Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre singulier entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté contractuelle du bailleur. Cet équilibre est tout entier traversé par une règle processuelle dont la portée pratique est considérable : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (C. com., art. L. 145-60). Ce bref délai, que le législateur a voulu comme un instrument de sécurité juridique, produit des effets radicaux sur la situation du preneur évincé : la perte du droit au maintien dans les lieux et l’extinction corrélative de la créance d’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une fermeté croissante les contours de cette prescription, au point d’en faire apparaître la véritable dialectique : instrument de stabilité pour le bailleur, elle se révèle parfois source d’injustice pour le preneur, sans que l’équité puisse en tempérer la rigueur. L’analyse des décisions rendues entre 2023 et 2026 permet d’en mesurer toute la portée.
I. La prescription biennale, condition de la sécurité juridique dans le statut des baux commerciaux
A. Le champ d’application de la prescription biennale
L’article L. 145-60 du code de commerce énonce une règle d’une simplicité apparente, dont la généralité a été constamment rappelée par la jurisprudence : toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux sont enfermées dans un délai de deux ans. Ce texte ne distingue pas selon la nature de l’action exercée, qu’elle soit en contestation d’un congé, en fixation du prix du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction. La chambre commerciale avait déjà affirmé que la prescription biennale s’applique « à toute action fondée sur le statut des baux commerciaux » (Com., 19 nov. 2003, n° 01-12.396). La troisième chambre civile en a réaffirmé la portée dans un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, qui constitue sans doute la décision la plus significative de la période récente. La Cour y énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Par cette formulation dépourvue de toute ambiguïté, la Cour de cassation consacre le caractère objectif de la prescription : le comportement du bailleur, fût-il empreint de mauvaise foi, n’affecte pas le cours du délai.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse d’ériger la mauvaise foi en cause d’interruption de la prescription extinctive. La Cour de cassation avait déjà jugé, sous l’empire des textes antérieurs, que « la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d’éviction soit contesté » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Il en résulte que le preneur doit, de sa propre initiative et dans le délai de deux ans, saisir le juge pour faire valoir ses droits, sans pouvoir se prévaloir d’une attitude dilatoire ou contradictoire du bailleur.
La jurisprudence a également précisé que la prescription biennale s’applique indistinctement à l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, qu’elles soient réelles ou personnelles, et quelle que soit la qualité du demandeur. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 30 mai 2024, que le bailleur qui entend contester le droit du preneur au renouvellement doit agir dans le même délai, la prescription biennale étant réciproque dans son application (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Cette symétrie procédurale garantit que ni le preneur ni le bailleur ne puisse laisser perdurer une situation d’incertitude au-delà de deux années à compter de l’événement qui fait naître l’action. L’impératif de célérité qui sous-tend ce bref délai procède de la nature même du bail commercial, instrument d’exploitation d’un fonds de commerce dont la valeur dépend étroitement de la stabilité de l’assise locative.
Par ailleurs, la prescription biennale s’articule avec le formalisme protecteur du congé prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel impose que le congé « soit donné par acte extrajudiciaire » et précise « les motifs pour lesquels il est donné » en indiquant « que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (C. com., art. L. 145-9, al. 7). Cette mention obligatoire constitue le pendant informatif de la règle de prescription : le législateur impose au bailleur de rappeler au preneur l’existence du délai, mais n’en suspend pas le cours pour autant. La Cour de cassation en tire une conséquence rigoureuse : le preneur qui, bien qu’informé par la mention du congé, s’abstient d’agir dans le délai perd irrémédiablement ses droits.
B. Le point de départ du délai et ses conséquences sur le droit au maintien dans les lieux
Le point de départ de la prescription biennale est fixé par l’article L. 145-9, alinéa 7, du code de commerce : le délai court « à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette date d’effet du congé, distincte de la date de sa délivrance, constitue le dies a quo de la prescription. La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 12 février 2026, que la prescription court « à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette précision est d’importance : l’offre d’indemnité d’éviction ne constitue ni une reconnaissance interruptive de prescription, ni un événement modifiant le point de départ du délai. Le preneur ne saurait donc attendre passivement que le bailleur lui propose un chiffrage pour agir.
La conséquence de l’expiration du délai est énoncée par l’article L. 145-28 du code de commerce, qui dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (C. com., art. L. 145-28). Il résulte de la combinaison des articles L. 145-9, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Par une cascade d’effets juridiques, la prescription de l’action en paiement entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux, laquelle transforme rétrospectivement le preneur en occupant sans droit ni titre.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 4 juin 2026, que la contestation du refus de renouvellement doit être explicite pour interrompre la prescription. En l’espèce, la cour d’appel avait cru pouvoir déduire des conclusions du preneur une contestation implicite du congé. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, en relevant que « dans leurs conclusions du 5 mai 2021, la locataire et la société [R], ès qualités, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, ne contestaient pas le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette décision souligne l’exigence d’une manifestation non équivoque de volonté : le preneur doit expressément contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, faute de quoi la prescription est acquise.
II. Les tempéraments à la rigueur de la prescription biennale
A. L’interruption par la contestation du congé et l’exception d’inexécution
Si la prescription biennale est d’une rigueur certaine, elle n’est pas pour autant intangible. L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit expressément que le preneur peut « contester le congé » ou « demander le paiement d’une indemnité d’éviction », et que cette saisine doit intervenir « avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». La contestation du congé dans le délai biennal constitue ainsi une cause d’interruption de la prescription, conformément au droit commun de l’article 2241 du code civil, qui dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ».
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour contester le bien-fondé du refus de renouvellement. La Cour énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). En l’espèce, le preneur invoquait le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à la suite du cyclone Irma pour justifier le non-paiement des loyers. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait exclu toute responsabilité du bailleur sur le fondement de l’article 1722, au motif que le bien loué ne nécessitait que des réparations et non une reconstruction, de sorte que le bailleur restait tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien.
Cette décision illustre l’interaction complexe entre le droit commun du bail et le statut des baux commerciaux. Le preneur qui oppose l’exception d’inexécution au bailleur peut, ce faisant, contester le caractère grave et légitime des motifs de refus de renouvellement, et ainsi interrompre la prescription biennale. La Cour de cassation distingue soigneusement, à cet égard, la destruction du bien — qui justifie l’application de l’article 1722 — du simple endommagement, qui laisse subsister les obligations du bailleur au titre des articles 1719 et 1720 du même code.
Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 30 mai 2024, a précisé l’incidence de l’effet rétroactif des arrêts d’appel sur l’appréciation des motifs de refus de renouvellement. Elle rappelle que « le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). En l’espèce, la cour d’appel avait jugé que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’était pas fondé sur des motifs graves et légitimes, au motif qu’au jour de sa délivrance, un jugement assorti de l’exécution provisoire avait exclu la responsabilité du preneur dans les désordres affectant l’immeuble. La Cour de cassation censure cette analyse, en relevant que ce jugement avait été infirmé par un arrêt postérieur, dont l’effet rétroactif remettait en cause le fondement du congé. Cette décision illustre la délicate articulation entre la chronologie procédurale et l’appréciation des conditions du refus de renouvellement.
B. Les limites de l’équité face à la prescription biennale
La rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique la prescription biennale trouve sa justification dans la finalité même de cette règle : assurer la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur en évitant que les situations ne demeurent indéfiniment incertaines. Il s’agit, selon la doctrine, d’une prescription « prétorienne » dont la brièveté se justifie par la nécessité de connaître rapidement le sort du bail commercial, compte tenu de son incidence économique pour les deux parties. La Cour de cassation a ainsi jugé que « la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). La cour d’appel avait au contraire retenu que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, de sorte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative sans plafonnement. La Cour de cassation rejette le pourvoi, en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que le bail renouvelé prenait effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce.
Cette décision, bien que ne portant pas directement sur la prescription, illustre la rigueur mathématique avec laquelle la Cour de cassation applique les règles temporelles du statut des baux commerciaux. La date de prise d’effet du bail renouvelé, déterminée par les articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, conditionne l’application de la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34, lequel dispose qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation (…) de l’indice trimestriel des loyers commerciaux » (C. com., art. L. 145-34). Un seul jour d’écart dans le calcul de la durée du bail peut ainsi faire basculer le régime du loyer, du plafonnement à la valeur locative, avec des conséquences financières considérables.
Il en va de même de la prescription biennale, dont la computation rigoureuse peut entraîner la perte du droit à indemnité d’éviction pour le preneur qui, bien qu’ayant légitimement cru à la poursuite des relations contractuelles, n’a pas saisi le juge dans le délai. La Cour de cassation l’a affirmé sans équivoque dans l’arrêt du 12 février 2026 : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette solution, pour sévère qu’elle soit, est conforme à la lettre de l’article L. 145-60, qui ne prévoit aucune cause de suspension ou d’interruption autre que celles du droit commun. Elle s’inscrit également dans la logique de l’article L. 145-9, qui fait obligation au bailleur de mentionner dans le congé l’existence du délai de deux ans : le preneur est ainsi informé du risque qu’il encourt, et il lui appartient d’agir en conséquence.
L’analyse de ces décisions fait apparaître une construction jurisprudentielle cohérente, qui refuse de faire prévaloir l’équité sur la sécurité juridique. Le statut des baux commerciaux, droit spécial dérogeant au droit commun du louage, est tout entier orienté vers la stabilité des situations juridiques : la brièveté de la prescription en est l’instrument. Le preneur ne peut se prévaloir, pour échapper à la prescription, ni d’un comportement contradictoire du bailleur, ni d’une incertitude sur le montant de l’indemnité, ni d’une confiance légitime dans le maintien des relations contractuelles. La seule voie qui lui est ouverte est la saisine du juge dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, fût-ce en référé aux fins de fixation d’une provision.
Cette rigueur n’est toutefois pas sans limite. L’exception d’inexécution, lorsqu’elle est opposée par le preneur dans le délai biennal, constitue une contestation du refus de renouvellement interruptive de prescription. De même, la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’éviction, formée dans le cadre d’une instance introduite par le bailleur, interrompt le délai à l’égard de cette prétention. La Cour de cassation contrôle avec précision le contenu des conclusions du preneur pour déterminer si elles emportent ou non contestation du congé, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2026 censurant la cour d’appel pour dénaturation des conclusions (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La seule sollicitation du rejet des demandes adverses ou l’invocation de manquements du bailleur à ses obligations ne suffisent pas à caractériser une contestation du congé au sens de l’article L. 145-9.
Conclusion
L’évolution récente de la jurisprudence de la troisième chambre civile fait apparaître une orthodoxie renforcée dans l’application de la prescription biennale. L’arrêt du 12 février 2026 en constitue la manifestation la plus éclatante, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension de la prescription. Cette solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de préserver la cohérence du statut des baux commerciaux, dont la prescription biennale est une pièce maîtresse. Le preneur, dûment informé par la mention obligatoire du congé, ne saurait se reposer sur l’attitude du bailleur pour différer l’exercice de ses droits. La sécurité juridique commande que les situations soient rapidement fixées, et la brièveté du délai constitue à cet égard une contrainte procédurale que la pratique ne doit pas sous-estimer. Les décisions rendues en 2024 et 2026 rappellent, avec une constance remarquable, que le temps du statut des baux commerciaux est un temps objectif, insensible aux circonstances subjectives qui entourent la relation contractuelle. L’arrêt du 12 février 2026 en constitue la manifestation la plus éclatante, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension de la prescription. Cette solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de préserver la cohérence du statut des baux commerciaux, dont la prescription biennale est une pièce maîtresse. Le preneur, dûment informé par la mention obligatoire du congé, ne saurait se reposer sur l’attitude du bailleur pour différer l’exercice de ses droits. La sécurité juridique commande que les situations soient rapidement fixées, et la brièveté du délai constitue à cet égard une contrainte procédurale que la pratique ne doit pas sous-estimer. Les décisions rendues en 2024 et 2026 rappellent, avec une constance remarquable, que le temps du statut des baux commerciaux est un temps objectif, insensible aux circonstances subjectives qui entourent la relation contractuelle.