I. La consécration légale du principe de réparation intégrale
A. Le droit commun de l’indemnité d’éviction
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, érige la propriété commerciale en rempart protecteur du preneur. Au cœur de cette architecture protectrice, l’article L. 145-14 du même code dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le texte précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 mars 2023, a rappelé avec une particulière netteté que « l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement » (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 29 mars 2023, n° 17/12114). Cette formulation, qui fait écho au principe de réparation intégrale sans perte ni profit, irrigue l’ensemble du contentieux de l’éviction. Par ailleurs, l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, ce que la jurisprudence confirme de manière constante en retenant que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 1er février 2024, n° 20/17633).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, consacré la présomption selon laquelle le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité principale de remplacement égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu. Le tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 12 mai 2026, a expressément rappelé ce mécanisme probatoire en énonçant que « les dispositions précitées de l’article L. 145-14 du code de commerce emportent présomption que le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité principale de remplacement, laquelle doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu, sauf si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction est moindre » (TJ Toulon, 1re Chambre, 12 mai 2026, n° 22/00596).
Or, cette architecture protectrice n’est pas absolue. L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit en effet que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise toutefois que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. L’article L. 145-25 précise en outre que le propriétaire ou le principal locataire qui est en même temps bailleur et vendeur du fonds qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral ne peut refuser le renouvellement qu’à la charge de payer l’indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif reconnu grave et légitime à l’encontre du preneur.
B. Les prérogatives du bailleur face à l’obligation d’indemniser
Le code de commerce n’impose pas au bailleur une obligation indéfectible de verser l’indemnité d’éviction. Plusieurs mécanismes permettent au bailleur de s’en exonérer ou d’en moduler les effets. En premier lieu, l’article L. 145-18 du code de commerce prévoit que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer l’indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds.
En second lieu, l’article L. 145-58 ouvre au bailleur un droit de repentir, lui permettant, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, de se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. En conséquence, le bailleur dispose d’une faculté de rétractation postérieure au jugement, dont l’exercice est strictement encadré par des conditions de délai et de maintien dans les lieux du preneur.
Par ailleurs, l’article L. 145-28 du code de commerce constitue une garantie fondamentale pour le preneur évincé : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre, compte tenu de tous éléments d’appréciation. À cet égard, l’article L. 145-30 ajoute qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.
Dès lors, le dispositif légal organise un équilibre subtil entre la protection du preneur, qui ne peut être dépossédé de son outil de travail sans une juste compensation, et les prérogatives du bailleur, qui conserve la faculté de refuser le renouvellement tout en étant soumis à une obligation indemnitaire dont il peut, dans certaines hypothèses limitativement énumérées, s’affranchir. Cet équilibre se prolonge dans les méthodes d’évaluation de l’indemnité, où la distinction entre indemnité de remplacement et indemnité de transfert détermine l’étendue de la réparation.
L’article L. 145-9 du code de commerce précise les modalités de délivrance du congé, lequel doit être donné par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce formalisme protecteur garantit que le preneur soit pleinement informé de ses droits et des délais qui lui sont impartis pour agir en justice. Par ailleurs, l’article L. 145-57 dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer. Ces dispositions assurent la continuité de l’exploitation pendant tout le cours de la procédure.
La compétence juridictionnelle en matière de fixation de l’indemnité d’éviction relève, selon l’article R. 145-23 du code de commerce, du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace, qui statue sur mémoire, et la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. Cette concentration du contentieux devant une juridiction spécialisée garantit un traitement cohérent des litiges et une évaluation homogène des indemnités. En conséquence, le formalisme procédural et la compétence juridictionnelle concourent à l’effectivité du droit à indemnisation du preneur, en lui offrant un cadre procédural clair et une voie de recours effective.
II. La dualité des méthodes d’évaluation au service de la réparation intégrale
A. La distinction cardinale entre indemnité de remplacement et indemnité de transfert
La jurisprudence a forgé une distinction fondamentale qui commande l’ensemble du droit de l’indemnité d’éviction. Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 1er février 2024, n° 20/17633).
En présence d’un fonds de commerce transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail. Celle-ci s’obtient selon la méthode dite du différentiel de loyer, en appliquant à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, un coefficient dit de situation déterminé en fonction de la commercialité de l’emplacement des lieux loués (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 18 septembre 2025, n° 21/14110). Le coefficient de situation est usuellement compris entre 3 et 5 pour des emplacements médiocres à moyens, entre 5 et 7 pour de bons emplacements, et au-delà de 7 pour les très bons emplacements ou emplacements de prestige.
À l’inverse, si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 29 mars 2023, n° 17/12114). La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 24 avril 2025, a précisé que la charge de la preuve de la transférabilité du fonds, sans perte de clientèle ou perte limitée, repose sur le bailleur, et non sur le locataire évincé qui bénéficie de la présomption de perte du fonds (CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 24 avril 2025, n° 21/06087).
Par ailleurs, l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction. Toutefois, lorsque l’éviction n’est pas réalisée et que le locataire se maintient dans les lieux, l’indemnité s’apprécie en tenant compte de la valeur du fonds de commerce au jour où le juge statue, lequel doit apprécier l’évolution de la valeur du fonds pendant le cours de la procédure, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution (CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 24 avril 2025, n° 21/06087). Cette règle, qui permet d’actualiser la valeur du préjudice à la date du jugement, protège le locataire contre l’érosion monétaire et les délais inhérents aux procédures judiciaires.
La pratique révèle des écarts considérables dans les montants alloués, qui peuvent varier de quelques dizaines de milliers d’euros à plus d’un million d’euros. Ainsi, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 1er avril 2026, a fixé l’indemnité d’éviction due à la société SUSHI SHOP PYRAMIDES à la somme totale de 1.136.720,50 euros, ventilée entre une indemnité principale de 909.701 euros, des frais de remploi de 90.970,10 euros, un trouble commercial de 118.671 euros et diverses indemnités accessoires (TJ Paris, 18e Chambre, 3e Section, 1er avril 2026, n° 20/09027). À l’opposé, le tribunal judiciaire de Toulon a alloué une indemnité de 59.835 euros à un encadreur d’art évincé d’un local de 56 m² (TJ Toulon, 1re Chambre, 12 mai 2026, n° 22/00596), la valeur du fonds ayant été estimée en appliquant un ratio de 45 % au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années, conformément aux usages de la profession d’encadrement.
La méthode de valorisation du fonds de commerce elle-même repose sur deux approches complémentaires, souvent combinées par les expertises judiciaires. La première, dite méthode des barèmes, se réfère aux usages professionnels et est fondée sur l’analyse du chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois derniers exercices connus, auquel est appliqué un pourcentage variant selon l’activité. La seconde, dite méthode de la rentabilité, repose sur l’excédent brut d’exploitation moyen des mêmes exercices, affecté d’un coefficient multiplicateur. Le tribunal judiciaire de Paris, dans l’affaire SUSHI SHOP, a expressément retenu une moyenne entre les deux méthodes pour parvenir à une valeur de 909.701 euros (TJ Paris, 18e Chambre, 3e Section, 1er avril 2026, n° 20/09027).
La fixation du loyer de renouvellement obéit quant à elle aux règles des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le premier dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le second édicte la règle du plafonnement, selon laquelle le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou clause contractuelle relative à la durée du bail. Le déplafonnement éventuel du loyer de renouvellement constitue un enjeu majeur dans la détermination de l’indemnité d’éviction, car il réduit mécaniquement la valeur du droit au bail en diminuant le différentiel entre le loyer de marché et le loyer de renouvellement.
La cour d’appel de Paris, dans l’affaire Téléphone Store, a précisé à cet égard que « le fait que le loyer de renouvellement soit déplafonné en raison de la durée du bail terminé ne suffit pas à conclure que la valeur du droit au bail est nulle » et que « la valeur de marché du loyer se distingue de la valeur locative de renouvellement, en ce qu’au contraire de la première, dont la fixation est laissée au libre marché, la seconde tient compte de critères imposés par la loi » (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 18 septembre 2025, n° 21/14110). Cette distinction, essentielle pour le calcul du différentiel de loyer, illustre la subtilité des méthodes d’évaluation et la nécessité d’une analyse circonstanciée des caractéristiques du local, de sa situation géographique et de sa commercialité.
B. Les indemnités accessoires, compléments nécessaires de la réparation intégrale
Au-delà de l’indemnité principale, le locataire évincé peut prétendre à diverses indemnités accessoires destinées à compenser l’ensemble des préjudices périphériques résultant de l’éviction. Les frais de remploi, qui correspondent aux frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, sont habituellement fixés à 10 % du montant de l’indemnité principale, ainsi que le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 24 avril 2025 (CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 24 avril 2025, n° 21/06087). Cette indemnité forfaitaire, qui ne requiert pas la démonstration d’un préjudice spécifique, est systématiquement allouée par les juridictions.
Le trouble commercial compense le préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l’éviction, notamment la perte de temps engendrée par l’éviction et le moindre investissement dans l’activité commerciale. Il est d’usage qu’il soit calculé en fonction de l’excédent brut d’exploitation, de la masse salariale ou du chiffre d’affaires. La cour d’appel de Paris, dans l’affaire Téléphone Store jugée le 18 septembre 2025, a retenu à ce titre une indemnité de 18.000 euros correspondant à une semaine de chiffre d’affaires, en précisant que « la locataire a souffert du moindre investissement de ses salariés dans l’activité commerciale et a dû consacrer du temps à la gestion de la fermeture de la boutique » (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 18 septembre 2025, n° 21/14110).
Les frais de licenciement constituent un poste d’indemnisation dont l’admission est subordonnée à la démonstration d’un lien de causalité direct entre l’éviction et la rupture des contrats de travail. La même cour d’appel de Paris a, dans l’affaire Téléphone Store, distingué entre les salariés dont le licenciement était la conséquence directe de l’éviction du point de vente et ceux dont le licenciement résultait d’une réorganisation plus large de l’entreprise, sans lien exclusif avec le congé. En l’espèce, seuls les frais de licenciement du vendeur et de l’adjoint responsable du point de vente, pour un montant total de 3.045,23 euros, ont été mis à la charge du bailleur (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 18 septembre 2025, n° 21/14110).
Par ailleurs, les frais de déménagement ont pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les lieux dont il est évincé. Toutefois, en cas de perte du fonds de commerce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier lui appartenant. Les frais de démontage des agencements et de débarras des aménagements ne sont pas compris dans cette indemnité lorsque le fonds n’est pas transféré, la cour d’appel de Paris ayant expressément distingué ces deux catégories de dépenses dans l’arrêt précité du 18 septembre 2025.
Enfin, l’indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités et d’actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou de sa cessation d’activité. Cette indemnité est usuellement fixée de manière forfaitaire, le tribunal judiciaire de Paris ayant retenu une somme de 3.000 euros dans l’affaire SUSHI SHOP et la cour d’appel de Paris une somme de 2.000 euros dans l’arrêt Téléphone Store du 18 septembre 2025. L’ensemble de ces indemnités accessoires, dont la finalité commune est d’assurer la réparation intégrale de tous les chefs de préjudice subis par le locataire évincé, constitue un complément indispensable à l’indemnité principale. Elles témoignent de la volonté du législateur et de la jurisprudence de ne laisser aucun préjudice sans réparation, conformément au principe énoncé par l’article L. 145-14 du code de commerce.
Conclusion
Le droit de l’indemnité d’éviction constitue l’une des pièces maîtresses du statut des baux commerciaux, en ce qu’il garantit au preneur évincé la réparation intégrale de l’ensemble des préjudices subis du fait du refus de renouvellement. La dualité des méthodes d’évaluation, entre indemnité de transfert fondée sur la valeur du droit au bail et indemnité de remplacement assise sur la valeur marchande du fonds de commerce, permet d’adapter la réparation à la situation concrète du locataire. La jurisprudence, en faisant peser sur le bailleur la charge de la preuve de la transférabilité du fonds, renforce la protection du preneur et consacre la présomption de perte du fonds en cas d’éviction. Les indemnités accessoires, qu’il s’agisse des frais de remploi, du trouble commercial, des frais de licenciement ou des frais administratifs, parachèvent cette réparation intégrale en prenant en compte l’ensemble des conséquences économiques de l’éviction. La pratique judiciaire révèle, au travers d’une casuistique abondante, la plasticité des méthodes d’évaluation et leur adaptation à chaque situation d’espèce, qu’il s’agisse d’un commerce de proximité ou d’une enseigne implantée dans un centre commercial régional.
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