I. L’architecture légale de la clause résolutoire dans le statut des baux commerciaux
A. Les conditions formelles de mise en œuvre du mécanisme résolutoire
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un régime protecteur dont la clause résolutoire constitue l’un des instruments procéduraux les plus décisifs. L’article L. 145-41 du même code dispose, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui impose au bailleur une rigueur rédactionnelle dont le défaut emporte l’inefficacité complète de l’acte introductif de la procédure résolutoire. Par ailleurs, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La loi du 26 mai 2026 précitée a introduit une condition supplémentaire substantielle à l’octroi de délais de paiement et à la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Désormais, le preneur doit démontrer à la fois sa capacité effective à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, ce qui renforce considérablement l’exigence de solvabilité pesant sur le locataire défaillant et réduit corrélativement le pouvoir d’appréciation souveraine du juge. Cette innovation législative s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des rapports locatifs, amorcé par la loi de simplification de la vie économique, dont les dispositions relatives aux baux commerciaux entendent restaurer une certaine symétrie entre les prérogatives du bailleur et les protections jusqu’alors exclusivement orientées vers le preneur. En conséquence, le dispositif de l’article L. 145-41 du code de commerce articule désormais trois temporalités distinctes et cumulatives : le délai impératif d’un mois suivant le commandement, l’audience consacrée à la demande de suspension et l’exigence de reprise effective du paiement du loyer courant.
L’article 1719 du code civil, qui fonde l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, impose à ce dernier de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En symétrie parfaite, l’article 1728 du même code oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette corrélation des obligations constitue le socle sur lequel repose l’économie du mécanisme résolutoire, la clause n’étant que la stipulation contractuelle d’une condition résolutoire déjà sous-entendue dans tout contrat synallagmatique en vertu de l’article 1219 du code civil. La Cour de cassation a rappelé ce principe fondamental avec une particulière netteté dans un arrêt du 5 mars 2026 : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
L’économie procédurale de la clause résolutoire présente la particularité de ne pas requérir l’intervention préalable d’un juge pour produire ses effets : la résiliation du bail s’opère de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, pour autant que le commandement ait été régulièrement délivré et que le preneur n’ait pas satisfait aux causes de celui-ci dans le délai imparti. Cette automaticité confère au bailleur une position procédurale singulièrement avantageuse, puisqu’elle lui permet d’obtenir du juge des référés un simple constat de l’acquisition de la clause, sans que le magistrat ne dispose d’un quelconque pouvoir d’appréciation des circonstances ayant entouré la défaillance du locataire. Or, cette automaticité même constitue la justification de l’encadrement rigoureux imparti par le législateur aux conditions formelles du commandement, dont la Cour de cassation vérifie scrupuleusement le respect dans le cadre de son contrôle disciplinaire.
B. Le caractère d’ordre public du régime et la sanction des clauses illicites
Le législateur a entendu conférer aux dispositions encadrant la clause résolutoire un caractère impératif que traduit avec force l’article L. 145-15 du code de commerce. Ce texte dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. La sanction du réputé non écrit, substituée à la nullité par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, présente l’avantage décisif d’échapper à la prescription quinquennale de l’action en nullité, ce dont la Cour de cassation a tiré les conséquences dans un arrêt du 12 janvier 2022. Elle y énonce que l’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, « qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B).
À cet égard, la jurisprudence a précisé avec rigueur l’étendue de cette sanction dans le contentieux de l’indexation locative, qui se trouve étroitement lié à la clause résolutoire par un lien d’indivisibilité procédurale reconnu par la haute juridiction. Dans l’arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a ainsi jugé que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). La cour d’appel de Nîmes avait retenu que la commune intention des parties était de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d’indexation, pour en déduire la nullité intégrale de celle-ci. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que les juges du fond n’avaient pas caractérisé l’indivisibilité de la stipulation prohibée, réaffirmant ainsi le principe selon lequel l’expurgation de la seule stipulation illicite prévaut sur l’anéantissement de la clause entière. Dès lors, la sanction du réputé non écrit obéit à une logique de proportionnalité qui préserve l’économie contractuelle tout en neutralisant les dispositions attentatoires à l’ordre public du statut.
Cette architecture légale, combinant conditions formelles strictes et sanction des clauses illicites par le réputé non écrit, confère à la clause résolutoire une double nature qu’il importe de ne pas méconnaître : instrument de protection redoutablement efficace du bailleur contre la défaillance du preneur, elle est simultanément encadrée par des garde-fous légaux qui en limitent les effets automatiques en cas d’irrégularité du commandement ou d’illicéité des stipulations contractuelles sous-jacentes. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a toutefois introduit des tempéraments significatifs à l’automaticité de ce mécanisme, en consacrant de manière éclatante le rôle de l’exception d’inexécution et en précisant l’étendue de l’office du juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause.
II. Les correctifs jurisprudentiels à l’automaticité de la clause résolutoire
A. L’opposabilité de l’exception d’inexécution à la mise en jeu de la clause
La question de l’articulation entre l’exception d’inexécution du preneur et la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur a donné lieu à un important mouvement jurisprudentiel, dont l’arrêt fondateur du 18 septembre 2025 constitue la pierre angulaire. La Cour de cassation y a posé un principe désormais solidement établi : « Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Cette formulation, qui exonère le preneur de toute formalité préalable de mise en demeure, renverse la logique procédurale classique selon laquelle le locataire devrait, dans le mois du commandement, saisir le juge pour contester celui-ci sous peine d’en voir les effets se consolider de manière irrémédiable.
L’arrêt du 5 mars 2026 prolonge et précise cette jurisprudence en l’appliquant spécifiquement au contentieux de la clause résolutoire, là où l’arrêt du 18 septembre 2025 avait été rendu dans le cadre d’une action en paiement des loyers. La haute juridiction y énonce de manière explicite que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La cour d’appel de Cayenne avait écarté l’exception d’inexécution au seul motif que le locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension, considérant que la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise. La Cour de cassation censure ce raisonnement pour défaut de base légale, imposant au juge du fond de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà consacré l’obligation pour le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’un commandement demeuré infructueux. Dans un arrêt du 12 janvier 2022, la troisième chambre civile avait en effet jugé que le juge des référés ne saurait refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire après avoir constaté l’absence de reprise de l’exploitation du fonds un mois après signification du commandement, au motif que l’appréciation de la durée des congés excéderait ses pouvoirs (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-22.562). En conséquence, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation de l’opportunité de la clause résolutoire lorsque les conditions légales en sont réunies, mais il lui incombe en revanche de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution lorsqu’elle est invoquée par le preneur pour contester la légitimité même du commandement qui lui a été délivré.
Or, cette articulation novatrice entre le mécanisme automatique de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution produit un effet procédural remarquable, dont la portée pratique ne saurait être sous-estimée par les praticiens du droit immobilier : le preneur qui démontre que le défaut de paiement des loyers procède directement d’un manquement préalable du bailleur à son obligation de délivrance conforme peut paralyser l’acquisition de la clause résolutoire, sans même avoir à solliciter des délais de paiement dans les conditions désormais renforcées de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette solution consacre une forme de légitime défense contractuelle qui transcende le formalisme rigoureux du commandement et replace le débat contentieux sur le terrain substantiel de l’exécution réciproque des obligations, là où la jurisprudence antérieure maintenait une étanchéité procédurale entre l’instance en constatation de la clause résolutoire et le contentieux de l’exécution du bail. Dès lors, le preneur confronté à un commandement de payer fondé sur des loyers dont il conteste l’exigibilité en raison des manquements du bailleur n’est plus tenu de se placer dans le cadre étroit du délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement ; il peut, à tout moment de la procédure au fond, opposer l’exception d’inexécution et obtenir du juge qu’il en apprécie le mérite.
B. L’extension du pouvoir de suspension du juge à tous les manquements du preneur
La seconde innovation jurisprudentielle majeure concerne l’étendue du pouvoir de suspension reconnu au juge par l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce. Jusqu’à l’arrêt du 6 février 2025, une partie de la doctrine et certaines juridictions du fond limitaient la faculté de suspension des effets de la clause résolutoire aux seuls cas de non-paiement des loyers ou des charges, excluant du bénéfice de cette mesure les manquements à des obligations de faire telles que l’obligation d’exploitation permanente du fonds. La Cour de cassation a mis un terme définitif à cette interprétation restrictive en énonçant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B).
En l’espèce, un locataire exploitant un restaurant s’était vu délivrer un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire stipulée au bail, après que le bailleur eut fait constater par voie d’huissier la fermeture prolongée de l’établissement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant sur renvoi après cassation, avait rejeté la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou des charges, et non pour manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation a censuré cette décision pour violation de la loi, considérant que la généralité des termes de l’article L. 145-41 ne permettait pas de restreindre son champ d’application ratione materiae aux seuls manquements pécuniaires. Dès lors, l’office du juge s’étend désormais à l’ensemble des manquements susceptibles d’entraîner la mise en jeu de la clause résolutoire, qu’il s’agisse du défaut d’exploitation du fonds, de l’absence de souscription d’une assurance, du non-respect de la destination contractuelle des lieux ou de tout autre manquement contractuel prévu par la convention des parties.
À cet égard, la loi du 26 mai 2026 a introduit un tempérament notable à cette extension jurisprudentielle en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la démonstration par le preneur de sa capacité effective à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Si cette condition nouvelle, introduite à l’article L. 145-41 in fine, s’applique expressément aux seuls manquements pécuniaires, elle révèle une volonté législative manifeste de resserrer le pouvoir modérateur du juge dans le cas le plus fréquent de mise en œuvre de la clause résolutoire, celui du défaut de paiement des loyers. Toutefois, pour les manquements à des obligations de faire, la jurisprudence du 6 février 2025 conserve toute sa portée, le juge demeurant libre d’apprécier souverainement l’opportunité d’accorder au preneur des délais pour régulariser sa situation, sans être tenu par les conditions restrictives nouvellement imposées par le législateur en matière pécuniaire.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 décembre 2025 illustre de manière éloquente le lien d’indivisibilité qui peut exister entre la validité d’une clause d’indexation et l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation y a expressément rattaché la cassation du chef de dispositif constatant la résiliation du bail à celle du chef relatif à la nullité de la clause d’indexation, « qui s’y rattachent par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). En conséquence, la remise en cause d’une clause d’indexation par l’effet du réputé non écrit peut entraîner, par contrecoup, l’anéantissement du jeu de la clause résolutoire fondée sur des arriérés de loyers calculés selon cette même clause. Cette solution met en lumière la fragilité des constructions contractuelles qui subordonnent l’efficacité de la clause résolutoire à la validité de stipulations accessoires, et invite instamment les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans l’économie générale des conventions locatives commerciales.
Or, cette convergence remarquable des solutions jurisprudentielles dessine un nouvel équilibre entre les prérogatives du bailleur et les garanties substantielles désormais reconnues au preneur. D’un côté, la clause résolutoire demeure un instrument d’une redoutable efficacité pour le bailleur qui respecte scrupuleusement les conditions formelles du commandement et dont la créance locative n’est pas contestée par une exception d’inexécution légitime. De l’autre, le preneur dispose désormais de deux leviers procéduraux distincts pour en contester la mise en œuvre : l’exception d’inexécution, qui paralyse l’acquisition de la clause ab initio sans exiger de démarche préalable dans le délai d’un mois, et la demande de suspension des effets de la clause, qui peut être sollicitée pour tout type de manquement et non plus seulement pour le défaut de paiement. La loi du 26 mai 2026, en renforçant substantiellement les conditions d’octroi des délais de paiement, a certes durci l’accès à ce second levier pour les seuls manquements pécuniaires, mais sans remettre en cause l’extension du pouvoir de suspension aux manquements non pécuniaires que la jurisprudence du 6 février 2025 a consacrée avec l’autorité d’un arrêt de formation de section.
Conclusion
Le régime de la clause résolutoire dans les baux commerciaux se trouve aujourd’hui à la croisée d’un double mouvement : législatif, avec la loi du 26 mai 2026 qui en a resserré les conditions procédurales et substantielles d’octroi des délais de paiement, et jurisprudentiel, avec une série d’arrêts de la troisième chambre civile qui en ont précisé l’articulation avec l’exception d’inexécution et étendu le pouvoir modérateur du juge à l’ensemble des manquements contractuels. Cette évolution traduit une recherche d’équilibre entre la protection du bailleur contre la défaillance de son cocontractant et la préservation des droits du preneur confronté à une inexécution préalable du bailleur. L’office du juge, désormais tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment de toute demande de délais de paiement, occupe une position centrale dans ce dispositif renouvelé par l’action conjuguée du législateur et de la Cour de cassation. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cette jurisprudence récente les outils d’une stratégie contentieuse adaptée aux enjeux contemporains du bail commercial, à l’évolution d’un contentieux dont la technicité ne cesse de croître et à la nécessité d’anticiper, dès la rédaction des conventions locatives, les interactions complexes entre les clauses du bail et les mécanismes protecteurs du statut.
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