I. Le renforcement des prérogatives d’ordre public du preneur à bail commercial
A. La mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties locatives : des droits nouveaux à caractère impératif
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 27 mai 2026 et publiée au Journal officiel du 28 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux plusieurs dispositions qui modifient substantiellement l’équilibre des relations entre le bailleur et le preneur. Parmi les innovations les plus significatives figure l’article L. 145-32-1 du code de commerce, issu de l’article 61 de la loi, qui institue au profit du locataire un droit au paiement mensuel du loyer sur simple demande. Ce dispositif, applicable aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ainsi qu’aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal, subordonne ce droit à la seule condition que le preneur ne soit pas redevable d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. Le législateur a ainsi entendu améliorer la trésorerie des commerçants et artisans, en leur permettant d’étaler le poids financier du loyer sur l’année, alors même que la pratique antérieure imposait fréquemment un paiement trimestriel d’avance.
Par ailleurs, l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a plafonné le montant du dépôt de garantie que le bailleur peut exiger du preneur à la conclusion ou au renouvellement du bail à trois mois de loyer en principal. Cette mesure, qui s’applique aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi, rapproche le statut des baux commerciaux de celui des baux d’habitation, dans lesquels un plafonnement identique est prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’obligation de restitution du dépôt de garantie est en outre transmise de plein droit à l’acquéreur en cas de vente des locaux loués, même si le bail en dispose autrement, ce qui constitue une garantie supplémentaire pour le locataire en cas de mutation de la propriété du local commercial. À cet égard, il convient de relever que ces dispositions nouvelles participent d’un mouvement législatif plus large de protection du preneur, qui s’était déjà manifesté avec le droit de préférence institué par la loi Pinel du 18 juin 2014 et désormais codifié à l’article L. 145-15 du code de commerce.
La portée de ces innovations doit cependant être mesurée à l’aune d’une jurisprudence récente de la troisième chambre civile qui, sans se prononcer directement sur ces textes nouveaux, dessine les contours de l’office du juge dans le contrôle des clauses contractuelles susceptibles d’en contrarier l’effet utile. La Cour de cassation a notamment rappelé, dans un arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.483, publié au Bulletin), que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». Cette décision illustre avec netteté la fonction de l’ordre public dans le statut : celui-ci n’est pas seulement un bouclier pour le preneur, mais également un cadre impératif qui s’impose aux parties indépendamment de leur volonté, la méconnaissance de ses conditions d’application étant sanctionnée par la nullité absolue du contrat. En conséquence, la combinaison de ces dispositions législatives nouvelles et de l’office renforcé du juge contribue à un rééquilibrage significatif des rapports locatifs au bénéfice du preneur.
B. La clause résolutoire sous contrôle judiciaire : un tempérament à l’efficacité de la sanction contractuelle
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en précisant les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire. Le texte dispose désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de cette clause sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette modification, qui entérine sur le plan législatif une pratique jurisprudentielle déjà bien établie, a pour effet de resserrer les conditions d’accès à la suspension de la clause résolutoire, en imposant au preneur de démontrer une capacité effective de paiement et non une simple espérance de redressement.
Or, cette disposition nouvelle doit être articulée avec la jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce ». Dès lors, le preneur qui conteste la mise en œuvre de la clause résolutoire dispose de deux voies distinctes mais complémentaires : l’exception d’inexécution, qui tend à faire échec au principe même de la résiliation en démontrant que le bailleur n’a pas rempli ses propres obligations, et la suspension judiciaire de la clause résolutoire, qui suppose au contraire la reconnaissance du manquement du preneur mais sollicite des délais pour y remédier.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, a étendu le champ des clauses réputées non écrites à celles qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-32-1 (mensualisation), L. 145-37 (échelle mobile), L. 145-38 (révision triennale), L. 145-39 (révision pour modification des facteurs locaux de commercialité) et L. 145-40 (clause résolutoire). En conséquence, toute clause du bail qui priverait le preneur du bénéfice de la mensualisation du loyer ou qui imposerait des conditions restrictives non prévues par la loi serait frappée d’inefficacité, le juge étant tenu de la réputer non écrite sans que le preneur ait à en solliciter l’annulation. Ce mécanisme de sanction automatique des stipulations contraires à l’ordre public de protection constitue un outil procédural puissant au service du preneur, qui n’est pas enfermé dans les délais de prescription de l’action en nullité.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin), que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Cette solution conforte la position procédurale du preneur, qui n’est pas tenu de prendre l’initiative d’une procédure pour opposer au bailleur l’inexécution de ses propres obligations, mais peut simplement attendre d’être assigné en paiement pour soulever l’exception. À cet égard, la Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), que l’obligation de délivrance du bailleur « ne se réduit pas à la remise matérielle des lieux » mais constitue une obligation continue dont le manquement peut être invoqué à tout moment par le preneur, sans que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce lui soit opposable pour la période antérieure à cinq années.
II. L’office du juge dans la régulation du loyer commercial : entre plafonnement légal et liberté contractuelle
A. La détermination judiciaire de la valeur locative : une appréciation souveraine encadrée par les critères légaux
Le loyer du bail commercial renouvelé obéit, en principe, à la règle du plafonnement énoncée par l’article L. 145-34 du code de commerce : à moins d’une modification notable des éléments énumérés à l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer. Ce plafonnement, qui constitue l’une des pièces maîtresses du statut protecteur des baux commerciaux, cesse toutefois de s’appliquer lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. La troisième chambre civile en a tiré les conséquences dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), en jugeant que « le bail expiré avait duré douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative », après avoir constaté que la demande de renouvellement, bien que signifiée avant l’expiration de la douzième année, n’avait pas eu pour effet d’interrompre le cours de la tacite prolongation.
Lorsque le plafonnement est écarté, le loyer doit être fixé à la valeur locative, définie par l’article L. 145-33 du code de commerce en considération de cinq critères cumulatifs que sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces critères, dont le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 avait posé les premiers jalons avant leur codification à droit constant par l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, constituent le socle intangible de la détermination du prix du bail renouvelé. La troisième chambre civile exerce sur l’appréciation de ces critères un contrôle de motivation, sanctionnant les juges du fond qui omettent de les examiner ou qui se fondent sur des éléments inopérants. En ce sens, une jurisprudence constante exige que la décision fixant le loyer renouvelé à la valeur locative se réfère expressément à l’ensemble de ces critères, sous peine de cassation pour défaut de base légale au regard de l’article L. 145-33.
La révision triennale du loyer, prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, obéit à une logique distincte de celle du renouvellement mais répond à des préoccupations analogues de stabilité et de prévisibilité. Le texte subordonne la révision à une demande formée au moins trois ans après l’entrée en jouissance du preneur, puis renouvelable tous les trois ans, et plafonne la variation du loyer à celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf à rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans cette dernière hypothèse, la variation de loyer qui en découle ne peut cependant conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce double plafonnement, à la fois indiciaire et décennal, témoigne de la volonté constante du législateur de protéger le preneur contre les hausses brutales de loyer, tout en préservant la possibilité pour le bailleur d’obtenir un ajustement lorsque les conditions économiques locales ont substantiellement évolué. L’article L. 145-35 du code de commerce offre en outre aux parties la faculté de soumettre leurs différends relatifs au loyer à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, composée paritairement de bailleurs et de locataires, dont l’avis, bien que consultatif, constitue un préalable obligatoire lorsque la juridiction est saisie parallèlement.
À cet égard, le décret n° 2026-404 du 26 mai 2026, pris pour l’application de la loi de simplification de la vie économique, a introduit un nouvel article L. 145-38-1 dans le code de commerce qui précise les modalités de calcul de la variation de l’indice des loyers commerciaux pour la révision triennale. Cette disposition réglementaire, qui s’inscrit dans le prolongement direct de la réforme législative, vise à assurer une meilleure prévisibilité du loyer révisé, en excluant du calcul de la valeur locative les investissements du preneur ainsi que les plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Dès lors, le législateur et le pouvoir réglementaire ont entendu, par ces dispositions combinées, garantir que le preneur ne soit pas pénalisé par les améliorations qu’il a lui-même financées, conformément à un principe protecteur déjà consacré par la jurisprudence antérieure.
B. Le contrôle judiciaire des clauses contractuelles relatives au loyer : entre validité de principe et sanction des stipulations abusives
La liberté contractuelle, qui demeure le principe dans la fixation du loyer du bail commercial, rencontre des limites tirées de l’ordre public de protection dont le juge est le garant. La loi du 26 mai 2026 a expressément validé les clauses dites « tunnel », qui plafonnent et plancher simultanément la variation indiciaire du loyer, à la condition que ces limitations jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Cette reconnaissance législative met fin à une controverse jurisprudentielle qui divisait les cours d’appel sur la validité de telles stipulations. Par ailleurs, l’article 62 de la loi a inséré dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 qui précise que toute clause contraire aux dispositions relatives à la mensualisation du loyer ou au plafonnement du dépôt de garantie est réputée non écrite.
Or, la troisième chambre civile avait déjà, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), consacré un principe essentiel en jugeant que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, qui « se prolonge pendant toute l’exécution du contrat » et « est exigible pendant toute la durée du bail ». Cette solution, qui fait peser sur le bailleur une obligation permanente de maintenir le local en état de servir à l’usage prévu par le bail, a pour corollaire que le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution tant que le manquement persiste, sans être cantonné à une action en résolution pour inexécution ancienne. La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action du preneur tendant à faire cesser un trouble de jouissance, au motif que « le manquement du bailleur à son obligation de délivrance constitue un manquement actuel aussi longtemps qu’il persiste ».
En conséquence, la combinaison des dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile aboutit à un dispositif de protection du preneur à double détente : d’une part, le législateur renforce les droits substantiels du locataire en créant de nouvelles prérogatives d’ordre public et en élargissant le champ des clauses réputées non écrites ; d’autre part, la Cour de cassation consolide les outils procéduraux dont dispose le preneur pour faire valoir ces droits, qu’il s’agisse de l’exception d’inexécution, de l’action en cessation d’un manquement continu ou de l’action en réputation non écrite d’une clause illicite. L’office du juge s’en trouve considérablement renforcé, dès lors qu’il lui appartient non seulement d’appliquer les règles impératives du statut, mais également de les combiner avec les principes généraux du droit des contrats pour assurer l’effectivité de la protection légale du preneur.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254), précisé que la voie de l’appel est ouverte contre l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce désigne, en exécution d’une clause contractuelle, un expert chargé d’évaluer la valeur locative, écartant ainsi l’argument selon lequel cette ordonnance serait insusceptible de recours. Par cette décision, la Cour de cassation réaffirme le principe fondamental du double degré de juridiction en matière d’expertise conventionnelle dans les baux commerciaux, permettant ainsi au preneur de contester les conditions de désignation de l’expert qui sera chargé de déterminer le loyer du bail renouvelé, lorsque cette désignation est opérée en application d’une stipulation contractuelle. Cette solution s’inscrit dans une logique de protection du preneur contre les clauses qui pourraient conférer au bailleur un avantage procédural excessif.
En définitive, l’architecture juridique du loyer du bail commercial se caractérise par une tension permanente entre la liberté contractuelle, qui autorise les parties à aménager conventionnellement les modalités de fixation du prix, et l’ordre public de protection, qui assure au preneur des garanties minimales auxquelles il ne peut être dérogé. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en renforçant ces garanties et en étendant le champ des clauses réputées non écrites, a significativement déplacé le point d’équilibre en faveur du preneur, tandis que la troisième chambre civile de la Cour de cassation continue de préciser, par une jurisprudence abondante et cohérente, les conditions de mise en œuvre de ces mécanismes protecteurs. Dès lors, le statut des baux commerciaux, qui demeure l’un des piliers du droit de la propriété commerciale, se trouve aujourd’hui à la croisée des chemins entre la simplification revendiquée par le législateur et la complexité inhérente à un dispositif dont la technicité ne cesse de croître sous l’effet conjugué des réformes textuelles et des précisions jurisprudentielles.
Conclusion
L’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue une étape majeure dans l’évolution du statut des baux commerciaux, dont les effets se déploient simultanément sur le terrain substantiel et procédural. La mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et l’extension du champ des clauses réputées non écrites participent d’un mouvement de renforcement de l’ordre public de protection du preneur, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure la mise en œuvre par une jurisprudence qui combine les principes généraux du droit des obligations avec les règles spéciales du statut. L’office du juge dans la régulation du loyer commercial, qu’il s’agisse de la fixation du prix à la valeur locative ou du contrôle des clauses contractuelles, se trouve conforté par ces dispositions nouvelles, qui consacrent législativement des solutions dégagées par la pratique judiciaire. L’équilibre des relations entre le bailleur et le preneur, s’il a été substantiellement modifié par la réforme, n’en demeure pas moins soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond, dont les décisions continueront de dessiner les contours précis de cette architecture juridique en constante évolution.
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