I. L’arsenal des sanctions de droit commun mobilisables par le preneur face à la défaillance du bailleur
A. L’exception d’inexécution, bouclier procédural et instrument de pression à la disposition du preneur
L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Ce mécanisme, hérité de la tradition romaniste et consacré par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, constitue pour le preneur à bail commercial un instrument de défense d’une redoutable efficacité lorsque le bailleur manque à ses obligations essentielles, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance énoncée à l’article 1719 du même code. Or, la mise en œuvre de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux commerciaux a connu, au cours des dernières années, des développements jurisprudentiels d’une importance considérable, qui en ont précisé tant les conditions d’exercice que l’articulation avec les mécanismes propres au statut protecteur institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, en premier lieu, consacré le principe selon lequel le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans être tenu de délivrer au préalable une mise en demeure à son bailleur. Par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, la haute juridiction a expressément jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, dont la portée pratique ne saurait être sous-estimée, dispense le preneur d’un formalisme qui eût constitué un obstacle procédural significatif à l’exercice de ses droits. En conséquence, le locataire confronté à une inexécution grave du bailleur peut suspendre le paiement des loyers sans avoir à justifier d’une interpellation préalable, pour autant que le manquement invoqué rende les locaux impropres à l’usage contractuellement prévu.
Par ailleurs, l’exception d’inexécution n’est pas subordonnée à la saisine préalable du juge par le preneur, ce qui lui confère une autonomie procédurale remarquable par rapport aux autres voies de droit offertes au créancier d’une obligation inexécutée. La Cour de cassation a, dans le prolongement de sa jurisprudence du 18 septembre 2025, précisé que le juge saisi par le bailleur d’une demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit, lorsque le preneur lui oppose une exception d’inexécution, en vérifier le bien-fondé, et ce « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, précité). Dès lors, l’office du juge ne se limite pas à constater l’acquisition mécanique de la clause résolutoire à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer : il doit, au contraire, se livrer à un examen substantiel de l’exception soulevée par le preneur, ce qui constitue une garantie procédurale de premier ordre pour le locataire confronté à la double pression de l’inexécution du bailleur et de la menace de résiliation du bail. Cette obligation faite au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution illustre l’importance que la troisième chambre civile attache à l’équilibre des droits des parties dans le contentieux du bail commercial.
À cet égard, il convient de rappeler que la gravité de l’inexécution demeure une condition substantielle de l’exception d’inexécution, ainsi que le rappelle l’arrêt du 27 juin 2024 par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas caractérisé une inexécution suffisamment grave du bailleur justifiant la suspension du paiement des loyers (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). La simple défaillance ponctuelle du bailleur ne saurait donc suffire à justifier une suspension des obligations du preneur ; seule une atteinte substantielle à la jouissance des lieux loués, de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce, permet de caractériser la gravité requise par le texte. Par ailleurs, l’article 1220 du code civil offre au preneur une faculté complémentaire de suspension de ses obligations « dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle », élargissant ainsi le domaine temporel de la protection offerte au locataire au-delà du seul constat d’une inexécution déjà consommée.
B. L’exécution forcée en nature et la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur
Au-delà de la simple suspension provisoire de ses obligations par la voie de l’exception d’inexécution, le preneur dispose de l’action en exécution forcée en nature des obligations du bailleur, mécanisme dont la troisième chambre civile a récemment redessiné les contours temporels avec une audace doctrinale remarquable. Par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a en effet jugé que « l’obligation de délivrance continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette qualification prétorienne de l’obligation de délivrance comme obligation continue emporte des conséquences considérables sur le plan de la prescription extinctive, en écartant le point de départ unique du délai quinquennal au profit d’une approche dynamique qui prolonge la recevabilité de l’action tant que le manquement persiste.
Cette construction jurisprudentielle puise ses fondements dans la combinaison de trois dispositions du code civil que la haute juridiction a expressément visées : l’article 1709, qui définit le louage comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps ; l’article 1719, qui oblige le bailleur à délivrer la chose louée ; et l’article 2224 du code civil, qui fixe à cinq ans le délai de droit commun de la prescription extinctive. La combinaison de ces textes aboutit à une solution dont la logique et l’équité ne sauraient être contestées : dès lors que l’obligation de délivrance est due à chaque instant de la relation locative, le manquement à cette obligation se renouvelle à chaque instant, de sorte que la prescription de l’action en exécution forcée ne peut être acquise avant que l’inexécution n’ait cessé. Or, cette analyse ouvre au preneur une fenêtre temporelle étendue pour obtenir, par la voie judiciaire, la mise en conformité des lieux loués avec les stipulations contractuelles et les exigences légales.
La résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur constitue, quant à elle, la sanction la plus radicale des manquements de ce dernier à ses obligations essentielles. Fondée sur les articles 1227 et 1228 du code civil, cette action permet au preneur de solliciter du juge qu’il prononce l’anéantissement rétroactif du contrat de bail en raison de l’inexécution imputable au bailleur, assorti le cas échéant de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. La particularité de cette voie de droit, lorsqu’elle est mise en œuvre par le preneur, réside dans la tension qu’elle crée avec le droit au renouvellement et le droit à l’indemnité d’éviction que le statut des baux commerciaux attache à la qualité de preneur : en sollicitant la résolution du bail, le preneur renonce, en pratique, au bénéfice de la propriété commerciale, ce qui confère à cette option procédurale une dimension stratégique qui ne doit pas être sous-estimée. Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que le juge du fond caractérise avec précision la gravité des manquements imputés au bailleur avant de prononcer une résolution du bail à ses torts, la haute juridiction exerçant sur ce point un contrôle normatif qui garantit l’équilibre entre la protection du preneur victime d’une inexécution et la stabilité du lien contractuel.
II. Les sanctions spécifiques du statut des baux commerciaux : l’émergence d’un ordre public de protection renforcé
A. Le réputé non écrit, sanction sui generis des clauses contraires à l’ordre public statutaire
Le statut des baux commerciaux, issu de la loi du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, se caractérise par l’instauration d’un ordre public de protection au bénéfice du preneur, dont l’une des manifestations les plus emblématiques réside dans le mécanisme du réputé non écrit. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Cette sanction, d’une nature juridique singulière que la doctrine qualifie volontiers de sui generis, se distingue tant de la nullité que de l’inopposabilité : elle opère comme un retranchement de la clause illicite du champ contractuel, sans affecter la validité du contrat dans son ensemble.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement dessiné les contours de cette sanction à travers une série d’arrêts qui en ont précisé tant le domaine d’application que la portée. S’agissant des clauses d’indexation des loyers, dites clauses d’échelle mobile, la Cour de cassation a jugé de manière constante que sont réputées non écrites les stipulations qui prévoient une indexation exclusivement à la hausse, sans réciprocité de variation à la baisse, une telle asymétrie étant contraire à la disposition impérative de l’article L. 145-41 du code de commerce (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin). La haute juridiction a, en particulier, précisé que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause d’indexation dans son intégralité, pour autant que la disposition illicite soit dissociable des autres stipulations contractuelles (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Cette approche de la divisibilité de la clause prohibée, qui préserve l’économie générale du contrat tout en sanctionnant l’illicéité partielle de ses stipulations, témoigne de la recherche d’un équilibre pragmatique entre la protection du preneur et la sauvegarde de la volonté contractuelle.
En deuxième lieu, la Cour de cassation étend la sanction du réputé non écrit aux clauses qui, sans être expressément visées par l’article L. 145-15, ont pour effet de porter atteinte aux droits fondamentaux que le statut des baux commerciaux confère au preneur. Ainsi, une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction est-elle réputée non écrite en ce qu’elle fait échec au droit au renouvellement du preneur, principe dont la Cour de cassation rappelle le caractère d’ordre public (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin). De même, la clause résolutoire insérée dans un bail commercial qui prévoit un délai inférieur à un mois pour le preneur afin de régulariser sa situation après commandement de payer est-elle réputée non écrite, en application du troisième alinéa de l’article L. 145-41 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). Par ailleurs, le réputé non écrit constitue une sanction d’une vigueur particulière, en ce qu’elle opère de plein droit, sans que le preneur ait à démontrer l’existence d’un préjudice résultant de l’application de la clause litigieuse, et indépendamment de toute appréciation judiciaire de sa bonne ou mauvaise foi.
En conséquence, le réputé non écrit apparaît comme l’instrument cardinal de la sauvegarde de l’ordre public statutaire des baux commerciaux, dont il garantit l’effectivité en privant de toute portée juridique les aménagements conventionnels qui tendraient à en réduire la protection. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a d’ailleurs étendu le domaine de l’article L. 145-15 en y intégrant la référence aux articles L. 145-32-1 et L. 145-38-1, relatifs à la mensualisation du loyer et aux clauses tunnel d’indexation, renforçant ainsi la cohérence du dispositif de sanction des clauses illicites. Or, cette extension du champ d’application du réputé non écrit, loin de constituer une innovation radicale, s’inscrit dans le prolongement d’une évolution législative et jurisprudentielle qui tend à renforcer l’effectivité du statut protecteur du preneur face aux pratiques contractuelles susceptibles d’en contourner les prescriptions impératives.
En troisième lieu, la singularité du réputé non écrit réside dans son régime probatoire et son articulation avec les autres sanctions du droit commun. La charge de la preuve du caractère illicite de la clause pèse sur le preneur qui l’invoque, mais le juge, une fois ce caractère établi, est tenu de prononcer la sanction sans pouvoir en moduler les effets dans le temps ni substituer une autre mesure à celle que le législateur a expressément prévue. En cela, le réputé non écrit se distingue fondamentalement de la nullité relative, qui peut être couverte par la confirmation de l’acte, et de la caducité, qui sanctionne la disparition d’un élément essentiel du contrat postérieurement à sa formation. La doctrine contemporaine a d’ailleurs souligné que le réputé non écrit constitue une manifestation particulière de l’ordre public de protection qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux, en ce qu’il opère comme un correctif légal apporté à la liberté contractuelle lorsque celle-ci tend à contourner les garanties que le législateur a entendu accorder au preneur.
B. L’imprescriptibilité de l’action en constatation du caractère non écrit et ses conséquences sur l’équilibre des droits
La sanction du réputé non écrit se distingue également par le régime procédural singulier qui lui est attaché, au premier rang duquel figure l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire constater le caractère non écrit d’une clause illicite. La Cour de cassation a, dans un arrêt de principe, posé que l’action tendant à voir réputer non écrites les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux n’est pas soumise à la prescription extinctive (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-24.394). Cette solution, dont la portée dogmatique est considérable, s’explique par la nature même de la sanction : la clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte que l’action qui tend à en faire constater l’inexistence ne saurait, par définition, relever d’un quelconque délai de prescription.
Cette imprescriptibilité de l’action confère au preneur une sécurité juridique renforcée, en lui permettant d’invoquer à tout moment de la relation contractuelle, et même au-delà de son terme, l’illicéité d’une stipulation qui lui serait défavorable, sans avoir à redouter l’écoulement du temps. Elle s’articule, en outre, avec les règles de droit commun de la prescription des actions en répétition de l’indu consécutives à l’anéantissement de la clause réputée non écrite, dont le délai quinquennal court à compter de la décision ayant constaté ce caractère non écrit. Par ailleurs, cette imprescriptibilité crée une asymétrie procédurale significative au profit du preneur, dans la mesure où le bailleur ne peut, quant à lui, opposer au locataire la prescription d’une action fondée sur le caractère non écrit d’une clause contraire à l’ordre public du statut.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a toutefois introduit un tempérament à cette imprescriptibilité en précisant que le régime du réputé non écrit ne saurait s’appliquer de manière indifférenciée à l’ensemble du contentieux de l’exécution du bail commercial. Ainsi, dans un arrêt du 12 février 2026, la haute juridiction a rappelé que l’action en fixation de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, et que la mauvaise foi du bailleur n’est pas de nature à interrompre ou suspendre ce délai. Or, cette distinction entre, d’une part, l’action en constatation du caractère non écrit d’une clause, imprescriptible, et, d’autre part, les actions en paiement ou en indemnisation qui en découlent, soumises aux prescriptions édictées par le code de commerce ou le code civil, constitue un enjeu pratique majeur pour le praticien du droit des baux commerciaux.
Dès lors, l’articulation entre, d’un côté, les sanctions de droit commun que le preneur peut mobiliser face aux manquements du bailleur — exception d’inexécution, exécution forcée en nature, résolution judiciaire — et, de l’autre, les sanctions spécifiques du statut des baux commerciaux — réputé non écrit, imprescriptibilité de l’action en constatation — dessine un écosystème de remèdes d’une remarquable cohérence, dont la finalité est d’assurer l’effectivité de la protection que le législateur et le juge entendent garantir au preneur à bail commercial. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant de nouveaux dispositifs d’ordre public tels que le verrou de solvabilité prévu à l’article L. 145-41 et la mensualisation impérative du loyer, renforce encore cette grille de sanctions, dont la mise en œuvre et l’articulation constituent désormais un axe central du contentieux des baux commerciaux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Conclusion
L’étude du régime des sanctions applicables aux manquements du bailleur dans les baux commerciaux révèle un dispositif juridique à double détente, combinant les mécanismes de droit commun issus de la réforme du droit des contrats de 2016 — l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature et la résolution judiciaire — avec les sanctions spécifiques forgées par le statut des baux commerciaux — le réputé non écrit et l’imprescriptibilité de l’action en constatation. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, a considérablement enrichi cet arsenal en précisant les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution, en qualifiant l’obligation de délivrance du bailleur d’obligation continue et en étendant le domaine de la sanction du réputé non écrit à de nouvelles catégories de clauses illicites. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, par les modifications substantielles qu’elle apporte aux articles L. 145-15, L. 145-32-1, L. 145-38-1 et L. 145-41 du code de commerce, vient parachever ce mouvement de renforcement des droits du preneur et de consolidation des mécanismes de sanction, offrant aux praticiens un cadre juridique renouvelé dont la maîtrise est, plus que jamais, indispensable à la défense des intérêts des parties au bail commercial.
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