La servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685 du Code civil, constitue l’un des mécanismes les plus délicats du droit immobilier. Sa mise en œuvre suppose de caractériser un état d’enclave, c’est-à-dire l’absence d’issue suffisante du fonds sur la voie publique, puis de déterminer l’assiette du passage sur le ou les fonds voisins et d’en fixer les modalités d’exercice. Ces opérations, qui mettent en jeu des intérêts patrimoniaux souvent considérables, requièrent une analyse rigoureuse de la configuration des lieux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu une série de décisions qui précisent avec une netteté croissante les contours de cette appréciation, en faisant de la notion de fonds unique un critère structurant. L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 24-18.493) en offre la manifestation la plus récente, en affirmant que l’état d’enclave s’apprécie globalement, au regard de l’ensemble des parcelles formant un même ensemble immobilier entre les mains d’un propriétaire unique.
Cette construction jurisprudentielle, qui s’est affermie de 2024 à 2026, repose sur une double exigence. D’une part, la troisième chambre civile subordonne la reconnaissance de l’état d’enclave à une analyse préalable de la configuration du fonds pris dans son unité. D’autre part, elle articule cette notion de fonds unique avec les règles spécifiques gouvernant le désenclavement lorsque l’enclave résulte d’une division volontaire, notamment l’article 684 du Code civil, et avec la prescription acquisitive trentenaire de l’article 685. L’ensemble forme un régime cohérent, dont il convient d’exposer la logique et les implications pratiques pour le praticien comme pour le justiciable.
I. La détermination de l’état d’enclave par référence au fonds unique
A. L’unité foncière comme critère cardinal d’appréciation de l’enclave
L’article 682 du Code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, « pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du Code civil). Le texte subordonne ainsi l’ouverture du droit à une condition objective : l’absence d’accès suffisant à la voie publique. Or la troisième chambre civile a très tôt précisé que cette condition ne s’apprécie pas parcelle par parcelle, mais au niveau du fonds dans son ensemble lorsqu’un même propriétaire détient plusieurs parcelles contiguës formant une unité fonctionnelle.
L’arrêt du 9 juillet 2026 en fournit une illustration topique. En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un acte unique, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle contiguë non bâtie. Soutenant que cette dernière était dépourvue d’accès, ils sollicitaient judiciairement l’établissement d’une servitude de passage sur les terrains voisins. La cour d’appel de Riom avait rejeté leur demande. La Cour de cassation approuve cette solution et rejette le pourvoi par une motivation concise mais dont la portée dépasse l’espèce. Ayant constaté que les deux parcelles « formaient un même ensemble immobilier », la cour d’appel a « fait ressortir que ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire », et a « souverainement retenu que ce fonds, débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-18.493). La troisième chambre civile en déduit que la cour d’appel a légalement justifié sa décision de retenir l’absence d’enclave. En d’autres termes, l’acquéreur d’un ensemble immobilier ne saurait invoquer l’état d’enclave de l’une des parcelles lorsque l’ensemble, considéré dans son unité, dispose d’un accès à la voie publique.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, récemment réaffirmée. Par un arrêt du 14 mars 2024, la troisième chambre civile avait déjà jugé que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-15.205, Publié au Bulletin). La solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, témoigne de l’importance que la Haute juridiction attache à une approche fonctionnelle de la notion d’enclave : ce n’est pas la situation juridique de l’accès qui importe, mais son effectivité pour les besoins du fonds.
Par ailleurs, l’arrêt du 10 avril 2025 est venu rappeler que l’appréciation de la suffisance de l’issue ne se confond pas avec celle de sa commodité. En l’espèce, le propriétaire du fonds servant soutenait que la parcelle dominante avait cessé d’être enclavée en raison de la création d’une nouvelle rue à l’arrière du fonds, et sollicitait en conséquence l’extinction de la servitude sur le fondement de l’article 685-1 du Code civil. La cour d’appel d’Orléans avait rejeté cette demande au motif que le propriétaire « doit disposer d’un accès suffisant à son garage depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante ». La Cour de cassation casse cet arrêt, jugeant que la cour d’appel, « en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création de la nouvelle rue assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile », avait privé sa décision de base légale (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-22.441). L’arrêt rappelle ainsi que l’exigence de commodité de l’accès ne saurait dispenser le juge de vérifier concrètement si le fonds dispose d’une desserte automobile suffisante, fût-elle moins directe que l’accès historique.
B. Les effets de la division volontaire sur la qualification de l’état d’enclave
La notion de fonds unique déploie ses effets les plus marquants lorsqu’il s’agit de déterminer si l’enclave résulte de la division d’un fonds par le propriétaire originaire. L’article 684 du Code civil dispose à cet égard que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes », une règle qui n’admet d’exception que « dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés », auquel cas l’article 682 retrouve application (article 684 du Code civil).
L’arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin, a précisé de manière décisive la portée de cette règle. Dans cette affaire, une société avait acquis en 2017 des parcelles enclavées que le vendeur avait lui-même conservées après avoir cédé, en 2013, les parcelles qui offraient un accès à la voie publique. La société assignait le propriétaire d’une parcelle voisine, non issue de cette division, en fixation de l’assiette de la servitude. La Cour de cassation rejette le pourvoi en formulant un attendu de principe en trois temps. Premièrement, « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Deuxièmement, « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin).
Cette motivation, d’une grande rigueur technique, emporte deux conséquences pratiques majeures. En premier lieu, il est indifférent que les parcelles enclavées fussent déjà enclavées avant d’être réunies en un fonds unique par un propriétaire antérieur : ce qui importe, c’est que l’état d’enclave actuel soit la conséquence directe de la division de ce fonds unique. En second lieu, l’acquéreur des parcelles enclavées ne peut échapper à l’application de l’article 684 en invoquant le fait que le vendeur n’avait jamais aménagé de droit de passage avant de céder les parcelles enclavées : la règle est attachée au fonds, non à la personne du propriétaire.
L’arrêt du 24 octobre 2024, également publié au Bulletin, avait ouvert la voie à cette analyse en jugeant que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 22-24.410, Publié au Bulletin). Cet arrêt, qui concernait l’installation d’une station de captage d’eau sur des parcelles communales enclavées, étend ainsi la logique de l’article 684 en érigeant les contraintes d’urbanisme et d’environnement en obstacle légitime à la fixation de l’assiette sur les fonds divisés, de sorte que le demandeur peut alors se tourner vers les fonds voisins non issus de la division.
II. Les conséquences de la qualification de fonds unique sur le régime de l’assiette
A. La détermination de l’assiette entre les articles 683, 684 et 685
Une fois l’état d’enclave caractérisé, la fixation de l’assiette du passage obéit à des règles précises qui se combinent selon un ordre hiérarchique que la jurisprudence récente a contribué à clarifier. L’article 683 du Code civil pose le principe selon lequel « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique », tout en imposant qu’il « soit fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » (article 683 du Code civil). Ce double critère, de proximité et de moindre dommage, constitue la règle de droit commun de la fixation de l’assiette lorsque l’enclave ne procède pas d’une division volontaire.
Lorsque l’enclave résulte d’une division, l’article 684 impose que le passage soit pris sur les terrains issus de cette division, et non sur les fonds voisins étrangers à l’opération. Toutefois, l’article 685 du Code civil vient tempérer cette règle en disposant que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu » (article 685 du Code civil). L’articulation entre ces deux dispositions a donné lieu à un arrêt important du 2 octobre 2025, publié au Bulletin, qui rappelle avec force que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin).
La portée de cette solution est considérable. La troisième chambre civile réaffirme, en formation de section, la primauté de la prescription acquisitive trentenaire sur la règle de l’article 684. En d’autres termes, l’usage continu d’un passage pendant trente ans sur un fonds tiers, même non issu de la division, confère au propriétaire du fonds enclavé un droit acquis à cette assiette, qui prévaut sur l’obligation de prendre le passage sur les seuls fonds divisés. L’arrêt du 2 octobre 2025 censure ainsi la cour d’appel de Bordeaux qui avait écarté le moyen tiré de l’usage trentenaire en considérant que la règle de l’article 684 « ne peut être écartée par un usage même trentenaire d’un passage ». La cassation est prononcée au visa des articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du Code civil.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité directe d’un arrêt du 19 mars 2003 que la Cour cite expressément dans ses motifs, et qui jugeait déjà que la détermination de l’assiette par trente ans d’usage continu écarte l’application de l’article 684. La persistance de cette solution sur plus de deux décennies témoigne de sa solidité et de l’importance que la troisième chambre civile attache à la sécurité juridique des situations acquises par l’écoulement du temps. L’arrêt du 2 octobre 2025 ajoute, sur le terrain probatoire, une exigence de motivation renforcée : la cour d’appel doit examiner l’ensemble des pièces produites pour établir l’usage trentenaire, et ne saurait se borner à écarter deux attestations sans analyser, même sommairement, les autres éléments de preuve soumis à son appréciation.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 janvier 2025 a rappelé que la fixation de l’assiette de la servitude doit respecter un impératif de proportionnalité, en retenant que « le tracé proposé correspondait, en l’état des constructions réalisées, à la solution la plus courte et la moins dommageable » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 22-18.677). Dans cette espèce, la cour d’appel avait fixé la hauteur de la servitude à 3,50 mètres pour permettre le passage des engins agricoles et des véhicules de secours, imposant de fait la démolition partielle du porche sous lequel cheminait le passage. La Cour de cassation approuve, en relevant souverainement que la hauteur antérieure de 2,32 mètres était insuffisante pour la desserte normale de parcelles à usage agricole.
B. L’irréversibilité relative de l’état d’enclave et l’extinction de la servitude
La reconnaissance de l’état d’enclave n’est pas irréversible. L’article 685-1 du Code civil permet au propriétaire du fonds servant d’invoquer, à tout moment, l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. L’arrêt du 10 avril 2025, précité, illustre les conditions exigeantes de cette extinction. La Cour de cassation y censure la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si la nouvelle rue créée à l’arrière du fonds permettait un accès automobile suffisant à la voie publique, rappelant ainsi que l’appréciation doit être concrète et que la simple existence d’un accès piétonnier ne suffit pas à établir le désenclavement.
L’arrêt du 14 mars 2024, déjà cité, avait quant à lui précisé qu’une tolérance de passage suffit à exclure l’état d’enclave, mais que cette tolérance est par essence révocable. La Cour y juge que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue ». La formule réserve ainsi expressément l’hypothèse où la tolérance viendrait à cesser, auquel cas l’état d’enclave renaîtrait et le droit de réclamer un passage sur le fondement de l’article 682 serait à nouveau ouvert.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 2 octobre 2025 relatif à un litige calédonien, que l’office du juge en matière de fixation de l’assiette ne se limite pas à constater l’état d’enclave : il lui appartient également de déterminer l’assiette la plus appropriée au regard des critères légaux. En l’espèce, la cour d’appel de Nouméa avait retenu que la servitude mentionnée dans le titre du demandeur ne désenclavait pas son fonds et que « le passage actuel est l’assiette de la servitude de passage mentionnée dans son titre et correspondant à l’option n° 3 de l’expert ». La Cour de cassation approuve cette analyse en rejetant le pourvoi (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-21.978), confirmant ainsi que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier, au vu des éléments de fait, l’assiette la plus conforme aux prescriptions des articles 682 et 683.
Enfin, l’arrêt du 14 décembre 2023 a rappelé que le propriétaire du fonds servant ne saurait modifier unilatéralement l’assiette de la servitude, même pour en améliorer les conditions d’exercice. Dans cette espèce, le propriétaire du fonds servant avait procédé à l’élargissement du chemin d’assiette de la servitude sur la base d’un plan établi par un géomètre-expert. La cour d’appel de Nîmes l’avait condamné pour avoir modifié l’assiette sans l’accord du propriétaire du fonds dominant. La Cour de cassation approuve cette solution en relevant que « le propriétaire du fonds servant ne peut modifier l’assiette de la servitude sans l’accord du propriétaire du fonds dominant » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-23.035). Cette solution, protectrice des droits du propriétaire du fonds dominant, trouve son fondement dans le caractère réel de la servitude, qui s’impose aux deux fonds indépendamment des volontés individuelles de leurs propriétaires successifs.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 témoigne d’un effort constant de systématisation du régime de la servitude de passage pour cause d’enclave autour de la notion cardinale de fonds unique. L’arrêt du 9 juillet 2026 en constitue le développement le plus récent, en rappelant avec netteté que l’appréciation de l’état d’enclave doit se faire à l’échelle de l’ensemble immobilier détenu par le propriétaire, et non parcelle par parcelle. Cette approche globale se décline en deux directions complémentaires. D’une part, elle empêche le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’un accès à la voie publique d’invoquer artificiellement l’état d’enclave de l’une de ses parcelles. D’autre part, elle permet au propriétaire voisin d’opposer à la demande de désenclavement la règle de l’article 684 lorsque l’enclave procède de la division d’un fonds unique antérieurement non enclavé.
L’articulation des articles 682 à 685-1 du Code civil, telle que la troisième chambre civile la met en œuvre, dessine ainsi un régime ordonné autour de trois cercles concentriques. Le cercle intérieur est celui de l’article 682, fondement du droit au désenclavement, subordonné à la preuve d’un état d’enclave apprécié globalement. Le cercle intermédiaire est celui de l’article 684, qui contraint le demandeur à chercher d’abord le passage sur les fonds issus de la division créatrice d’enclave. Le cercle extérieur est celui de l’article 685, qui offre au propriétaire du fonds dominant la possibilité d’acquérir par prescription trentenaire un droit à une assiette déterminée, fût-elle située sur des fonds non issus de la division. Ce triptyque, dont les termes ont été peu à peu précisés et consolidés, constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente en matière de servitudes légales.
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