I. Le formalisme du congé et le principe cardinal du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré
A. Le congé avec offre de renouvellement : un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule volonté de son auteur
Le congé constitue, en matière de baux commerciaux, l’acte par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat ou d’en solliciter le renouvellement. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, le congé devant, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné (L. 145-9 C. com.). La Cour de cassation a, de longue date, qualifié le congé d’acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, ainsi qu’elle l’a rappelé dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). La Cour se réfère expressément à une jurisprudence constante remontant aux arrêts des 6 mars 1973 et 12 juin 1996, dont elle réaffirme la vigueur dans le contexte contemporain.
Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, le fonds devant, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail, conformément à l’article L. 145-8 du même code (L. 145-8 C. com.). À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, le congé devant alors être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette tacite prolongation, qui constitue une spécificité majeure du statut des baux commerciaux, a pour effet de maintenir le preneur dans les lieux aux conditions initialement convenues, sans que le bailleur puisse unilatéralement en modifier l’économie.
Or, la pratique révèle que certains bailleurs tentent de contourner cette rigidité protectrice en délivrant un congé assorti d’une offre de renouvellement subordonnée à des conditions nouvelles, distinctes de celles du bail venu à expiration. La troisième chambre civile a, dans son arrêt précité du 11 janvier 2024, censuré cette pratique en énonçant que « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». Par cette formule, la Cour rappelle le principe d’intangibilité du bail renouvelé, qui s’impose aux parties comme au juge, à l’exception de la seule fixation du loyer, laquelle relève des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.
En conséquence, la nature juridique du congé comme acte unilatéral réceptice emporte des conséquences procédurales déterminantes pour les parties. Le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné, ainsi que l’indication que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ces exigences formelles, dont la violation est lourdement sanctionnée, protègent le preneur contre les congés abusifs ou insuffisamment motivés et assurent la sécurité juridique de la relation locative commerciale.
B. L’offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : une requalification en refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction
La portée de l’arrêt du 11 janvier 2024 réside dans la qualification qu’il retient du congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes. La Cour de cassation y affirme sans ambiguïté qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). En l’espèce, la bailleresse, une communauté de communes, avait subordonné l’offre de renouvellement à une modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles à la charge des preneurs, exploitants d’un restaurant. La cour d’appel de Bordeaux avait écarté la demande d’indemnité d’éviction formée par les locataires, retenant que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail et ne pouvait donc s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.
La troisième chambre civile censure ce raisonnement et pose une règle dont la clarté ne souffre aucune discussion : toute modification des clauses et conditions du bail expiré, autre que celle relative au prix, transforme le congé avec offre de renouvellement en un congé avec refus de renouvellement. Cette requalification emporte une conséquence financière majeure pour le bailleur, tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce (L. 145-14 C. com.), lequel dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Par ailleurs, l’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (L. 145-33 C. com.).
Dès lors, la solution dégagée par la troisième chambre civile produit un effet dissuasif à l’égard des bailleurs qui seraient tentés de profiter de l’échéance du bail pour imposer unilatéralement des modifications substantielles au contrat. La sanction est radicale : le bailleur qui assortit son offre de renouvellement de conditions nouvelles s’expose au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant peut se révéler considérable, alors même qu’il n’entendait nullement évincer son locataire. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans le prolongement de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été confortée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions relatives au statut des baux commerciaux renforcent significativement la position du preneur.
II. Les droits du preneur face aux prérogatives du bailleur : entre droit de préférence, exception d’inexécution et suspension de la clause résolutoire
A. Le droit de préférence du locataire commercial et l’encadrement de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer (L. 145-46-1 C. com.). Ce dispositif, désormais d’ordre public, constitue un droit de préférence au profit du locataire, distinct du droit de préemption antérieurement institué par la loi du 18 juin 2014 et renforcé par la réforme de 2026 qui étend notamment le champ d’application de la notification à tous les locaux à usage commercial ou artisanal, sous réserve des exclusions prévues par le texte.
La troisième chambre civile a rendu, le 25 juin 2026, un arrêt de principe qui précise les effets de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le preneur (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). La Cour y énonce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».
Cette solution, rendue au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, opère une distinction fondamentale entre la violation de l’interdiction de vendre à un tiers pendant le délai légal, sanctionnée par la nullité de la vente, et la simple rétractation de l’offre avant acceptation, qui n’engage que la responsabilité extra-contractuelle de son auteur sans permettre au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente. A cet égard, la Cour de cassation applique au droit spécial des baux commerciaux les principes du droit commun des contrats issus de la réforme de 2016, en rappelant que la rencontre d’une offre et d’une acceptation constitue la condition nécessaire à la formation du contrat et que la rétractation abusive de l’offre ne saurait se substituer à l’échange des consentements.
En l’espèce, le notaire avait notifié au nom des bailleurs indivis le projet de vente du local, l’offre désignant la locataire comme destinataire ayant été matériellement notifiée à la sous-locataire. La Cour juge que les bailleurs, en se rétractant avant l’acceptation de la locataire, n’ont pas engagé leur responsabilité au-delà d’une action en réparation, sans que la vente puisse être imposée. Cette jurisprudence, combinée aux dispositions renforcées de l’article L. 145-46-1 issues de la loi du 26 mai 2026, consolide le droit de préférence du locataire tout en préservant la liberté contractuelle du bailleur de renoncer à son projet de vente, sous réserve d’en assumer les conséquences indemnitaires.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de se prononcer, dans un arrêt du 6 novembre 2025, sur la validité de la notification de l’offre de vente lorsque celle-ci est adressée à une personne autre que le locataire titulaire du bail (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que la notification doit être faite au locataire lui-même, la notification à un tiers, fût-il sous-locataire autorisé, ne pouvant produire les effets attachés par la loi à l’offre de vente. Cette exigence de rigueur formelle, qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux, participe de la protection renforcée dont bénéficie le preneur dans ses rapports avec le bailleur.
B. La clause résolutoire et l’exception d’inexécution : les garanties procédurales du preneur renforcées par la loi du 26 mai 2026 et la jurisprudence récente
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (L. 145-41 C. com.). La réforme du 26 mai 2026 a introduit une condition nouvelle : l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 6 février 2025, élargi le champ de la suspension judiciaire de la clause résolutoire en affirmant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire mise en œuvre pour un défaut d’exploitation du fonds, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquait qu’en cas de non-paiement des loyers et non pour un manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation censure cette interprétation restrictive et pose le principe d’une application générale de la faculté de suspension, indépendamment de la nature du manquement invoqué.
Par ailleurs, dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette solution, rendue au visa des articles 1719 et 1728 du code civil ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce, oblige le juge du fond à se livrer à un examen concret des manquements allégués par le preneur au titre de l’obligation de délivrance du bailleur, sans s’arrêter au constat formel de l’absence de saisine du juge dans le mois du commandement. La Cour rappelle que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Elle précise que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable », se référant à un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié).
Ces avancées jurisprudentielles, conjuguées aux dispositions nouvelles de l’article L. 145-41 issues de la loi du 26 mai 2026, dessinent un équilibre renouvelé entre les droits du bailleur et les garanties du preneur. La réforme législative conditionne le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire à des exigences de solvabilité et de reprise du paiement du loyer courant, tandis que la jurisprudence impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, même en l’absence de saisine dans le délai d’un mois du commandement.
En conséquence, le preneur à bail commercial dispose désormais d’un arsenal protecteur significativement renforcé, tant sur le terrain du congé et du renouvellement que sur celui de la clause résolutoire et du droit de préférence. L’office du juge s’en trouve corrélativement élargi, tenu qu’il est de vérifier in concreto le bien-fondé des exceptions soulevées et la capacité réelle du preneur à apurer sa dette locative. A cet égard, l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose au bailleur de communiquer un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi qu’un état récapitulatif annuel, renforçant ainsi la transparence financière de la relation locative (L. 145-40-2 C. com.).
Enfin, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière d’obligation de délivrance du bailleur vient compléter ce dispositif protecteur. Dans un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour a jugé que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur « est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être enfermée dans les limites de la prescription quinquennale » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). La Cour en déduit que « la demande du preneur à bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance conforme, échappe à toute prescription tant que le dommage persiste », ce qui confère au preneur une action en exécution forcée pratiquement imprescriptible aussi longtemps que le manquement du bailleur perdure.
Dès lors, l’ensemble de ces évolutions, législatives comme jurisprudentielles, témoigne d’une volonté constante du législateur et de la Cour de cassation de rééquilibrer la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur à bail commercial, en dotant ce dernier d’instruments juridiques efficaces pour résister aux pressions susceptibles de s’exercer à l’occasion du congé, du renouvellement ou de l’exécution du bail. La troisième chambre civile, par une remarquable continuité de sa jurisprudence, consacre une approche téléologique du statut des baux commerciaux, fondée sur la protection effective du fonds de commerce.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2024 et 2026, consolide avec une remarquable cohérence les droits du preneur à bail commercial. Le congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré est désormais clairement sanctionné par la requalification en refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction. Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local est renforcé par la loi du 26 mai 2026, tandis que la jurisprudence en précise la portée en distinguant la nullité de la vente au tiers de la simple action en réparation en cas de rétractation. Enfin, la clause résolutoire se trouve encadrée par des garanties procédurales renforcées, le juge étant tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur et la loi nouvelle conditionnant la suspension de la clause résolutoire à la capacité financière réelle du locataire. Par cette œuvre combinée, le droit des baux commerciaux poursuit sa maturation vers un équilibre toujours plus précis entre la protection du fonds de commerce et la liberté contractuelle des parties.
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