I. La fixation contractuelle de la destination des lieux : un instrument de régulation de l’activité exercée
A. Le principe de détermination contractuelle et ses fondements légaux
Le bail commercial constitue un contrat par lequel le bailleur confère au preneur la jouissance d’un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce, conformément aux dispositions du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Au cœur de ce dispositif, la destination des lieux occupe une place fondamentale, puisqu’elle détermine le périmètre des activités que le preneur est autorisé à exercer dans les locaux loués. L’article 1728 du code civil pose, à cet égard, une règle générale selon laquelle le preneur est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». Cette disposition constitue le fondement premier de l’obligation pesant sur le preneur de respecter la destination contractuelle des lieux.
La liberté contractuelle autorise les parties à déterminer, dans la clause de destination, la ou les activités précises que le preneur pourra exercer dans le local commercial. Cette clause peut être rédigée de manière large, en autorisant par exemple l’exercice de « tout commerce », ou de manière restrictive, en cantonnant l’activité à un usage précisément désigné. En pratique, les clauses restrictives sont fréquentes, notamment dans les centres commerciaux où le bailleur entend maîtriser la cohérence de l’offre commerciale au sein de l’ensemble immobilier. Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B), que la « propriété commerciale » du preneur, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce ». Or, cette définition circonscrit la protection conventionnelle au seul droit au renouvellement, à l’exclusion du prix du loyer renouvelé ou des modalités d’exercice de l’activité.
La portée pratique de la clause de destination a été remarquablement illustrée par un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 12 mai 2026 (CA Montpellier, 12 mai 2026, n° 25/03053), dans une espèce où le bail commercial autorisait exclusivement l’activité de « pizzeria, pâtes et salades, frites, repas au four, crêpes et glaces ». Le locataire, ayant équipé le local d’une plancha et d’une machine à paninis, s’était mis à préparer des viandes et des poissons grillés entrant dans la composition de hamburgers et de wraps, excédant ainsi le périmètre contractuel de la destination des lieux. La cour d’appel a jugé que la préparation de plats à base de viandes ou de poissons grillés procédait, à l’évidence, d’un non-respect de la clause de destination, justifiant la résiliation du bail par application de la clause résolutoire. Cette décision, bien que rendue par une juridiction du fond, illustre la rigueur avec laquelle le juge contrôle le respect de la destination contractuelle par le preneur.
La distinction entre la destination « tous commerces » et la destination restrictive emporte des conséquences pratiques considérables, notamment en matière de déplafonnement du loyer lors du renouvellement. En effet, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative, par dérogation au principe du plafonnement, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Or, la modification de la destination des lieux constitue précisément l’un des motifs de déplafonnement les plus fréquemment invoqués par les bailleurs. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 15 février 2023 susmentionné, a ainsi validé le raisonnement de la cour d’appel de Paris qui avait retenu que « la propriété commerciale s’entend du seul droit au renouvellement » et que « l’atteinte alléguée par la société locataire, qui porte sur le prix du bail renouvelé, n’entre pas dans le champ de cette protection ». En conséquence, le bailleur qui a consenti à une modification de la destination en cours de bail conserve la faculté de s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du renouvellement, sans que le preneur puisse utilement invoquer la protection attachée à la propriété commerciale au sens de la Convention européenne des droits de l’homme.
B. La sanction du non-respect de la destination des lieux et l’office du juge
Le non-respect de la destination des lieux par le preneur expose ce dernier à des sanctions dont la gradation reflète la gravité du manquement contractuel. En premier lieu, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, en démontrant que l’inexécution par le preneur de son obligation d’user des lieux conformément à la destination convenue est suffisamment grave pour justifier l’anéantissement du contrat. En second lieu, lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut, après avoir délivré un commandement visant ladite clause et demeuré infructueux pendant un mois, se prévaloir de l’acquisition de plein droit de la résiliation. Dans ce cadre, la troisième chambre civile a apporté, par un arrêt remarqué du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B), une précision déterminante quant à l’office du juge confronté à une exception d’inexécution soulevée par le preneur.
Dans cette espèce, le preneur invoquait l’impropriété des lieux loués à leur destination, tant commerciale que d’habitation, en raison de désordres imputables au bailleur, pour justifier la suspension du paiement des loyers. La Cour de cassation, au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce, a énoncé avec force que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié), consacre le principe selon lequel le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers dès lors que les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
En conséquence, la destination des lieux ne constitue pas seulement une limite aux activités du preneur, mais également une mesure de l’exécution par le bailleur de ses propres obligations. Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme, au sens de l’article 1719 du code civil, le preneur dispose d’un moyen de défense substantiel, fondé sur l’exception d’inexécution, qui paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dès lors, l’articulation entre la destination contractuelle et l’exception d’inexécution confère au juge un rôle central de vérification et de pondération des manquements respectifs des parties, au-delà du seul constat formel de l’acquisition de la clause résolutoire.
La Cour de cassation avait déjà, par un arrêt du 11 mars 2021 (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639, FS-P+L), délimité le champ d’application de la protection conventionnelle en posant que la « propriété commerciale » du preneur d’un bail commercial protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce ». La Cour en avait déduit que cette protection « ne s’applique pas lorsqu’est en cause, non pas le droit au renouvellement du bail commercial, mais l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties ». Cette construction prétorienne, qui circonscrit la propriété commerciale au seul droit au renouvellement, a pour effet d’exclure du champ de la protection conventionnelle tant le contentieux de la clause résolutoire que celui du prix du bail renouvelé. Par ailleurs, cette jurisprudence permet au juge du fond de faire application de la clause résolutoire sans avoir à procéder au contrôle de proportionnalité qu’imposerait l’article 1er du premier protocole additionnel si la propriété commerciale devait être entendue comme l’ensemble des prérogatives attachées au statut des baux commerciaux.
II. L’évolution de la destination en cours de bail : les mécanismes de déspécialisation
A. L’adjonction d’activités connexes ou complémentaires
Le législateur a prévu des mécanismes permettant au preneur d’adapter l’activité exercée dans les lieux loués aux évolutions du marché, sans avoir à solliciter un nouveau bail. L’article L. 145-47 du code de commerce, qui régit la déspécialisation partielle, dispose que « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette faculté, qui relève d’un droit pour le preneur, est néanmoins encadrée par une procédure spécifique destinée à protéger les intérêts du bailleur. Le preneur doit, à cette fin, faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.
La notion d’activités connexes ou complémentaires, dont la loi ne donne pas de définition précise, a été largement précisée par la jurisprudence. Les juges du fond apprécient souverainement, en fonction de l’évolution des usages commerciaux, si les activités adjointes présentent un lien suffisant avec l’activité principale pour être qualifiées de connexes ou complémentaires. Ce pouvoir souverain d’appréciation s’exerce au regard de plusieurs critères dégagés par la pratique judiciaire, parmi lesquels figurent la nature des produits ou services proposés, la clientèle ciblée, les méthodes de distribution employées et les contraintes techniques liées à l’exploitation des nouvelles activités. Le tribunal judiciaire, saisi en cas de contestation par la partie la plus diligente, dispose ainsi d’une marge d’appréciation étendue pour qualifier le lien de connexité entre les activités existantes et les activités projetées. Par ailleurs, l’article L. 145-42 du code de commerce prévoit que, lors de la première révision triennale suivant la notification de l’adjonction, il peut être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Cette disposition ménage un équilibre entre la liberté d’adaptation du preneur et la préservation des intérêts économiques du bailleur.
À cet égard, la circonstance que les nouvelles activités soient simplement connexes ne dispense pas le preneur de respecter la procédure prévue par l’article L. 145-47, à peine de s’exposer à une action en résiliation du bail pour manquement à la destination contractuelle. La Cour de cassation a, dans son arrêt du 15 février 2023 précité, rappelé que la cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, « emportant, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré ». Par conséquent, le changement de destination, même licite, peut produire des effets différés qui se manifesteront lors du renouvellement du bail, notamment en matière de déplafonnement du loyer.
B. Le changement d’activité soumis à autorisation et la cession du bail avec déspécialisation
Au-delà de la simple adjonction d’activités connexes, le preneur peut solliciter l’autorisation d’exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, dans le cadre de la déspécialisation plénière régie par les articles L. 145-48 à L. 145-49 du code de commerce. L’article L. 145-48 dispose que le locataire peut être autorisé à exercer des activités différentes « eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ». Le texte réserve toutefois le cas du premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction, qui ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.
La procédure applicable, définie par l’article L. 145-49, impose au preneur de formuler sa demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités envisagées. La demande doit être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, lesquels peuvent solliciter que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour notifier son refus, son acceptation ou les conditions auxquelles il subordonne son accord, faute de quoi il est réputé avoir acquiescé à la demande. Ce formalisme rigoureux traduit la volonté du législateur de concilier la liberté d’entreprise du preneur avec la protection des droits du bailleur et des créanciers inscrits.
Par ailleurs, le changement d’activité peut motiver, conformément à l’article L. 145-50 du code de commerce, le paiement à la charge du locataire d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence. Le bailleur peut également, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation la modification du prix du bail, sans qu’il y ait lieu d’appliquer les règles du plafonnement légal. En conséquence, la déspécialisation plénière emporte des conséquences financières potentiellement significatives pour le preneur, qui doit en mesurer la portée avant d’engager la procédure.
Un mécanisme particulier de déspécialisation est prévu par l’article L. 145-51 du code de commerce en faveur du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. Ce texte permet au preneur de signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits son intention de céder son bail, en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. La nature des activités envisagées doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Le bailleur dispose alors, dans un délai de deux mois, d’une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit ou de saisine du tribunal judiciaire dans le même délai, son accord est réputé acquis. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 15 février 2023 déjà cité, a précisé que le non-exercice par le bailleur de son droit de rachat prioritaire ou l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation n’emportait pas renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer fondé sur le changement de destination. Cette solution, protectrice des intérêts du bailleur, illustre la dissociation opérée par la jurisprudence entre l’autorisation de la déspécialisation en cours de bail et ses conséquences sur le prix du bail renouvelé.
Enfin, l’ensemble des dispositions relatives à la déspécialisation bénéficie de la protection de l’ordre public attaché au statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-47 à L. 145-54. Cette disposition d’ordre public, dont la violation est sanctionnée par le réputé non écrit, interdit aux parties de déroger conventionnellement aux mécanismes légaux de déspécialisation. Le législateur de 2026 a ainsi réaffirmé le caractère impératif de ces règles, qui concourent à la protection du fonds de commerce et, au-delà, du tissu économique local. Cette réforme s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de renforcement des droits du preneur, qu’illustre également l’introduction, par la même loi du 26 mai 2026, de l’article L. 145-32-1 du code de commerce, qui consacre au bénéfice du preneur exploitant un commerce de détail ou de gros un droit à la mensualisation du paiement du loyer. Ces évolutions législatives successives confirment la volonté du législateur de moderniser le statut des baux commerciaux tout en préservant les équilibres fondamentaux qui le caractérisent depuis son origine.
Conclusion
La destination des lieux dans le bail commercial s’inscrit au cœur d’un équilibre complexe entre la liberté contractuelle, qui permet aux parties de définir le périmètre de l’activité autorisée, et les mécanismes légaux de déspécialisation, qui offrent au preneur les instruments nécessaires à l’adaptation de son activité aux évolutions économiques. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, notamment les arrêts des 11 mars 2021, 15 février 2023 et 5 mars 2026, a précisé les contours de cette articulation en rappelant que la destination contractuelle constitue à la fois une obligation pour le preneur et un étalon de l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Les réformes législatives successives, dont la dernière en date est la loi du 26 mai 2026, ont renforcé la protection du preneur tout en préservant les droits du bailleur, dans une recherche constante de l’équilibre entre les intérêts en présence. Dès lors, la maîtrise de ces règles constitue pour le praticien un enjeu essentiel, tant en phase de négociation du bail qu’en cas de contentieux relatif à l’étendue ou à l’évolution de la destination des lieux. La rédaction de la clause de destination, l’anticipation des éventuelles demandes de déspécialisation et la connaissance des sanctions attachées au non-respect de la destination constituent autant d’axes stratégiques que le conseil doit intégrer dans l’accompagnement de ses clients, qu’ils soient bailleurs soucieux de préserver la valeur de leur actif ou preneurs désireux de conserver la flexibilité nécessaire au développement de leur activité.
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