B. L’étendue temporelle et matérielle de l’obligation : une garantie continue durant toute la durée du bail
L’obligation de jouissance paisible présente un caractère continu qui a été réaffirmé avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 5 mars 2026, rendu au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, selon lequel « l’obligation de délivrance du bailleur, qui comporte celle de faire jouir paisiblement le preneur, est une obligation continue pendant toute la durée du bail et ne prend fin qu’avec la restitution des lieux » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette décision, qui inscrit la garantie de jouissance paisible dans le prolongement de l’obligation continue de délivrance, emporte des conséquences procédurales déterminantes quant au point de départ du délai de prescription de l’action du preneur.
Par un autre arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a précisé que « le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui l’oblige à mettre à la disposition du preneur un local conforme à la destination contractuelle et à l’entretenir en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). Cette formulation englobe implicitement mais nécessairement la garantie de jouissance paisible, dès lors que l’occupation effective et sans entrave des lieux est consubstantielle à la conformité du local à sa destination contractuelle. Le preneur ne saurait en effet exploiter paisiblement son fonds de commerce si le bailleur ne lui assure pas une jouissance exempte de troubles imputables à son fait ou à celui des occupants de son chef.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans une décision du 10 juillet 2025, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible peut justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel avait constaté des infiltrations récurrentes et persistantes rendant les locaux impropres à l’usage commercial convenu, caractérisant ainsi un trouble de jouissance imputable au bailleur défaillant dans l’exécution de ses obligations. La cour régulatrice a approuvé cette appréciation souveraine, confirmant que le manquement prolongé à l’obligation de jouissance paisible constitue un motif grave et légitime de résiliation. Par ailleurs, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025, que « le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de jouissance paisible en invoquant une clause du bail qui limiterait sa responsabilité aux seuls troubles résultant de son fait personnel » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, Publié au Bulletin). Cette solution prohibe les clauses d’exonération de responsabilité pour le fait des tiers dont le bailleur doit répondre, tels que les autres locataires de l’immeuble, les prestataires intervenant pour le compte du bailleur ou les entreprises chargées de travaux de rénovation.
Dès lors, la combinaison de ces arrêts dessine les contours d’une obligation de jouissance paisible à la fois continue dans le temps et étendue dans son périmètre matériel, couvrant non seulement les troubles directs causés par le bailleur mais également les troubles résultant de l’état des locaux ou de l’activité d’autres occupants de l’immeuble. Cette conception extensive de la garantie de jouissance paisible s’inscrit dans le mouvement jurisprudentiel de renforcement des droits du preneur, parallèlement à la consécration législative de la mensualisation du loyer et du plafonnement des garanties par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de ladite loi). En effet, l’article 62 de la même loi a introduit un nouvel article L. 145-32-1 dans le code de commerce imposant la mensualisation du paiement du loyer, ainsi qu’un plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer en principal, dispositions qui, sans concerner directement la garantie de jouissance paisible, participent d’un mouvement législatif général de protection renforcée du preneur. A cet égard, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 6 novembre 2025, a rappelé que « la loi nouvelle régit, en principe, les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non encore réalisés » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin), ce qui implique que les dispositions protectrices de la loi du 26 mai 2026 s’appliquent immédiatement aux baux en cours, y compris pour la mensualisation du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie.
II. Les recours du preneur face au manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible
A. L’exception d’inexécution : un mécanisme défensif autonome de suspension du paiement des loyers
L’exception d’inexécution constitue, dans l’arsenal contentieux du preneur, un instrument défensif d’une redoutable efficacité lorsque le bailleur manque à son obligation de jouissance paisible. La troisième chambre civile a consacré son autonomie par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire dans un arrêt du 5 mars 2026, rendu au visa des articles 1219 et 1220 du code civil, dont elle a déduit que « l’exception d’inexécution peut être opposée par le preneur qui se prévaut d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, sans qu’il soit tenu de délivrer une mise en demeure préalable ni de respecter le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette construction prétorienne, fondée exclusivement sur le droit commun des contrats, offre au preneur une faculté de suspension du paiement des loyers sans avoir à franchir les obstacles procéduraux inhérents au dispositif de la clause résolutoire.
Par un précédent arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile avait déjà affirmé que « l’exception d’inexécution peut justifier la suspension du paiement des loyers dès lors que le preneur établit que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles de manière suffisamment grave pour faire obstacle à l’exécution de la convention » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). La cour régulatrice a ainsi déconnecté l’exception d’inexécution du formalisme contraignant de l’article L. 145-41 du code de commerce, tout en soumettant sa mise en œuvre à une condition de gravité du manquement qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
A cet égard, le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers doit démontrer que le trouble de jouissance subi présente un caractère de gravité tel qu’il fait obstacle à l’exploitation normale du fonds de commerce. La jurisprudence exige que le manquement du bailleur soit établi avec certitude, qu’il soit actuel et qu’il revête une certaine ampleur, de simples désagréments ou inconvénients mineurs ne pouvant justifier une suspension totale du paiement des loyers. Or, le juge dispose à cet égard d’un pouvoir d’appréciation lui permettant de moduler la suspension du loyer en fonction de l’importance du trouble, allant de la suspension partielle à la suspension totale du paiement.
En conséquence, ce mécanisme offre au preneur une parade efficace face à un bailleur défaillant, sans avoir à attendre une décision de justice pour interrompre le versement des loyers. La troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 27 juin 2024, que « la preuve de la gravité du manquement du bailleur incombe au preneur qui invoque l’exception d’inexécution, le juge devant caractériser l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). Il appartient donc au preneur de constituer un dossier probatoire solide, comprenant notamment des constats d’huissier, des courriers de mise en demeure et, le cas échéant, des expertises techniques établissant la réalité et l’ampleur du trouble de jouissance. Or, la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 28 mars 2024, que « l’office du juge, saisi d’une exception d’inexécution, consiste à vérifier que le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension totale ou partielle du paiement des loyers par le preneur » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704). A cet égard, la cour régulatrice impose au juge du fond une motivation circonstanciée, lui interdisant de rejeter l’exception d’inexécution par des motifs généraux sans examiner concrètement la nature et la gravité du trouble de jouissance allégué. Dès lors, le preneur est fondé à solliciter, à titre subsidiaire, une mesure d’instruction ou une expertise judiciaire destinée à établir la matérialité et l’ampleur des troubles dont il se plaint.
B. L’action en responsabilité contractuelle et en résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur
Au-delà du mécanisme défensif de l’exception d’inexécution, le preneur victime d’un trouble de jouissance dispose d’une action en responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, lesquels disposent que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Cette action tend à l’indemnisation intégrale du préjudice subi par le preneur du fait du trouble de jouissance, incluant la perte de chiffre d’affaires, les frais de relogement temporaire et, plus généralement, l’ensemble des conséquences dommageables de la défaillance du bailleur.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 27 juin 2024, rappelé que « le preneur, dont le préjudice résultant d’un manquement du bailleur à ses obligations est établi, doit être indemnisé de l’intégralité du dommage subi sans qu’il y ait lieu de prendre en compte la valeur du droit au bail ou du fonds de commerce, sauf à caractériser un enrichissement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la volonté de la cour régulatrice de garantir une réparation intégrale du préjudice, sans que des considérations extrapatrimoniales ne viennent limiter le quantum de l’indemnisation due au preneur.
Par ailleurs, lorsque le trouble de jouissance affecte durablement la possibilité d’exploiter le fonds de commerce, le preneur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur sur le fondement de l’article 1227 du code civil. La troisième chambre civile a, à cet égard, rappelé que « la résiliation judiciaire du bail pour manquement du bailleur à ses obligations n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable lorsque la gravité du manquement rend impossible la poursuite du contrat » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). Cette dispense de mise en demeure préalable, symétrique à celle applicable à l’exception d’inexécution, confirme l’autonomie des recours fondés sur le droit commun des contrats par rapport aux mécanismes spécifiques du statut des baux commerciaux.
A cet égard, l’action en résiliation judiciaire permet au preneur d’obtenir non seulement la fin du contrat, mais également l’indemnisation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, lequel peut être considérable lorsque le trouble de jouissance a contraint le preneur à cesser son activité. La prescription de cette action obéit au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (article L. 145-60), dès lors que l’action n’est pas fondée sur les dispositions spécifiques du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce mais sur le droit commun de la responsabilité contractuelle. Par ailleurs, la voie du référé constitue, en cas de trouble manifestement illicite, une alternative procédurale permettant au preneur d’obtenir rapidement la cessation du trouble sous astreinte, sans attendre l’issue d’une procédure au fond. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 15 février 2023, rappelé que « le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin), consacrant ainsi la compétence du juge des référés en la matière, y compris lorsque le trouble de jouissance résulte indirectement de l’état de l’immeuble ou de travaux entrepris par le bailleur.
En conséquence, le preneur bénéficie d’un éventail de recours gradués face au manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, allant de la suspension temporaire du paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution jusqu’à la résiliation définitive du contrat avec indemnisation intégrale du préjudice. La troisième chambre civile, par les arrêts précités des 5 mars 2026, 18 septembre 2025 et 4 décembre 2025, a construit un édifice jurisprudentiel cohérent garantissant au preneur une protection effective de son droit à une jouissance paisible des lieux loués, en consacrant l’autonomie du droit commun des contrats par rapport au statut spécial des baux commerciaux. Or, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en modifiant les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, a conforté cette orientation en renforçant les droits du preneur par la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et l’encadrement de la clause résolutoire.
Conclusion
La garantie de jouissance paisible du preneur à bail commercial a connu, sous l’impulsion de la troisième chambre civile, un renforcement significatif au cours des années 2024 à 2026. Fondée sur l’article 1719 du code civil et déclinée à travers l’obligation continue de délivrance, cette garantie impose au bailleur une obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure. La cour régulatrice a, par les arrêts des 5 mars 2026, 18 septembre 2025 et 4 décembre 2025, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce, offrant ainsi au preneur un instrument défensif immédiatement mobilisable en cas de trouble de jouissance grave. Parallèlement, l’action en responsabilité contractuelle et la résiliation judiciaire permettent au preneur d’obtenir réparation intégrale du préjudice subi, y compris la perte du fonds de commerce, selon les règles du droit commun de la prescription quinquennale. Cette construction prétorienne, désormais confortée par les dispositions de la loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, consacre un équilibre renouvelé du bail commercial dans lequel la protection de la jouissance paisible du preneur constitue un impératif catégorique du contrat de louage.