Le contentieux des servitudes conventionnelles connaît, depuis le printemps 2024, un resserrement doctrinal significatif sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Plusieurs arrêts, dont deux publiés au Bulletin en formation de section, précisent avec une rigueur inédite les conditions d’extinction de ces charges foncières, qu’il s’agisse de la prescription extinctive trentenaire, des effets de la division du fonds dominant ou de la disparition de l’état d’enclave. Ce corpus jurisprudentiel, par sa densité et sa cohérence, constitue une véritable grille de lecture pour le praticien du droit immobilier confronté à la question de la pérennité des servitudes conventionnelles.
L’enjeu est d’importance. Une servitude de passage éteinte prive le fonds dominant de sa desserte et peut anéantir la valeur économique d’un bien. À l’inverse, une servitude maintenue au-delà de son utilité grève durablement le fonds servant, en restreignant ses possibilités d’aménagement et en diminuant sa valeur vénale. La troisième chambre civile, dans cette période récente, a fait le choix d’un équilibre exigeant : le propriétaire du fonds dominant doit démontrer des actes matériels d’exercice pour échapper à la prescription, tandis que le propriétaire du fonds servant ne peut invoquer l’extinction que dans des conditions strictement encadrées par les textes. Les praticiens du droit immobilier — notaires, avocats, géomètres-experts — trouveront dans ces décisions une clarification bienvenue de notions dont l’apparente simplicité dissimulait jusqu’alors de réelles incertitudes contentieuses.
Le Code civil organise l’extinction des servitudes autour de quatre causes principales, énoncées aux articles 703 à 707. L’article 703 prévoit la cessation lorsque « les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user », tandis que l’article 704 précise qu’elles « revivent si les choses sont rétablies ». L’article 705 énonce l’extinction par confusion, lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans la même main. Enfin, les articles 706 et 707 régissent la prescription extinctive trentenaire, dont la récente interprétation constitue le coeur de la première partie de cette étude. À ces causes générales s’ajoute, pour les servitudes de passage fondées sur l’état d’enclave, la faculté offerte au propriétaire du fonds servant par l’article 685-1 d’invoquer l’extinction si la desserte est assurée dans les conditions de l’article 682, question qui sera examinée dans la seconde partie.
L’examen de ce mouvement jurisprudentiel sera conduit en deux temps. Il conviendra d’abord d’analyser le durcissement des conditions d’interruption de la prescription extinctive trentenaire, avant d’examiner les précisions apportées quant aux effets de la division du fonds dominant et à la preuve du titre constitutif de la servitude.
I. La prescription extinctive trentenaire : l’exigence renforcée d’actes matériels de passage
A. Le principe légal et son interprétation traditionnelle
Aux termes de l’article 706 du Code civil, « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ». L’article 707 précise que, s’agissant des servitudes discontinues — au rang desquelles figure le droit de passage en vertu de l’article 688 du Code civil —, le délai commence à courir « du jour où l’on a cessé d’en jouir ». La règle est ancienne, inchangée depuis 1804, mais son application contentieuse n’a cessé de se raffiner.
La jurisprudence antérieure à 2024 avait déjà posé que le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude. La troisième chambre civile l’avait énoncé dans un arrêt du 11 janvier 2006 (pourvoi n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14). La question qui demeurait en suspens était celle de la nature des actes susceptibles de caractériser un exercice interruptif de prescription : fallait-il des actes matériels de passage, ou bien des actes juridiques manifestant l’intention du propriétaire du fonds dominant de conserver son droit pouvaient-ils suffire ?
La pratique notariale et le contentieux de première instance avaient pu entretenir une certaine souplesse sur ce point. Des lettres de mise en demeure, des constats d’huissier ou des correspondances entre voisins étaient parfois retenus comme des actes interruptifs de la prescription trentenaire, au motif qu’ils manifestaient une volonté non équivoque de conserver le bénéfice de la servitude. Cette approche, fondée sur l’intention du titulaire du droit, se conciliait mal avec la lettre des articles 706 et 707 du Code civil, qui visent le non-usage et non la seule renonciation au droit. La distinction entre les servitudes continues et discontinues, telle que posée par l’article 688, est ici déterminante : pour les servitudes continues, dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme, un acte contraire à la servitude suffit à faire courir le délai ; pour les servitudes discontinues, au contraire, c’est la cessation de l’usage effectif qui constitue le point de départ de la prescription.
B. L’arrêt du 15 janvier 2026 : le retour à une conception matérielle de l’exercice
Par un arrêt publié au Bulletin en formation de section, la troisième chambre civile a opéré un rappel solennel dont la portée dépasse la simple confirmation d’une jurisprudence antérieure. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.618, FS-B), un propriétaire de fonds servant contestait l’existence d’une servitude de passage constituée par acte notarié du 26 mai 1961, en invoquant la prescription extinctive trentenaire. La cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 29 février 2024, avait retenu que la bénéficiaire de la servitude avait démontré son intention d’en user par l’envoi de lettres de mise en demeure en 2007, 2008 et 2015, ainsi que par des procès-verbaux de constat d’huissier, et en avait déduit que la servitude n’était pas éteinte.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 706 et 707 du Code civil. Sa motivation mérite d’être citée intégralement : « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage. » Elle reproche à la cour d’appel de s’être déterminée « sans constater des actes matériels de passage par le propriétaire du fonds dominant pendant les trente années précédant la demande en justice de rétablissement du passage ».
La portée de cette décision est triple. D’abord, elle écarte définitivement l’approche fondée sur l’intention subjective du titulaire du droit au profit d’une exigence objective, matérielle et vérifiable. Ensuite, elle clarifie l’articulation entre les articles 706 et 707 : le délai de trente ans se calcule à rebours depuis la demande en justice, et le propriétaire du fonds dominant doit rapporter la preuve d’actes matériels de passage dans cette période. Enfin, elle rappelle que les servitudes discontinues, dont le droit de passage est l’archétype, requièrent un exercice effectif pour se conserver, à la différence des servitudes continues dont l’usage n’exige pas le fait actuel de l’homme.
L’arrêt du 15 janvier 2026 emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux des servitudes. Il impose au propriétaire du fonds dominant de constituer, tout au long de la période trentenaire, des preuves matérielles de l’exercice effectif du passage : attestations de voisins, factures d’entretien du chemin, photographies datées, constats d’huissier établis alors que le passage est effectivement pratiqué. Les lettres de mise en demeure et les correspondances entre propriétaires, si elles conservent une utilité pour établir la connaissance du droit par le propriétaire du fonds servant, ne suffisent plus à interrompre le cours de la prescription extinctive.
Par ailleurs, la solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse d’assimiler les actes juridiques — mises en demeure, constats, correspondances — à des actes d’exercice de la servitude. Ces actes manifestent une intention, ils ne caractérisent pas un usage. La distinction est essentielle et elle était attendue par la doctrine, qui soulignait la nécessité d’un alignement de la jurisprudence sur la lettre du Code civil.
II. La division du fonds dominant et l’établissement du titre : un équilibre renouvelé
A. Le maintien de la servitude malgré la division du fonds dominant
L’article 700 du Code civil dispose que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ». Ce texte, d’apparence simple, soulève des difficultés considérables lorsque la division du fonds dominant crée une rupture de contiguïté entre l’une des portions et le fonds servant.
La troisième chambre civile a apporté une réponse décisive dans son arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-19.864). En l’espèce, une servitude conventionnelle de passage avait été constituée en 1963 au profit d’une parcelle sur laquelle était édifié un établissement d’enseignement. Le propriétaire du fonds dominant avait ultérieurement détaché et vendu une parcelle contiguë au fonds servant, de sorte que le fonds dominant résiduel n’était plus contigu au fonds servant. La cour d’appel de Paris en avait déduit, par un arrêt du 20 mai 2022, que la servitude était éteinte, les choses se trouvant en un état tel qu’on ne pouvait plus en user, au sens de l’article 703 du Code civil.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 700, alinéa 1er, et 703 du Code civil. Elle énonce un principe dont la clarté mérite d’être saluée : « Il en résulte qu’en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, sans que l’absence de contiguïté entre l’un d’eux et le fonds servant constitue une modification empêchant l’usage de la servitude et emporte son extinction. » La solution est protectrice du fonds dominant : la perte de contiguïté n’est pas, en elle-même, une cause d’extinction de la servitude.
En revanche, la Cour précise, dans un arrêt publié au Bulletin du 12 septembre 2024 (pourvoi n° 23-14.479, FS-B), une limite importante à ce principe. Elle relève que si l’article 700 « emporte de plein droit maintien de la servitude au profit de l’ensemble des fonds issus de la division du fonds dominant », il « n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division ». Autrement dit, le propriétaire d’une portion issue de la division ne peut exiger un droit de passage sur les autres portions pour accéder au fonds servant : la servitude originaire subsiste, mais elle ne se prolonge pas automatiquement sur les fonds intermédiaires. Cette distinction entre maintien de la servitude originaire et création d’une servitude nouvelle entre les fonds divisés constitue un apport doctrinal majeur de la période récente.
B. L’établissement de la servitude discontinue par titre : une exigence de preuve renforcée
Les servitudes discontinues, qu’elles soient apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titre, ainsi que le prescrit l’article 691 du Code civil. L’article 695 précise que « le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. » La rigueur de cette règle a été rappelée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-21.899).
Dans cette affaire, une propriétaire revendiquait l’existence d’une servitude conventionnelle de passage grevant la cour de ses voisins. Pour accueillir sa demande, la cour d’appel de Caen s’était fondée sur trois séries d’éléments : les énonciations des titres de propriété successifs de la revendiquante, une attestation de l’ancien propriétaire du fonds servant, et la présence d’une porte aménagée dans le mur donnant sur la cour litigieuse. La Cour de cassation censure la décision sur chacun de ces trois fondements, au visa des articles 691 et 695 du Code civil.
Sur les titres de propriété du fonds dominant, la Cour relève que « la cour d’appel, qui s’est fondée sur les seules énonciations de titres émanant des propriétaires du fonds dominant, a violé les textes susvisés ». L’article 695 est formel : le titre récognitif doit émaner du propriétaire du fonds asservi, non du fonds dominant. Sur l’attestation et la porte, la Cour juge que ces éléments sont « insuffisants à caractériser l’existence d’un titre récognitif de servitude ». La solution est implacable mais parfaitement orthodoxe : « Les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres », et l’existence d’un usage apparent ou d’une reconnaissance unilatérale ne peut suppléer l’absence de titre.
En définitive, la troisième chambre civile déploie, dans cette série d’arrêts, une politique jurisprudentielle cohérente qui renforce la sécurité juridique des propriétaires de fonds servants tout en protégeant les droits des fonds dominants lorsqu’ils sont établis par un titre régulier. La charge de la preuve est répartie avec précision : au propriétaire du fonds dominant de démontrer l’existence d’un titre constitutif ou récognitif régulier et des actes matériels d’exercice dans les trente ans ; au propriétaire du fonds servant de rapporter la preuve de la cessation de l’état d’enclave dans les conditions rigoureuses de l’article 685-1 du Code civil.
L’arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-22.441) illustre cette exigence du côté du fonds servant. Pour rejeter la demande d’extinction d’une servitude de passage pour désenclavement, la cour d’appel d’Orléans avait retenu que la maison du fonds dominant comportait un garage en sous-sol nécessitant un accès automobile direct et que le nouvel accès par une rue créée à l’arrière ne permettait pas un usage suffisant. La Cour de cassation censure au visa des articles 682 et 685-1 du Code civil, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile ». La commodité de l’accès historique ne peut justifier le maintien d’une servitude si le fonds dispose désormais d’un accès objectivement suffisant, fût-il moins direct.
L’article 685-1 du Code civil offre ainsi un tempérament important au propriétaire du fonds servant : il peut, « à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». Mais la charge de la preuve qui pèse sur lui est lourde, comme en témoigne la cassation prononcée le 10 avril 2025 : il ne suffit pas de démontrer l’existence d’un accès alternatif, encore faut-il établir que cet accès est suffisant pour assurer la desserte normale du fonds, compte tenu de sa destination.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé qu’une servitude de passage, bien que conventionnelle dans sa forme, peut avoir un fondement légal si elle a été instituée pour remédier à un état d’enclave. La modification conventionnelle ultérieure de cette servitude, intervenue alors que le fonds n’était plus enclavé, transforme son fondement : elle devient exclusivement conventionnelle et échappe alors au régime d’extinction prévu par l’article 685-1. Cette solution, dégagée par l’arrêt du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 22-22.527), illustre la porosité des régimes et la nécessité d’une analyse précise de l’acte constitutif et de ses modifications successives.
Enfin, la question du désenclavement parcellaire a été abordée dans l’arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-22.810), qui retient que la réunion matérielle de plusieurs fonds appartenant au même propriétaire ne suffit pas à étendre une servitude conventionnelle à un fonds qui n’est pas visé par le titre. En l’espèce, des époux avaient acquis trois parcelles contiguës, dont deux seulement bénéficiaient d’une servitude conventionnelle de passage. Soutenant que la réunion matérielle des trois fonds désenclavait la parcelle non visée, le propriétaire du fonds servant demandait l’extinction de la servitude légale grevant son bien. La troisième chambre civile rejette cette analyse et énonce « à bon droit, que la servitude conventionnelle de passage instituée par l’acte ne pouvait bénéficier qu’aux seules parcelles visées par le titre » et que ce droit « ne pouvait dès lors assurer la desserte complète » de la parcelle non mentionnée. La solution, appliquée aux servitudes légales pour cause d’enclave dans cette espèce, vaut a fortiori pour les servitudes conventionnelles et confirme que le titre est la mesure exclusive du droit.
L’ensemble de ces décisions manifeste une conception rigoureuse du titre constitutif de servitude, à la fois dans son existence — il doit émaner du propriétaire du fonds servant ou résulter d’un acte récognitif régulier — et dans son étendue — il ne profite qu’aux fonds qu’il désigne et ne s’étend pas aux parcelles contiguës par le seul effet d’une réunion matérielle. Cette rigueur est protectrice du propriétaire du fonds servant, qui ne peut se voir opposer une servitude que dans les limites strictes du titre qui l’a instituée.
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 témoigne d’une volonté de clarification bienvenue dans une matière traditionnellement conflictuelle. Les sept arrêts ici analysés, dont trois publiés au Bulletin, dessinent un régime de l’extinction des servitudes conventionnelles qui allie rigueur probatoire et sécurité juridique. Le propriétaire du fonds dominant est protégé contre la perte de sa servitude du seul fait d’une division ou d’une absence de contiguïté, mais il doit démontrer des actes matériels d’exercice pour conserver son droit à l’épreuve du temps. Le propriétaire du fonds servant ne peut invoquer l’extinction qu’en rapportant la preuve d’un désenclavement effectif et suffisant, ou d’un non-usage trentenaire caractérisé par l’absence d’actes matériels de passage. Cet équilibre, conforme à la lettre du Code civil tout en répondant aux réalités contemporaines du contentieux immobilier, constitue un guide sûr pour le praticien, qu’il intervienne en amont dans la rédaction des actes ou en aval dans la résolution des litiges entre voisins.
Par ailleurs, la rigueur nouvelle imprimée à la preuve du titre constitutif de servitude, spécialement pour les servitudes discontinues, invite les professionnels à une vigilance accrue dans l’analyse des chaînes de titres et dans la rédaction des actes de vente. L’acte récognitif émanant du seul propriétaire du fonds dominant est désormais dépourvu de toute valeur probante, et les signes apparents d’un usage — tel l’aménagement d’une porte ou d’un chemin — ne sauraient suppléer l’absence d’un titre régulier. La pratique notariale devra intégrer ces exigences, notamment dans les opérations de division parcellaire ou de cession de fonds grevés ou bénéficiant de servitudes.
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