I. La consécration légale d’un droit à la mensualisation du loyer commercial : une innovation majeure du statut des baux commerciaux
A. Le champ d’application du nouveau droit à mensualisation : entre inclusion des commerces de détail et exclusion des activités tertiaires
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un nouvel article L. 145-32-1 dans le code de commerce qui dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, que la presse économique a qualifiée d’« apport le plus novateur de la loi » dès la publication du texte au Journal officiel du 27 mai 2026, consacre une rupture avec la pratique dominante du paiement trimestriel du loyer commercial.
Le champ d’application de ce nouveau droit est délimité avec une précision qui mérite l’attention. Le texte vise les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ainsi que les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. En sont donc exclus, par une lecture a contrario, les locaux à usage industriel, les locaux à usage exclusif de bureau, les entrepôts et les locaux de stockage. Cette exclusion des locaux industriels s’inscrit dans une logique déjà observée dans la jurisprudence antérieure, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ayant précisé, par un arrêt du 29 juin 2023, n° 22-16.034 publié au Bulletin, que les locaux industriels étaient exclus du champ d’application du droit de préférence du locataire. La cohérence de la politique législative avec la construction prétorienne antérieure est ici remarquable, le législateur de 2026 s’étant inspiré de cette délimitation fonctionnelle pour restreindre, lui aussi, le bénéfice du nouveau dispositif aux seules activités commerciales et artisanales de proximité.
La disposition nouvelle est d’ordre public et trouve à s’appliquer aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, conformément au principe de l’effet immédiat de la loi nouvelle consacré par l’article 2 du code civil. Cette application aux situations juridiques en cours n’est pas sans rappeler la solution dégagée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 novembre 2025, n° 23-21.334 publié au Bulletin, aux termes duquel la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. En l’espèce, la Cour avait censuré l’arrêt d’appel qui avait refusé d’appliquer la sanction du réputé non écrit prévue par la loi du 18 juin 2014 à une clause résolutoire, au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de cette loi. La Cour de cassation a énoncé avec une autorité particulière que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». Ce principe, dont la portée dépasse le seul contentieux de la clause résolutoire, fonde l’applicabilité immédiate du droit à mensualisation aux baux commerciaux en cours, pourvu que le preneur remplisse les conditions légales et en formule la demande.
B. Les conditions d’exercice du droit à mensualisation et sa portée sur l’économie du contrat de bail commercial
Le législateur a assorti le droit à mensualisation d’une condition suspensive relative à l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, sous réserve de contestation préalable. La rédaction de cette condition n’est pas d’une totale clarté et suscite d’ores et déjà des interrogations dans la pratique. La formule « qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » paraît signifier que le preneur doit avoir préalablement contesté les arriérés allégués pour que ceux-ci ne fassent pas obstacle à l’exercice du droit à mensualisation, une interprétation qui a vocation à être précisée par la jurisprudence à venir.
Par ailleurs, l’effet de la demande de mensualisation est circonscrit par le texte : celle-ci prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Cette disposition technique, en apparence anodine, emporte une conséquence pratique considérable : le bailleur ne saurait opposer au preneur l’existence d’un terme trimestriel en cours pour différer l’application du nouveau régime, dès lors que l’échéance suivante est mensuelle. Le texte consacre ainsi un droit immédiatement mobilisable, dont la mise en œuvre ne requiert ni formalisme particulier ni avenant au contrat de bail.
La portée de cette innovation doit être appréciée à l’aune de la pratique antérieure à la réforme. Le paiement trimestriel, dans lequel les sommes sont acquittées d’avance, constitue la norme contractuelle dans les baux commerciaux, et pèse lourdement sur la trésorerie des commerçants, en particulier ceux dont l’activité est saisonnière. En instaurant un droit au paiement mensuel du loyer, le législateur a entendu remédier à cette contrainte financière, en s’inspirant du modèle du bail d’habitation où le paiement mensuel est la règle. Cette évolution législative s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur commercial, comme en témoigne l’arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292 publié au Bulletin, par lequel la troisième chambre civile a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, énonçant que cette obligation « est exigible pendant toute la durée du bail » et que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure. La convergence de ces évolutions législatives et jurisprudentielles dessine une tendance de fond à la consolidation des prérogatives du preneur dans le contentieux du bail commercial.
Dès lors, la mensualisation du loyer ne se résume pas à une simple facilité de trésorerie pour le locataire commercial ; elle constitue l’une des pierres angulaires d’un rééquilibrage contractuel dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis plusieurs années, posé les prémisses, notamment par la décision précitée du 6 novembre 2025 sur l’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours.
II. L’encadrement légal du dépôt de garantie : plafonnement impératif, sort des garanties accessoires et régime de restitution
A. Le plafonnement à trois mois de loyer et son extension aux garanties de toute nature
Le second volet de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a profondément modifié le régime légal du dépôt de garantie en matière de baux commerciaux, dont le nouvel article L. 145-40 du code de commerce constitue désormais le siège. Le texte dispose, en son deuxième alinéa, que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Ce plafonnement à trois mois de loyer, qui n’avait jusqu’alors aucun fondement légal impératif, constitue une innovation majeure dans un domaine où la liberté contractuelle prévalait largement, sous la seule réserve de l’obligation de verser des intérêts au profit du locataire pour les sommes excédant deux termes de loyer.
L’extension du plafonnement aux « biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » témoigne de l’ambition du législateur de 2026 d’appréhender de manière globale les garanties locatives, en réduisant la charge financière pesant sur le preneur à l’entrée dans les lieux. Cette disposition englobe notamment les cautionnements bancaires souscrits pour garantir le paiement du loyer, dont la valeur ne pourra désormais, cumulée ou non avec le dépôt de garantie, excéder trois mois de loyer. En contrepartie de ce plafonnement, le législateur a précisé que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, solution qui s’explique par l’économie générale du texte, le plafonnement rendant moins nécessaire la fonction compensatoire des intérêts.
La délimitation du champ d’application du plafonnement appelle une observation essentielle : il ne vise que les baux portant sur des locaux entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1, c’est-à-dire les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Pour les autres baux commerciaux — locaux industriels, bureaux, entrepôts — le premier alinéa de l’article L. 145-40 demeure inchangé : le montant du dépôt de garantie reste libre, mais s’il excède deux termes de loyer, les sommes excédentaires portent intérêt au profit du locataire. La dualité de régime ainsi instaurée par la réforme n’est pas sans susciter des difficultés d’articulation dans l’hypothèse des baux mixtes, où le local abrite à la fois une activité commerciale et des bureaux, une question que la pratique contentieuse ne manquera pas de soulever.
Le dispositif nouveau s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, ce qui exclut son application aux baux en cours non renouvelés, contrairement au droit à mensualisation. Cette différence de traitement temporel entre les deux volets de la réforme, que le législateur a expressément prévue, pourrait générer une situation singulière : un preneur éligible pourrait obtenir la mensualisation de son loyer en cours de bail sans pour autant bénéficier du plafonnement du dépôt de garantie avant le renouvellement du contrat. Cette asymétrie temporelle témoigne de la volonté du législateur de ne pas remettre en cause les équilibres contractuels déjà noués pour les garanties locatives, tout en imposant un standard protecteur pour l’avenir.
Par ailleurs, le traitement contentieux des stipulations contraires au plafonnement légal s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative à la sanction du réputé non écrit en matière de baux commerciaux. Dans son arrêt du 12 janvier 2022, n° 21-11.169 publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse » et que la clause écartant toute réciprocité de variation doit être réputée non écrite, avant de préciser que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite » et non la clause dans son intégralité. Ce principe de divisibilité de la sanction, qui préserve l’économie du contrat en neutralisant la seule stipulation illicite, pourrait être transposé à l’hypothèse d’un dépôt de garantie excédant le plafond trimestriel : seule la fraction excédentaire serait privée d’effet, le dépôt de garantie étant réduit au montant maximal autorisé.
B. La restitution du dépôt de garantie et le régime des garanties accessoires en cas de mutation du local
Le nouvel article L. 145-40 du code de commerce innove également en matière de restitution du dépôt de garantie à l’issue du bail, en imposant que les sommes versées à titre de garantie soient restituées au preneur « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cette disposition est directement inspirée du régime du dépôt de garantie en matière de bail d’habitation, régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et constitue une avancée significative dans un contentieux où les pratiques dilatoires des bailleurs en matière de restitution étaient fréquemment dénoncées par les preneurs.
Le législateur a en outre précisé le sort du dépôt de garantie en cas de mutation du local loué, en disposant que « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur » et que la mutation entraîne « de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa » du texte, soit l’ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer l’exécution du contrat. Cette caducité automatique des garanties accessoires en cas de vente ou de donation du local commercial représente une innovation majeure, dès lors qu’elle impose au nouveau bailleur de solliciter, le cas échéant, la souscription de nouvelles garanties par le preneur, et emporte pour le cédant l’obligation de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Ce régime jurisprudentiellement construit s’insère dans la ligne d’une protection croissante des droits du preneur, à l’instar de l’arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820 publié au Bulletin, par lequel la troisième chambre civile a posé que le juge saisi d’une demande en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, peu important que celui-ci n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois du commandement. La Cour a expressément jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette jurisprudence, qui renforce considérablement la position du preneur confronté à un bailleur défaillant, trouve un écho dans la réforme législative du 26 mai 2026, qui tend à rééquilibrer les rapports contractuels au bénéfice du locataire commercial.
En matière de clause résolutoire, la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en ajoutant un alinéa qui conditionne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, constitue une restriction significative des pouvoirs dérogatoires du juge dans l’octroi de délais de grâce. Elle témoigne de la recherche d’un point d’équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur, en évitant que le mécanisme de suspension judiciaire de la clause résolutoire ne devienne un instrument dilatoire entre les mains du locataire défaillant. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578 publié au Bulletin, avait déjà rappelé avec force que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, témoignant d’une vigilance constante dans l’application rigoureuse des règles de procédure protectrices des droits du bailleur.
En définitive, l’encadrement du dépôt de garantie et des garanties accessoires par la loi du 26 mai 2026, conjugué à la consécration du droit à la mensualisation du loyer, opère une transformation substantielle du statut des baux commerciaux. Ces innovations législatives, que la troisième chambre civile aura vocation à interpréter dans les prochaines années, s’inscrivent dans une dynamique de renforcement des droits du preneur qui trouve son fondement non seulement dans la volonté législative, mais également dans une construction prétorienne qui, dès l’arrêt du 12 janvier 2022 sur les clauses d’indexation prohibées, a posé les jalons d’un contrôle renforcé de l’équilibre contractuel dans le bail commercial.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a profondément renouvelé le droit des baux commerciaux en introduisant deux innovations majeures dont la portée pratique est considérable. La consécration d’un droit à la mensualisation du loyer au bénéfice du preneur commercial, applicable aux baux en cours, constitue une réforme d’ordre public qui bouleverse la pratique dominante du paiement trimestriel d’avance, tout en circonscrivant son bénéfice aux seules activités de commerce de détail, de gros, de prestations de services commerciales et artisanales, à l’exclusion des locaux industriels, de bureaux et d’entrepôts. Par ailleurs, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer, combiné à l’encadrement des garanties accessoires et au régime de restitution dans un délai de trois mois, offre au preneur une sécurité juridique inédite dans un domaine jusqu’alors abandonné à la liberté contractuelle. Ces innovations législatives, qui s’inscrivent dans le sillage d’une jurisprudence de la troisième chambre civile de plus en plus protectrice des prérogatives du locataire commercial, consacrent un rééquilibrage significatif des rapports contractuels entre bailleur et preneur, dont la mise en œuvre contentieuse, dans les prochaines années, permettra de mesurer l’ampleur exacte et la portée sur l’économie générale du statut des baux commerciaux.
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