I. Les conditions d’accès au statut des baux commerciaux : l’exigence d’exploitation d’un fonds par un preneur immatriculé
A. Le principe de l’article L. 145-1 du Code de commerce et l’obligation d’immatriculation
L’article L. 145-1 du Code de commerce dispose que les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises. Le législateur a ainsi posé une double condition cumulative pour l’accès au statut protecteur des baux commerciaux. D’une part, le preneur doit exploiter un fonds de commerce dans les locaux loués. D’autre part, il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour le secteur des métiers et de l’artisanat. Cette double exigence constitue le socle du statut depuis le décret du 30 septembre 1953, dont la codification a été réalisée par l’ordonnance du 18 septembre 2000.
Par ailleurs, le texte étend son bénéfice à trois hypothèses particulières qui méritent une attention spécifique. En premier lieu, les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce sont inclus dans le périmètre du statut, à la condition que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au même propriétaire que le local principal. En deuxième lieu, le statut s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal avec le consentement exprès du propriétaire. L’article L. 145-1 du Code de commerce prévoit, en troisième lieu, que le propriétaire du fonds exploité en location-gérance bénéficie des dispositions protectrices sans avoir à justifier de son immatriculation personnelle. Cette dispense d’immatriculation se justifie par la dissociation entre la propriété du fonds, détenue par le loueur, et son exploitation commerciale, confiée au locataire-gérant, ce dernier étant seul tenu de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-16.581), la portée de l’exigence d’immatriculation en retenant que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 mars 2026, n° 24-16.581). En conséquence, lorsque le preneur exploite deux lots contigus formant une unité d’exploitation unique et indivisible, l’immatriculation au titre de l’un des lots suffit à faire bénéficier l’ensemble du statut protecteur des baux commerciaux. Dans cet arrêt, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir constaté que les deux locaux ne présentaient aucune barrière physique, que la clientèle circulait librement de l’un à l’autre sous un store-banne unique, et qu’aucune comptabilité analytique distincte n’était tenue pour chacun des lots, caractérisant ainsi l’existence d’une unité d’exploitation indivisible justifiant le bénéfice du statut.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’affirmer, dans une décision du 16 mars 2023, que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-24.830). Dans cette affaire, le preneur d’une discothèque sollicitait le bénéfice du statut pour un local de stationnement et de stockage distinct du local principal d’exploitation. L’appréciation de la condition d’accessoire indispensable dépend des circonstances de fait souverainement appréciées par les juges du fond, qui doivent notamment vérifier si les possibilités de remplacement du local accessoire sont de nature à faire obstacle à la reconnaissance de son caractère indispensable à l’exploitation du fonds principal, et le preneur ne saurait se contenter d’allégations générales sans fournir au juge un inventaire précis du matériel entreposé de nature à établir une influence concrète sur la jauge d’accueil du public.
Le texte de l’article L. 145-1 prévoit en outre que si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises de ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants du fonds. Le dispositif légal préserve ainsi la protection de celui qui assume effectivement l’activité commerciale au sein de l’indivision ou de la copreneurie, sans exiger de chacun des titulaires du bail qu’il satisfasse individuellement à la condition d’immatriculation, pourvu que l’exploitant effectif du fonds y satisfasse.
B. Le moment de l’appréciation de la condition d’immatriculation et les mécanismes de régularisation contractuels
La condition d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés s’apprécie à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement du bail. Cette règle, dégagée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 20 avril 2023 (pourvoi n° 22-12.937), revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, car elle détermine le moment où le bailleur peut invoquer le défaut d’immatriculation pour dénier au preneur le droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour a précisé que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2023, n° 22-12.937).
Dès lors, la connaissance par le bailleur de l’absence d’immatriculation du preneur au moment de la délivrance du congé ne le prive pas de la faculté de s’en prévaloir ultérieurement, et ce, aussi longtemps que la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement de l’indemnité d’éviction n’a pas donné lieu à une décision définitive. Cette solution, qui consacre une approche pragmatique de la sanction du défaut d’immatriculation, s’articule avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce selon lequel toutes les actions exercées en vertu du chapitre V se prescrivent par deux ans. La troisième chambre civile a toutefois pris soin de distinguer la prescription applicable à l’action en paiement d’une indemnité de résiliation anticipée stipulée au contrat de bail, laquelle relève de la prescription quinquennale de droit commun et non de la prescription biennale statutaire, dans un arrêt du 9 mars 2023 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mars 2023, n° 21-20.358). En l’espèce, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait soumis à la prescription biennale l’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée, au motif que cette action ne trouvait pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux mais dans la clause contractuelle de dédit.
Par ailleurs, les parties au contrat de bail peuvent anticiper la difficulté tenant à l’absence d’immatriculation du preneur personne physique par l’insertion d’une clause de substitution rétroactive au profit d’une personne morale. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-26.012), que la clause stipulant une faculté de substitution au profit du preneur, pouvant être mise en oeuvre sans autre formalité que la demande expresse du preneur accompagnée du Kbis et des statuts de la société substituante, ne saurait être subordonnée à la signature d’un avenant non prévu par le contrat (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-26.012). La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait ajouté une condition non prévue par la convention des parties en exigeant la signature d’un avenant constatant la substitution pour le lot litigieux, alors qu’une telle substitution avait déjà été opérée pour un autre lot par simple lettre-avenant. La portée de cet arrêt est significative, car elle rappelle que les clauses contractuelles relatives à la régularisation de la situation du preneur au regard de l’exigence d’immatriculation doivent être interprétées conformément à la volonté des parties, sans que le juge ne puisse ajouter au contrat des conditions que celles-ci n’avaient pas prévues.
A cet égard, la rédaction du bail commercial revêt une importance déterminante dans la sécurisation du droit au renouvellement du preneur. La clause de substitution constitue un instrument contractuel permettant de pallier l’absence d’immatriculation du preneur initial au registre du commerce et des sociétés, à condition que les parties aient prévu un mécanisme suffisamment souple et que le preneur mette en oeuvre cette faculté dans les délais contractuellement impartis. Or, la pratique révèle que de nombreuses clauses de substitution demeurent rédigées de manière trop rigide, imposant des formalités superflues qui, en cas de non-respect, privent le preneur du bénéfice du statut protecteur auquel il pouvait légitimement prétendre.
II. Les extensions et les exclusions du périmètre du statut des baux commerciaux
A. L’extension conventionnelle et légale du champ d’application du statut
L’article L. 145-2 du Code de commerce procède à une extension du champ d’application du statut des baux commerciaux à des situations qui ne répondent pas strictement à la définition de l’article L. 145-1. En conséquence, le statut s’applique également aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement, aux baux consentis aux communes pour des immeubles affectés à des services exploités en régie, et aux baux d’immeubles nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent, à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public. Le même article étend le bénéfice du statut aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26 du même code, ainsi qu’aux baux d’immeubles abritant des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial.
Une innovation législative notable réside dans la possibilité ouverte par le 7° du I de l’article L. 145-2, issu de la loi du 4 août 2008, de soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux les baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel. Cette disposition, introduite par dérogation à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, consacre une extension conventionnelle du statut qui permet aux parties de choisir volontairement le régime des baux commerciaux pour des locaux qui n’y seraient pas soumis de plein droit, offrant ainsi une souplesse bienvenue dans la gestion des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de locaux professionnels. L’article L. 145-3 du Code de commerce complète ce dispositif en précisant que les dispositions du chapitre V ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer, tout en réservant leur application aux baux passés par les emphytéotes eux-mêmes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytéotique.
La troisième chambre civile a contribué à délimiter le champ d’application du statut en excluant les locaux à usage industriel du bénéfice du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1, dans un arrêt publié au Bulletin du 29 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.034). La Cour a défini le local à usage industriel comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 juin 2023, n° 22-16.034). Cette définition, empruntée à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale, constitue un apport doctrinal significatif à la compréhension de la distinction entre les activités commerciales, artisanales et industrielles. En l’espèce, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’activité de fabrication d’éléments de construction en béton relevait de l’usage industriel, excluant ainsi le preneur du bénéfice du droit de préférence prévu par la loi du 18 juin 2014.
En conséquence, le local à usage industriel, bien que son locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés et que le bail soit soumis au statut des baux commerciaux, se trouve exclu du champ d’application du droit de préférence institué par la loi du 18 juin 2014. Cette exclusion résulte de la volonté du législateur, qui a adopté deux amendements restreignant le droit de préemption aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal, sans que les travaux parlementaires ne permettent toutefois d’identifier les motifs précis de cette restriction. La Cour de cassation a ainsi comblé un vide juridique en fournissant une définition opératoire de la notion de local à usage industriel, laquelle faisait défaut tant dans le Code de commerce que dans la jurisprudence antérieure.
B. La frontière entre le statut impératif et les conventions dérogatoires
L’article L. 145-5 du Code de commerce ouvre aux parties la faculté de déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Cette disposition, introduite par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a porté la durée maximale de dérogation de deux à trois ans, offrant ainsi une souplesse accrue aux parties dans la gestion de leurs relations contractuelles de courte durée. Le texte impose en outre que lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux soit établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location, cette formalité constituant une garantie essentielle pour la préservation des droits respectifs des parties à l’issue de la période dérogatoire.
Par ailleurs, le mécanisme de transformation du bail dérogatoire en bail statutaire est expressément prévu par le texte. À l’expiration de la durée maximale de trois ans et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre V. Le même effet s’attache au renouvellement exprès du bail ou à la conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux locations à caractère saisonnier, qui conservent leur régime propre et pour lesquelles la succession de contrats de courte durée ne saurait déclencher l’application du statut impératif.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions de la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial dans un arrêt publié au Bulletin du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-15.946). La Cour a jugé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mai 2023, n° 22-15.946). En d’autres termes, le point de départ de la prescription n’est pas la date du premier contrat de la série, mais bien celle du dernier contrat dont le preneur sollicite la requalification. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu que le délai de prescription de l’action en requalification formée par la société locataire avait commencé à courir à la date de conclusion de la première convention du 9 novembre 2009, alors que la locataire était restée sans interruption en possession des lieux depuis cette date et demandait la requalification du dernier contrat conclu le 1er novembre 2014.
Dès lors, l’action en requalification n’est pas enfermée dans un délai qui commencerait à courir dès la conclusion de la première convention, ce qui priverait le preneur de toute protection effective dans l’hypothèse de renouvellements successifs de contrats dérogatoires. Cette solution s’inscrit dans une approche réaliste de la prescription, qui prend en considération le caractère évolutif de la relation contractuelle et la nécessité de ne pas figer la qualification juridique du contrat au jour de sa conclusion initiale, alors même que les circonstances de fait ayant entouré la poursuite de l’occupation des lieux peuvent avoir substantiellement modifié la nature des rapports entre les parties.
A cet égard, la question de la renonciation au statut des baux commerciaux a fait l’objet d’une décision importante du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-12.698). La troisième chambre civile a rappelé que la renonciation au statut des baux commerciaux doit être non équivoque pour produire ses effets, et que le paiement d’indemnités d’occupation, par opposition au paiement de loyers, ne caractérise pas une telle renonciation lorsque le locataire conteste la nature précaire de son occupation (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 février 2023, n° 21-12.698). La Cour a ainsi censuré l’arrêt qui avait déduit du seul protocole d’accord reconnaissant une dette d’indemnités d’occupation l’existence d’une renonciation expresse au bénéfice du statut, en rappelant que la signature d’un tel protocole, même assisté d’un conseil, ne saurait suffire à caractériser une volonté non équivoque de renoncer à un droit d’ordre public.
La troisième chambre civile adopte ainsi une approche protectrice du preneur, en subordonnant la validité de la renonciation au statut à la démonstration d’une volonté claire et non équivoque de sa part. Cette exigence de preuve renforcée constitue une garantie essentielle pour le locataire commercial, dont la protection statutaire ne saurait être écartée par des stipulations contractuelles ambiguës ou par des comportements équivoques. En définitive, la frontière entre le bail commercial statutaire et les conventions dérogatoires est tracée avec une précision croissante par la jurisprudence de la Cour de cassation, qui veille à préserver l’effectivité du statut protecteur tout en respectant la liberté contractuelle des parties. La multiplication des contentieux relatifs à la qualification du contrat de bail témoigne de la vitalité de cette question, qui demeure au coeur des préoccupations des praticiens du droit immobilier commercial.
Conclusion
Le champ d’application du statut des baux commerciaux constitue une notion cardinale du droit des affaires, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation affine sans cesse les contours à travers une jurisprudence abondante et cohérente, qui éclaire les conditions d’accès au statut tout en précisant les mécanismes d’extension et d’exclusion de son périmètre. L’exigence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, combinée à l’exploitation effective d’un fonds de commerce, définit le périmètre d’accès au statut protecteur, tandis que les mécanismes d’extension conventionnelle prévus par l’article L. 145-2 du Code de commerce et les règles de requalification des conventions dérogatoires en dessinent les frontières extérieures avec une rigueur croissante. L’office du juge, en contrôlant le respect des conditions légales et en sanctionnant les tentatives de contournement du statut impératif, assure la pérennité d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté contractuelle du bailleur, dans le respect des principes directeurs du droit des contrats et du droit des affaires. Cette articulation subtile entre les dispositions légales et les constructions prétoriennes, constamment renouvelée par la jurisprudence de la troisième chambre civile, confirme la vitalité du droit des baux commerciaux, dont la maîtrise demeure indispensable pour sécuriser les relations locatives professionnelles et anticiper les risques contentieux inhérents à la matière.
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