I. La pénétration du droit commun des contrats dans le contentieux du bail commercial
A. L’influence du Code civil sur les sanctions des manquements contractuels
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, constitue un corps de règles spéciales dérogeant au droit commun du louage de choses, mais la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une perméabilité croissante du statut aux principes généraux du droit des contrats issus de la réforme de 2016. Cette articulation se manifeste avec une acuité particulière dans le domaine des sanctions des manquements contractuels, où l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil vient concurrencer le mécanisme de la clause résolutoire régi par l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a rendu une décision publiée au Bulletin (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820) par laquelle elle consacre la possibilité pour le preneur à bail commercial d’opposer l’exception d’inexécution de droit commun au jeu d’une clause résolutoire insérée au bail. Cette solution marque une évolution notable du droit positif, en ce qu’elle autorise le locataire à suspendre l’exécution de son obligation de paiement du loyer lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations essentielles, notamment l’obligation de délivrance conforme énoncée à l’article 1719 du code civil. En conséquence, le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire peut désormais invoquer l’inexécution préalable du bailleur pour paralyser l’acquisition de cette clause, sans avoir à solliciter préalablement des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Par ailleurs, dans le contentieux du droit de préemption du locataire commercial régi par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la troisième chambre civile a également fait application des principes du droit commun de la formation du contrat. L’arrêt du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765), publié au Bulletin, énonce que l’offre de vente notifiée au locataire en application du droit de préemption peut être rétractée par le bailleur avant son acceptation, ce qui prive le locataire de la faculté d’en exiger l’exécution forcée. Dès lors, les règles de droit commun des articles 1113 et 1116 du code civil relatives à la rétractation de l’offre trouvent à s’appliquer dans le champ du statut des baux commerciaux, venant limiter l’effectivité de la protection spéciale accordée au preneur par l’article L. 145-46-1 précité.
B. Le droit commun comme instrument de modulation des effets du statut
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le code de commerce plusieurs dispositions nouvelles qui, sans abandonner la logique protectrice du statut, empruntent au droit commun des mécanismes d’équilibre contractuel. L’article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par cette loi, autorise expressément les clauses dites « tunnels » ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition déroge à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier et consacre, en matière de baux commerciaux, une solution que la pratique contractuelle avait anticipée mais que l’incertitude jurisprudentielle fragilisait.
À cet égard, la réforme de 2026 illustre la volonté du législateur de ne pas ériger le statut en un régime hermétique, mais de l’ouvrir à des mécanismes de droit commun qui en tempèrent la rigueur. La mensualisation du loyer instituée par l’article L. 145-32-1 du code de commerce relève d’une logique comparable : en permettant au preneur d’obtenir de droit le paiement mensuel du loyer, le législateur transpose dans le bail commercial une faculté que le droit commun des obligations n’impose pas, mais qui répond à un impératif de gestion de trésorerie que la pratique des affaires connaît de longue date. De même, le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre de loyer, introduit par la modification de l’article L. 145-40 du code de commerce, emprunte à la philosophie générale de la protection de la partie réputée faible qui innerve le droit commun de la consommation autant que le droit spécial des baux.
Or, cette pénétration du droit commun n’est pas univoque et la troisième chambre civile veille à en maîtriser les effets. Dans l’arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483), publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que la nullité absolue affectant un bail commercial consenti sur le domaine public produit des effets distincts de la nullité relative du droit commun : la sanction de la violation des règles de la domanialité publique relève d’une logique d’ordre public qui transcende le droit commun des contrats et impose la restitution des locaux sans que le preneur puisse se prévaloir de la protection du statut. En conséquence, l’articulation entre les deux corps de règles ne saurait aboutir à une dilution des principes d’ordre public propres au statut dans le droit commun, et la troisième chambre civile s’attache à préserver cette hiérarchie des normes.
II. La résistance du statut des baux commerciaux au droit commun
A. Les règles d’ordre public propres au statut : un îlot de résistance
Si le droit commun des contrats pénètre le statut des baux commerciaux, il n’en saurait altérer les règles d’ordre public qui en constituent l’armature. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, énonce que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions impératives du statut. Cette sanction originale, qui ne connaît guère d’équivalent en droit commun des contrats où la nullité est la sanction de principe, manifeste la singularité du statut des baux commerciaux et son irréductibilité au droit commun.
La troisième chambre civile a rappelé la portée de cette sanction dans un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091), publié au Bulletin, aux termes duquel le caractère réputé non écrit d’une clause emporte son éviction rétroactive du contrat sans que la prescription puisse faire obstacle à son invocation. Par ailleurs, l’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite échappe à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce pour relever du régime de l’imprescriptibilité, ce qui constitue une dérogation majeure au principe de sécurité juridique porté par le droit commun de la prescription.
À cet égard, la protection du droit au renouvellement énoncée à l’article L. 145-14 du code de commerce illustre également la résistance du statut au droit commun. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions limitativement énumérées, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Cette obligation, qui n’a pas d’équivalent en droit commun du bail, constitue la pierre angulaire de la propriété commerciale et demeure soustraite à toute modulation par les principes de droit commun de la responsabilité civile. En conséquence, le préjudice indemnisable au titre de l’éviction obéit à des règles d’évaluation qui lui sont propres et que le juge ne saurait réduire par application des principes généraux de la réparation intégrale.
Dès lors, la résistance du statut se manifeste également dans le contentieux du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515), « qu’il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » et que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond ». Ces règles de preuve, qui imposent au bailleur la charge de démontrer la modification notable des facteurs locaux de commercialité, dérogent aux principes généraux de l’administration de la preuve en droit commun et contribuent à la singularité du contentieux du bail commercial.
B. La prescription biennale : une autonomie procédurale persistante
La prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce constitue l’une des manifestations les plus éclatantes de l’autonomie procédurale du statut des baux commerciaux par rapport au droit commun de la prescription. Alors que l’article 2224 du code civil prévoit une prescription quinquennale de droit commun pour les actions personnelles ou mobilières, le législateur a entendu soumettre toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à un délai abrégé de deux ans. Cette prescription spécifique répond à un objectif de sécurité juridique dans les relations locatives commerciales, en évitant que les contestations relatives au bail ne se prolongent au-delà d’une durée raisonnable.
La troisième chambre civile a précisé l’articulation de cette prescription spéciale avec les mécanismes d’interruption et de suspension de droit commun dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382), publié au Bulletin. La Cour y énonce « qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Cette solution, qui ancre fermement le point de départ du délai dans la date d’effet du congé et non dans la date de connaissance du préjudice, consacre une autonomie du régime de la prescription commerciale par rapport au principe de droit commun selon lequel la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dans le même arrêt, circonscrit les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier de la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès. La troisième chambre civile juge en effet que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ».
Or, cette exigence de formalisme, qui subordonne le bénéfice de la suspension au comportement procédural actif du locataire, révèle la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique les règles de prescription en matière de baux commerciaux. La simple attitude passive du preneur, qui se borne à émettre des « protestations et réserves » sans solliciter de mesure complémentaire, ne suffit pas à suspendre le cours de la prescription à son profit. Dès lors, la convergence apparente entre la prescription biennale spéciale et les mécanismes suspensifs de droit commun dissimule une asymétrie dans l’accès à ces mécanismes, qui défavorise le locataire n’ayant pas adopté une position procédurale active dans le cadre de l’expertise ordonnée à la demande du bailleur.
En outre, la Cour de cassation a précisé, par ce même arrêt, les conditions de l’interruption de la prescription par reconnaissance du droit, régie par l’article 2240 du code civil. La reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction du locataire, pour être interruptive de prescription, doit être « dénuée d’équivoque ». L’offre d’indemnité d’éviction contenue dans le congé, pas plus que les dires adressés à l’expert dans le cadre d’une mesure d’instruction, ne constituent en eux-mêmes une reconnaissance interruptive de prescription, dès lors que le bailleur y conserve une position dubitative quant au principe même de son obligation. À cet égard, la troisième chambre civile fait prévaloir une interprétation stricte de l’article 2240 du code civil, qui contraste avec la souplesse dont peut faire preuve le droit commun dans l’appréciation de la reconnaissance tacite du droit d’autrui.
Cette rigueur jurisprudentielle n’est pas sans conséquence pratique pour les praticiens du droit des baux commerciaux, qui doivent conseiller au locataire ayant reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction de ne pas demeurer dans l’expectative. La saisine du juge du fond avant l’expiration du délai biennal, ou à tout le moins l’adoption d’une attitude procédurale active dans le cadre de l’expertise ordonnée à l’initiative du bailleur, sont des impératifs dont la méconnaissance peut entraîner la forclusion de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. En conséquence, l’articulation entre le droit commun de la prescription et la prescription spéciale du statut des baux commerciaux impose une vigilance particulière dans la conduite du contentieux locatif commercial.
Par ailleurs, la modification des conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, introduite par la loi du 26 mai 2026 au sein de l’article L. 145-41 du code de commerce, ajoute une couche supplémentaire à cette autonomie procédurale. Le législateur a en effet subordonné l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette condition, qui n’a pas d’équivalent dans le régime général des délais de grâce de l’article 1343-5 du code civil, renforce la singularité du contentieux de la clause résolutoire dans les baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique dessinent une articulation nuancée entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Si le Code civil pénètre désormais le statut à travers des mécanismes tels que l’exception d’inexécution, la rétractation de l’offre ou les règles de la prescription, cette pénétration demeure encadrée par des principes d’ordre public propres au statut qui en préservent l’économie générale. La prescription biennale, le caractère réputé non écrit de certaines clauses, la charge de la preuve du déplafonnement et les conditions spécifiques de suspension de la clause résolutoire constituent autant de règles spéciales qui résistent à l’attraction du droit commun et attestent de la vitalité persistante du statut des baux commerciaux comme corps de règles autonome.
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