I. Le formalisme de la cession du bail commercial à l acquéreur du fonds de commerce
A. La clause d agrément du bailleur et le recours à l autorisation judiciaire de cession
La transmission du droit au bail commercial obéit à un régime juridique articulé autour de l article L. 145-16 du code de commerce, qui dispose que la cession du bail commercial est de plein droit lorsqu elle accompagne la vente du fonds de commerce, sauf clause contraire stipulée au contrat. Ce texte consacre ainsi le principe de l accessoire du bail au fonds de commerce, permettant au cessionnaire du fonds de bénéficier automatiquement du transfert du droit au bail, sans avoir à solliciter l agrément du bailleur à titre principal. En conséquence, le preneur qui aliène son fonds de commerce transmet simultanément le droit au bail sans que le bailleur ne puisse s y opposer en dehors des hypothèses expressément prévues par le contrat. Par ailleurs, la pratique contractuelle a largement tempéré cette automaticité en insérant dans les baux commerciaux des clauses d agrément qui subordonnent la cession à l accord préalable et écrit du bailleur, renforçant ainsi le contrôle de ce dernier sur l identité du nouveau locataire.
La troisième chambre civile a rappelé avec fermeté la portée de ces clauses d agrément dans un arrêt du 16 novembre 2023. Elle y énonce que « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l acquéreur du fonds de commerce à l accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567). Cette formulation consacre le mécanisme dual qui gouverne la cession du bail commercial : la clause d agrément constitue un obstacle conventionnel que le preneur peut surmonter en saisissant le juge des référés pour obtenir une autorisation judiciaire, à condition que le refus du bailleur soit dépourvu de motifs légitimes. Dès lors, l équilibre contractuel se trouve préservé entre la liberté du bailleur de choisir son cocontractant et la protection de la propriété commerciale du preneur, qui ne saurait être entravée par un refus arbitraire d agrément.
L arrêt du 16 novembre 2023 fournit une illustration particulièrement topique de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation exerce son contrôle sur les conditions de la cession autorisée en justice. En l espèce, le juge des référés avait autorisé la cession du bail au profit de deux personnes physiques nommément désignées, mais l acte de cession avait finalement été conclu au bénéfice d une société constituée postérieurement à l ordonnance d autorisation. La cour d appel avait admis la régularité de cette substitution au motif que la promesse de cession prévoyait la faculté de substitution. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1134 et 1717 du code civil et de l article L. 145-16 du code de commerce, en reprochant à la cour d appel de n avoir pas recherché si le bailleur avait donné son agrément à la cession au profit de la société substituée, « alors que l autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit des personnes physiques en leur nom personnel » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567). À cet égard, la portée de cet arrêt est considérable : l autorisation judiciaire de cession ne peut être étendue au-delà de son bénéficiaire désigné, et toute substitution de cessionnaire requiert un agrément distinct du bailleur.
B. L exigence conventionnelle de l acte authentique et la signification de la cession au bailleur
Au-delà de la clause d agrément, le formalisme de la cession du bail commercial peut être renforcé par des stipulations contractuelles imposant le recours à la forme authentique. La troisième chambre civile a eu l occasion de se prononcer sur la sanction du non-respect de cette exigence formelle dans un arrêt du 26 septembre 2024. En l espèce, le bail commercial contenait « une clause stipulant que toute cession devait être réalisée par acte authentique en présence du bailleur ou lui dûment appelé » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786). Or, la cession du droit au bail et du fonds de commerce avait été réalisée par acte sous seing privé, sans que le bailleur n ait été appelé à l acte. Cette irrégularité formelle a entraîné l inopposabilité de la cession au bailleur, lequel a pu délivrer un congé avec refus de renouvellement sans offre d indemnité d éviction, privant ainsi le cessionnaire de son droit au bail.
L exigence de l acte authentique, lorsqu elle est stipulée au contrat, constitue une condition de validité de la cession à l égard du bailleur et non une simple modalité de preuve. Par ailleurs, la signification de la cession au bailleur constitue également une formalité substantielle dont l omission prive la cession d opposabilité. L article L. 145-17 du code de commerce prévoit en effet que le cédant doit signifier la cession au bailleur par acte extrajudiciaire, à peine d inopposabilité. Cette exigence de signification répond à une double finalité : garantir l information du bailleur quant au changement de locataire et lui permettre, le cas échéant, de faire valoir ses droits dans le délai de quinzaine qui suit la signification. En conséquence, la combinaison de l exigence conventionnelle d acte authentique et de l obligation légale de signification confère à la cession du bail commercial un formalisme protecteur dont le non-respect expose le cessionnaire à une éviction potentiellement irrémédiable.
La rigueur de ce formalisme se justifie par l importance des enjeux patrimoniaux en cause. Le droit au bail constitue un élément essentiel du fonds de commerce dont la valeur peut être considérable, en particulier dans les secteurs du commerce de détail ou de la restauration où le bail commercial représente l actif le plus significatif du fonds. À cet égard, la Cour de cassation a réaffirmé, dans un arrêt du 15 février 2023, que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l article L. 145-51 du code de commerce, emportant, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849). Cette décision illustre la manière dont la cession du droit au bail, même lorsqu elle s accompagne d une déspécialisation partielle de l activité, ne prive pas le bailleur de ses prérogatives lors du renouvellement, notamment quant à la fixation du loyer à la valeur locative.
II. La protection du cessionnaire évincé : garantie du cédant et responsabilité du rédacteur d acte
A. L étendue de la garantie d éviction due par le cédant au cessionnaire du bail commercial
Lorsque la cession du bail commercial est déclarée inopposable au bailleur en raison d une irrégularité formelle ou substantielle, le cessionnaire se trouve privé de son droit au bail et exposé à l expulsion. La protection du cessionnaire évincé repose alors sur deux fondements distincts mais complémentaires : la garantie d éviction due par le cédant et la responsabilité professionnelle du rédacteur d acte. La garantie d éviction, prévue par l article 1630 du code civil, impose au cédant de garantir le cessionnaire contre toute éviction totale ou partielle du bien transmis, qu elle résulte d un vice du droit transmis ou d un trouble apporté par un tiers.
La troisième chambre civile a précisé l articulation entre la garantie d éviction et l obligation de remboursement des loyers dans un arrêt du 4 juillet 2024 rendu en formation de section. Elle y juge que « lorsque le cédant est tenu de garantir sur le fondement de l article 1630 du code civil, le cessionnaire de l éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l inopposabilité de la cession, il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d occupation qu il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.822). Cette solution est d une importance pratique considérable pour les praticiens : le cédant qui a payé des loyers au bailleur durant la période d occupation par le cessionnaire ne peut en réclamer le remboursement à ce dernier lorsque la cession est déclarée inopposable, dès lors que le cessionnaire a occupé les locaux sans commettre de faute.
En conséquence, la Cour de cassation consacre une répartition asymétrique du risque contentieux pesant sur le cédant fautif, lequel supporte cumulativement l obligation de garantir le cessionnaire évincé et l impossibilité de récupérer les sommes avancées au bailleur au titre des loyers et indemnités d occupation. Par ailleurs, cette jurisprudence renforce la position du cessionnaire évincé en lui permettant de conserver la jouissance des lieux sans avoir à rembourser rétroactivement les loyers au cédant pour la période antérieure à l éviction. Dès lors, l équilibre des obligations entre les parties à l acte de cession se trouve significativement modifié en faveur du cessionnaire lorsque le cédant est reconnu responsable de l irrégularité ayant entraîné l inopposabilité.
La Cour de cassation a également rappelé, par cet arrêt du 4 juillet 2024, que la garantie d éviction ne saurait être réduite à une simple obligation de restitution du prix de cession. Elle englobe l ensemble des frais et accessoires visés par l article 1630 du code civil, à savoir « la restitution du prix, celle des fruits, les frais faits sur la demande en garantie de l acheteur et les dommages et intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.822). Cette conception extensive de la garantie place le cessionnaire dans une situation juridique favorable lorsqu il subit l éviction du bail imputable au cédant, mais elle impose corrélativement au cédant une vigilance accrue quant au respect des formalités contractuelles et légales de la cession.
B. La responsabilité professionnelle du rédacteur d acte de cession du droit au bail
Le second fondement de protection du cessionnaire évincé réside dans la responsabilité professionnelle du rédacteur d acte de cession, qu il s agisse d un notaire, d un avocat ou de tout autre professionnel du droit intervenant dans la formalisation de la cession du droit au bail. L arrêt du 26 septembre 2024 rendu par la troisième chambre civile fournit un éclairage déterminant sur l office du juge saisi d une action en responsabilité contre le rédacteur d acte. La cour d appel de Chambéry avait débouté le cessionnaire de sa demande indemnitaire au motif que ce dernier ne rapportait pas la preuve de son préjudice, dès lors qu aucune ventilation du prix de cession n avait été opérée entre les différents éléments du fonds de commerce cédé.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l article 4 du code civil, en énonçant que « le juge ne peut refuser d évaluer le montant d un dommage dont il a constaté l existence en son principe » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786). En l espèce, la cour d appel avait pourtant retenu que le rédacteur d acte engageait sa responsabilité pour des manquements commis lors de la rédaction de l acte de cession et constaté que le cessionnaire avait perdu son droit au bail. Or, en refusant d évaluer le préjudice résultant de cette perte, la cour d appel a méconnu l obligation qui pèse sur le juge d indemniser intégralement le dommage dont il a reconnu le principe. Cette solution rappelle avec force que, dès lors que la responsabilité du rédacteur d acte est établie et que le dommage existe en son principe, le juge ne peut se dérober à son office d évaluation, fût-ce en recourant à une estimation forfaitaire du préjudice.
Par ailleurs, le même arrêt censure la cour d appel pour avoir déclaré irrecevable la demande indemnitaire du cessionnaire au motif qu elle était indéterminée, alors que celui-ci avait formulé une demande chiffrée à titre subsidiaire, ce qui constitue une violation de l article 4 du code de procédure civile. En conséquence, les professionnels du droit qui interviennent comme rédacteurs d acte de cession de droit au bail sont exposés à une responsabilité professionnelle rigoureusement appréciée par la Cour de cassation, en particulier lorsqu ils omettent de vérifier le respect des clauses formelles du bail, telles que l exigence d un acte authentique, et que cette omission conduit à l inopposabilité de la cession au bailleur.
La conjugaison de la garantie d éviction due par le cédant et de la responsabilité du rédacteur d acte offre ainsi au cessionnaire évincé une double voie d indemnisation, dont l articulation relève de la solidarité lorsque les fautes du cédant et du rédacteur ont concouru à la réalisation du dommage. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d une volonté constante de protéger le cessionnaire, partie faible à la cession du bail commercial, contre les conséquences d une irrégularité formelle qu il n est pas toujours en mesure de déceler lors de l acquisition du fonds de commerce.
La protection du cessionnaire se trouve également renforcée par une autre construction prétorienne d importance, intervenue à la même période. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a consacré la continuité temporelle de l obligation de délivrance du bailleur en affirmant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d une part, à poursuivre l exécution forcée en nature de l obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Cette décision présente une incidence directe sur le régime de la cession du bail commercial, car elle permet au cessionnaire qui a acquis le fonds de commerce avec le droit au bail de se prévaloir d un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pendant une durée de cinq années précédant son action en justice, sans que ce délai ne soit enfermé dans les limites de la prescription extinctive de l article 2224 du code civil.
La troisième chambre civile a également précisé, le 5 mars 2026, la portée du droit de préférence conventionnel dans le cadre des cessions successives du fonds de commerce, en jugeant que ce droit ne peut être étendu au-delà du local commercial objet du bail lorsque plusieurs locataires coexistent au sein d un même lot de copropriété. La Cour approuve la cour d appel d avoir déduit, « par une interprétation souveraine exempte de dénaturation », que « le droit de préférence conventionnel n était instauré qu en cas de vente du seul local commercial objet du bail, les deux locataires du lot ne pouvant bénéficier concurremment d un droit de préférence sur l ensemble du lot de copropriété » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372). Cette solution, qui s inscrit dans la continuité d une jurisprudence restrictive quant au champ d application des droits de préemption et de préférence du locataire commercial, illustre la vigilance avec laquelle la Cour de cassation encadre les prérogatives du preneur lorsque leur exercice est susceptible d entraver la liberté de disposition du bailleur.
Le contentieux de la cession du droit au bail commercial et de la vente du fonds de commerce révèle ainsi une dialectique permanente entre la protection de la propriété commerciale du preneur, consacrée par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce, et la sauvegarde des prérogatives du bailleur, dont l agrément et le contrôle du formalisme de la cession constituent les instruments privilégiés. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, loin de rompre cet équilibre, le consolide en rappelant avec constance que la violation des exigences formelles et substantielles de la cession expose le cédant à une garantie étendue au profit du cessionnaire, sans que celui-ci ne puisse s exonérer en imputant au cessionnaire les loyers acquittés durant la période d occupation sans faute des lieux. Par ailleurs, elle renforce la responsabilité des professionnels du droit intervenant dans la formalisation de la cession, en interdisant au juge de refuser l évaluation d un préjudice dont il a reconnu le principe, ce qui constitue une garantie procédurale essentielle pour le cessionnaire évincé.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des années 2023 à 2026, enrichi de manière significative le régime juridique de la cession du droit au bail commercial à l acquéreur du fonds de commerce. La Cour rappelle avec une constance remarquable que le formalisme contractuel et légal de la cession, qu il s agisse de la clause d agrément stipulée au bail ou de l exigence conventionnelle de l acte authentique, constitue une condition impérative d opposabilité de la cession au bailleur, dont la méconnaissance expose le cessionnaire à une éviction potentiellement privative de tout droit au renouvellement. En conséquence, la protection du cessionnaire évincé s articule autour de deux piliers complémentaires que la jurisprudence récente a significativement consolidés : d une part, l obligation de garantie du cédant, dont l étendue exclut toute possibilité pour ce dernier de réclamer au cessionnaire le remboursement des loyers et indemnités d occupation versés au bailleur durant la période d occupation sans faute ; d autre part, la responsabilité professionnelle du rédacteur d acte, que la Cour de cassation soumet à un contrôle juridictionnel rigoureux en prohibant le refus d évaluation du préjudice et en sanctionnant la déclaration d irrecevabilité d une demande indemnitaire chiffrée. Dès lors, le contentieux de la cession du bail commercial se présente comme un laboratoire de l équilibre entre la liberté contractuelle, la protection de la propriété commerciale et la responsabilité des professionnels du droit, dont la troisième chambre civile assure la régulation avec une technicité constante au service de la sécurité juridique des transactions portant sur les fonds de commerce.
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