I. La nature juridique du droit de préemption du locataire commercial : une offre de vente aux effets ambivalents
A. La notification valant offre de vente : un mécanisme protecteur du preneur à bail commercial
Le statut des baux commerciaux, régi par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, confère au locataire une propriété commerciale dont la protection constitue une préoccupation constante du législateur depuis le décret du 30 septembre 1953. Parmi les prérogatives essentielles du preneur, le droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, occupe une place singulière. Ce texte dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt de principe du 25 juin 2026 rendu par sa troisième chambre civile en formation de section, la portée exacte de cette offre de vente. Selon le visa de l’arrêt, qui combine les articles 1113 et 1116 du code civil avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, l’offre de vente notifiée au locataire présente la particularité de lier irrévocablement le bailleur pendant toute la durée du délai légal d’un mois. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la troisième chambre civile selon laquelle « la notification vaut offre de vente au profit du locataire » et « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix », comme le rappelle l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
Le formalisme de l’offre revêt une importance capitale dans le mécanisme du droit de préemption. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et préciser que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. L’absence de l’une de ces mentions entraîne l’irrégularité de l’offre et prive le bailleur de la possibilité d’invoquer ultérieurement la caducité de l’acceptation du locataire. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt du 25 juin 2026, que l’offre doit être notifiée au locataire lui-même, et non à un sous-locataire, la notification faite à une personne qui n’est pas le destinataire légalement désigné étant privée d’effet. Cette exigence formelle protège le locataire en garantissant qu’il a effectivement connaissance du projet de vente et des conditions dans lesquelles il peut exercer son droit.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 est venu préciser les contours de ce droit de préemption dans l’hypothèse d’une cession à une société civile immobilière familiale (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile y rappelle que les exceptions au droit de préemption du locataire, limitativement énumérées par l’article L. 145-46-1, ne sauraient être étendues au-delà des hypothèses textuelles que sont la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur. Cette interprétation restrictive confirme la volonté du législateur d’assurer une protection effective du locataire commercial contre l’éviction par voie de vente à un tiers.
B. La rétractation de l’offre par le bailleur avant acceptation : une sanction limitée à l’indemnisation
L’arrêt du 25 juin 2026 (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B) constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée doctrinale et pratique est considérable. En l’espèce, des bailleurs indivis avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente du local commercial à leur locataire. Toutefois, l’offre, qui désignait la société locataire comme destinataire, avait été notifiée à l’adresse de la sous-locataire, filiale de la société locataire. Le 27 janvier 2021, la sous-locataire informa le notaire de son acceptation de l’offre, sous condition d’obtention d’un prêt. Dès le lendemain, le 28 janvier 2021, les bailleurs indiquèrent qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. La locataire notifia quant à elle son acceptation le 1er février 2021, puis assigna les bailleurs en constatation de la vente.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, retenant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Cette décision est censurée par la Cour de cassation au terme d’un attendu de principe dont la rédaction mérite d’être citée intégralement : « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. »
En conséquence, la Haute Juridiction opère une distinction fondamentale entre deux situations. D’une part, la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai légal d’un mois est frappée de nullité, le bailleur restant lié par l’offre pendant cette période. D’autre part, la rétractation motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, avant toute acceptation du locataire, n’ouvre droit qu’à une action en réparation, fondée sur la responsabilité extra-contractuelle de droit commun, à l’exclusion de toute possibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’article 1116 du code civil, qui dispose que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun. »
Dès lors, le preneur à bail commercial qui se voit opposer une rétractation de l’offre de vente avant toute acceptation de sa part ne peut contraindre le bailleur à signer l’acte authentique de vente. Il devra, s’il entend obtenir réparation du préjudice subi, engager une action en responsabilité extra-contractuelle, dont le succès nécessitera la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Cette configuration place le locataire dans une position délicate, car il lui appartient d’établir que la rétractation de l’offre lui a causé un dommage indemnisable, ce qui suppose de démontrer, par exemple, la perte d’une chance d’acquérir le local ou les frais engagés en pure perte. La difficulté probatoire ne doit pas être sous-estimée : le locataire devra établir qu’il disposait des capacités financières nécessaires pour acquérir le local et que la rétractation du bailleur l’a privé de la possibilité effective de devenir propriétaire des murs dans lesquels il exploite son fonds de commerce.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié certaines dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, sans toutefois modifier le régime du droit de préemption issu de la loi Pinel. Les articles 61 et 62 de cette loi ont principalement porté sur le dépôt de garantie et la mensualisation du loyer, laissant inchangé le mécanisme de l’article L. 145-46-1. En conséquence, l’arrêt du 25 juin 2026 s’applique dans un cadre législatif stabilisé, où les prérogatives du locataire en matière d’acquisition du local loué sont désormais clairement circonscrites par la Haute Juridiction. Le praticien devra intégrer cette solution dans sa stratégie contentieuse : la notification d’une offre de vente par le bailleur ne garantit pas au locataire l’acquisition du local si le bailleur se ravise avant l’acceptation, et seule une action indemnitaire pourra être envisagée.
II. Les conséquences contentieuses du droit de préemption : entre nullité de la vente et rigueur de la prescription biennale
A. L’action en nullité de la vente conclue en fraude des droits du locataire
Lorsque le bailleur vend le local à un tiers sans respecter le droit de préemption du locataire, la sanction encourue est la nullité de la vente. La troisième chambre civile a très clairement affirmé cette solution dans son arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin) en énonçant que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité. » La Cour précise également que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. »
Cette dernière précision revêt une importance pratique majeure. En effet, le locataire qui découvre que son bailleur a vendu le local à un tiers sans lui avoir notifié l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1 doit agir dans un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », et la Cour de cassation a clairement écarté la thèse selon laquelle l’action en nullité de la vente serait soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Cette qualification a pour effet d’enfermer l’action du locataire dans un bref délai, ce qui impose une vigilance particulière dans le suivi des mutations du local loué.
A cet égard, le locataire devra être particulièrement attentif à la publication de la vente au service de la publicité foncière, car c’est à compter de cette publication que le délai de prescription biennale commencera en principe à courir. La Cour de cassation a également précisé que le point de départ du délai de prescription biennale de l’action en fixation du prix du bail renouvelé se situe à la date de prise d’effet du nouveau bail (Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-22.301, Publié au Bulletin), ce qui illustre la rigueur avec laquelle la Haute Juridiction applique les prescriptions abrégées en matière de baux commerciaux. La solution retenue par la Cour de cassation présente l’avantage de la sécurité juridique, mais elle impose aux locataires une diligence procédurale sans faille, sous peine de forclusion.
L’articulation entre le droit de préemption et le droit de préférence, qui ne doit pas être confondu avec le premier, mérite également d’être soulignée. Le droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 résulte non pas d’une notification spontanée du bailleur en contemplation d’un projet de vente, mais de l’hypothèse où le bailleur, après avoir notifié un premier prix, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. Dans cette seconde hypothèse, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, et cette notification vaut offre de vente pour une durée d’un mois. L’arrêt du 25 juin 2026, qui concerne le droit de préemption stricto sensu, n’en est pas moins riche d’enseignements pour le régime du droit de préférence, dans la mesure où la qualification de l’offre et les conditions de sa rétractation sont régies par les mêmes principes directeurs du droit commun des contrats.
B. L’indemnité d’éviction et le régime contraignant de la prescription biennale
Le droit au paiement de l’indemnité d’éviction, prévu par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue le pendant du droit de préemption. En cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions limitativement énumérées, payer au locataire évincé une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Or, la troisième chambre civile a rendu le 12 février 2026 un arrêt d’une grande rigueur concernant cette action (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à son locataire, à effet au 31 décembre 2018. Après avoir demandé des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité, elle avait assigné le locataire, le 19 novembre 2021, en constatation de la perte de son droit au versement par l’acquisition de la prescription biennale. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande, retenant que l’attitude de la bailleresse était « empreinte de mauvaise foi » car elle avait reconnu le droit à indemnité avant de se prévaloir de la prescription. La Cour de cassation censure cette décision au terme d’un attendu de principe : « La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. »
En conséquence, le locataire qui se voit délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce qui prescrit que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » À défaut, il perdra irrémédiablement son droit à indemnité et, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du même code. L’arrêt du 12 février 2026 confirme donc que la bonne foi apparente du bailleur, qui reconnaît le principe du droit à indemnité avant d’invoquer la prescription, ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de ce délai.
Cette rigueur procédurale se double d’une rigueur probatoire en matière de déplafonnement du loyer. L’arrêt du 18 septembre 2025 (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin) a précisé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » Cette solution, qui allège la charge de la preuve pesant sur le bailleur en matière de déplafonnement, s’articule avec l’arrêt du 16 octobre 2025 (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin) qui a rappelé que la règle de l’étalement des hausses de loyer issue de l’article L. 145-34 du code de commerce s’applique dans toutes les hypothèses de déplafonnement, y compris lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un cadre contentieux d’une grande technicité, où les délais de prescription et les conditions de fond s’articulent avec une précision redoutable. Le locataire commercial se trouve ainsi protégé dans son droit de préemption, mais cette protection est encadrée par des délais stricts et des sanctions rigoureusement circonscrites. A cet égard, l’arrêt du 23 janvier 2025 (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin) illustre la constance de la jurisprudence dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité permettant d’écarter la règle du plafonnement du loyer renouvelé,
Ces précisions jurisprudentielles, qui s’inscrivent dans la continuité d’un mouvement de rationalisation du contentieux des baux commerciaux, confèrent au praticien un rôle essentiel dans la sécurisation des droits du locataire. L’arrêt du 6 novembre 2025 (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin) relatif à l’application de la loi nouvelle à la clause résolutoire et l’arrêt du 25 juin 2026 concernant la rétractation de l’offre de vente témoignent d’une même volonté de la Cour de cassation de clarifier les règles applicables, sans pour autant sacrifier les droits du preneur sur l’autel de la sécurité juridique. Or, cet équilibre demeure fragile et nécessite une attention constante aux évolutions textuelles et jurisprudentielles qui jalonnent la matière.
La responsabilité de l’avocat en droit immobilier consiste précisément à sécuriser ces délais, à vérifier la régularité formelle des notifications reçues par le locataire et à anticiper les conséquences d’une éventuelle rétractation du bailleur sur la stratégie contentieuse à déployer.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère un rééquilibrage significatif des prérogatives respectives du bailleur et du preneur dans le contentieux des baux commerciaux. L’arrêt du 25 juin 2026, en limitant la sanction de la rétractation de l’offre de vente à une action en réparation plutôt qu’à une exécution forcée, tempère la portée du droit de préemption sans le priver de son effectivité. Cette solution, combinée à la rigueur de la prescription biennale applicable tant à l’action en nullité de la vente qu’à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la gestion des délais contentieux. La propriété commerciale du preneur demeure ainsi protégée, mais dans des limites que la Haute Juridiction s’attache à définir avec une précision croissante, dans le respect de l’équilibre voulu par le statut des baux commerciaux. Les évolutions jurisprudentielles à venir devront confirmer cette orientation, notamment en précisant les modalités d’évaluation du préjudice indemnisable en cas de rétractation fautive de l’offre de vente par le bailleur.
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