La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis autorise, en son article 27, la constitution de syndicats secondaires lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome. Ce mécanisme, conçu pour les ensembles immobiliers complexes, confie à ces syndicats secondaires une mission de gestion interne, distincte de celle du syndicat principal. La pratique révèle toutefois une zone de friction persistante : celle du recouvrement, par le syndicat secondaire, des charges dues au syndicat principal par les copropriétaires qui le composent.
Par quatre arrêts rendus le 9 juillet 2026, dont le premier est publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse ferme à cette question. Elle énonce que, les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire, même investi de pouvoirs étendus par le président du tribunal judiciaire, n’a pas qualité pour agir hors du champ de l’objet légal du syndicat. Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans une ligne de clarification progressive du droit des ensembles immobiliers complexes, impose aux praticiens une vigilance renouvelée dans la rédaction des règlements de copropriété et la tenue des assemblées générales.
L’analyse de cette série d’arrêts, éclairée par la jurisprudence antérieure et les textes applicables, permet de mesurer la portée du principe ainsi consacré et ses conséquences sur le contentieux du recouvrement des charges dans les copropriétés dotées de syndicats secondaires.
I. La délimitation stricte de l’objet légal du syndicat secondaire
A. Une mission légale cantonnée à la gestion interne du bâtiment
L’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat secondaire « a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » (article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte circonscrit la mission du syndicat secondaire à la gestion interne d’un ou plusieurs bâtiments au sein d’un ensemble plus vaste, sans lui conférer de compétence générale à l’égard des charges relevant du syndicat principal.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de principe publié au Bulletin, la résidence La Mongie-Tourmalet, soumise au statut de la copropriété, était constituée depuis sa construction d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale des copropriétaires de l’un de ces syndicats secondaires, celui de la résidence Le Hameau, avait voté sa dissolution au profit du syndicat principal. Un administrateur provisoire, désigné par le président du tribunal judiciaire pour les besoins de la liquidation, s’était vu confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical. Il avait alors assigné des copropriétaires en paiement de charges impayées. La cour d’appel de Pau, par arrêt du 24 septembre 2024, avait déclaré ses demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir.
La Cour de cassation, saisie du pourvoi, rappelle avec netteté le principe directeur. Selon elle, « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). La motivation s’adosse à l’économie même de l’article 27 : en l’absence d’extension conventionnelle de l’objet du syndicat secondaire par l’assemblée générale du syndicat principal, statuant à la majorité de l’article 24, le syndicat secondaire ne peut outrepasser son périmètre d’attribution légal.
La Cour ajoute que « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (ibid.). Cette précision est déterminante : elle signifie que les pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire, en application de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 (article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), ne sauraient avoir pour effet d’étendre l’objet même du syndicat secondaire. L’administrateur provisoire exerce certes l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical, mais il ne peut le faire que dans les limites de l’objet que la loi assigne au groupement qu’il administre.
Les trois autres arrêts rendus le même jour, concernant d’autres syndicats secondaires de la même résidence, confirment cette solution à l’identique. Le syndicat secondaire de la résidence Hermine, représenté par son administrateur provisoire, se voit opposer la même irrecevabilité (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.793, lien Cour de cassation). Il en va de même pour les syndicats secondaires des résidences Isard et Tourmalet (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.794, lien Cour de cassation ; Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.796, lien Cour de cassation). La série atteste la constance de la position de la troisième chambre civile, qui s’appuie sur une lecture rigoureuse de l’article 27.
Cette approche s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle. Déjà, par un arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel pour avoir méconnu les règles de constitution et de fonctionnement des syndicats secondaires (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047, lien Cour de cassation). La décision de juillet 2026 parachève cette construction en délimitant précisément les frontières de l’action en recouvrement des charges engagée par un syndicat secondaire.
B. L’extension de l’objet subordonnée à une décision de l’assemblée générale du syndicat principal
Le deuxième alinéa de l’article 27 prévoit expressément que l’objet du syndicat secondaire « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 ». Cette disposition offre une voie de régularisation, mais elle est conditionnée à l’adoption d’une résolution formelle par le syndicat principal. La Cour de cassation, dans ses arrêts du 9 juillet 2026, prend soin de relever qu’aucune décision de l’assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges n’était produite.
Or, en l’absence d’une telle décision, le règlement de copropriété, même détaillé, ne saurait suppléer la carence. La Cour relève en effet que le règlement de copropriété de la résidence principale se bornait à stipuler que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que le règlement du syndicat secondaire prévoyait la répartition des charges communes générales divisées en catégories A, B, C et D. Ces stipulations, pour précises qu’elles fussent quant à la répartition des charges, ne conféraient pas au syndicat secondaire le pouvoir de les recouvrer pour le compte du syndicat principal.
En conséquence, la pratique consistant pour un syndicat secondaire à appeler et recouvrer les charges du syndicat principal se heurte à un obstacle juridique dirimant tant qu’une assemblée générale du syndicat principal n’a pas formellement consenti à cette extension de mission. La solution dégagée par la Cour de cassation a vocation à s’appliquer à l’ensemble des copropriétés organisées en syndicats secondaires, dont le nombre est significatif dans les stations de montagne, les résidences de tourisme et les grands ensembles urbains.
Ce mécanisme rejoint la logique générale du droit de la copropriété, qui fait de l’assemblée générale l’organe souverain d’expression de la volonté collective. À cet égard, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) encadre strictement les voies de recours contre les décisions d’assemblée générale, en soumettant les actions en contestation à un délai de déchéance de deux mois. La Cour de cassation a par ailleurs récemment précisé, par un arrêt du 2 juillet 2026, que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686, lien Cour de cassation). Cette décision, qui opère une distinction nette entre l’action en contestation d’une résolution et l’action en responsabilité fondée sur une faute commise lors de son adoption, confirme la place centrale de l’assemblée générale dans l’architecture du droit de la copropriété tout en préservant la voie de l’action en responsabilité de droit commun soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
II. Les conséquences contentieuses du défaut de mandat exprès
A. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire privé de qualité pour agir
L’arrêt publié du 9 juillet 2026 énonce un principe dont la portée dépasse la seule hypothèse du syndicat secondaire en liquidation. Il est jugé que « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire ». Cette formule consacre une limite fonctionnelle à l’office de l’administrateur provisoire, dont les pouvoirs, pour étendus qu’ils soient, demeurent circonscrits par l’objet légal du groupement qu’il administre.
Par ailleurs, l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, confère au président du tribunal judiciaire le pouvoir de désigner un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le juge lui confie alors « tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical ». Cette délégation de pouvoirs, si large soit-elle, ne saurait toutefois conférer à l’administrateur provisoire des prérogatives que le syndicat secondaire lui-même ne détient pas en vertu de la loi.
En l’espèce, l’administrateur provisoire avait reçu du président du tribunal judiciaire l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical. La Cour de cassation relève néanmoins que ces pouvoirs, confiés pour les besoins de la liquidation du syndicat secondaire, ne permettaient pas d’agir en recouvrement de charges dues au syndicat principal, dès lors que cette action excédait l’objet légal du syndicat secondaire.
La solution ainsi dégagée emporte des conséquences pratiques immédiates pour les administrateurs provisoires désignés dans les copropriétés dotées de syndicats secondaires. Elle impose, préalablement à toute action en recouvrement des charges du syndicat principal, de vérifier l’existence d’un mandat exprès donné par l’assemblée générale de ce dernier. À défaut, l’action sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, sans que le juge du fond n’ait à examiner le bien-fondé de la créance.
Dès lors, la protection du patrimoine du syndicat principal commande une double vigilance : celle du syndic, qui doit soumettre à l’assemblée générale une résolution d’extension de l’objet du syndicat secondaire au recouvrement des charges communes, et celle du conseil syndical, qui doit veiller à l’exécution effective de cette résolution une fois adoptée.
B. L’impossible régularisation par mandat tacite et ses implications pratiques
Le pourvoi formé par le syndicat secondaire soutenait que l’exécution, pendant de nombreuses années, d’un système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires auprès de leurs propres copropriétaires pour le compte du syndicat principal établissait l’existence d’un mandat tacite entre le syndicat principal et le syndicat secondaire. La Cour de cassation écarte implicitement cet argument en jugeant que la cour d’appel avait « exactement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante », que le syndicat secondaire était sans qualité à agir.
Cette motivation révèle un refus de reconnaître l’existence d’un mandat tacite dans la configuration d’un ensemble immobilier complexe régi par la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation privilégie ainsi la sécurité juridique et le formalisme protecteur de la loi de 1965, en subordonnant l’extension des pouvoirs du syndicat secondaire à une décision explicite de l’assemblée générale du syndicat principal. La pratique ancienne, même constante, ne saurait tenir lieu de mandat au sens de l’article 27.
Cette orientation jurisprudentielle s’articule avec la distinction opérée par l’arrêt du 2 juillet 2026 précité entre l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale, soumise au délai de déchéance de deux mois, et l’action en responsabilité contre le syndicat, soumise à la prescription quinquennale de droit commun. La Cour de cassation y énonce que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ». Il en résulte que le copropriétaire qui s’estimerait lésé par une décision irrégulière de l’assemblée générale peut, au-delà du délai de deux mois, engager une action en responsabilité sur le fondement de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, à condition d’établir une faute distincte du seul vice affectant la délibération.
En conséquence, la prudence impose aux syndics, aux administrateurs provisoires et aux conseils des copropriétaires de vérifier systématiquement, avant d’engager une procédure de recouvrement, l’existence d’un titre juridique habilitant le syndicat secondaire à agir pour le compte du syndicat principal. Cette vérification s’impose avec une acuité particulière dans les ensembles immobiliers anciens, où les pratiques de recouvrement se sont parfois éloignées du cadre légal sans que les instances de gouvernance n’aient formalisé les délégations nécessaires.
La solution retenue par la Cour de cassation invite également à une réflexion plus large sur l’architecture juridique des ensembles immobiliers complexes. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Ce texte fonde l’obligation à la dette de charges, mais la Cour de cassation rappelle que si l’obligation de contribuer est certaine, l’habilitation à en poursuivre le recouvrement obéit à des règles précises qui ne sauraient être éludées par la pratique, fût-elle ancienne et constante.
Lorsque la configuration des lieux et les stipulations du règlement de copropriété conduisent à une intrication forte des gestions principale et secondaire, la meilleure pratique consiste à anticiper les difficultés de recouvrement en faisant adopter, dès la constitution du syndicat secondaire ou à l’occasion d’une assemblée générale ultérieure, une résolution expresse d’extension de son objet. La majorité requise à cet effet est celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Si cette majorité n’est pas atteinte, le syndicat principal devra assumer lui-même le recouvrement des charges auprès de chacun des copropriétaires composant le syndicat secondaire, ce qui alourdit significativement la gestion administrative et contentieuse de la copropriété. Cette anticipation permet d’éviter les contentieux en irrecevabilité qui, comme l’illustre la série d’arrêts du 9 juillet 2026, peuvent retarder considérablement le recouvrement des charges impayées et fragiliser la trésorerie des syndicats.
Par ailleurs, la dissolution d’un syndicat secondaire au profit du syndicat principal, si elle peut apparaître comme une solution de simplification de la gouvernance, ne résout pas mécaniquement la question du recouvrement des charges antérieures. L’administrateur provisoire désigné pour les besoins de la liquidation se heurtera à la même limite fonctionnelle s’il n’est pas expressément mandaté par le syndicat principal pour poursuivre le recouvrement des charges communes. La série d’arrêts du 9 juillet 2026 illustre précisément cette situation, dans laquelle quatre syndicats secondaires d’une même résidence, tous en cours de dissolution, se sont vus opposer la même irrecevabilité. Dans une telle hypothèse, le syndicat principal devra, s’il entend recouvrer les charges, agir directement contre chaque copropriétaire défaillant, ce qui suppose qu’il dispose des relevés de compte individuels et des décomptes de répartition des charges établis par le syndicat secondaire avant sa dissolution.
Enfin, la construction jurisprudentielle issue des arrêts de juillet 2026 doit être mise en perspective avec le pouvoir du président du tribunal judiciaire de modifier à tout moment la mission de l’administrateur provisoire, conformément à l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndicat principal refuse de donner mandat au syndicat secondaire pour le recouvrement des charges communes, l’administrateur provisoire pourrait solliciter du président du tribunal judiciaire une extension de sa mission incluant la saisine du juge des référés aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc chargé de cette mission. Cette voie procédurale, pour n’être qu’esquissée par les textes, mérite d’être explorée par les praticiens confrontés à l’impasse contentieuse révélée par la série d’arrêts du 9 juillet 2026.
Conclusion
La série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 constitue une clarification bienvenue du régime des syndicats secondaires de copropriété. En subordonnant expressément le recouvrement, par le syndicat secondaire, des charges dues au syndicat principal à l’adoption d’une résolution formelle par l’assemblée générale de ce dernier, la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des ensembles immobiliers complexes et rappelle la rigueur du formalisme institué par la loi du 10 juillet 1965. Le choix de publier au Bulletin l’un des quatre arrêts atteste la volonté de la Haute juridiction de conférer à cette solution une autorité normative renforcée.
Cette construction jurisprudentielle, conjuguée à la distinction opérée le 2 juillet 2026 entre les actions en contestation et les actions en responsabilité, dessine une architecture contentieuse cohérente dans laquelle l’assemblée générale conserve sa prééminence tandis que les voies de droit commun demeurent accessibles aux copropriétaires. Les praticiens du droit immobilier et les syndics de copropriété sont invités à intégrer cette exigence de mandat exprès dans leurs pratiques professionnelles, en faisant adopter les résolutions nécessaires et en veillant à la régularité formelle des délégations de pouvoirs consenties aux syndicats secondaires. La bonne administration des ensembles immobiliers complexes, dont le nombre ne cesse de croître dans le paysage urbain contemporain, commande cette rigueur que la Cour de cassation a entendu rappeler avec une netteté particulière.
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