I. Les innovations de la loi du 26 mai 2026 applicables au statut des baux commerciaux
A. La mensualisation du loyer et la légalisation des clauses d’indexation encadrée
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 (lien Legifrance), introduit plusieurs dispositions modifiant substantiellement le statut des baux commerciaux. La première innovation notable réside dans la faculté reconnue au preneur d’obtenir la mensualisation du paiement de son loyer. Le texte prévoit que le bailleur ne peut s’y opposer lorsque le bail porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, sous réserve que le locataire ne soit pas débiteur d’arriérés non contestés de loyers et de charges. Cette disposition, d’ordre public, s’applique aux baux en cours à la date de promulgation de la loi, de sorte que tous les preneurs remplissant ces conditions peuvent désormais en revendiquer le bénéfice.
Par ailleurs, la loi nouvelle consacre la validité des clauses dites de tunnel d’indexation, qui permettent d’encadrer les variations de loyer à la hausse comme à la baisse en fixant des seuils plancher et plafond. Ces clauses, dont la pratique était incertaine, sont désormais expressément autorisées pour les baux de locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à la condition que les limitations « jouent dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse ». Cette consécration législative offre aux parties un instrument de prévisibilité financière qui faisait défaut au statut des baux commerciaux.
Le législateur a également modifié plusieurs autres pans du statut, notamment en instaurant un dispositif de suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement au preneur, et en élargissant le droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial. Ces évolutions, bien que circonscrites, traduisent une volonté de rééquilibrage du rapport de force entre bailleur et preneur, dans un contexte économique marqué par une tension croissante sur les loyers commerciaux. À cet égard, la réforme entend répondre aux difficultés rencontrées par les très petites entreprises et les commerces de centre-ville, confrontés à une pression immobilière croissante. La loi du 26 mai 2026 constitue ainsi la première réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux depuis la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, et son entrée en vigueur au lendemain de sa publication, soit le 28 mai 2026, a immédiatement produit effet pour l’ensemble des baux en cours.
Par ailleurs, l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet 2026 (lien Legifrance), portant diverses dispositions de coordination et d’adaptation du code de commerce, est venue parfaire ce cadre réformé en ajustant plusieurs dispositions techniques relatives notamment aux opérations à titre onéreux entre fournisseurs et destinataires, dans le prolongement des obligations de transparence et de loyauté qui irriguent désormais l’ensemble du droit des affaires. Cette ordonnance, prise sur le fondement de la loi d’habilitation du 26 mai 2026, témoigne de la volonté gouvernementale de moderniser en profondeur les relations commerciales, au-delà du seul statut des baux.
B. La refonte du régime de la clause résolutoire : le renforcement du pouvoir modérateur du juge
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 modifie l’article L. 145-41 du code de commerce (lien Legifrance) en précisant que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La nouveauté majeure réside dans les conditions désormais exigées pour l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Le texte dispose que ces mesures sont « conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette double condition introduit un critère objectif qui encadre plus strictement qu’auparavant le pouvoir d’appréciation des juridictions. En conséquence, le preneur qui sollicite des délais doit démontrer non seulement sa bonne foi, mais également sa capacité effective à assumer le paiement du loyer courant en sus de l’apurement de sa dette, ce qui implique la production d’éléments comptables probants.
La jurisprudence avait d’ores et déjà dégagé des principes directeurs en la matière. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 31 juillet 2025 (n° 25/00106, lien courdecassation.fr), a rejeté la demande de délais de paiement formée par une société locataire en relevant que « l’appelante ne produit aucun élément, notamment comptable, de nature à justifier sa situation au sens de l’article 1343-5 du code civil ». La cour a également constaté que la créance du bailleur était étayée par la production de plusieurs commandements de payer et mises en demeure, et que la dette s’était aggravée depuis la délivrance du premier commandement. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la condition de capacité financière du preneur, que la loi du 26 mai 2026 vient consacrer au plan textuel.
De même, la cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 janvier 2026 (n° 25/03943, lien courdecassation.fr), a confirmé l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai imparti. La cour a rappelé, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et a précisé que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ces décisions, antérieures à la réforme, témoignent d’une pratique contentieuse que la loi nouvelle vient codifier en imposant désormais expressément la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 12 mars 2025 (n° 24/03834, lien courdecassation.fr), avait déjà rappelé que les juges peuvent subordonner les mesures d’octroi de délais de paiement « à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette », conformément à l’article 1343-5 du code civil. La loi du 26 mai 2026 franchit un pas supplémentaire en érigeant le paiement du loyer courant en condition préalable, ce qui écarte du bénéfice des délais tout preneur qui ne serait pas en mesure d’assumer simultanément le règlement de l’échéance en cours et l’apurement progressif de l’arriéré. Cette sévérité nouvelle vise à éviter le constat récurrent d’une aggravation de la dette locative pendant les délais judiciaires consentis, phénomène que la pratique du contentieux des baux commerciaux connaissait de manière chronique.
Enfin, la cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 7 octobre 2025 (n° 25/00183, lien courdecassation.fr), a infirmé l’ordonnance ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en retenant que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Cette décision illustre l’office modérateur du juge, que la réforme du 26 mai 2026 préserve tout en l’encadrant plus rigoureusement.
II. La consolidation jurisprudentielle des mécanismes protecteurs du preneur à bail commercial
A. Le déplafonnement des loyers et l’évaluation de l’indemnité d’éviction : l’apport des juridictions du fond
Le statut des baux commerciaux repose sur un principe fondamental : le plafonnement du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce (lien Legifrance) dispose en effet qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. En cas de modification notable ou d’exception aux règles de plafonnement, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Or, la jurisprudence récente a précisé les contours de la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le tribunal judiciaire d’Amiens, dans un jugement du 6 février 2026 (n° 25/00006, lien courdecassation.fr), a rappelé que « le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués ». Le tribunal retient ainsi une exigence de double démonstration : la matérialité de la modification d’une part, et son incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur d’autre part, ce qui constitue une charge probatoire exigeante pour le bailleur.
Le tribunal judiciaire de Bayonne, dans un jugement du 12 mars 2026 (n° 25/01451, lien courdecassation.fr), a rappelé la hiérarchie des règles applicables à la fixation du loyer en constatant que « le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement ». Le tribunal judiciaire de Dijon, dans un jugement du 14 mai 2025 (n° 23/00798, lien courdecassation.fr), a quant à lui rappelé la règle de l’article L. 145-33 du code de commerce selon laquelle « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces décisions, par leur convergence, confirment que le mécanisme du plafonnement demeure la règle et le déplafonnement l’exception, dans une matière où la stabilité des relations locatives constitue un impératif économique majeur.
En matière d’indemnité d’éviction, l’article L. 145-14 du code de commerce (lien Legifrance) dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, dans un jugement du 26 janvier 2026 (n° 18/00222, lien courdecassation.fr), a fourni une illustration remarquable des méthodes d’évaluation du droit au bail, en distinguant la méthode différentielle, qui consiste à évaluer la valeur du droit au bail par capitalisation de l’économie de loyer réalisée par le preneur entre le montant du loyer et la valeur locative de marché du bien, de la méthode du différentiel de loyer et de la méthode de capitalisation de l’économie de loyer.
Le tribunal a précisé que « pour fixer l’indemnité principale en cas de déplacement du fonds de commerce, la juridiction doit déterminer la valeur du droit au bail lequel naît de la différence pouvant exister entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné ou le loyer déplafonné ». Il a en outre rappelé que « les terrains nus échappant à la règle du plafonnement », de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative du marché. Ce jugement met en exergue la sophistication croissante des méthodes expertales d’évaluation de l’indemnité d’éviction, qui exigent désormais une analyse croisée de plusieurs approches pour parvenir à une juste réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement.
B. Le droit de préférence du preneur : une protection d’ordre public confrontée aux cessions globales d’immeubles
Le droit de préférence du preneur, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce (lien Legifrance), constitue l’un des piliers de la protection du locataire commercial. Ce texte, modifié par l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification devant indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 février 2026 (n° 23/01285, lien courdecassation.fr), a rappelé le caractère d’ordre public de ce dispositif en jugeant que « le preneur à bail commercial ne peut pas renoncer à son droit de préférence qui s’exerce nonobstant toutes clauses contraires ». La cour a également apporté une précision importante sur le titulaire du droit : se référant à une réponse ministérielle du 22 avril 2021, elle a précisé que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte ; ainsi, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier », ajoutant que « si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié ». La cour a toutefois admis que le preneur peut se substituer une autre structure juridique après avoir régulièrement exercé son droit, dès lors qu’il n’y a pas détournement du mécanisme.
La question du champ d’application de l’exception relative à la cession globale d’un immeuble a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle particulièrement riche. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24/01527, lien courdecassation.fr), a procédé à une analyse approfondie de cette exception. La cour a rappelé que l’article L. 145-46-1 prévoit que le droit de préférence n’est pas applicable en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, mais a précisé que « la vente d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation, qui est entièrement loué à un seul locataire, n’échappe pas au droit de préemption », soulignant que « l’exigence de globalité qui justifie la quatrième exception n’implique pas seulement que l’entier immeuble soit vendu ; elle implique aussi que le bien vendu soit plus vaste que l’assiette du bail ».
La cour s’est appuyée sur la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui a jugé dans deux arrêts publiés du 19 juillet 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292) que « le droit de préférence est exclu lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu », en précisant que l’exception est prévue pour « la catégorie générique des locaux commerciaux ». La cour d’appel d’Orléans en a déduit que « dès lors que l’objet de la vente est plus large que les lieux loués, l’exception de cession globale joue », mais que « dans l’hypothèse où l’assiette de la vente correspond précisément à celle des locaux loués, le droit de préférence du preneur à bail commercial s’applique puisque l’exception ne joue pas ». Cette interprétation, qui concilie la protection du preneur avec le respect du droit de propriété du bailleur, a été confirmée au regard des travaux parlementaires, dont il résulte que « la restriction appliquée aux cessions globales ne poursuit d’autre but que d’éviter au bailleur d’avoir à scinder la vente de son bien ».
Par ailleurs, la cour d’appel d’Orléans a, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 22/00942, lien courdecassation.fr), rappelé l’exigence formelle qui pèse sur le bailleur en matière de notification du droit de préférence. L’article L. 145-46-1 impose que la notification indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée, et que les quatre premiers alinéas du texte soient reproduits dans chaque notification. La cour a validé la procédure lorsque la notification est signée par son destinataire et comporte l’ensemble des informations requises, confirmant la rigueur avec laquelle les juridictions contrôlent le respect de ce formalisme protecteur.
L’économie générale de cette construction prétorienne révèle une tension constante entre la protection du preneur, qui bénéficie d’un statut largement d’ordre public, et la préservation des prérogatives du bailleur, qui demeure titulaire d’un droit de propriété dont il ne saurait être privé au-delà des limites expressément fixées par le législateur. La loi du 26 mai 2026, en élargissant le domaine du droit de préférence à de nouvelles catégories de locaux et en simplifiant la procédure de notification, s’inscrit dans cette recherche d’équilibre entre les intérêts antagonistes qui structurent le droit des baux commerciaux.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte au statut des baux commerciaux des modifications dont l’importance pratique ne saurait être sous-estimée. La mensualisation du loyer, la légalisation des clauses d’indexation encadrée et la refonte du régime de la clause résolutoire constituent des innovations qui renforcent la position du preneur sans toutefois remettre en cause les équilibres fondamentaux du statut. La jurisprudence récente, qu’elle soit antérieure ou postérieure à la réforme, témoigne de l’attention constante portée par les juridictions à la protection du locataire commercial, qu’il s’agisse de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, du contrôle des motifs de déplafonnement ou de l’application du droit de préférence. L’articulation entre les nouvelles dispositions législatives et les principes jurisprudentiels dégagés par les cours d’appel et la Cour de cassation dessine un paysage juridique dans lequel le preneur dispose désormais d’outils substantiels et procéduraux renforcés, sans que le bailleur ne soit privé des garanties essentielles attachées à son droit de propriété. Cette réforme, bien que modeste dans son périmètre, contribue à moderniser un statut qui n’avait pas connu de refonte d’ampleur depuis la loi du 18 juin 2014.
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