I. L’irrévocabilité de l’engagement du promettant : une construction jurisprudentielle progressive
A. Le revirement initié par la troisième chambre civile et son alignement par la chambre commerciale
La promesse unilatérale de vente constitue l’un des avant-contrats les plus usités de la pratique des affaires, qu’il s’agisse de cessions de droits sociaux, de fonds de commerce ou d’immeubles à usage commercial. Définie par l’article 1124 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, elle soulève depuis plusieurs décennies une question essentielle : le promettant peut-il valablement se rétracter avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option ? La réponse à cette interrogation a connu une mutation profonde au cours des cinq dernières années, sous l’impulsion conjuguée de la troisième chambre civile puis de la chambre commerciale de la Cour de cassation.
En droit antérieur à la réforme de 2016, la Cour de cassation jugeait, depuis un arrêt du 15 décembre 1993, que la rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire faisait obstacle à la rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir et, partant, à la formation de la vente. Cette solution avait pour conséquence de réduire la promesse unilatérale à un engagement d’efficacité relative, le promettant conservant la faculté de se délier de son obligation en ne devant au bénéficiaire que des dommages et intérêts. Cette jurisprudence, qui privait la promesse unilatérale de sa substance contraignante, était critiquée par une partie significative de la doctrine qui y voyait une contradiction avec le principe de la force obligatoire du contrat.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 23 juin 2021 (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554, Publié au Bulletin), a opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente « s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse » et ne peut se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire. Cette décision, fondée sur l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, marquait une rupture nette avec la jurisprudence antérieure en consacrant l’idée que le promettant est tenu d’une obligation de donner dès la conclusion de la promesse, et non d’une simple obligation de faire.
Cette solution a été confirmée par un second arrêt de la même chambre (Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, n° 20-18.514, Publié au Bulletin), qui réitérait le principe selon lequel le promettant s’oblige définitivement dès la promesse unilatérale de vente et ne peut se rétracter. En conséquence, la troisième chambre civile affirmait que l’inexécution par le promettant de son obligation de vendre ouvre droit, au profit du bénéficiaire, à l’exécution forcée en nature, conformément au droit commun des obligations. Toutefois, la question demeurait de savoir si la chambre commerciale, compétente pour tous les litiges relatifs aux cessions de droits sociaux et de fonds de commerce, adopterait la même position.
C’est par un arrêt du 15 mars 2023 que la chambre commerciale a tranché cette question dans un sens favorable à l’harmonisation des jurisprudences. Dans cette affaire, deux sociétés avaient conclu, le 21 juin 2012, un protocole d’accord-cadre ayant pour objet l’entrée de l’une d’entre elles au capital d’une filiale de l’autre. La deuxième partie de ce protocole stipulait une promesse unilatérale de cession de 13 % des actions de la société cible, le bénéficiaire devant lever l’option dans les six mois de l’assemblée générale approuvant les comptes clos au 31 décembre 2015. Le 8 mars 2016, le promettant notifiait au bénéficiaire sa rétractation de la promesse unilatérale, avant que le bénéficiaire ne lève l’option le 28 juin 2016. La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 6 juillet 2021, avait rejeté la demande de réalisation forcée de la vente, en retenant la solution traditionnelle.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 15 mars 2023 (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin), casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Dans un attendu de principe longuement motivé, la Cour énonce que « la Cour de cassation jugeait depuis de nombreuses années que la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée ». Elle précise que cette jurisprudence « n’apparaît plus justifiée » et qu’il y a donc lieu d’abandonner cette solution au profit du principe nouveau.
B. La consécration législative du principe d’irrévocabilité et son incidence sur le contentieux commercial
Le revirement jurisprudentiel opéré en 2021 et 2023 ne peut être pleinement compris qu’à la lumière de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016. L’article 1124 du Code civil dispose expressément que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Le même article ajoute que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». Cette double disposition consacre un renforcement remarquable de la protection du bénéficiaire, qui dispose désormais d’une option dont la réalisation est garantie par l’exécution forcée et par la nullité des actes de disposition frauduleux.
L’article 1103 du Code civil constitue le fondement commun du principe de la force obligatoire, en disposant que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du même code ajoute que les contrats « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », cette disposition étant d’ordre public. Enfin, l’article 1589 du Code civil énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Si ce dernier texte s’applique à la promesse synallagmatique, il inspire également la logique qui irrigue désormais le régime de la promesse unilatérale : l’engagement du promettant est irrévocable et produit les mêmes effets qu’une vente parfaite à l’égard de celui qui l’a souscrit.
La chambre commerciale, dans son arrêt du 15 mars 2023, a manifestement souhaité inscrire son revirement dans une cohérence d’ensemble avec la réforme de 2016. La Cour relève en effet, dans ses motifs, que le législateur est intervenu pour « modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant, en prévoyant que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Cette référence à l’ordonnance de 2016 permet à la chambre commerciale de légitimer l’abandon de sa jurisprudence antérieure, en la présentant comme la simple anticipation, au bénéfice des contrats antérieurs, d’une solution que le législateur a ensuite consacrée pour les contrats postérieurs.
L’économie générale de la réforme de 2016 et du revirement de 2023 se déploie ainsi autour d’une idée simple : la promesse unilatérale de vente n’est plus une obligation de faire dont l’inexécution se résout en dommages et intérêts, mais une obligation de donner susceptible d’exécution forcée en nature. Cette mutation, qui affecte tant la nature de l’obligation du promettant que les sanctions de son inexécution, emporte des conséquences pratiques majeures pour le contentieux commercial, que les juridictions du fond s’attachent désormais à mettre en oeuvre avec rigueur et cohérence.
II. Les conséquences pratiques du revirement sur le contentieux des avant-contrats
A. L’exécution forcée en nature et le renforcement de la position du bénéficiaire
La portée pratique du revirement opéré par la chambre commerciale est considérable pour le contentieux des affaires. En écartant la possibilité d’une rétractation efficace du promettant, la Cour de cassation renforce substantiellement la position du bénéficiaire de la promesse, qui peut désormais obtenir l’exécution forcée en nature de la vente, indépendamment du moment auquel le promettant a tenté de se délier. Cette solution consacre une conception objective de la force obligatoire du contrat dans les relations commerciales, fondée sur le respect de la parole donnée, et non plus sur la seule logique indemnitaire qui prévalait antérieurement.
La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 27 mars 2025 (CA Grenoble, 27 mars 2025, n° 23/02925), a fait application de ce nouveau principe en jugeant que, dans une promesse unilatérale de cession partielle d’actif, la société promettante « a définitivement consenti à la vente et s’est trouvée débitrice de l’obligation de transférer la propriété ». La cour en déduit que la résiliation de la promesse par le promettant ne pouvait produire aucun effet. Cette décision illustre l’alignement des juridictions du fond sur la position de la Cour de cassation.
De même, la cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 3 juin 2025 (CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538), a rappelé, au visa de l’article 1124 du Code civil, que la promesse unilatérale de vente est « un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse ». La cour a rejeté la demande d’annulation de la promesse formée par le promettant, en constatant que les conditions de l’engagement unilatéral étaient réunies et que l’indemnité d’immobilisation constituait la contrepartie financière de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Cette solution confirme que le promettant ne peut plus invoquer sa propre rétractation ou des motifs de pure convenance pour échapper à son obligation.
À cet égard, il convient de relever que le régime instauré par l’article 1124 du Code civil renforce la sécurité juridique des opérations d’acquisition. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale dispose désormais d’une option dont la réalisation ne dépend plus du bon vouloir du promettant mais de sa seule décision. Cette évolution est particulièrement significative dans les opérations de cession de droits sociaux, où les promesses unilatérales constituent un instrument usuel de structuration des pactes d’associés et des protocoles d’investissement. Le tribunal judiciaire de Blois, par un jugement du 19 mars 2026 (TJ Blois, 19 mars 2026, n° 26/00473), a ordonné la signature de l’acte authentique de vente au profit du bénéficiaire d’une promesse synallagmatique, en application de l’article 1103 du Code civil, rappelant que le juge peut suppléer la carence du promettant récalcitrant en prononçant une injonction de signer l’acte authentique.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 16 décembre 2025 (CA Bordeaux, 16 décembre 2025, n° 25/02713), a également tiré les conséquences de l’évolution jurisprudentielle en infirmant un jugement qui avait ordonné l’exécution forcée d’une vente alors que le contrat était soumis à la condition suspensive de l’agréage. La cour rappelle ainsi que l’exécution forcée en nature ne peut être ordonnée que lorsque le contrat promis est effectivement formé par la levée de l’option et la réalisation des conditions suspensives stipulées. Cette précision est essentielle : l’irrévocabilité de l’engagement du promettant ne dispense pas le bénéficiaire de lever l’option dans le délai imparti ni de satisfaire aux conditions auxquelles la formation du contrat est subordonnée.
Par ailleurs, l’articulation entre le principe d’irrévocabilité et le régime des conditions suspensives mérite une attention particulière. En effet, si le promettant ne peut plus se rétracter discrétionnairement, il demeure fondé à se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive stipulée dans la promesse pour échapper à l’exécution forcée. La distinction entre la rétractation prohibée et l’exception légitime tirée de la non-réalisation d’une condition suspensive est donc essentielle à la bonne compréhension du nouveau régime. Cette distinction commande que les praticiens rédigent avec une précision accrue les conditions suspensives assortissant la promesse, de manière à circonscrire les hypothèses dans lesquelles le promettant pourra valablement opposer un refus de réitération de l’acte.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 28 janvier 2026 (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 23/05814), a également fait application de ces principes dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente immobilière consentie par une SCI à un marchand de biens. La cour a rejeté la demande du bénéficiaire en exécution forcée, au motif que les conditions suspensives stipulées dans la promesse, et notamment celle tenant à l’absence de charges ou vices de nature à diminuer sensiblement la valeur du bien, n’avaient pas été levées dans le délai contractuel. Cette décision rappelle utilement que la défaillance du bénéficiaire dans la levée des conditions suspensives est de nature à faire obstacle à l’exécution forcée, indépendamment du caractère irrévocable de l’engagement du promettant.
B. La modulation des effets du revirement et la protection de la sécurité juridique
L’une des questions les plus délicates soulevées par le revirement de jurisprudence de la chambre commerciale concernait la modulation dans le temps des effets de ce revirement. Le promettant, défendeur au pourvoi, avait en effet invoqué la protection de la sécurité juridique et le droit au procès équitable garanti par l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, pour demander que le nouveau principe ne s’applique pas à l’espèce. Il faisait valoir qu’il avait légitimement pu se fonder sur la jurisprudence antérieure, constamment réaffirmée pendant près de trente ans, pour organiser sa rétractation.
La Cour de cassation écarte cet argument dans son arrêt du 15 mars 2023, en relevant que le promettant « ne peut se prévaloir d’un droit définitivement acquis, dès lors que l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, qui a rejeté la demande d’exécution forcée en nature de la vente, était, en tout état de cause, susceptible d’un pourvoi en cassation selon les formes et délais prévus par le Code de procédure civile ». La chambre commerciale refuse ainsi de moduler les effets de son revirement, considérant que l’existence d’une voie de recours ouverte contre l’arrêt d’appel exclut toute atteinte disproportionnée à la sécurité juridique.
Cette position est conforme à la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, qui admet que l’évolution de la jurisprudence ne constitue pas, en elle-même, une violation de l’article 6, § 1, de la Convention, dès lors que les parties ont pu débattre contradictoirement de la question de droit devant les juridictions internes. En refusant toute modulation, la chambre commerciale affirme que le justiciable ne saurait se prévaloir d’une espérance légitime à bénéficier d’une solution jurisprudentielle que l’évolution du droit a précisément vocation à remettre en cause.
Par ailleurs, la chambre commerciale a pris soin de distinguer le régime applicable aux promesses régies par le droit antérieur à la réforme de 2016 de celui applicable aux promesses soumises au droit nouveau. Pour les premières, le fondement textuel du revirement est l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure. Pour les secondes, c’est l’article 1124, alinéa 2, du Code civil qui prévoit expressément que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Cette dualité de fondements, loin d’être une source d’insécurité, renforce la cohérence d’ensemble de la solution.
Dès lors, il importe de souligner que l’arrêt du 15 mars 2023 laisse subsister la possibilité pour les parties de stipuler une clause contraire autorisant le promettant à se rétracter. La Cour de cassation précise que le promettant s’oblige définitivement « sauf stipulation contraire ». Cette réserve, conforme au principe de la liberté contractuelle, permet aux praticiens d’aménager conventionnellement la promesse unilatérale de vente pour tenir compte des spécificités de l’opération envisagée. Dans les cessions de droits sociaux, il est ainsi possible de prévoir une faculté de rétractation du promettant subordonnée à la réalisation de certaines conditions, telles que le refus des autorités de concurrence ou la survenance d’un événement affectant significativement la valeur des titres cédés.
La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 21 janvier 2025 (CA Reims, 21 janvier 2025, n° 23/01870), a ainsi rappelé que la caducité de la promesse unilatérale pour expiration du délai d’option ne libère pas le bénéficiaire de son obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation, sauf stipulation contraire. Cette décision illustre la nécessité d’une rédaction soigneuse des clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation, qui constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et dont le sort doit être expressément réglé en cas de non-réalisation de la vente. La pratique notariale et celle des avocats d’affaires doivent donc intégrer cette nouvelle donne jurisprudentielle dans la rédaction des actes.
Conclusion
L’harmonisation des jurisprudences de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation autour du principe de l’irrévocabilité de l’engagement du promettant dans la promesse unilatérale de vente constitue une avancée majeure pour la sécurité juridique des opérations d’acquisition. Le promettant ne peut plus se rétracter unilatéralement : il est tenu de vendre dès la conclusion de la promesse, sauf stipulation contraire. Cette solution, fondée sur les articles 1103 et 1134 du Code civil pour les contrats antérieurs au 1er octobre 2016, et sur l’article 1124 pour les contrats postérieurs, renforce substantiellement l’effectivité de la promesse unilatérale comme instrument de préparation des cessions de droits sociaux et de fonds de commerce. La pratique contractuelle devra désormais tenir compte de cette évolution en adaptant la rédaction des clauses des promesses pour prévoir expressément les hypothèses dans lesquelles le promettant serait fondé à se départir de son engagement et en anticipant les conséquences indemnitaires de la non-réalisation de la vente voulue par le bénéficiaire. L’arrêt de la chambre commerciale du 15 mars 2023, publié au Bulletin, marque ainsi l’aboutissement d’un mouvement jurisprudentiel engagé depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, dont la portée dépasse le seul contentieux des avant-contrats pour irriguer plus largement le droit des obligations appliqué au commerce.
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