Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a fait l’objet d’une réforme d’ampleur par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026. Parallèlement à cette intervention législative, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris une redéfinition prétorienne de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur commercial, en consacrant le caractère continu de cette obligation et en en tirant des conséquences déterminantes sur le régime de la prescription extinctive. Par une série d’arrêts rendus entre juillet 2025 et mars 2026, tous publiés au Bulletin, la Haute juridiction a posé le principe selon lequel l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur se prolonge pendant toute la durée du bail, de sorte que le locataire demeure recevable à en poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure. Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleur et preneur, emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux, notamment en matière de stratégie contentieuse et de rédaction des actes.
I. La reconnaissance d’une obligation continue de délivrance à la charge du bailleur commercial
A. Le fondement légal de l’obligation continue de délivrance
Le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur réside dans la combinaison des articles 1719 et 1709 du code civil. Aux termes du premier de ces textes, le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Aux termes du second, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. C’est précisément sur ce double fondement que la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 4 décembre 2025, énoncé que ces obligations continues du bailleur sont « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin).
Cette solution a été confirmée avec une netteté accrue par l’arrêt du 5 mars 2026, dans lequel la troisième chambre civile affirme que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). À cet égard, la Cour de cassation a entendu rompre avec une analyse qui cantonnait l’obligation de délivrance à la seule date d’entrée en jouissance du preneur, pour lui substituer une conception dynamique et continue, en adéquation avec la nature même du contrat de bail, créateur d’un rapport permanent d’obligation. Par ailleurs, l’arrêt du 10 juillet 2025 avait déjà posé les prémisses de cette évolution en jugeant, à propos de l’action en résiliation du bail fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin).
Cette trilogie d’arrêts, rendus sur le fondement des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, consacre ainsi une avancée jurisprudentielle majeure dans le droit des baux commerciaux. La Cour de cassation, en choisissant la publication au Bulletin de ces trois décisions, a manifesté sa volonté d’ancrer durablement cette solution dans le paysage juridique français. Ces arrêts s’inscrivent par ailleurs dans une continuité remarquable, chacun apportant une précision supplémentaire à la construction d’ensemble : le premier, du 10 juillet 2025, pose le principe de l’imprescriptibilité de l’action en résiliation fondée sur un manquement persistant ; le deuxième, du 4 décembre 2025, étend ce principe à l’action en exécution forcée des travaux de remise en état ; le troisième, du 5 mars 2026, parachève l’édifice en précisant que l’action en réparation peut couvrir les cinq années précédant la demande en justice. Dès lors, le bailleur commercial ne saurait plus se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation essentielle de délivrance, dès lors que le manquement qu’il a commis n’a pas cessé au jour de la demande en justice.
B. La portée de la qualification d’obligation continue sur l’office du juge
La qualification d’obligation continue ne se limite pas à la seule hypothèse de la délivrance initiale des locaux. En conséquence, elle s’étend à l’ensemble des obligations pesant sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil, à savoir l’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage convenu et la garantie de jouissance paisible pendant toute la durée du contrat. Dans l’arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile l’a expressément rappelé en énonçant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse » et qu’« il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, précité).
Cette extension du domaine de l’obligation continue a des répercussions immédiates sur l’office du juge du fond. Celui-ci ne peut plus se borner à constater que le preneur avait connaissance de l’état des locaux au jour de la conclusion du bail pour en déduire que l’action est prescrite. La Cour de cassation censure désormais systématiquement les arrêts qui, sans rechercher si le manquement du bailleur persistait au jour de la demande en justice, déclarent irrecevable l’action du preneur sur le fondement de la prescription quinquennale. L’office du juge se trouve ainsi enrichi d’une obligation de vérification de la réalité actuelle du manquement, obligation dont le non-respect expose la décision à une censure pour défaut de base légale au regard des dispositions combinées des articles 1709 et 1719 du code civil. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, elle reproche à la cour d’appel d’avoir statué « alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité). De même, dans l’arrêt du 10 juillet 2025, elle censure la cour d’appel qui avait retenu que le délai de prescription courait à compter de la connaissance de la réduction de surface louée, « alors que la réduction de l’assiette du bien loué persistait » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, précité).
Par ailleurs, cette obligation continue de délivrance ne saurait être isolée du contexte plus général de l’équilibre contractuel du bail commercial, dont la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a entendu renforcer les garanties en faveur du preneur. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la « capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Or, cette réforme législative, qui introduit un « verrou solvabilité », ne peut être pleinement comprise qu’à la lumière de la jurisprudence sur l’obligation continue de délivrance, dans la mesure où le preneur qui invoquerait une exception d’inexécution fondée sur un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance pourrait, par hypothèse, se trouver en situation de suspendre légitimement le paiement des loyers. L’arrêt du 5 mars 2026 a précisément jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Ce faisant, la Haute juridiction articule explicitement la théorie de l’exception d’inexécution avec le régime de la clause résolutoire, renforçant ainsi la protection du preneur confronté à un bailleur défaillant.
II. Les incidences de l’obligation continue sur le régime de la prescription extinctive
A. Le report du point de départ de la prescription à la cessation du manquement
L’apport doctrinal le plus significatif de la trilogie jurisprudentielle de 2025-2026 réside dans le bouleversement du point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du code civil. Ce texte dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Appliquée mécaniquement, cette règle conduit à faire courir le délai de prescription à compter de la date à laquelle le locataire a eu connaissance du manquement du bailleur, par exemple à la signature du bail ou lors de l’apparition des premiers désordres. Or, la Cour de cassation a jugé que cette solution, appliquée aux contrats à exécution successive, méconnaissait la nature continue de l’obligation de délivrance, et elle a substitué au critère de la connaissance subjective du dommage par le preneur un critère objectif fondé sur la persistance du manquement.
En conséquence, le point de départ du délai de prescription est désormais fixé non pas à la date de la connaissance du manquement par le locataire, mais à celle de la cessation effective de ce manquement. Cette solution, énoncée pour la première fois dans l’arrêt du 10 juillet 2025, a été réitérée et précisée dans les arrêts subséquents. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Rennes avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des locataires, au motif qu’ils avaient eu connaissance de la configuration de la cour litigieuse dès la signature de l’avenant au bail en 2003, de sorte que leur action introduite en 2019 était tardive. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant que la cour d’appel aurait dû rechercher si le manquement persistait au jour de la demande en justice, et non se borner à constater la date de la connaissance initiale du manquement par les preneurs. La solution est identique dans l’arrêt du 4 décembre 2025, dans lequel la cour d’appel de Riom avait retenu que la locataire connaissait l’état de vétusté des locaux avant même l’entrée en jouissance, ce dont elle avait déduit que l’action introduite en 2018, soit plus de cinq ans après le début du bail en 2012, était prescrite. La Cour de cassation censure également cette décision, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir « recherché si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, précité).
Cette évolution jurisprudentielle confère au preneur une sécurité juridique considérablement renforcée. Elle le prémunit contre le risque d’une prescription acquise avant même qu’il ait pu mesurer l’ampleur des conséquences dommageables du manquement du bailleur, notamment lorsque ce manquement s’aggrave avec le temps ou se manifeste par des désordres évolutifs affectant la structure de l’immeuble, tels que des infiltrations, des fissurations ou des affaissements progressifs. L’enjeu est d’autant plus important que la valeur économique du fonds de commerce exploité dans les lieux loués dépend directement de l’aptitude de ces lieux à recevoir la clientèle dans des conditions conformes à la destination contractuelle. Dès lors, le bailleur ne peut plus se prévaloir de sa propre inertie pour échapper à ses obligations, ce qui constitue une application pragmatique du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Cette construction rejoint ainsi la logique protectrice du statut des baux commerciaux, qui vise à garantir la pérennité du fonds de commerce par la stabilité du droit au bail, ainsi que l’exprime l’article L. 145-14 du code de commerce à travers la consécration du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction.
B. La distinction entre l’exécution forcée en nature et la réparation des conséquences dommageables
L’arrêt du 5 mars 2026 opère une distinction fondamentale entre les deux catégories d’actions ouvertes au preneur à l’encontre du bailleur défaillant. D’une part, l’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance est recevable « tant que le manquement perdure », sans limitation de durée autre que celle de la persistance du manquement lui-même. Cette solution assure au preneur le droit d’obtenir, à tout moment de l’exécution du bail, la condamnation du bailleur à exécuter ses obligations, y compris pour des manquements dont l’origine remonte à plusieurs années. Elle constitue un tempérament majeur au principe de la prescription extinctive en matière contractuelle.
D’autre part, l’action en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution est, quant à elle, soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, mais la Cour de cassation précise que le preneur peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité). Cette précision est d’une importance pratique considérable, car elle signifie que le preneur peut solliciter l’indemnisation de son préjudice pour les cinq années antérieures à la date de son assignation, quelle que soit l’ancienneté du manquement initial. En d’autres termes, la prescription ne constitue un obstacle qu’à la réparation des préjudices subis au-delà de cette période de cinq ans, mais elle ne fait nullement obstacle à l’action en exécution forcée elle-même.
Cette dichotomie entre le régime de l’exécution forcée et celui de la réparation pécuniaire reflète une conception duale de l’obligation de délivrance, à la fois obligation de faire — dont l’exécution peut être poursuivie indéfiniment tant que l’inexécution perdure — et obligation de réparer — dont le créancier peut obtenir l’exécution par équivalent dans la limite du délai quinquennal. Cette construction doctrinale, qui emprunte à la distinction classique entre l’obligation et sa sanction, permet de concilier la protection du preneur avec les exigences de sécurité juridique et de stabilité des relations contractuelles. Par ailleurs, l’arrêt du 6 février 2025 est venu rappeler que la suspension des effets de la clause résolutoire « peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin), ce qui étend la protection juridictionnelle du locataire au-delà de la seule hypothèse du non-paiement des loyers, pour englober tout manquement à une obligation de faire, telle que l’exploitation effective du fonds de commerce.
En définitive, la troisième chambre civile a construit, par touches successives, un régime cohérent de sanction des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, qui se caractérise par une dissociation nette entre les deux prérogatives du preneur créancier. La première, l’exécution forcée en nature, échappe à l’emprise de la prescription tant que le manquement n’a pas cessé, ce qui confère au preneur une arme processuelle pérenne pour contraindre le bailleur à respecter ses engagements. La seconde, la réparation pécuniaire, obéit au régime de droit commun de la prescription quinquennale, mais avec un point de départ glissant qui permet au preneur de couvrir les cinq années précédant sa demande en justice. Cet équilibre, forgé par la pratique prétorienne, complète utilement les dispositions de la loi du 26 mai 2026, qui a par ailleurs renforcé la transparence des charges locatives, encadré les clauses d’indexation, plafonné le dépôt de garantie et instauré la mensualisation du loyer commercial.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile relative à l’obligation continue de délivrance du bailleur commercial constitue l’un des apports jurisprudentiels les plus significatifs de la période récente en droit des baux commerciaux. En consacrant le caractère continu de cette obligation et en en déduisant un aménagement substantiel du point de départ de la prescription quinquennale, la Cour de cassation a opéré un rééquilibrage notable du rapport de force contractuel entre bailleur et preneur. Cette évolution, qui s’inscrit en cohérence avec les orientations de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, offre aux praticiens un cadre renouvelé pour la conduite du contentieux locatif commercial. La distinction désormais clairement établie entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, constitue un outil d’analyse précieux pour la rédaction des actes introductifs d’instance et la détermination des stratégies contentieuses. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces principes dans leur conseil aux parties, qu’il s’agisse de la rédaction des clauses du bail, de l’évaluation des risques contentieux, de la conduite des procédures judiciaires ou de la négociation des protocoles transactionnels destinés à prévenir la résiliation du contrat. La combinaison de cette construction prétorienne et de la réforme législative du 26 mai 2026 dessine ainsi les contours d’un droit des baux commerciaux profondément renouvelé, plus protecteur du preneur et plus exigeant à l’égard du bailleur, dans la droite ligne du mouvement de fond qui anime cette matière depuis plusieurs décennies.
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