I. La computation de la durée du bail commercial et ses conséquences sur le renouvellement
A. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé et le dépassement du seuil de douze années
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 9 juillet 2026, un arrêt qui apporte une clarification attendue sur la computation de la durée du bail commercial et ses incidences sur le plafonnement du loyer renouvelé. Dans cette affaire, une société de pharmacie, locataire d’un local commercial selon bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012. La bailleresse acceptait le principe du renouvellement mais soutenait que le loyer devait être fixé à la valeur locative, la durée du bail expiré excédant douze années. La locataire objectait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que le bail n’atteigne cette durée de douze ans.
La Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel de Paris et rejette le pourvoi. Elle rappelle que, si le preneur peut demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, cette faculté n’implique pas que le bail prenne fin à la date de signification de la demande. En cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, conformément à la lettre de l’article L. 145-12 du même code. Or, en l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour en déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
Cette solution s’inscrit dans le sillage de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui dispose que les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce). L’arrêt du 9 juillet 2026 confirme que le seuil fatidique de douze années s’apprécie non pas à la date de la demande de renouvellement, mais à la date d’expiration effective du bail précédent, laquelle coïncide avec la veille de la prise d’effet du nouveau bail. Dès lors, un seul jour de dépassement suffit à faire basculer le loyer du bail renouvelé dans le régime de la valeur locative, privant ainsi le preneur du bénéfice du plafonnement. Cette construction jurisprudentielle, d’une rigueur mathématique, illustre la précision avec laquelle la troisième chambre civile aborde la computation des délais dans le contentieux du bail commercial.
B. Les clauses conventionnelles de fixation du prix du bail renouvelé et le contrôle du juge
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt, relatif cette fois à une clause contractuelle par laquelle les parties au bail commercial avaient stipulé qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, celle-ci devant être déterminée, à défaut d’accord, par un expert choisi sur une liste annexée au contrat. La clause prévoyait également que, si les parties ne parvenaient pas à s’entendre sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé afin qu’il désigne un expert figurant sur cette liste.
La société bailleresse, après avoir accepté le principe du renouvellement, avait saisi le président du tribunal de commerce qui avait désigné un expert. La locataire ayant interjeté appel, la bailleresse soutenait que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignative d’un tiers estimateur en application de la clause contractuelle était insusceptible d’appel. La Cour de cassation rejette cette argumentation au motif qu’aucun texte ne dispose qu’une telle ordonnance serait insusceptible de recours et qu’en conséquence, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, la voie de l’appel est ouverte (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
Cet arrêt revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du bail commercial. La stipulation d’une clause dérogeant aux règles légales de fixation du loyer renouvelé est fréquente, notamment dans les baux de longue durée ou portant sur des locaux d’une valeur économique significative. En affirmant que l’ordonnance désignative du tiers estimateur conventionnel est susceptible d’appel, la troisième chambre civile ouvre la voie à un contrôle juridictionnel de la mise en œuvre de ces clauses, écartant ainsi la tentation d’un contournement des règles statutaires par la voie contractuelle. Par ailleurs, cette solution s’articule avec les nouvelles dispositions introduites par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, laquelle a notamment consacré la validité des clauses dites « tunnel » encadrant la variation de l’indice des loyers commerciaux à la hausse comme à la baisse (article L. 145-38-1 du code de commerce).
II. La computation des délais de prescription et l’incidence du cas fortuit sur l’obligation continue de délivrance
A. L’interruption de la prescription biennale par la contestation des motifs du congé
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce constitue l’un des écueils procéduraux les plus redoutables du contentieux des baux commerciaux. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile est venue préciser les conditions dans lesquelles la contestation des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé peut interrompre le délai de prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction.
En l’espèce, un bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait vu ses droits repris par le cessionnaire du fonds de commerce, lequel avait formé une demande d’indemnité d’éviction par conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que le congé ayant été donné pour le 30 juin 2020, l’action devait être introduite avant le 30 juin 2022. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cette solution rappelle avec force que l’article L. 145-9 du code de commerce impose au congé de préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et d’indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans (article L. 145-9 du code de commerce). La contestation des motifs du congé emporte ainsi un effet interruptif de prescription qu’il appartient aux juges du fond de vérifier. En conséquence, le locataire qui conteste régulièrement le congé dans le délai biennal conserve la possibilité de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà de ce délai.
La même exigence procédurale a conduit la Cour à censurer, le 4 juin 2026 encore, un arrêt de la cour d’appel de Poitiers qui n’avait pas visé les dernières conclusions des parties ni exposé succinctement leurs prétentions et moyens, en violation des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette rigueur procédurale, réitérée dans un arrêt du 2 juillet 2026 censurant la cour d’appel de Montpellier pour le même manquement (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340), témoigne de l’attention particulière que la haute juridiction porte au respect des garanties procédurales dans le contentieux des baux commerciaux.
B. L’articulation entre le cas fortuit de l’article 1722 du code civil et l’obligation continue de délivrance du bailleur
L’arrêt le plus remarquable de la période récente est sans conteste celui rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 dans l’affaire dite Esmeralda Resort. Il s’agit d’une décision qui renouvelle en profondeur l’articulation entre le régime du cas fortuit de l’article 1722 du code civil et l’obligation continue de délivrance pesant sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du même code.
En l’espèce, une villa comprise dans un lotissement exploité en hôtel de tourisme avait été donnée à bail commercial. Après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, la locataire avait sollicité le renouvellement du bail, mais la bailleresse lui avait refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction pour défaut de paiement des loyers. La locataire opposait l’exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas aux réparations nécessaires à la jouissance des locaux après le cyclone.
La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté cette argumentation au motif que les travaux nécessaires résultaient d’un cas fortuit, ce qui excluait toute responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du code civil. La Cour de cassation censure ce raisonnement au terme d’une motivation minutieusement construite. Elle rappelle d’abord que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719 du code civil). Elle précise que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé. Elle énonce ensuite que, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail (article 1722 du code civil).
Or, la Cour relève que la villa « ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien ». Par suite, la destruction partielle au sens de l’article 1722 ne pouvait être retenue. La Cour énonce alors, dans un attendu de principe, qu’il résulte de ces textes que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069).
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans le prolongement direct de la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, que la troisième chambre civile avait affirmée avec éclat dans un arrêt publié du 5 mars 2026. La Cour y avait jugé que l’obligation de délivrance du bailleur « doit être exécutée pendant toute la durée du bail » et que l’action du preneur tendant à voir condamner le bailleur à exécuter cette obligation est recevable tant que l’exécution de celle-ci n’est pas prescrite (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). L’arrêt Esmeralda Resort prolonge cette logique en précisant que, dès lors que le bailleur n’est plus empêché par le cas fortuit, son obligation de délivrance renaît et le preneur est fondé à en opposer l’inexécution.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà posé, dans un arrêt publié du 10 juillet 2025, que l’action en résiliation du bail commercial fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, et que ce délai ne peut commencer à courir qu’à compter de la date à laquelle le preneur a eu connaissance du manquement (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence témoigne d’une volonté constante de la haute juridiction de protéger l’effectivité des droits du preneur face à la défaillance du bailleur, en neutralisant les effets d’une computation trop rigoureuse des délais de prescription lorsque le manquement se prolonge dans le temps.
En complément de ce corpus jurisprudentiel, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit des dispositions nouvelles qui renforcent les droits du preneur. L’article L. 145-32-1 du code de commerce consacre désormais un droit au paiement mensuel du loyer lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés (article L. 145-32-1 du code de commerce). L’article L. 145-40 nouveau plafonne le dépôt de garantie à trois mois de loyer pour ces mêmes locaux et précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur (article L. 145-40 du code de commerce). L’article L. 145-41 rénové conditionne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (article L. 145-41 du code de commerce).
Enfin, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 apporte une précision utile sur la charge de la preuve de la consistance des lieux loués. La Cour y rappelle que, dès lors que le bail ne mentionne pas expressément l’inclusion d’un espace dans son assiette, il appartient au preneur d’établir l’existence d’un titre d’occupation conventionnel. En l’espèce, l’occupation d’un espace grillagé extérieur n’avait été que tolérée par la bailleresse sans être donnée à bail, ce qui justifiait la libération des lieux (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468).
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours des mois de juin et juillet 2026 illustrent la précision croissante avec laquelle la Cour de cassation appréhende la computation des délais dans le contentieux des baux commerciaux. La rigueur mathématique avec laquelle est calculée la durée du bail expiré, l’attention portée aux clauses conventionnelles de fixation du prix du bail renouvelé, la clarification des effets interruptifs de la contestation du congé sur la prescription biennale et, surtout, l’articulation novatrice entre le régime du cas fortuit et l’obligation continue de délivrance du bailleur témoignent d’une volonté constante de la haute juridiction de sécuriser les relations locatives commerciales tout en préservant l’effectivité des droits du preneur. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en consacrant la mensualisation du loyer, en encadrant le dépôt de garantie et en renforçant les conditions de suspension de la clause résolutoire, s’inscrit dans ce mouvement de rationalisation du statut des baux commerciaux. Les praticiens devront désormais conjuguer ces innovations législatives avec les exigences procédurales et substantielles renouvelées par la jurisprudence récente.
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