I. Le cadre légal et prétorien du refus de renouvellement pour motif grave et légitime
A. Le formalisme impératif du congé avec refus de renouvellement et les exigences procédurales de l’article L. 145-9 du code de commerce
Le congé délivré par le bailleur en matière de bail commercial constitue un acte juridique unilatéral soumis à des exigences formelles rigoureuses, dont l’inobservation est sanctionnée par la nullité. Ainsi, selon les termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est délivré, tout en indiquant que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce formalisme protecteur a été rappelé avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juin 2026, qui a cassé un arrêt de la cour d’appel de Versailles pour défaut de base légale au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). La Cour de cassation rappelle, en visant expressément les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, que la mention obligatoire figurant dans le congé ne saurait être tenue pour une simple formalité dépourvue de portée substantive : elle conditionne la régularité même de l’acte interruptif du bail. Par ailleurs, l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, lequel prévoit que le bailleur doit faire connaître ses intentions dans les trois mois de la demande de renouvellement du preneur. L’articulation entre la demande de renouvellement et le refus du bailleur obéit ainsi à une chronologie procédurale stricte, dont le non-respect expose le bailleur à voir son refus privé d’effet.
En conséquence, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime doit non seulement respecter les formes prescrites par l’article L. 145-9, mais également reposer sur des motifs précis et circonstanciés, permettant au preneur de connaître avec exactitude les griefs qui lui sont reprochés et d’organiser utilement sa défense. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler cette exigence dans un arrêt du 30 mai 2024, censurant une cour d’appel qui avait écarté la validité d’un congé fondé sur des désordres structurels imputés au locataire au motif qu’un jugement infirmé ultérieurement avait temporairement exclu sa responsabilité, alors même que « l’arrêt du 1er décembre 2016, dont le dispositif s’était rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé » rétablissait la pleine validité du congé (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Dès lors, la régularité formelle du congé et la réalité des motifs invoqués doivent être appréciées par le juge à la lumière de l’ensemble des éléments du dossier, sans que l’effet rétroactif d’une décision d’appel ultérieure puisse être ignoré en méconnaissance des articles 542 et 561 du code de procédure civile.
B. La charge de la preuve du motif grave et légitime et les exigences prétoriennes de l’article L. 145-17 du code de commerce
L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La charge de la preuve de ce motif incombe exclusivement au bailleur, qui doit établir que les manquements reprochés au preneur présentent un caractère de gravité tel qu’ils rendent impossible la poursuite de la relation contractuelle. Lorsqu’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’article L. 145-17, I, 1°, exige en outre que l’infraction commise par le preneur se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire. Cette mise en demeure préalable, qui doit reproduire les termes de l’alinéa concerné à peine de nullité, constitue une condition substantielle du droit pour le bailleur de se prévaloir du motif grave et légitime.
Or, le contrôle juridictionnel de la qualification du motif grave et légitime s’exerce de manière particulièrement rigoureuse. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 4 juin 2026 rendu sur le pourvoi n° 24-19.120, a censuré une cour d’appel qui avait dénaturé les conclusions du preneur en considérant que ce dernier avait contesté le refus de renouvellement, alors que « dans leurs conclusions du 5 mai 2021, la locataire et la société [R], ès qualités, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, ne contestaient pas le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La Cour de cassation rappelle ainsi, au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954 du code de procédure civile, que le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées et doit viser celles-ci avec l’indication de leur date, faute de quoi sa décision encourt la cassation pour violation des règles de procédure applicables. L’exigence procédurale se double ici d’une exigence substantielle : le juge ne saurait présumer une contestation du congé qui n’a pas été explicitement formulée par le preneur dans ses écritures. En outre, la qualification des manquements en motif grave et légitime suppose que le juge examine concrètement si les faits reprochés au preneur rendent impossible la poursuite du contrat, et non simplement qu’il constate l’existence d’un manquement. La jurisprudence exige que le juge caractérise en quoi le comportement du locataire empêche le maintien de la relation contractuelle, faute de quoi sa décision encourt la censure pour défaut de base légale.
Par ailleurs, la notion de motif grave et légitime doit être appréciée à la date du congé, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce. Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour qualifier les faits invoqués par le bailleur et déterminer s’ils présentent un degré de gravité suffisant pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La valeur locative du bien loué, telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce, constitue un élément contextuel qui peut éclairer l’appréciation du motif grave et légitime, notamment lorsque le bailleur invoque des impayés de loyers ou un défaut d’entretien ayant affecté la valeur du local. L’article L. 145-34 du même code, qui encadre le plafonnement du loyer du bail renouvelé, participe également de cette appréciation globale en ce qu’il détermine les conditions financières du renouvellement, lesquelles peuvent influer sur la décision du bailleur de refuser ce dernier et sur l’appréciation de la légitimité de ce refus par le juge. Cette appréciation souveraine n’est toutefois pas exempte de tout contrôle : la Cour de cassation vérifie que les juges du fond ont caractérisé en quoi les manquements retenus présentent le caractère de gravité requis par la loi, et sanctionne toute insuffisance de motivation sur ce point. La mise en demeure préalable exigée par l’article L. 145-17, lorsqu’elle est requise, doit être adressée avant la délivrance du congé, et les manquements visés dans le congé doivent correspondre à ceux pour lesquels le preneur a été préalablement mis en demeure de cesser, sauf à priver le congé de toute efficacité.
II. Les conséquences contentieuses du refus de renouvellement et le sort de l’indemnité d’éviction
A. La contestation du motif grave et légitime et le mécanisme de la prescription biennale
L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Cette règle, d’ordre public, s’applique à l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement comme à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile a rendu, le 12 février 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui précisent de manière décisive les contours de cette prescription biennale. Dans le premier, elle affirme que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette position, rendue en formation de section, constitue un revirement par rapport à certaines jurisprudences du fond qui admettaient que l’attitude dilatoire du bailleur pouvait être sanctionnée par l’écartement de la prescription. Désormais, le locataire ne saurait se prévaloir d’un comportement de mauvaise foi du bailleur pour échapper à la forclusion de son action : il lui incombe de saisir le juge dans le délai légal, quelle que soit l’attitude de son cocontractant.
Dans le second arrêt du même jour, la troisième chambre civile précise que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé », et que cette prescription « est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Toutefois, la Cour ajoute une précision d’une importance pratique considérable : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Autrement dit, le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves lors d’une expertise sollicitée par le bailleur en référé ne peut prétendre à la suspension de la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, dans un arrêt du 16 novembre 2023, de rappeler que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause faisant échec au droit au renouvellement n’est pas soumise à la prescription biennale, quand bien même la prescription de l’action en nullité de cette clause était antérieurement acquise, dès lors que le bail était en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur le principe selon lequel la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, illustre la volonté de la Cour de cassation de protéger le droit au renouvellement du preneur contre les clauses qui y feraient échec, tout en maintenant une rigueur procédurale exigeante quant au respect du délai de prescription pour les actions en paiement.
A cet égard, l’articulation entre l’article L. 145-14 du code de commerce, qui pose le principe du droit à indemnité d’éviction, et l’article L. 145-17, qui en prévoit les exceptions, doit être comprise à la lumière de ces précisions jurisprudentielles. Le preneur qui entend contester le refus de renouvellement pour motif grave et légitime doit non seulement agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, mais également veiller à formuler expressément cette contestation dans ses conclusions, sauf à voir sa demande ultérieure déclarée irrecevable. La troisième chambre civile impose ainsi une vigilance procédurale accrue, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de sécurisation des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs commerciaux. Le formalisme protecteur du statut des baux commerciaux, rappelé par l’article L. 145-1 du code de commerce, ne dispense pas le preneur d’une diligence élémentaire dans la conduite des procédures qui lui sont ouvertes, et la Cour de cassation sanctionne avec une sévérité croissante les négligences procédurales.
B. Le droit à l’indemnité d’éviction et les sanctions du refus abusif de renouvellement
Lorsque le refus de renouvellement n’est pas fondé sur un motif grave et légitime, ou lorsque le congé est irrégulier en la forme, le bailleur est tenu de verser au preneur évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le bailleur peut toutefois échapper au paiement de cette indemnité en rapportant la preuve que le préjudice du locataire est moindre, la charge de la preuve de cette minoration lui incombant.
Or, la détermination de l’indemnité d’éviction suppose que le preneur ait conservé son droit à cette indemnité, c’est-à-dire qu’il ne soit pas prescrit dans son action. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 9 juillet 2026, a rappelé avec netteté les conséquences de la prescription de l’action : « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Cette formulation, reprise dans l’arrêt du 12 février 2026, ancre solidement le lien entre le respect du délai de prescription et la conservation du droit à indemnité : le preneur négligent qui laisse expirer le délai de deux ans sans agir perd non seulement son droit au paiement de l’indemnité, mais également son droit au maintien dans les lieux, ce qui ouvre la voie à son expulsion.
Par ailleurs, l’article L. 145-4 du code de commerce offre au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, créant ainsi une asymétrie dans les prérogatives respectives des parties : si le preneur peut librement mettre fin au bail tous les trois ans, le bailleur ne peut, sauf exceptions limitativement énumérées, se délier unilatéralement du contrat avant son terme sans s’exposer au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette dissymétrie, qui participe de la protection de la propriété commerciale du preneur, explique la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la régularité formelle et substantielle du congé délivré par le bailleur.
Enfin, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer le dispositif protecteur en modifiant l’article L. 145-41 du code de commerce pour conditionner l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Bien que cette réforme concerne principalement la clause résolutoire, elle participe d’un mouvement législatif plus large visant à rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs, en incitant les parties à privilégier la poursuite du contrat plutôt que sa résiliation ou son non-renouvellement. A cet égard, la modification simultanée de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui élargit le champ d’application du droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial, témoigne d’une volonté de consolider la situation juridique du preneur tout au long de la vie du contrat.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, richement illustrée par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, témoigne d’une double exigence à l’endroit des parties au bail commercial : un formalisme rigoureux dans la délivrance du congé avec refus de renouvellement, et une vigilance procédurale constante dans la contestation de ce refus et la demande d’indemnité d’éviction. Si le preneur demeure protégé par le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, qui prohibe les clauses faisant échec au droit au renouvellement et garantit le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus injustifié, il lui incombe désormais d’agir avec célérité et précision dans le délai de deux ans imparti par l’article L. 145-60 du code de commerce. La mauvaise foi du bailleur, fût-elle caractérisée, ne saurait dispenser le preneur de cette diligence procédurale. En conséquence, la maîtrise des règles de forme et de prescription constitue, pour le praticien du droit des baux commerciaux, un impératif absolu dont la méconnaissance expose le preneur à la perte définitive de ses droits les plus fondamentaux, qu’il s’agisse du droit au maintien dans les lieux ou du droit à indemnité d’éviction. Les arrêts de février 2026, en précisant que le locataire défendeur à une expertise en référé doit expressément s’associer à la demande pour bénéficier de la suspension de la prescription, imposent une stratégie procédurale active que tout conseil avisé devra intégrer à sa pratique. La réforme législative du 26 mai 2026, en renforçant les conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et en élargissant le droit de préférence du locataire en cas de vente du local, confirme l’orientation du législateur en faveur d’un rééquilibrage des rapports contractuels, tout en laissant à la Cour de cassation le soin de garantir la sécurité juridique par une application stricte des règles de prescription.
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