La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 9 juillet 2026 une série de quatre décisions qui précisent avec une netteté remarquable les limites du pouvoir de recouvrement des syndicats secondaires de copropriété. Par ces arrêts, dont l’un est publié au Bulletin, la haute juridiction affirme que le syndicat secondaire, dont l’objet légal est circonscrit à la gestion, à l’entretien et à l’amélioration interne du bâtiment qui le compose, ne peut recouvrer les charges dues au syndicat principal qu’à la condition d’y avoir été expressément mandaté par une décision de l’assemblée générale de ce dernier. Il en résulte qu’un administrateur provisoire désigné pour liquider les dettes du syndicat secondaire ne saurait, à lui seul, étendre le périmètre de son action au-delà de l’objet statutaire de la personne morale qu’il représente. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle déjà dessinée par un arrêt du 23 novembre 2023, renforce la sécurité juridique des copropriétaires débiteurs tout en imposant aux syndicats principaux une rigueur procédurale accrue dans la gouvernance des ensembles immobiliers complexes.
Les faits à l’origine de ces décisions méritent d’être brièvement rappelés. La résidence de la Mongie-Tourmalet, soumise au statut de la copropriété, était constituée depuis sa construction d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires, dont celui de la résidence Hermine. L’assemblée générale des copropriétaires de ce syndicat secondaire ayant voté sa dissolution au profit du syndicat principal, un administrateur provisoire fut désigné par le président du tribunal judiciaire pour les besoins de la liquidation. Investi de l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical, cet administrateur provisoire assigna plusieurs copropriétaires en paiement de charges de copropriété impayées. Ces derniers soulevèrent une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndicat secondaire à agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal. La cour d’appel de Pau, par quatre arrêts du 24 septembre 2024, fit droit à cette exception d’irrecevabilité, et la Cour de cassation, saisie des pourvois, rejeta ces derniers par les arrêts commentés.
I. L’objet légal du syndicat secondaire, borne intangible du droit d’agir en recouvrement
A. La délimitation légale de l’objet du syndicat secondaire
Aux termes de l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire. Ce syndicat a pour objet « d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » (article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Le même texte prévoit que cet objet « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 ». La lettre de la loi est limpide : le syndicat secondaire est conçu comme un organe de gestion de proximité, cantonné aux affaires internes du ou des bâtiments qui le composent. Son domaine d’intervention naturel ne s’étend pas aux relations financières entre les copropriétaires qui en sont membres et le syndicat principal.
La troisième chambre civile, dans son arrêt publié du 9 juillet 2026, reprend cette analyse et en tire une conséquence procédurale décisive. Elle énonce que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, publié au Bulletin, §14). Cette formulation a le mérite de la clarté : en l’absence d’un mandat exprès donné par l’assemblée générale du syndicat principal, le syndicat secondaire est dépourvu de qualité pour agir en paiement des charges communes générales à l’encontre de ses propres membres.
Cette exigence d’un mandat exprès de l’assemblée générale du syndicat principal n’est pas une simple faculté ; elle constitue une condition de recevabilité de l’action en justice. En d’autres termes, le syndicat secondaire qui assigne un copropriétaire en paiement des charges du syndicat principal sans justifier d’un tel mandat verra sa demande déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir. Il ne s’agit pas d’une irrégularité de fond susceptible d’être couverte en cours d’instance, mais bien d’une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause par le défendeur, conformément à l’article 123 du code de procédure civile. La solution s’applique avec une rigueur identique aux trois autres pourvois jugés le même jour, qui concernaient la même résidence de la Mongie-Tourmalet à Pau et opposaient le syndicat secondaire à différents copropriétaires débiteurs (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.793 ; Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.794 ; Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.796).
La rigueur de cette solution trouve sa justification dans la nature même de la personnalité morale du syndicat secondaire. Doté de la personnalité civile par l’article 27, alinéa 3, de la loi de 1965, le syndicat secondaire est une personne morale distincte du syndicat principal, avec son propre patrimoine, ses propres dettes et ses propres créances. Il n’existe, entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, aucun lien de représentation légale qui permettrait au second d’agir pour le compte du premier sans mandat exprès. Le syndicat secondaire n’est pas le préposé du syndicat principal, ni son agent d’exécution : il est une entité autonome, dont les pouvoirs sont définis par la loi et par les décisions de l’assemblée générale qui l’a constitué. Dès lors, exiger un mandat exprès pour le recouvrement des charges du syndicat principal n’est que la conséquence logique de cette autonomie institutionnelle.
B. L’administrateur provisoire, mandataire contenu dans les limites de l’objet social
Aux termes de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d’un syndicat en cas de dissolution de celui-ci. À cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical (article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965). L’étendue de ces pouvoirs est considérable : l’administrateur provisoire se substitue aux organes habituels de la copropriété pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement de son fonctionnement normal. Dans le cas d’un syndicat dissous, il est expressément chargé de liquider les dettes, ce qui implique par nature de recouvrer les créances du syndicat. Mais cette mission, pour étendue qu’elle soit, n’est pas illimitée. La Cour de cassation le rappelle avec fermeté : « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, publié au Bulletin, §14).
Par cette motivation, la troisième chambre civile refuse de consacrer une extension implicite des pouvoirs de l’administrateur provisoire au-delà des frontières objectives de la personne morale qu’il administre. L’administrateur provisoire, aussi étendus que soient les pouvoirs qui lui ont été confiés par le président du tribunal judiciaire, demeure enfermé dans le périmètre de l’objet social du syndicat secondaire. Or cet objet, défini par l’article 27, ne comprend pas, par lui-même, le recouvrement des charges dues au syndicat principal. La cour d’appel de Pau avait, en l’espèce, constaté qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges n’était produite. La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette les pourvois.
Cette analyse mérite d’être rapprochée du mécanisme de l’administrateur provisoire tel qu’il est conçu par l’article 29-1. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, « modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État dans le département, du maire de la commune, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office ». Il existe donc bien une voie procédurale pour étendre la mission de l’administrateur provisoire au recouvrement des charges du syndicat principal : une saisine du président du tribunal judiciaire à cette fin. Mais cette extension ne peut résulter ni d’une simple interprétation extensive de la mission initiale, ni d’une pratique antérieure de la copropriété.
Par ailleurs, la solution dégagée par la Cour de cassation emporte une conséquence importante quant à la répartition de la charge de la preuve. Il appartient au syndicat secondaire, ou à l’administrateur provisoire qui le représente, de démontrer qu’il a reçu mandat exprès de l’assemblée générale du syndicat principal pour recouvrer les charges de celui-ci. En l’absence d’une telle preuve, l’irrecevabilité est encourue. La simple production du règlement de copropriété, même s’il prévoit une clé de répartition des charges communes générales entre les lots du syndicat secondaire, ne suffit pas à établir ce mandat. La Cour de cassation l’affirme implicitement en constatant que le règlement de copropriété « se bornait à stipuler, dans le paragraphe relatif à la répartition des charges, que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».
II. Une construction jurisprudentielle cohérente, aux implications pratiques considérables
A. La continuité d’une ligne jurisprudentielle amorcée en 2023
Les décisions du 9 juillet 2026 ne surgissent pas dans un vide jurisprudentiel. Elles prolongent et consolident une ligne déjà tracée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 23 novembre 2023. Dans cette espèce, le syndicat secondaire d’une copropriété située à Rennes sollicitait la démolition d’une construction édifiée sur une autre parcelle du même ensemble immobilier, au motif que cette construction obstruait des fenêtres du bâtiment dont il assurait la gestion. La cour d’appel de Rennes avait déclaré irrecevable cette demande en démolition, et la Cour de cassation a approuvé cette solution en retenant « à bon droit qu’une telle demande, qui affectait les intérêts de la copropriété dans son ensemble, excédait l’objet du syndicat secondaire, limité à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment A et que, par conséquent, celui-ci n’avait pas qualité à agir en démolition » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.047, §9).
Le parallélisme des motifs est frappant. Dans les deux cas, la haute juridiction raisonne en deux temps. D’abord, elle identifie l’objet légal du syndicat secondaire tel que défini par l’article 27 de la loi de 1965. Ensuite, elle confronte l’action engagée à cet objet : si elle le dépasse, l’irrecevabilité est encourue pour défaut de qualité à agir. L’action en démolition, parce qu’elle affecte les intérêts de l’ensemble de la copropriété et non du seul bâtiment concerné, excède l’objet du syndicat secondaire. L’action en recouvrement des charges dues au syndicat principal, parce qu’elle porte sur une créance qui n’appartient pas au syndicat secondaire mais au syndicat principal, excède également cet objet. La cohérence de cette construction mérite d’être soulignée.
Par ailleurs, il est remarquable que la Cour de cassation ait choisi de publier au Bulletin l’un des quatre arrêts du 9 juillet 2026. Cette publication, réservée aux décisions que la Cour estime revêtir un intérêt juridique particulier, confère à la solution une autorité renforcée et signale aux praticiens qu’il s’agit là d’un arrêt de principe destiné à guider l’application du droit par les juridictions du fond. Elle indique également que la question du périmètre d’action des syndicats secondaires est considérée par la haute juridiction comme suffisamment importante pour mériter une diffusion large.
B. Les conséquences pour la gouvernance des ensembles immobiliers complexes
La portée pratique de ces décisions est considérable pour l’ensemble des copropriétés organisées en syndicats principal et secondaires, qui représentent une part non négligeable du parc immobilier français, notamment dans les stations de montagne, les résidences de tourisme et les grands ensembles mixtes mêlant logements, commerces et bureaux. Le message délivré par la Cour de cassation est double.
En premier lieu, le syndicat principal ne peut se reposer passivement sur les syndicats secondaires pour assurer le recouvrement des charges communes générales auprès des copropriétaires. Il doit, s’il souhaite déléguer cette mission, faire voter une décision expresse de son assemblée générale à la majorité de l’article 24, conformément à la faculté d’extension de l’objet du syndicat secondaire prévue par l’article 27, alinéa 2, in fine. À défaut, le syndicat principal devra assumer lui-même, directement, le recouvrement des charges auprès de chaque copropriétaire concerné, ou bien confier cette mission à son propre syndic dans le cadre de son mandat de gestion. Cette exigence, pour formaliste qu’elle puisse paraître, est protectrice des droits des copropriétaires : nul ne peut être actionné en paiement par une personne morale qui n’a pas reçu mandat exprès du créancier véritable.
En deuxième lieu, la pratique consistant à faire assurer de longue date le recouvrement des charges du syndicat principal par le syndicat secondaire sans mandat formalisé ne saurait valoir mandat tacite. La Cour de cassation écarte expressément ce moyen, pourtant invoqué par les demandeurs aux pourvois, en approuvant la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si l’exécution pendant de nombreuses années du système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires auprès de leurs propres copropriétaires pour le compte du syndicat principal n’établissait pas l’existence d’un mandat tacite ». Cette fin de non-recevoir adressée à la théorie du mandat tacite en matière de copropriété est lourde de conséquences : elle signifie que la régularité de la gouvernance ne peut être fondée sur de simples habitudes ou tolérances, mais doit reposer sur des décisions d’assemblée générale régulièrement adoptées et dont la preuve peut être rapportée.
En troisième lieu, les administrateurs provisoires désignés dans le cadre de copropriétés en difficulté doivent mesurer précisément l’étendue de leur mission. Aussi larges que soient les pouvoirs qui leur sont confiés par le président du tribunal judiciaire, ils ne peuvent agir au-delà de l’objet de la personne morale qu’ils représentent. Dans le cas d’un syndicat secondaire dissous, l’administrateur provisoire ne pourra recouvrer les charges dues au syndicat principal que si une décision de l’assemblée générale de ce dernier lui en a donné mandat avant la dissolution, ou si le juge a expressément étendu sa mission à cette fin dans l’ordonnance de désignation. À défaut, il lui appartiendra de solliciter une extension de mission auprès du président du tribunal judiciaire, seul compétent pour modifier le périmètre de ses pouvoirs en application de l’article 29-1, I, alinéa 5, de la loi de 1965. Cette contrainte procédurale, pour rigoureuse qu’elle soit, est la contrepartie nécessaire de la sécurité juridique dont doivent bénéficier les copropriétaires débiteurs.
En quatrième lieu, ces décisions invitent à une réflexion plus large sur la gouvernance des ensembles immobiliers complexes. La coexistence d’un syndicat principal et de syndicats secondaires, si elle permet une gestion de proximité adaptée à chaque bâtiment, génère également une complexité institutionnelle dont les contentieux de la Mongie-Tourmalet offrent une illustration saisissante. La dissolution d’un syndicat secondaire, le recouvrement de ses dettes, la liquidation de son passif et le transfert de ses obligations vers le syndicat principal constituent autant d’opérations qui requièrent une coordination rigoureuse entre les différents organes de la copropriété. Les décisions du 9 juillet 2026 rappellent que cette coordination ne peut être présumée et qu’elle doit être formalisée par des votes d’assemblée générale dont la régularité conditionne l’efficacité des actions en justice qui en découlent.
Enfin, l’arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2026 doit être lu en combinaison avec les dispositions de la loi n° 65-557 relatives aux copropriétés en difficulté, et singulièrement avec les articles 29-1 A et suivants issus de la réforme opérée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Ces textes ont institué un dispositif gradué de traitement des copropriétés fragiles, depuis le mandataire ad hoc jusqu’à l’administrateur provisoire en passant par la procédure d’alerte. L’arrêt commenté s’inscrit dans ce cadre en rappelant que l’administrateur provisoire, quelle que soit l’ampleur de sa mission, ne dispose pas de pouvoirs excédant ceux de la personne morale qu’il administre. Il ne saurait donc être considéré comme un remède universel aux difficultés de recouvrement des copropriétés complexes ; son efficacité est conditionnée par la régularité des décisions qui fondent son action.
Conclusion
Par ces quatre arrêts du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec une rigueur salutaire que la personnalité morale du syndicat secondaire, pour être distincte de celle du syndicat principal, n’en est pas moins enfermée dans un périmètre légal strict. Ce périmètre, défini par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut être franchi qu’au moyen d’une décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal, adoptée à la majorité de l’article 24. L’administrateur provisoire, fût-il investi des pouvoirs les plus étendus, ne saurait s’affranchir de cette limite. La solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà affirmée en 2023, clarifie utilement les règles de gouvernance des ensembles immobiliers complexes et renforce la protection des copropriétaires face à des actions en recouvrement qui ne seraient pas engagées par le véritable créancier. Elle invite les praticiens du droit de la copropriété à une vigilance accrue dans la rédaction des mandats et des décisions d’assemblée générale, et les juges du fond à un contrôle rigoureux de la qualité à agir des syndicats secondaires, à l’image de celui exercé par la cour d’appel de Pau et validé par la Cour de cassation. Ces enseignements intéressent tant les syndics professionnels que les copropriétaires eux-mêmes, dans un contexte où la complexité croissante des ensembles immobiliers et le développement des résidences de tourisme appellent une clarification bienvenue des règles applicables au droit de la construction et de la copropriété.
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