I. Le nouveau régime impératif de la restitution du dépôt de garantie
A. Le plafonnement du montant et le délai de restitution de trois mois
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, au sein de l’article L145-40 du code de commerce, un encadrement légal sans précédent du dépôt de garantie dans les baux commerciaux, dont les effets pratiques se déploient progressivement depuis son entrée en vigueur le 28 mai 2026. Cette réforme, qui s’inscrit dans un mouvement législatif de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur, modifie substantiellement les usages contractuels qui prévalaient jusqu’alors dans la pratique notariale et la négociation des baux. Le législateur a en effet entendu remédier à une situation dans laquelle les preneurs se trouvaient fréquemment contraints d’immobiliser des sommes considérables à titre de garantie, sans disposer d’aucune certitude quant au délai de leur restitution à l’issue du bail.
Désormais, le deuxième alinéa de l’article L145-40 dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L145-32-1 du même code ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ce plafonnement, dont le champ d’application est circonscrit aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, constitue une innovation majeure par rapport au droit antérieur. À cet égard, il convient de souligner que le texte étend expressément ce plafond à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail, ce qui interdit au bailleur de contourner le dispositif par le biais de sûretés ou de contre-garanties additionnelles.
Par ailleurs, et c’est là l’apport le plus remarquable de la réforme pour la pratique contentieuse, le cinquième alinéa de ce même article L145-40 énonce que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Cette disposition, applicable à compter du 26 août 2026, crée un délai butoir impératif dont le dépassement expose le bailleur à des sanctions qu’il appartiendra à la jurisprudence de préciser. La remise des clés constitue le point de départ de ce délai, ce qui impose une vigilance accrue quant à la formalisation de cet acte matériel dont la date conditionne l’ensemble du régime temporel de la restitution. Le texte précise en outre que la restitution intervient « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », ce qui préserve légitimement les droits du bailleur tout en l’obligeant à justifier toute retenue.
En ce qui concerne les garanties de toute nature autres que le dépôt de garantie proprement dit, telles que les cautions bancaires ou les nantissements, le sixième alinéa de l’article L145-40 prévoit un délai de restitution distinct de six mois. Cette distinction temporelle entre le dépôt de garantie et les autres sûretés se justifie par la complexité intrinsèque des formalités de mainlevée et de restitution documentaire qu’impliquent ces garanties accessoires. Le texte impose en effet au bailleur d’effectuer les mainlevées nécessaires et de restituer au preneur tous les documents afférant à ces garanties, ce qui peut requérir des démarches auprès d’établissements bancaires ou de tiers détenteurs dont le délai n’est pas entièrement maîtrisable par le seul bailleur. Or, cette dualité de régimes temporels — trois mois pour le dépôt de garantie, six mois pour les autres garanties — n’est pas sans soulever des difficultés d’articulation que la pratique devra résoudre.
La portée pratique de ces nouvelles dispositions est immédiate pour les baux en cours, puisque le législateur a expressément prévu que le droit au paiement mensuel du loyer, lequel conditionne l’application du plafonnement trimestriel du dépôt de garantie, est applicable de plein droit aux contrats en cours à la date de promulgation de la loi, sans qu’il soit besoin d’attendre le renouvellement du bail. Il en résulte que tout preneur remplissant les conditions de l’article L145-32-1 peut, dès à présent, solliciter du bailleur la mise en conformité du montant du dépôt de garantie avec le nouveau plafond légal, toute clause contraire étant réputée non écrite par l’effet combiné des articles L145-15 et L145-40 du code de commerce. Les bailleurs institutionnels, dont les portefeuilles de baux comportent fréquemment des stipulations de garanties excédant trois mois de loyer, doivent ainsi procéder sans délai à un audit de leurs contrats en portefeuille afin d’identifier les clauses exposées à la sanction du réputé non écrit et d’anticiper les demandes de restitution partielle que les preneurs ne manqueront pas de formuler.
B. Le transfert de l’obligation de restitution en cas de mutation du local
L’une des innovations les plus audacieuses de la loi du 26 mai 2026 réside dans le transfert automatique de l’obligation de restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur en cas de mutation du local à titre gratuit ou onéreux. L’article L145-40 énonce en effet que « en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Ce mécanisme, qui rompt avec la logique antérieure selon laquelle le cédant demeurait personnellement tenu de la restitution du dépôt qu’il avait perçu, constitue un renversement de perspective juridique aux conséquences pratiques considérables pour les acquéreurs de murs commerciaux.
Dès lors, l’acquéreur d’un immeuble loué se voit désormais investi, de plein droit et sans novation, de l’obligation de restituer le dépôt de garantie au preneur, alors même qu’il n’en a jamais été le récipiendaire direct. Cette automaticité du transfert emporte une modification substantielle de la charge de la preuve et du risque économique dans les opérations d’acquisition d’actifs immobiliers commerciaux. En conséquence, les acquéreurs doivent intégrer cette obligation dans leur analyse préalable de l’équilibre financier de l’opération et, le cas échéant, négocier avec le cédant une rétrocession effective des sommes correspondantes au moment de la vente.
Par ailleurs, le texte précise que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article », ce qui signifie que les cautions personnelles, les nantissements, les garanties à première demande et tous autres engagements accessoires consentis au bénéfice de l’ancien bailleur s’éteignent automatiquement au jour du transfert de propriété. Cette caducité de plein droit des garanties existantes impose au nouvel acquéreur, s’il souhaite bénéficier de sûretés équivalentes, de solliciter la constitution de nouvelles garanties auprès du preneur, ce qui peut s’avérer délicat en pratique lorsque les rapports entre les parties sont tendus. Le texte ajoute que la mutation emporte l’obligation pour le cédant de « restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois », créant ainsi une obligation de faire à la charge de l’ancien bailleur dont l’inexécution pourrait engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement du droit commun.
Cette architecture légale nouvelle s’articule avec les dispositions de l’article L145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L145-32-1. Or, l’article L145-32-1 consacre le droit au paiement mensuel du loyer, condition d’éligibilité au plafonnement trimestriel du dépôt de garantie prévu par l’article L145-40. Il en résulte que toute clause du bail qui tenterait de maintenir un dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer ou d’écarter le délai de restitution de trois mois serait frappée de nullité par l’effet combiné de ces dispositions, le juge disposant du pouvoir de la déclarer réputée non écrite sans que la prescription de l’action en nullité ne puisse lui être opposée.
II. Le contentieux de la restitution du dépôt de garantie
A. La sanction judiciaire du refus abusif de restitution
La jurisprudence antérieure à la réforme de 2026 avait déjà élaboré un cadre prétorien de la sanction du refus abusif de restitution du dépôt de garantie, dont les principes directeurs conservent toute leur pertinence sous l’empire du nouveau texte. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 7 janvier 2021 (pourvoi n° 19-23.203), a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Amiens ayant caractérisé le « caractère abusif du refus de restitution de ce dépôt de garantie », ce dont il résulte que le refus injustifié de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable peut engager la responsabilité civile du bailleur sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
À cet égard, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 12 février 2026 (RG n° 22/00783), a confirmé un jugement condamnant un bailleur à restituer l’intégralité du dépôt de garantie après avoir constaté que « les factures fournies par la bailleresse ne permettent pas de justifier du bien fondé des déductions qu’elle a opérées sur le dépôt de garantie faisant état pour l’essentiel de travaux de remise non justifiés au regard du comparatif des états des lieux ». Cette décision illustre l’office du juge dans le contrôle de la justification des retenues opérées par le bailleur, contrôle qui se trouve renforcé par l’exigence légale nouvelle selon laquelle les retenues doivent être « dûment justifiées ». Le juge dispose ainsi d’un pouvoir d’appréciation in concreto de la légitimité des déductions, qui l’autorise à écarter les retenues fondées sur des factures insuffisamment probantes ou sans lien établi avec les dégradations imputables au preneur.
En matière de baux d’habitation, dont les principes sont transposables aux baux commerciaux par analogie de raison, la Cour de cassation a également eu l’occasion de sanctionner sévèrement la défaillance du bailleur dans l’obligation de restitution. Par un arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.183, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé que le non-respect du délai de restitution du dépôt de garantie expose le bailleur à la majoration de retard prévue par les textes applicables, soulignant par là même que le délai de restitution n’est pas une simple modalité indicative mais bien une obligation assortie d’une sanction. Ce principe, forgé en matière de baux d’habitation sous l’empire de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, irrigue désormais le contentieux des baux commerciaux par l’effet de la consécration législative d’un délai impératif de trois mois à l’article L145-40.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 27 mai 2026 (RG n° 24/03188), a rendu une décision d’une importance doctrinale certaine en rappelant que « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer » et qu’il « doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci, en ce incluse l’indemnité d’occupation », se référant expressément aux arrêts de la Cour de cassation du 8 avril 2021 (pourvoi n° 19-23.343, FS-P) et du 24 janvier 2019 (pourvoi n° 17-31.286, F-D). Cette décision consacre explicitement l’articulation entre le dépôt de garantie et l’indemnité d’occupation due par le preneur jusqu’à la libération effective des lieux, le juge pouvant ordonner la compensation entre ces créances réciproques.
B. L’articulation entre la restitution du dépôt et les créances du bailleur
La question de l’articulation entre la restitution du dépôt de garantie et les créances concurrentes du bailleur constitue l’un des noeuds contentieux les plus délicats du droit des baux commerciaux, que la loi du 26 mai 2026 n’a pas entièrement résolu mais qu’elle a singulièrement éclairé. Par un arrêt fondateur du 8 avril 2021 (pourvoi n° 19-23.343, FS-P), la troisième chambre civile a solennellement affirmé que « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », censurant une cour d’appel qui avait refusé de déduire le dépôt de garantie des arriérés de loyers au motif erroné que le dépôt « n’avait pas vocation à couvrir des échéances de loyer ». Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, consacre la vocation naturelle du dépôt de garantie à s’imputer sur toute créance locative, y compris et en premier lieu les arriérés de loyers.
En conséquence, le bailleur ne saurait se prévaloir de stipulations contractuelles prohibant l’imputation du dépôt de garantie sur les derniers termes de loyer ou sur l’indemnité d’occupation pour justifier une rétention intégrale du dépôt, de telles clauses devant être réputées non écrites comme contraires à l’ordre public de protection édicté par l’article L145-15 du code de commerce. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans une décision du 19 juin 2025 (RG n° 21/09080), a ainsi condamné un bailleur à restituer le dépôt de garantie après avoir constaté que la clause du bail stipulant que « ce dépôt de garantie ne sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer » ne pouvait faire obstacle à l’imputation du dépôt sur les créances locatives, sauf à priver cette garantie de sa substance même.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre le dépôt de garantie et l’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail mérite une attention particulière à la lumière de la jurisprudence récente. L’indemnité d’occupation, qui a pour objet de compenser le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux du preneur après la cessation du bail, présente une nature juridique hybride dont la jurisprudence a tiré des conséquences spécifiques quant à son imputation sur le dépôt de garantie. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement précité du 27 mai 2026, a expressément inclus l’indemnité d’occupation dans l’assiette des créances sur lesquelles le dépôt de garantie peut être imputé, consacrant ainsi une approche extensive de la notion de sommes dues par le preneur au sens de l’article L145-40.
Or, cette approche extensive n’est pas sans limites. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 mars 2023 (RG n° 22/16440), a rejeté la demande de provision formée par un bailleur qui sollicitait une indemnisation complémentaire au titre d’un préjudice distinct de la perte de loyer, après avoir constaté que la demanderesse « ne rapporte pas la preuve d’une perte lors de la vente du bien et, par suite, du préjudice qu’elle allègue », tout en réservant la demande de restitution du dépôt de garantie formée par le preneur. Cette décision illustre la répartition de la charge de la preuve qui incombe au bailleur pour justifier toute retenue excédant le montant des loyers et charges impayés, et rappelle que le maintien dans les lieux est indemnisé par l’indemnité d’occupation, laquelle ne saurait se cumuler avec l’indemnisation d’un hypothétique préjudice de perte de chance de relocation.
Dès lors, le nouveau dispositif législatif, en imposant un délai de restitution de trois mois à compter de la remise des clés et en exigeant que les retenues soient « dûment justifiées », confère au juge un pouvoir renforcé de contrôle de la légitimité des déductions opérées par le bailleur, tout en préservant l’équilibre contractuel en permettant au bailleur de conserver les sommes correspondant à des créances certaines, liquides et exigibles. La charge de la preuve des dégradations et des sommes dues incombe au bailleur, qui devra produire des justificatifs suffisamment précis pour résister au contrôle juridictionnel, sous peine de voir sa rétention qualifiée d’abusive et d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce, lequel prévoit désormais un mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire conditionné à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant.
En définitive, l’articulation entre la restitution du dépôt de garantie et les créances du bailleur, telle qu’elle résulte de la combinaison des articles L145-40 et L145-41 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dessine un équilibre inédit entre la protection du preneur — qui bénéficie désormais d’un droit à restitution dans un délai impératif et d’un plafonnement du montant des garanties exigibles — et la préservation des droits du bailleur — qui conserve la faculté d’opérer les déductions nécessaires à la sauvegarde de ses intérêts légitimes, sous réserve d’en justifier de manière rigoureuse et documentée. Cet équilibre, qui constitue l’une des avancées majeures de la réforme, devra naturellement être affiné par la jurisprudence des prochaines années, à mesure que les juridictions du fond seront saisies des innombrables espèces contentieuses que ce nouveau régime ne manquera pas de susciter.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère, par les modifications substantielles qu’elle apporte à l’article L145-40 du code de commerce, une refonte d’ensemble du régime juridique du dépôt de garantie dans les baux commerciaux, dont les trois piliers — plafonnement à trois mois de loyer, restitution dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, et transfert automatique de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de mutation — instaurent un ordre public de protection du preneur que la jurisprudence, nourrie des principes dégagés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation depuis l’arrêt du 8 avril 2021, devra désormais déployer dans toute sa portée contentieuse. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent des bailleurs institutionnels ou des preneurs commerçants, doivent intégrer sans délai ces nouvelles dispositions dans leur pratique contractuelle et contentieuse, sous peine de voir leur responsabilité professionnelle engagée pour défaut de conseil. La période transitoire qui s’ouvre jusqu’à l’application effective du délai de restitution de trois mois, le 26 août 2026, constitue à cet égard une fenêtre d’opportunité pour adapter les modèles de baux et les stratégies contentieuses aux exigences nouvelles du droit positif.
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