I. Le champ d’application de la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965

A. Le délai de deux mois applicable aux actions en contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Ce texte institue un mécanisme de forclusion particulièrement rigoureux, qui enferme le droit d’agir du copropriétaire dans une temporalité brève justifiée par la nécessité de sécuriser rapidement les décisions collectives adoptées par le syndicat. Le délai de deux mois ne court qu’à compter de la notification effective du procès-verbal par le syndic, lequel doit y procéder dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, conformément aux dispositions du même article.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille à l’application stricte de ce délai de forclusion, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de l’action sans qu’il soit nécessaire d’examiner le bien-fondé des griefs invoqués par le copropriétaire demandeur. Dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686), la Cour rappelle que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat », et que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». La coexistence de ces deux régimes au sein du même article 42 traduit la dualité fondamentale du contentieux de la copropriété, entre les actions en contestation proprement dites et les actions personnelles relevant du droit commun de la prescription. Cette dualité n’est pas seulement une subtilité doctrinale : elle détermine concrètement le sort de nombreuses actions introduites par des copropriétaires contre leur syndicat.

En application de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Ce délai quinquennal, beaucoup plus favorable que le délai de forclusion de deux mois, constitue le régime de droit commun des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, par opposition aux actions en contestation des décisions d’assemblée générale qui demeurent soumises au régime dérogatoire et plus sévère de l’article 42, alinéa 2. La distinction entre ces deux catégories d’actions est lourde de conséquences pratiques pour le justiciable, puisqu’elle détermine le délai dans lequel il doit introduire son action sous peine d’irrecevabilité. Le texte de l’article 42 opère expressément ce renvoi au droit commun de la prescription pour les actions personnelles, ce qui confirme la volonté du législateur de 1965 de ne pas soumettre l’ensemble du contentieux de la copropriété à un régime d’exception.

Par ailleurs, le législateur a assorti ce délai de forclusion de garanties procédurales destinées à informer le copropriétaire de ses droits. L’article 42 prévoit en effet que la notification du procès-verbal est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, ce qui permet au copropriétaire opposant ou défaillant de disposer d’un délai effectif pour préparer son action. En outre, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois, sauf urgence, afin d’éviter que l’action en contestation ne soit privée d’effet utile par l’exécution précipitée de la décision contestée. Ces dispositions protectrices témoignent de la recherche d’un équilibre entre la stabilité des décisions collectives et le respect du droit au recours des copropriétaires.

B. Les nullités de convocation et l’absence d’exigence de grief pour le copropriétaire agissant

La rigueur du délai de forclusion de deux mois est tempérée par une jurisprudence favorable aux copropriétaires s’agissant des conditions de fond de l’action en nullité. Dans un important arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.231, publié au Bulletin), la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a posé une règle prétorienne qui simplifie considérablement l’office du copropriétaire agissant en nullité d’une convocation et de l’assemblée générale subséquente. La Cour énonce que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ».

Cette solution, rendue au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, consacre un régime de nullité objective qui ne requiert ni la démonstration d’une faute du syndic auteur de la convocation irrégulière, ni l’établissement d’un grief personnel subi par le copropriétaire demandeur. En l’espèce, un copropriétaire de la résidence « Les Universités » avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée le 18 novembre 2019 par la société Cabinet Terrier, désignée comme syndic par une assemblée générale du 19 novembre 2018, laquelle avait été ultérieurement annulée. La cour d’appel de Riom, par arrêt du 2 avril 2024, avait rejeté la demande d’annulation au motif que le copropriétaire ne démontrait ni faute du syndic ni grief personnel. La Cour de cassation censure cette analyse pour violation des textes précités et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier, consacrant ainsi un régime de nullité qui protège efficacement les copropriétaires contre les convocations irrégulières.

Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.682) que, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « ce texte n’exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale, que le syndicat des copropriétaires ait été demandeur ou défendeur en première instance (3e Civ., 8 juillet 1992, pourvoi n° 90-10.977, Bull. 1992, III, n° 242) ». Cette règle, constante depuis plus de trois décennies, préserve la capacité du syndicat à former un recours effectif sans être entravé par les lenteurs inhérentes à la convocation d’une nouvelle assemblée générale aux fins d’autorisation. La cour d’appel de Pau avait annulé la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires au motif que le syndic, la société Agence Sensey, ne justifiait pas avoir été autorisé par l’assemblée générale à relever appel du jugement du 22 mai 2023. La Cour de cassation, faisant application de l’article 55 et de sa jurisprudence constante, casse sans renvoi sur ce point et déclare l’appel recevable.

Dès lors, la combinaison de ces deux arrêts du 18 juin 2026 illustre la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de contentieux de la copropriété : d’un côté, elle facilite l’action des copropriétaires en dispensant la preuve d’un grief pour les nullités de convocation, de l’autre, elle préserve la capacité du syndicat à se défendre en justice en dispensant le syndic d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour interjeter appel. Cet équilibre procédural, qui protège à la fois les droits individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif du syndicat, constitue l’un des fils conducteurs de la jurisprudence récente de la Cour de cassation.

II. L’autonomie de l’action en responsabilité soumise à la prescription quinquennale de droit commun

A. La distinction consacrée par l’arrêt du 2 juillet 2026 entre contestation et responsabilité

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686) constitue une décision de principe dont la portée doctrinale est considérable, en ce qu’il trace une frontière nette entre l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale, soumise à la forclusion de deux mois, et l’action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une telle décision. La Cour de cassation affirme sans ambiguïté que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ». Cette formulation, d’une clarté remarquable, consacre l’autonomie de l’action en responsabilité par rapport à l’action en contestation et écarte définitivement la thèse selon laquelle toute action consécutive à une décision d’assemblée générale serait enfermée dans le délai de forclusion de deux mois.

En l’espèce, une société civile immobilière de construction vente dénommée La Crête du berger, promoteur d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, avait conservé le lot n° 1 au sein de la résidence, ultérieurement devenu le lot n° 501. Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires de cette résidence avait adopté une résolution autorisant la cession d’une partie commune de la copropriété à la commune, laquelle y avait fait construire un parking sur une parcelle désormais cadastrée. Soutenant que la partie commune visée par la délibération du 30 septembre 2017 incluait une partie de son lot n° 501, la SCI avait assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur, son syndic et l’assureur de celui-ci en paiement de dommages et intérêts par actes des 1er, 2 et 5 août 2022, soit près de cinq années après l’adoption de la résolution litigieuse. La cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 3 décembre 2024, avait déclaré les demandes irrecevables pour forclusion, au motif que la résolution du 30 septembre 2017 était devenue définitive, faute d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, et que l’action en responsabilité fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution était enfermée dans ce même délai prévu par l’article 42.

La Cour de cassation casse cette décision pour violation des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil. En conséquence, elle rappelle avec force que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée », tandis que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La distinction ainsi opérée repose sur la nature de l’action : l’action en contestation tend à l’anéantissement de la décision collective, alors que l’action en responsabilité tend à la réparation du préjudice causé par la faute commise lors de l’adoption de cette décision. La Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Chambéry pour qu’il soit statué au fond sur l’action en responsabilité de la SCI.

Dès lors, le copropriétaire qui s’estime lésé par une décision d’assemblée générale dispose désormais d’une alternative procédurale clairement identifiée : il peut soit contester la décision elle-même dans le délai de deux mois de l’article 42, soit engager une action en responsabilité contre le syndicat dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, à la condition de caractériser une faute commise par le syndicat, distincte de la simple irrégularité de la décision. Cette dualité des voies de droit, qui préexistait en doctrine mais n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Cour de cassation, renforce significativement la protection des copropriétaires en leur offrant un délai d’action plus étendu lorsque la décision litigieuse leur a causé un préjudice indemnisable. Il convient toutefois de préciser que l’action en responsabilité ne saurait aboutir à la remise en cause indirecte d’une décision d’assemblée générale devenue définitive : le copropriétaire ne peut obtenir que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sans pouvoir prétendre à l’annulation rétroactive de la résolution litigieuse.

B. Les conséquences pratiques du dualisme procédural pour les copropriétaires

La distinction consacrée par l’arrêt du 2 juillet 2026 emporte des conséquences pratiques majeures pour l’ensemble des acteurs de la copropriété, qu’il s’agisse des copropriétaires, des syndicats ou des syndics professionnels. Si un copropriétaire entend obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale, il doit impérativement agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sous peine de forclusion, et ce sans avoir à démontrer l’existence d’un grief personnel, ainsi que le rappelle l’arrêt du 18 juin 2026 précité. En revanche, s’il entend obtenir réparation du préjudice que lui a causé une décision fautive du syndicat, il bénéficie du délai de prescription quinquennale de droit commun, à la condition d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité, conformément au droit commun de la responsabilité civile régi par l’article 1240 du code civil. Cette distinction impose aux praticiens une vigilance accrue dans la qualification juridique de l’action envisagée, afin de déterminer le délai applicable et d’éviter toute irrecevabilité.

Par ailleurs, cette distinction revêt une importance particulière pour les promoteurs immobiliers et les sociétés civiles de construction vente qui conservent des lots au sein des copropriétés qu’ils ont édifiées, comme l’illustre l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026. Ces professionnels, qui ne sont pas nécessairement présents ou représentés aux assemblées générales plusieurs années après la livraison de l’immeuble, ne sauraient être privés du droit d’agir en responsabilité contre le syndicat par l’effet d’une forclusion dont ils n’ont pas eu connaissance en temps utile. La solution retenue par la troisième chambre civile garantit ainsi un équilibre entre la sécurité juridique des décisions collectives, assurée par le bref délai de forclusion des actions en contestation, et le droit à réparation des copropriétaires lésés, préservé par la prescription quinquennale des actions en responsabilité.

L’articulation entre ces deux régimes contentieux n’épuise toutefois pas l’ensemble des garanties procédurales dont bénéficient les copropriétaires. La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-12.875), les conditions strictes dans lesquelles l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en abus et justifier l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La Cour censure l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 janvier 2025 qui avait condamné M. [Q] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au motif que la cour d’appel n’avait pas caractérisé « les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par M. [Q] de son droit d’agir en justice, alors qu’elle avait constaté que le bien-fondé de son action avait été partiellement reconnu en première instance ». La Cour de cassation, faisant application des articles L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile, statue au fond et rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, consacrant ainsi le principe selon lequel le droit d’agir en justice est un droit fondamental dont l’exercice ne saurait être sanctionné qu’en présence de circonstances exceptionnelles établissant un abus caractérisé.

En définitive, les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours de l’été 2026 dessinent les contours d’un droit processuel de la copropriété rénové, qui distingue avec une précision accrue les différentes voies d’action ouvertes aux copropriétaires. La frontière entre l’action en contestation et l’action en responsabilité, clairement tracée par l’arrêt du 2 juillet 2026, constitue un apport doctrinal significatif qui clarifie l’état du droit positif pour les praticiens du droit immobilier. Cette distinction est d’un intérêt pratique considérable : elle détermine le délai d’action, les conditions de recevabilité et la nature des sanctions encourues. Le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale doit agir dans les deux mois, sans avoir à justifier d’un grief, tandis que celui qui entend obtenir réparation d’un préjudice causé par une faute du syndicat dispose d’un délai de cinq ans, mais doit établir les éléments constitutifs de la responsabilité civile.

Les syndicats des copropriétaires et leurs syndics ne sauraient désormais opposer systématiquement la forclusion de l’article 42 à toute action introduite plus de deux mois après une décision d’assemblée générale, sans examiner au préalable si l’action ne relève pas, par sa nature et son objet, du régime de la responsabilité civile soumis à la prescription quinquennale. Cette distinction fondamentale, qui irrigue l’ensemble du contentieux de la copropriété, commande une analyse rigoureuse des conclusions du demandeur et des fondements juridiques invoqués, afin de déterminer le régime procédural applicable à l’action introduite. La troisième chambre civile, par ces décisions de principe rendues en juin et juillet 2026, contribue à la sécurité juridique et à la prévisibilité du droit de la copropriété, tout en préservant les droits des copropriétaires à obtenir réparation des préjudices que leur causent les décisions fautives des assemblées générales.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile du premier semestre 2026 apporte des précisions essentielles sur l’articulation des régimes contentieux applicables aux actions en justice dans la copropriété des immeubles bâtis. L’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686) consacre une distinction fondamentale entre l’action en contestation des décisions d’assemblée générale, soumise à la forclusion de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et l’action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise lors du vote d’une décision collective, laquelle relève de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. Cette solution, combinée avec l’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.231) qui dispense le copropriétaire de la preuve d’un grief pour agir en nullité d’une convocation irrégulière, et avec l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-12.875) qui encadre strictement la sanction de l’abus du droit d’agir en justice, témoigne de la volonté constante de la Cour de cassation de garantir un équilibre entre la stabilité des décisions collectives et la protection effective des droits individuels des copropriétaires.