Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 8 juillet 2026, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ce texte, dont l’article premier entre en vigueur le 1er octobre 2026, procède à l’alignement des modèles de contrats de location sur le délai de six semaines instauré par la loi du 27 juillet 2023 en matière de clause résolutoire pour impayés de loyer. Il parachève ainsi une réforme amorcée il y a trois ans, dont les effets pratiques demeuraient incertains en raison de la discordance persistante entre le texte légal et les formulaires réglementaires mis à la disposition des bailleurs.
L’économie générale de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été profondément remaniée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. La version antérieure, applicable du 1er septembre 2019 au 28 juillet 2023, disposait que la clause résolutoire ne produisait effet que « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » et que le commandement devait mentionner que « le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ». La rédaction actuelle, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, substitue à ce délai de deux mois celui de « six semaines ». Ce resserrement du calendrier de la procédure d’expulsion locative répondait à une préoccupation exprimée de longue date par les bailleurs personnes physiques, pour lesquels deux mois d’impayés sans perspective de régularisation constituent une charge financière souvent insoutenable.
Parallèlement à cette réduction du délai légal, le législateur de 2023 a renforcé le formalisme du commandement de payer en imposant, à peine de nullité, six mentions obligatoires parmi lesquelles figurent l’avertissement relatif à l’exposition du locataire à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la mention du fonds de solidarité pour le logement (FSL) et la référence à la possibilité de saisir le juge aux fins de délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le dispositif de signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a également été étendu aux commandements délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques, dès lors que la dette locative atteint deux mois d’impayés sans interruption ou un montant équivalant à deux fois le loyer mensuel hors charges.
Or, malgré l’entrée en vigueur de ces dispositions légales au 29 juillet 2023, les contrats types de location demeuraient régis par les annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, lesquelles n’avaient pas été actualisées pour refléter le nouveau délai de six semaines. Cette situation créait une insécurité juridique préjudiciable tant aux bailleurs, qui risquaient de reproduire un formalisme obsolète, qu’aux locataires, privés d’une information claire sur leurs droits. Le décret du 6 juillet 2026 met fin à cette anomalie en modifiant, avec effet au 1er octobre 2026, les annexes 1 et 2 du décret de 2015 afin d’y faire figurer le délai de six semaines et l’ensemble des mentions impératives du commandement de payer telles qu’issues de la réforme de 2023.
L’analyse du nouveau dispositif commande d’examiner successivement l’économie du mécanisme de la clause résolutoire dans le bail d’habitation après la réforme de 2023 (I) puis les implications contentieuses du nouveau régime, à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (II).
I. L’économie du mécanisme de la clause résolutoire dans le bail d’habitation après la réforme de 2023
A. Le raccourcissement du délai de régularisation et ses justifications
La clause résolutoire constitue, dans le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, un mécanisme d’ordre public par lequel le contrat prévoit sa propre anéantissement en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou de non-versement du dépôt de garantie. L’article 24 de la loi impose que tout contrat de bail d’habitation contienne une telle clause, de sorte que la résiliation de plein droit pour impayés n’est jamais laissée à la discrétion des parties mais résulte d’un dispositif légal impératif.
Dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 24 faisait courir le délai de régularisation sur une durée de deux mois à compter de la signification du commandement de payer. Le législateur de 2023 a estimé que cette durée, conçue à une époque où les délais judiciaires étaient plus courts et les procédures d’expulsion moins encadrées, n’était plus adaptée à la réalité économique des bailleurs. Le rapport parlementaire ayant précédé l’adoption de la loi du 27 juillet 2023 relevait que le délai moyen entre le premier impayé et la libération effective des lieux excédait vingt-quatre mois, créant pour les propriétaires une charge financière considérable que le mécanisme d’indemnité d’occupation ne compensait qu’imparfaitement.
La réduction de deux mois à six semaines répond à trois objectifs complémentaires. En premier lieu, elle accélère la phase pré-contentieuse, incitant le locataire à régulariser sa situation plus rapidement ou à saisir les dispositifs d’aide existants. En deuxième lieu, elle permet au bailleur d’engager la procédure judiciaire dans un délai plus resserré, limitant ainsi l’accumulation d’une dette locative que le preneur, même de bonne foi, pourra difficilement apurer. En troisième lieu, elle s’articule avec le renforcement concomitant des obligations d’information pesant sur le commandement de payer, dont la nullité est désormais encourue si l’une des six mentions obligatoires fait défaut.
Cette réduction du délai doit néanmoins être appréciée à l’aune des dispositions protectrices qui encadrent la phase judiciaire de la procédure. Le juge conserve en effet la faculté, prévue au V de l’article 24, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire qui est en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Par ailleurs, l’article 24, VII, permet au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué.
Le raccourcissement du délai pré-contentieux ne constitue donc pas, en lui-même, une aggravation du sort du locataire, dès lors que les garanties judiciaires demeurent inchangées. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 12 octobre 2023, que le report des effets des clauses résolutoires prévu par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’était applicable que « lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 » (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-19.117, publié au Bulletin). Cette décision, rendue à propos de l’ancien délai de deux mois, illustre le contrôle strict exercé par la Cour de cassation sur la computation des délais.
B. L’alignement des contrats types par le décret du 6 juillet 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 intervient pour corriger une discordance persistante entre la norme légale et les formulaires administratifs. Les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui constituent les modèles réglementaires de contrat de location pour logement vide et pour logement meublé, n’avaient pas été mises à jour depuis la loi du 27 juillet 2023. Les bailleurs qui recouraient à ces formulaires types se trouvaient ainsi exposés au risque de délivrer un commandement de payer reproduisant un formalisme devenu inexact, mentionnant un délai de deux mois au lieu de six semaines.
L’article 1er du décret du 6 juillet 2026 modifie les deux annexes du décret de 2015 pour y intégrer, d’une part, la mention du délai de six semaines dans la clause résolutoire type, et d’autre part, l’ensemble des mentions impératives du commandement de payer telles qu’énumérées par l’article 24 dans sa rédaction issue de la loi de 2023. L’entrée en vigueur de cette modification est fixée au 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les contrats en cours ne sont pas affectés par cette mise à jour réglementaire, ce qui préserve la sécurité juridique des relations locatives déjà établies tout en offrant aux parties la faculté de se prévaloir directement des dispositions légales en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
L’article 2 du même décret modifie par ailleurs les articles R. 824-15, R. 862-3 et R. 863-9 du code de la construction et de l’habitation, relatifs aux procédures de signalement et d’accompagnement social des ménages en situation d’impayés locatifs. Ces dispositions, qui entreront en vigueur le 1er janvier 2027, actualisent le cadre réglementaire applicable aux organismes chargés du diagnostic social et financier des locataires signalés à la CCAPEX, conformément aux articles 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et 24, III, de la loi du 6 juillet 1989.
La coexistence de deux dates d’entrée en vigueur distinctes témoigne de la volonté du pouvoir réglementaire de procéder par étapes : l’alignement des contrats types au 1er octobre 2026 permet aux professionnels de l’immobilier et aux bailleurs de disposer de formulaires conformes pour les nouveaux baux, tandis que le report au 1er janvier 2027 des modifications du code de la construction et de l’habitation laisse aux organismes sociaux et aux commissaires de justice le temps d’adapter leurs systèmes d’information et leurs procédures internes.
Il convient de relever que le décret du 6 juillet 2026 ne modifie pas le délai légal lui-même, lequel est fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut être modifié que par une disposition de nature législative. Le décret se borne à assurer la conformité des textes réglementaires d’application avec la loi, ce qui relève de la compétence normale du pouvoir exécutif en vertu de l’article 37 de la Constitution. L’innovation principale du texte réside donc moins dans la norme qu’il édicte que dans la cohérence qu’il rétablit entre les différents niveaux de la hiérarchie des normes applicables au bail d’habitation.
II. Les implications contentieuses du nouveau régime à la lumière de la jurisprudence récente
A. La rigueur du contrôle juridictionnel sur les causes de la clause résolutoire
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’un contrôle approfondi des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, qui dépasse le seul examen formel du commandement de payer pour s’attacher aux causes substantielles du défaut de paiement. L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile illustre cette évolution avec une netteté particulière. La Cour y énonce, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution, bien que rendue en matière de bail commercial, traduit un principe plus général selon lequel l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée de manière automatique lorsque le locataire oppose une inexécution imputable au bailleur. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond de rechercher si le défaut de paiement procède d’une exception d’inexécution légitime avant de prononcer la résiliation du bail. Cette obligation de vérification préalable, combinée au raccourcissement du délai de régularisation à six semaines dans le bail d’habitation, pourrait inciter les locataires à formuler plus systématiquement des contestations fondées sur les manquements du bailleur à ses obligations, notamment l’obligation de délivrance d’un logement décent prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que le locataire à bail commercial « peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). Si l’on transpose ce raisonnement au bail d’habitation, le locataire qui justifierait de désordres rendant le logement impropre à sa destination pourrait opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, paralysant ainsi les effets du commandement de payer et, par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025 rendu par la même troisième chambre civile rappelle que les dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation relatives au supplément de loyer de solidarité ne sauraient être invoquées pour faire échec à une procédure de résiliation fondée sur le non-paiement de ce supplément. La Cour a en effet retenu que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation étaient « inapplicables à l’action engagée par la société Elogie-Siemp qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire à raison du non-paiement de suppléments de loyers de solidarité » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin). Cette solution circonscrit le champ des moyens de défense opposables par le locataire d’un logement social et conforte le bailleur institutionnel dans l’efficacité de la procédure de résiliation.
La Cour de cassation a également sanctionné, dans un arrêt du 25 janvier 2023, la cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans vérifier le caractère certain de la créance invoquée par le bailleur. Elle a considéré que les juges du fond doivent s’assurer que la dette locative est exigible et que le commandement de payer délivré mentionne un décompte exact, à peine de nullité de l’acte (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-23.827). Dans le même sens, un arrêt du 4 janvier 2023 a rappelé que « la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer » dès lors que le locataire ne s’est pas libéré de sa dette dans le délai légal (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-19.705), la Cour censurant l’arrêt d’appel qui s’était borné à relever l’absence de paiement sans rechercher si le délai était expiré.
Enfin, l’arrêt du 6 avril 2023 rendu par la troisième chambre civile a jugé que « le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail est nul lorsqu’il tend à obtenir le paiement de loyers déjà payés » (Civ. 3e, 6 avr. 2023, n° 19-24.586). Cette décision rappelle que le commandement de payer doit indiquer un décompte exact de la dette, à peine de nullité, et que l’erreur dans le quantum réclamé prive l’acte de tout effet. Combinée au raccourcissement du délai de six semaines, cette exigence de précision impose aux bailleurs une vigilance accrue dans l’établissement du décompte joint au commandement.
B. La prévention des expulsions locatives à l’épreuve de l’accélération procédurale
Le raccourcissement du délai de régularisation à six semaines doit être mis en perspective avec le dispositif de prévention des expulsions locatives, qui constitue le second pilier de la réforme de 2023 et que le décret du 6 juillet 2026 contribue à renforcer sur le plan réglementaire. Le signalement à la CCAPEX, désormais obligatoire pour les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique dès lors que la dette locative atteint deux mois d’impayés ou l’équivalent de deux fois le loyer mensuel, a pour objet de déclencher, en amont de l’assignation, un diagnostic social et financier du locataire par l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).
Ce signalement précoce, intervenant pendant le délai même de six semaines laissé au locataire pour régulariser, crée une fenêtre d’intervention sociale qui n’existait pas sous l’empire des textes antérieurs pour les bailleurs personnes physiques. L’article 24, I, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commissaire de justice précise lors de ce signalement « les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance ». Le diagnostic social transmis à la CCAPEX avant l’expiration du délai de six semaines doit permettre d’identifier les situations de fragilité et d’orienter le locataire vers les dispositifs d’aide existants, au premier rang desquels le FSL.
L’article 24, V, de la même loi confère au juge le pouvoir d’accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». La condition posée par le texte est double : le locataire doit être en capacité de régler sa dette et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le non-respect de ces conditions conduit au rejet de la demande de délais et à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Parallèlement, l’article 24, VIII, offre une protection renforcée aux locataires bénéficiant d’une procédure de surendettement. Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé ou prononcé, ou lorsqu’un jugement de clôture de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans. Cette disposition, issue de la loi du 27 juillet 2023, opère un rééquilibrage remarquable entre l’accélération de la phase pré-contentieuse et la protection des locataires les plus vulnérables.
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, prise dans le contexte de la crise sanitaire, avait institué un mécanisme temporaire de report des effets des clauses résolutoires pendant la période juridiquement protégée. La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 12 octobre 2023 précité, que ce report n’était applicable que lorsque le délai de deux mois « expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 ». Cette interprétation restrictive, confortée par l’abrogation du dispositif à l’issue de la période de crise, illustre la volonté jurisprudentielle de ne pas étendre au-delà de leur champ temporel les mesures exceptionnelles de suspension des effets des clauses résolutoires.
En définitive, le décret du 6 juillet 2026, en actualisant les contrats types de location, offre aux bailleurs et aux praticiens du droit un cadre réglementaire enfin cohérent avec les dispositions légales en vigueur depuis le 29 juillet 2023. L’entrée en vigueur différée au 1er octobre 2026 pour les contrats types et au 1er janvier 2027 pour les dispositions relatives au code de la construction et de l’habitation traduit une approche pragmatique, soucieuse de laisser aux acteurs concernés le temps de s’approprier les nouveaux outils. Le succès de cette réforme dépendra toutefois de la capacité des commissaires de justice à intégrer, dans leurs pratiques de signification, les six mentions impératives du commandement de payer, et de la diligence des organismes sociaux à réaliser les diagnostics sociaux et financiers dans le délai resserré de six semaines.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 apporte une réponse attendue à une insécurité juridique qui durait depuis trois ans. En alignant les contrats types de location sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, il sécurise la pratique des bailleurs et clarifie l’information délivrée aux locataires. Le passage du délai de régularisation de deux mois à six semaines, déjà effectif en droit depuis le 29 juillet 2023, trouve avec ce décret sa pleine effectivité documentaire. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, confère à ce dispositif un équilibre entre la célérité de la procédure et la protection des droits du preneur. Les praticiens du droit immobilier devront redoubler de vigilance dans la rédaction des commandements de payer, dont la nullité est encourue si l’une des six mentions obligatoires fait défaut, et dans l’articulation des délais de procédure avec les obligations de signalement à la CCAPEX.
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