I. L’autonomie renforcée de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire conventionnelle
A. La consécration prétorienne d’une exception d’inexécution dispensée de mise en demeure préalable
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise depuis le décret du 30 septembre 1953 un équilibre singulier entre les prérogatives du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur. La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 a, par ailleurs, profondément renouvelé le droit commun des sanctions de l’inexécution, en consacrant aux articles 1217 et suivants du code civil un éventail de remèdes à la disposition du créancier de l’obligation inexécutée. L’article 1219 du code civil dispose ainsi qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Or, la transposition de ce mécanisme dans le contentieux spécifique du bail commercial a longtemps suscité des difficultés d’articulation avec le régime de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce.
L’article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation, dont la Cour de cassation a récemment rappelé le caractère continu pendant toute la durée du contrat, constitue la contrepartie essentielle de l’obligation de paiement du loyer pesant sur le preneur en vertu de l’article 1728 du même code. Dès lors, la question de savoir si le preneur peut opposer au bailleur une exception d’inexécution pour justifier la suspension du paiement des loyers, sans compromettre le bénéfice du statut protecteur, se trouve au coeur des évolutions jurisprudentielles récentes.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, franchi une étape décisive en jugeant que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante selon laquelle l’exception d’inexécution constitue un droit pour le créancier de l’obligation inexécutée indépendant de toute formalité préalable, consacre l’autonomie de ce mécanisme de droit commun à l’égard du régime spécial de la clause résolutoire.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a précisé la portée de cette autonomie dans l’hypothèse la plus contentieuse, celle où le bailleur invoque l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette formulation, d’une particulière netteté, écarte toute confusion entre la faculté de solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du même code.
En conséquence, le preneur qui invoque l’exception d’inexécution n’est pas tenu d’avoir saisi le juge dans le mois du commandement de payer pour échapper aux effets de la clause résolutoire. Cette solution marque une différence fondamentale avec le régime des délais de paiement, qui suppose précisément une saisine du juge dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, ainsi que le rappelle l’article L. 145-41 dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026. La portée pratique de cette distinction est considérable pour le praticien : alors que les délais de paiement constituent une faculté discrétionnaire du juge, l’exception d’inexécution est un droit pour le preneur dont le juge doit impérativement vérifier le bien-fondé.
B. L’office du juge confronté à l’exception d’inexécution : une obligation de vérification substantielle
La décision du 5 mars 2026 ne se borne pas à affirmer le principe de l’autonomie de l’exception d’inexécution : elle en tire des conséquences pratiques quant à l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure, pour défaut de base légale, l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui avait omis de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement.
L’espèce soumise à la Cour de cassation présentait des circonstances de fait particulièrement éclairantes. La cour d’appel avait constaté l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux. Elle avait néanmoins jugé que la clause résolutoire avait produit ses effets dès lors que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Or, la Cour de cassation considère que cette motivation est insuffisante : le juge du fond ne peut se dispenser d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
A cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 consacre une obligation positive à la charge du juge : il ne lui suffit pas de constater que le locataire n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement ; il lui incombe de vérifier si, pour chaque loyer réclamé, l’exception d’inexécution était ou non justifiée par un manquement du bailleur à ses obligations. Cette obligation de vérification substantielle constitue un prolongement direct de la jurisprudence relative à l’obligation continue de délivrance du bailleur, dont la troisième chambre civile a rappelé avec constance qu’elle pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat.
L’article 1220 du code civil, qui permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance, offre un fondement complémentaire à la position du preneur confronté à la défaillance persistante du bailleur. Toutefois, la jurisprudence du 5 mars 2026 se fonde principalement sur l’article 1219, qui exige une inexécution suffisamment grave, ce qui implique un contrôle de proportionnalité entre le manquement du bailleur et la suspension du paiement des loyers par le preneur. La troisième chambre civile impose ainsi au juge du fond un examen circonstancié des griefs invoqués par le preneur, examen dont l’absence est sanctionnée par la cassation.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier l’article L. 145-41 du code de commerce en ajoutant une condition nouvelle à l’octroi de délais de paiement : la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers est désormais conditionnée à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, applicable aux instances introduites à compter du 28 mai 2026, renforce la distinction entre le régime de l’exception d’inexécution, qui opère de plein droit, et celui des délais de paiement, subordonné à des conditions légales strictes et à l’appréciation souveraine du juge.
Il résulte de cette construction prétorienne que le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose désormais d’une alternative stratégique clairement définie. Soit il conteste le bien-fondé de la créance locative en invoquant une exception d’inexécution fondée sur les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien, auquel cas il n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement pour solliciter des délais de paiement et le juge devra, en toute hypothèse, examiner le bien-fondé de cette exception avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Soit il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en justifiant de sa capacité à apurer la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant, conformément à la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 issue de la loi du 26 mai 2026. Ces deux voies, bien que distinctes par leur nature et leur régime, peuvent être combinées dans le cadre d’une même instance, le preneur pouvant à la fois contester le principe de la créance par l’exception d’inexécution et solliciter, à titre subsidiaire, des délais de paiement pour le cas où le juge écarterait cette exception.
II. La hiérarchie des sanctions de l’inexécution : entre résiliation conventionnelle et résiliation judiciaire dans le contentieux récent
A. L’acquisition définitive de la clause résolutoire et l’indifférence de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat
Si l’exception d’inexécution constitue une parade efficace à l’acquisition de la clause résolutoire, encore faut-il que le preneur l’invoque en temps utile et que le juge du fond en vérifie le bien-fondé. A défaut, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement demeuré infructueux, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. Une fois acquise, la clause résolutoire met fin au contrat de bail et prive le preneur de son droit au maintien dans les lieux, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse, à elle seule, en empêcher les effets.
La Cour de cassation a, sur ce point, maintenu une position constante. L’arrêt du 26 octobre 2023, publié au Bulletin, a jugé que l’acquisition définitive de la clause résolutoire ne pouvait être écartée par la seule invocation de la mauvaise foi du bailleur (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure, consacre le caractère automatique des effets de la clause résolutoire une fois les conditions légales réunies, sauf à ce que le preneur ait obtenu des délais de paiement ou ait valablement invoqué une exception d’inexécution.
En conséquence, la distinction entre les deux régimes est essentielle pour la pratique contentieuse. L’exception d’inexécution opère comme un obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire, en ce qu’elle justifie le défaut de paiement des loyers par un manquement préalable du bailleur. En revanche, une fois la clause résolutoire acquise, l’invocation de la mauvaise foi du bailleur est inopérante pour la remettre en cause. Cette hiérarchie des sanctions a été réaffirmée avec éclat par l’arrêt du 5 mars 2026 précité, qui impose au juge de vérifier l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, précisément parce que la première paralyse la seconde.
L’arrêt du 6 juillet 2023 avait déjà posé un jalon essentiel en jugeant que le locataire qui ne peut exploiter son fonds dans les conditions prévues au bail en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.923, publié au Bulletin). L’impropriété des locaux à leur destination contractuelle constitue ainsi, pour le preneur, un motif légitime de suspension du paiement des loyers, pour autant que le manquement du bailleur présente un caractère de gravité suffisant au sens de l’article 1219 du code civil.
A cet égard, l’arrêt du 27 juin 2024 a précisé que le juge doit apprécier la gravité de l’inexécution imputable au bailleur pour déterminer si l’exception d’inexécution est fondée (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). Cette exigence d’un contrôle de proportionnalité, conforme aux principes généraux du droit des contrats, permet d’éviter que le preneur ne se prévale d’un manquement mineur du bailleur pour se soustraire durablement à son obligation de paiement du loyer.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 29 janvier 2026, que le bailleur qui réclame l’acquisition de la clause résolutoire doit justifier du respect de ses propres obligations contractuelles, notamment en matière de régularisation et de justification des charges locatives (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin). Cette exigence de réciprocité, inhérente à la structure synallagmatique du contrat de bail, impose au juge du fond de procéder à un examen croisé des manquements respectifs des parties avant de se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait ainsi prospérer si le bailleur est lui-même défaillant dans l’exécution de ses obligations, ce que le preneur peut utilement faire valoir par la voie de l’exception d’inexécution ou, le cas échéant, par une demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts du bailleur.
B. La résiliation judiciaire pour inexécution grave et l’articulation avec la prescription de l’action en indemnité d’éviction
Au-delà du diptyque formé par l’exception d’inexécution et la clause résolutoire, la résiliation judiciaire constitue la troisième voie ouverte aux parties en cas d’inexécution grave du contrat de bail commercial. Fondée sur l’article 1227 du code civil, la résiliation judiciaire peut être prononcée aux torts de l’une ou l’autre des parties, selon que le manquement est imputable au preneur ou au bailleur. Ce mécanisme se distingue de la clause résolutoire en ce qu’il requiert l’intervention préalable du juge, qui apprécie souverainement la gravité du manquement allégué.
L’arrêt du 4 juin 2026 illustre la complexité de l’articulation entre ces différentes sanctions dans le contentieux du bail commercial. Dans cette espèce, une locataire avait sollicité, à titre reconventionnel, la résiliation du bail aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, tout en contestant le refus de renouvellement qui lui avait été opposé pour motifs graves et légitimes. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour avoir omis de statuer sur les dernières conclusions des parties, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette décision rappelle, sur le terrain procédural, l’exigence de rigueur qui s’impose au juge du bail commercial lorsqu’il est confronté à un éventail de demandes portant sur l’exécution, la résiliation et le renouvellement du contrat.
Par ailleurs, l’articulation entre la résiliation judiciaire et la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, prévue à l’article L. 145-9 du code de commerce, soulève des difficultés contentieuses récurrentes. L’arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, a jugé que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Le preneur qui entend contester le refus de renouvellement et solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction doit donc agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sans pouvoir se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur pour échapper à la forclusion.
L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu dans un litige opposant une société d’exploitation de pharmacie à sa bailleresse, a apporté une utile précision sur les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsque le preneur a formé une demande de renouvellement en cours de tacite prolongation. La Cour de cassation y énonce que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Le bail expiré ayant duré douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement légal.
Cette décision met en lumière l’enjeu essentiel que représente, pour les parties au bail commercial, la maîtrise de la dimension temporelle du contrat. Le preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de douze ans sans former de demande de renouvellement s’expose au déplafonnement du loyer, tandis que le bailleur qui délivre congé sans respecter le formalisme de l’article L. 145-9 du code de commerce s’expose à voir son congé privé d’effet. A cet égard, la rigueur formelle imposée par la troisième chambre civile constitue une garantie essentielle pour le preneur, dont le fonds de commerce dépend, pour sa valorisation, de la stabilité et de la prévisibilité du statut locatif.
Dès lors, l’état du droit positif issu de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile se caractérise par une double exigence : d’une part, la reconnaissance de l’autonomie de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire, qui impose au juge du fond une obligation de vérification substantielle du bien-fondé des griefs invoqués par le preneur ; d’autre part, la confirmation de la rigueur des règles procédurales applicables au contentieux du bail commercial, qu’il s’agisse de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction ou de l’obligation de statuer sur les dernières conclusions des parties. Cette double exigence traduit la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité des droits du preneur sans compromettre la sécurité juridique du bailleur.
Conclusion
L’évolution jurisprudentielle de la troisième chambre civile au cours des années 2025 et 2026 témoigne d’une consolidation remarquable de l’articulation entre les différentes sanctions de l’inexécution dans le bail commercial. L’autonomie de l’exception d’inexécution, consacrée par l’arrêt du 18 septembre 2025 et renforcée par celui du 5 mars 2026, place désormais le juge du fond face à une obligation de vérification substantielle qui ne saurait être éludée par le seul constat de l’absence de saisine dans le mois du commandement de payer. La hiérarchie ainsi établie entre l’exception d’inexécution, obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, et les délais de paiement, simple faculté d’aménagement des effets de cette clause, offre aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé. La loi du 26 mai 2026, en subordonnant l’octroi des délais de paiement à la capacité du preneur de régler la dette locative et de reprendre le versement intégral du loyer courant, accentue encore cette distinction et invite les parties à une vigilance accrue dans la gestion des incidents d’exécution du contrat de bail commercial.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.