I. Le régime légal des plantations en limite de propriété : un dispositif supplétif tempéré par les usages locaux
A. Les règles de distance édictées par les articles 671 et 672 du Code civil
Le contentieux des plantations en limite de propriété constitue l’une des sources les plus récurrentes du litige entre voisins, et ce quelle que soit la configuration du territoire concerné. Le Code civil, dans ses articles 671 et suivants, établit un régime spécifique qui régit la distance à laquelle les arbres, arbrisseaux et arbustes peuvent être plantés par rapport à la limite séparative des fonds. L’article 671 du Code civil dispose à cet égard qu’il « n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations » (article 671 du Code civil). Cette disposition institue ainsi un principe de distance minimale qui varie selon la hauteur des végétaux concernés, et dont la méconnaissance ouvre au voisin lésé une action spécifique en arrachage ou en réduction.
La sanction de l’inobservation de ces distances est prévue par l’article 672 du même code, qui confère au propriétaire du fonds voisin le droit d’exiger « que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire » (article 672 du Code civil). Le législateur a ainsi entendu protéger le propriétaire contre les empiétements végétaux susceptibles d’affecter la jouissance paisible de son fonds, tout en réservant l’hypothèse de droits acquis par l’écoulement du temps ou par une convention entre les propriétaires successifs. Le dispositif légal est complété par l’article 673, qui prévoit un droit de contrainte spécifique pour les branches et racines qui avancent sur le fonds voisin. Ce texte énonce que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper », étant précisé que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible » (article 673 du Code civil). Cette règle d’imprescriptibilité constitue l’une des singularités les plus remarquables du droit des troubles de voisinage liés aux plantations.
La jurisprudence de la troisième chambre civile est venue préciser la portée de ces dispositions en rappelant leur caractère supplétif. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation a jugé que les dispositions des articles 671 à 673 s’effacent devant les usages locaux lorsque ceux-ci réunissent les conditions de constance et de notoriété requises (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527, arrêt n° 427 F-D). Cette décision, qui concernait un pin de grande hauteur implanté dans une résidence soumise au statut de la copropriété, illustre la complexité de la matière lorsque les règles du Code civil se trouvent concurrencées par des normes locales de portée coutumière. En conséquence, le praticien du droit immobilier ne saurait se contenter de vérifier les distances de l’article 671 ; il lui incombe également de rechercher l’existence éventuelle d’usages locaux qui pourraient tenir en échec l’application de ces dispositions.
B. La singularité des usages locaux et leur prévalence sur les dispositions supplétives du Code civil
L’arrêt précité du 9 juillet 2026 constitue une illustration remarquable de la subsidiarité des articles 671 et suivants face aux usages locaux. Dans cette affaire, la cour d’appel de Versailles avait retenu « qu’un usage ancien, constant et de notoriété publique autorisait, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, sauf gêne excessive du propriétaire du fonds voisin ». La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en jugeant expressément « que cet usage primait les dispositions supplétives du code civil » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527, précité). La Haute juridiction a ainsi confirmé que les règles de distance édictées par le Code civil ne constituent qu’un régime par défaut, appelé à céder devant des normes coutumières locales dûment caractérisées.
Cette solution s’inscrit dans une tradition juridique constante qui reconnaît aux usages une force normative équivalente à celle de la loi dans les matières où celle-ci n’a pas un caractère impératif. L’article 671 du Code civil lui-même réserve expressément l’hypothèse des « règlements particuliers actuellement existants » et des « usages constants et reconnus », ce qui démontre que le législateur n’a jamais entendu imposer un carcan uniforme à l’ensemble du territoire national en matière de plantations. Les spécificités locales, qu’elles soient d’origine rurale ou urbaine, conservent ainsi toute leur pertinence dans l’appréciation des litiges de voisinage. Or, cette primauté de l’usage local n’est pas sans conséquence sur l’office du juge des référés, lequel doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite à l’aune de ces normes coutumières et non plus seulement à l’aune des distances fixées par le code.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation a validé l’appréciation souveraine de la cour d’appel qui, après avoir constaté l’existence de l’usage local, avait relevé « que ni les photographies produites du véhicule de la SCI, ni les constatations dressées par un commissaire de justice en 2023, ne révélaient avec l’évidence requise en référé un dommage lié au surplomb de l’arbre » et que les propriétaires avaient justifié « qu’un premier élagage avait été réalisé en 2022 jusqu’à une hauteur de quatre mètres, suivie d’une seconde taille légère en 2024, réalisée par un professionnel ». La Haute juridiction en a déduit « l’absence de trouble manifestement illicite » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527, précité). Dès lors, la preuve d’un préjudice effectif devient un élément déterminant de l’action lorsque les distances légales ne sont pas applicables en raison de l’existence d’un usage local, ce qui opère un rapprochement fonctionnel entre le régime des articles 671 et suivants et la théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage.
La notion d’usage local, pierre angulaire de cette jurisprudence, mérite une attention particulière de la part des praticiens. Pour tenir en échec les dispositions du Code civil, l’usage invoqué doit présenter un caractère ancien, constant et de notoriété publique. Ces trois conditions cumulatives imposent une charge probatoire significative à la partie qui s’en prévaut. Par ailleurs, l’usage local ne saurait avoir pour effet d’exonérer totalement le propriétaire des arbres de toute responsabilité, puisque la cour d’appel de Versailles a pris soin de réserver l’hypothèse d’une « gêne excessive du propriétaire du fonds voisin ». Cette réserve introduit un critère de proportionnalité qui tempère la portée de l’usage et permet au juge de sanctionner les abus manifestes, même lorsque les distances légales ne sont pas directement applicables.
II. Les plantations à l’épreuve de la théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage
A. L’autonomie du fondement tiré de l’article 1253 du Code civil par rapport au régime spécial des articles 671 à 673
La coexistence du régime légal des plantations et de la théorie du trouble anormal du voisinage, désormais codifiée à l’article 1253 du Code civil, soulève une difficulté d’articulation qui n’a cessé de nourrir le contentieux devant les juridictions du fond comme devant la Cour de cassation. L’article 1253, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil). Cette consécration législative d’une construction jurisprudentielle plusieurs fois centenaire n’a pas aboli le régime spécial des plantations, lequel conserve son domaine propre et ses conditions spécifiques de mise en œuvre.
Les deux fondements se distinguent par leurs conditions respectives et par la nature de la réparation qu’ils permettent d’obtenir. L’action fondée sur les articles 671 et 672 du Code civil n’exige pas, en principe, la démonstration d’un préjudice : le seul constat objectif du non-respect des distances légales suffit à fonder la demande d’arrachage ou de réduction, sous réserve des exceptions légales que constituent le titre, la destination du père de famille ou la prescription trentenaire. La théorie du trouble anormal de voisinage, en revanche, suppose que soit établie l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, apprécié in concreto par les juges du fond en fonction de l’environnement et des circonstances de l’espèce. À cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 illustre précisément l’hypothèse dans laquelle l’échec de l’action fondée sur les règles de distance, en raison de la primauté de l’usage local, conduit le plaideur à rechercher, sans davantage de succès, la protection du référé sur le terrain du trouble manifestement illicite (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527, précité).
La troisième chambre civile a, de manière constante, affirmé l’indépendance de ces deux régimes juridiques. Le propriétaire d’un fonds peut agir simultanément ou successivement sur le fondement des articles 671 et suivants et sur celui de la théorie du trouble anormal du voisinage, les conditions et les effets de ces actions étant distincts par leur nature et par leur finalité. L’action fondée sur l’article 671 tend à obtenir le respect des distances légales dans une logique de remise en état objective, tandis que l’action en trouble anormal du voisinage vise à réparer le préjudice spécifique résultant d’une gêne excessive, indépendamment du respect des distances légales. Un arbre planté à la distance réglementaire peut ainsi, par sa hauteur excessive ou par la densité de son feuillage, causer un trouble anormal de voisinage caractérisé, se manifestant notamment par une perte d’ensoleillement, une privation de vue ou une obstruction significative de l’horizon.
En conséquence, le plaideur avisé articulera ces deux fondements dans le cadre d’une stratégie contentieuse cohérente, en tenant compte de leurs exigences probatoires respectives et des délais de prescription qui leur sont propres. Le praticien devra également intégrer dans son analyse le nouvel article 1253 du Code civil, dont les contours précis continuent d’être dessinés par la jurisprudence de la Cour de cassation et qui consacre désormais dans la loi un principe de responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage, indépendant de toute notion de faute. La coexistence de ce régime général avec le régime spécial des plantations constitue l’une des richesses mais aussi l’une des complexités du droit immobilier contemporain.
B. Le point de départ de la prescription de l’action en trouble anormal de voisinage : une jurisprudence en voie de stabilisation
La question du point de départ du délai de prescription de l’action en trouble anormal de voisinage a fait l’objet d’une importante série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026. Par ces décisions, la Cour de cassation a réaffirmé avec une netteté particulière que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569, arrêt n° 414 F-D). Cette formule, qui synthétise une évolution jurisprudentielle amorcée depuis plusieurs années, emporte des conséquences pratiques considérables dans le contentieux des plantations où la manifestation du trouble peut être progressive et sa perception par le voisin différée dans le temps.
L’arrêt du 2 juillet 2026 apporte une précision essentielle en distinguant la manifestation apparente du trouble de la révélation de sa gravité intrinsèque. Dans l’affaire soumise à la Cour, la riveraine se plaignait de nuisances provenant d’installations industrielles classées pour la protection de l’environnement. La cour d’appel avait constaté « que le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569, précité). Cette distinction entre la connaissance du fait générateur et celle de la gravité du dommage qui en résulte permet de ne pas faire courir la prescription à l’encontre d’une victime qui ignorerait légitimement l’étendue du préjudice qu’elle subit, alors même qu’elle aurait conscience de l’existence du phénomène à l’origine de ce préjudice.
Transposée au contentieux des plantations, cette jurisprudence commande de déterminer avec précision la date à laquelle le propriétaire du fonds voisin a eu connaissance non pas de l’existence de l’arbre litigieux, mais du caractère anormal du trouble que cet arbre lui cause. La simple connaissance de l’existence d’un arbre planté à une distance inférieure à la distance légale ne fait pas nécessairement courir le délai de prescription de l’action en trouble anormal du voisinage, dès lors que les conséquences dommageables de cette plantation peuvent ne se révéler que progressivement, à mesure de la croissance du végétal et de l’extension de sa ramure. La Cour de cassation a, dans les arrêts du 2 juillet 2026, souverainement approuvé les juges du fond d’avoir fixé le point de départ du délai à la date de la publication d’une étude scientifique révélant les risques sanitaires encourus par la population exposée, soit plusieurs décennies après le début de l’exploitation industrielle litigieuse.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé dans ce même arrêt le principe fondamental selon lequel « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569, précité). Cette affirmation, qui s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante depuis un arrêt de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996, prémunit le justiciable contre l’argument selon lequel la mise en conformité de l’installation à l’origine du trouble ferait disparaître le droit à réparation du préjudice déjà subi. En d’autres termes, la cessation du trouble anormal ne prive pas la victime de son droit d’obtenir réparation des dommages antérieurement causés.
Cette jurisprudence sur la prescription de l’action en trouble anormal de voisinage s’articule avec la règle spécifique de l’imprescriptibilité du droit de faire couper les branches, édictée par le dernier alinéa de l’article 673 du Code civil. Cette dualité de régimes temporels – prescription quinquennale de droit commun pour l’action en responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage, imprescriptibilité pour l’action en suppression des branches et racines avançant sur le fonds voisin – constitue l’une des singularités les plus remarquables du droit des troubles de voisinage liés aux plantations. Le plaideur dispose ainsi d’une action perpétuelle pour faire cesser l’empiétement végétal, tandis que son action en réparation du préjudice subi du fait de cet empiétement est enfermée dans le délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Dès lors, la coexistence de ces deux régimes oblige le praticien à une vigilance particulière dans le choix des fondements de son action et dans la computation des délais applicables à chacun des chefs de demande qu’il entend soumettre au juge.
L’article 673, en consacrant le caractère imprescriptible du droit de contraindre le voisin à couper les branches qui avancent sur le fonds, exprime une conception particulièrement protectrice du droit de propriété immobilier. Cette disposition, dont la rédaction remonte à la loi du 12 février 1921, traduit l’idée selon laquelle l’empiétement végétal constitue une atteinte continue à la propriété, qui ne saurait être consolidée par l’écoulement du temps. La Cour de cassation a régulièrement rappelé que cette imprescriptibilité s’applique tant au droit de faire couper les branches qu’au droit de couper soi-même les racines, ronces et brindilles à la limite de la ligne séparative. Toutefois, l’imprescriptibilité ne concerne que l’action en suppression de l’empiétement et non l’action en réparation du préjudice qui en est résulté, laquelle demeure soumise à la prescription quinquennale.
Conclusion
Le contentieux des plantations en limite de propriété illustre de manière exemplaire la complexité des interactions entre le droit commun des servitudes légales, les usages locaux et la théorie du trouble anormal du voisinage. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et tout particulièrement les arrêts des 2 et 9 juillet 2026, témoigne d’un effort de clarification bienvenu quant à l’articulation de ces différentes sources, sans pour autant sacrifier la souplesse qu’impose l’infinie diversité des situations de fait. Le praticien du droit immobilier trouvera dans ces décisions un guide précieux pour la conduite des actions contentieuses relatives aux plantations irrégulières, qu’il s’agisse d’apprécier la portée des usages locaux, de déterminer le point de départ de la prescription ou de choisir entre les différents fondements juridiques disponibles. La matière, loin d’être figée, continue d’évoluer sous l’impulsion de la Cour de cassation, dont la troisième chambre civile assume pleinement sa fonction de régulation du droit de la propriété immobilière, en conciliant avec une remarquable constance la protection des droits individuels des propriétaires et la nécessaire prise en compte des particularismes locaux qui font la richesse du droit français des biens.
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