I. La mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties : le rééquilibrage légal de l’obligation de paiement
A. La mensualisation de plein droit du loyer commercial instaurée par la loi du 26 mai 2026
L’obligation de paiement du loyer constitue, aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations cardinales du preneur à bail commercial. Cette obligation, dont le rythme d’exécution était traditionnellement abandonné à la liberté contractuelle des parties, a fait l’objet d’une intervention législative significative par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le texte instaure désormais, à la demande du locataire, la faculté de régler son loyer commercial sur une base mensuelle, y compris pour les baux en cours à la date de promulgation de la loi. Cette disposition rompt avec une pratique ancrée qui faisait du paiement trimestriel à terme échu la modalité usuelle du bail commercial, et s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur face au bailleur.
La portée de cette réforme ne saurait être minorée. Le paiement trimestriel imposait au locataire une avance de trésorerie significative, particulièrement pénalisante pour les petites et moyennes entreprises dont la trésorerie demeure structurellement tendue. La mensualisation, en rapprochant la cadence du paiement de celle du chiffre d’affaires, atténue cette charge financière et confère au preneur une meilleure prévisibilité de ses flux. À cet égard, la loi du 26 mai 2026 s’aligne sur les standards déjà applicables au bail d’habitation, où le paiement mensuel constitue la règle depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Or, cette convergence n’est pas anodine : elle témoigne d’une perméabilité croissante entre le droit du bail d’habitation et le statut des baux commerciaux, que la jurisprudence de la troisième chambre civile avait déjà amorcée en étendant certaines protections du preneur.
L’économie de la disposition mérite une attention particulière. La mensualisation est instaurée sous la forme d’une faculté unilatérale reconnue au preneur, et non d’une obligation impérative. Le bailleur ne saurait donc s’opposer à la demande de paiement mensuel formulée par le locataire, sauf dans l’hypothèse où ce dernier présenterait des arriérés de loyers ou de charges non contestés. Cette réserve, qui ménage les intérêts légitimes du bailleur, circonscrit le bénéfice de la mensualisation aux seuls preneurs ayant respecté leurs obligations contractuelles. En conséquence, le mécanisme instaure une forme d’incitation au respect ponctuel de l’échéance locative, tout en offrant une souplesse bienvenue aux commerçants et artisans dont l’activité connaît des fluctuations saisonnières de trésorerie.
Par ailleurs, la combinaison de cette mensualisation avec le dispositif de l’article L. 145-15 du code de commerce emporte des conséquences pratiques considérables. Cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Dès lors, toute clause du bail qui écarterait ou entraverait la faculté de mensualisation reconnue au preneur encourrait la sanction du réputé non écrit. Cette protection légale confère à la mensualisation une portée impérative qui transcende la volonté contractuelle initiale des parties.
B. Le plafonnement et la restitution encadrée du dépôt de garantie
La loi du 26 mai 2026 ne se borne pas à réformer les modalités de paiement du loyer. Elle procède également à un encadrement renforcé du dépôt de garantie, dont l’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, constitue désormais le siège. Le texte prévoit que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », ajoutant que cette limitation s’étend à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette disposition met un terme aux pratiques de certains bailleurs qui exigeaient des garanties disproportionnées, pouvant représenter jusqu’à six mois, voire une année de loyer, et dont le poids financier obérait la capacité d’investissement du preneur.
La réforme instaure en outre une obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai impératif. Aux termes du même article L. 145-40, « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Cette disposition marque une avancée significative par rapport au droit antérieur, qui laissait la restitution du dépôt de garantie au seul visa des stipulations contractuelles. Le délai de trois mois, calqué sur le droit du bail d’habitation, constitue désormais un maximum légal que le bailleur ne saurait dépasser sans s’exposer à une action en restitution.
En conséquence, l’articulation entre la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et sa restitution dans un délai de trois mois dessine un dispositif cohérent de protection de la trésorerie du preneur. Le législateur a entendu réduire l’asymétrie financière qui caractérisait traditionnellement la relation locative commerciale, en limitant à la fois le montant des sommes immobilisées à titre de garantie et la durée pendant laquelle le bailleur peut les conserver après la libération des lieux. Cette évolution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà attentive à la protection du preneur, dont les développements les plus récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoignent, notamment en matière de clause résolutoire et d’exception d’inexécution.
II. La clause résolutoire et l’exception d’inexécution : les nouveaux équilibres contentieux de l’obligation de paiement
A. L’articulation entre la suspension de la clause résolutoire et la capacité contributive du preneur
La clause résolutoire constitue, dans l’économie du bail commercial, la sanction la plus redoutable du manquement du preneur à son obligation de paiement. Insérée dans la quasi-totalité des baux commerciaux, elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution, après délivrance d’un commandement demeuré infructueux pendant un mois. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026, maintient ce mécanisme tout en y apportant une modification substantielle. Le texte prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Cette condition nouvelle constitue un infléchissement notable du régime antérieur, dans lequel le juge disposait d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sans que la capacité contributive du preneur fût expressément érigée en condition légale. Désormais, le preneur qui sollicite la suspension de la clause résolutoire doit démontrer au juge non seulement sa volonté d’apurer sa dette, mais également sa capacité effective à le faire, en reprenant le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Par ailleurs, cette condition renforce la position du bailleur en subordonnant la clémence judiciaire à une démonstration probante de la solvabilité du locataire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, antérieurement à cette réforme, déjà précisé l’étendue du pouvoir du juge en matière de suspension de la clause résolutoire. Dans un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360, publié au Bulletin), la Cour a jugé que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». Cette solution, qui étend le pouvoir de suspension au-delà du seul défaut de paiement pour englober les manquements à des obligations de faire, telles que l’obligation d’exploitation du fonds, consacre une conception extensive de l’office du juge. La loi du 26 mai 2026 vient toutefois restreindre cette libéralité prétorienne en subordonnant, dans le cas spécifique du non-paiement des loyers, la suspension à une double condition de capacité et de reprise du paiement.
La combinaison de la jurisprudence du 6 février 2025 et de la réforme législative du 26 mai 2026 révèle une tension dialectique entre l’extension prétorienne du pouvoir modérateur du juge et le resserrement législatif des conditions d’exercice de ce pouvoir. Le juge conserve la faculté de suspendre la clause résolutoire pour tout type de manquement, mais cette faculté se trouve désormais encadrée, s’agissant du non-paiement des loyers, par des exigences probatoires accrues à la charge du preneur. Cette tension pourrait nourrir un contentieux nourri devant la Cour de cassation, appelée à préciser l’articulation entre les conditions légales nouvelles et les standards jurisprudentiels antérieurs.
B. L’exception d’inexécution comme parade autonome à la clause résolutoire
Si la suspension judiciaire de la clause résolutoire suppose une intervention du juge, l’exception d’inexécution offre au preneur un moyen de défense substantiel qu’il peut opposer de sa propre initiative au bailleur. Le mécanisme, ancré dans le droit commun des contrats, permet à une partie de suspendre l’exécution de sa propre obligation tant que son cocontractant n’a pas exécuté la sienne. Dans le contentieux du bail commercial, la troisième chambre civile a conféré à l’exception d’inexécution une portée particulièrement protectrice pour le preneur confronté à un bailleur défaillant.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin) constitue à cet égard une décision de principe. La Cour y rappelle, en se référant à un précédent du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables : le preneur n’est pas tenu de mettre préalablement en demeure le bailleur de remédier aux désordres affectant les locaux pour pouvoir légitimement suspendre le paiement des loyers.
Plus fondamentalement encore, l’arrêt du 5 mars 2026 consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme procédural de la clause résolutoire. La Cour de cassation énonce en effet que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation délie expressément le sort de l’exception d’inexécution du formalisme du commandement et des délais de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Dès lors, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, sans avoir à respecter le délai d’un mois imparti par le commandement pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement. Cette construction prétorienne renforce substantiellement la position du preneur dans le contentieux de la clause résolutoire, en lui offrant un moyen de défense qui échappe aux conditions temporelles strictes du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation impose toutefois au juge du fond une obligation de motivation renforcée : il ne saurait écarter l’exception d’inexécution sans en avoir préalablement vérifié le bien-fondé, sous peine de priver sa décision de base légale.
Cette jurisprudence s’articule avec la réforme de l’article L. 145-41 dans un équilibre délicat. La loi du 26 mai 2026 subordonne la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la capacité contributive du preneur et à la reprise du paiement intégral du loyer courant, tandis que l’exception d’inexécution, telle que consacrée par la Cour de cassation, opère indépendamment de ces conditions. Le preneur avisé pourra ainsi choisir la voie procédurale la plus adaptée à sa situation : solliciter du juge des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, s’il dispose de la capacité financière requise, ou opposer une exception d’inexécution, s’il peut démontrer que les manquements du bailleur à ses obligations justifiaient la suspension du paiement des loyers.
L’enjeu de l’articulation entre ces deux mécanismes trouve enfin une résonance particulière dans le contentieux des clauses d’indexation. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.218), a rappelé que « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité », solution déjà consacrée par un arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, publié). Le preneur confronté à une clause d’indexation asymétrique, réputée non écrite pour sa partie prohibée, pourra contester le montant du loyer réclamé et, le cas échéant, opposer une exception d’inexécution si le bailleur persiste à exiger un loyer calculé sur la base d’une clause partiellement annulée. L’arsenal contentieux du preneur se trouve ainsi renforcé par la convergence des solutions prétoriennes relatives à l’exception d’inexécution et à la sanction des clauses abusives.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 et les arrêts les plus récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation opèrent un rééquilibrage significatif du rapport d’obligation locatif, au bénéfice du preneur à bail commercial. La mensualisation de plein droit du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer et sa restitution impérative dans les trois mois de la libération des lieux réduisent l’asymétrie financière qui caractérisait traditionnellement la relation locative commerciale. La réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce, en conditionnant la suspension de la clause résolutoire à la capacité contributive du preneur et à la reprise du paiement intégral du loyer courant, renforce certes les exigences à la charge du locataire, mais cette rigueur nouvelle est tempérée par la consécration prétorienne de l’exception d’inexécution comme parade autonome, dispensée des formalités du commandement et du délai d’un mois. L’office du juge, placé au centre de ces équilibres renouvelés, verra son rôle s’accroître dans la vérification du bien-fondé des exceptions opposées par le preneur, garantissant ainsi que la protection légale du bailleur ne se mue pas en un instrument d’éviction injustifiée du locataire. Ces évolutions, législatives comme jurisprudentielles, imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des actes et la conduite des contentieux.
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