I. La dualité des régimes de durée dans le statut des baux commerciaux : entre bail dérogatoire rénové et résiliation triennale du preneur
A. Le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce : une durée portée à trois ans par la loi du 26 mai 2026
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose en principe une durée minimale de neuf années à tout contrat de location consenti à un commerçant, un industriel ou un artisan pour l’exploitation de son fonds. Toutefois, le législateur a prévu, dès l’origine du statut, une faculté de dérogation temporaire permettant aux parties de soustraire conventionnellement leurs relations locatives à l’empire du statut protecteur, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas un plafond déterminé. Ce mécanisme, codifié à l’article L. 145-5 du code de commerce, a été substantiellement modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. La réforme opère un allongement significatif de la durée maximale du bail dérogatoire, qui passe de deux à trois années. Ce faisant, le législateur a entendu offrir aux commerçants et artisans une période d’essai plus étendue avant de s’engager dans un bail statutaire de neuf ans, tout en maintenant le principe selon lequel, à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Le texte nouveau dispose désormais que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». L’allongement de deux à trois ans constitue une avancée pragmatique pour les entrepreneurs qui souhaitent tester la viabilité commerciale d’un emplacement avant de solliciter le renouvellement de leur titre d’occupation sous le régime protecteur du statut. Cette mesure s’inscrit dans le mouvement plus large de simplification du droit des affaires porté par la loi du 26 mai 2026, laquelle a également introduit la mensualisation de plein droit du loyer, plafonné les dépôts de garantie et modifié le régime de la clause résolutoire. Pour autant, le mécanisme du bail dérogatoire conserve sa nature profondément ambivalente : s’il offre une souplesse bienvenue au preneur qui débute son activité, il expose également ce dernier au risque, redoutable, de la requalification en bail statutaire à l’issue de la période triennale.
En effet, le troisième alinéa de l’article L. 145-5 maintient inchangée la règle selon laquelle « si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». Cette disposition constitue le coeur du dispositif : la transformation du bail dérogatoire en bail statutaire de neuf ans s’opère de plein droit, par le seul effet de la loi, sans qu’aucune manifestation de volonté des parties ne soit requise. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, eu l’occasion de rappeler la portée de ce mécanisme automatique et les conséquences juridiques qui en découlent pour les parties au contrat. Par un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, Publié au Bulletin). Cette solution, d’une portée considérable, signifie que le preneur maintenu dans les lieux peut, à tout moment et sans limitation temporelle, faire constater judiciairement l’existence d’un bail soumis au statut protecteur, alors même que plusieurs années se seraient écoulées depuis l’expiration du bail dérogatoire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles le preneur peut être réputé avoir renoncé au bénéfice du statut. Dans un arrêt du 15 février 2023, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait déduit la renonciation du locataire au statut des baux commerciaux du seul fait qu’il s’était maintenu dans les lieux sans payer de loyer ou qu’il avait signé un protocole d’accord reconnaissant devoir des indemnités d’occupation. La Haute juridiction énonce que « la cour d’appel, qui avait constaté que le locataire était resté et avait été laissé en possession à l’expiration de la convention qu’elle avait exactement qualifiée de bail dérogatoire » ne pouvait écarter le statut qu’en caractérisant « une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-12.698). En conséquence, la simple inaction du preneur, fût-elle prolongée, ne saurait à elle seule constituer une renonciation à se prévaloir du statut impératif, dès lors que le maintien dans les lieux et l’absence d’opposition du bailleur suffisent à caractériser les conditions légales de la requalification automatique.
Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la droite ligne de la finalité protectrice du statut, doit être mise en perspective avec les autres modifications introduites par la loi du 26 mai 2026, notamment en matière de clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la réforme, conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence nouvelle, qui renforce les conditions d’accès du preneur à la suspension des effets de la clause résolutoire, doit être articulée avec le mécanisme du bail dérogatoire : le preneur qui, à l’issue d’un bail dérogatoire, se trouve en situation de défaut de paiement et se voit délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ne pourra bénéficier de la suspension judiciaire que s’il justifie de sa capacité à apurer sa dette et à reprendre le paiement du loyer courant. Cette double condition, introduite par la loi nouvelle, constitue un infléchissement significatif de l’équilibre antérieur, dans lequel le juge disposait d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement au preneur en difficulté.
À cet égard, il importe de souligner que l’allongement de la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans ne constitue pas une simple mesure de simplification administrative, mais emporte des conséquences juridiques substantielles sur l’économie générale du statut des baux commerciaux. D’une part, le bailleur se trouve exposé, pendant une année supplémentaire, au risque de voir le preneur se maintenir dans les lieux à l’issue du terme conventionnel, ce qui déclenchera la transformation automatique en bail statutaire. D’autre part, le preneur bénéficie d’une période d’essai plus longue, ce qui lui permet d’évaluer avec davantage de précision la rentabilité de son exploitation avant de s’engager, par l’effet de la loi, dans un bail de neuf ans assorti de l’ensemble des obligations statutaires. La réforme du 26 mai 2026 opère ainsi un rééquilibrage subtil entre les intérêts antagonistes du bailleur et du preneur, en offrant à ce dernier un délai de réflexion étendu tout en préservant l’architecture protectrice du statut, laquelle demeurera pleinement applicable au terme de la période triennale de dérogation.
B. La résiliation triennale du preneur : une faculté unilatérale de sortie du bail statutaire à l’épreuve des clauses contraires
À la différence du bail dérogatoire, qui constitue une dérogation temporaire au statut, le bail statutaire de neuf années confère au preneur une prérogative singulière : la faculté de résiliation triennale, consacrée par l’article L. 145-4 du code de commerce. Ce texte dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » mais que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Cette faculté, qui constitue l’une des manifestations les plus caractéristiques du caractère protecteur du statut des baux commerciaux, permet au preneur de se libérer de ses engagements locatifs tous les trois ans, sans avoir à justifier d’un motif légitime ni à indemniser le bailleur.
Or, l’articulation entre le bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans et la faculté de résiliation triennale du bail statutaire soulève une question pratique déterminante pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le preneur qui, à l’issue d’un bail dérogatoire de trois ans, se maintient dans les lieux et se trouve, par l’effet de l’article L. 145-5, titulaire d’un bail statutaire de neuf ans, bénéficie-t-il immédiatement de la faculté de résiliation triennale ? La réponse est affirmative : le bail statutaire qui s’opère de plein droit à l’expiration du bail dérogatoire est un nouveau bail régi par l’ensemble des dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, y compris l’article L. 145-4. Dès lors, le preneur peut, dès l’issue de la première période triennale de ce nouveau bail, notifier un congé au bailleur dans les formes et délais prescrits, sans avoir à attendre l’expiration de la période de neuf ans. Cette solution, qui découle directement de la lettre des textes, est confirmée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, pour laquelle le bail né du maintien en possession après un bail dérogatoire est soumis à l’intégralité du statut, sans restriction ni aménagement conventionnel possible.
Par ailleurs, il convient de souligner que le jeu combiné de l’allongement à trois ans du bail dérogatoire et de la faculté de résiliation triennale crée, pour le preneur, une architecture temporelle particulièrement favorable. Pendant les trois premières années, il bénéficie de la souplesse du bail dérogatoire, lequel peut être rompu à son terme sans indemnité. Si, à l’issue de cette période, il demeure dans les lieux, il acquiert de plein droit un bail statutaire de neuf ans dont il pourra se défaire, s’il le souhaite, à l’expiration de chaque période triennale. Cette construction offre ainsi au preneur une flexibilité qui contraste avec la relative rigidité des engagements du bailleur, lequel ne dispose, quant à lui, d’aucune faculté de résiliation unilatérale en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, notamment pour construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble, conformément au quatrième alinéa de l’article L. 145-4 précité.
L’équilibre contractuel ainsi dessiné par le législateur a été conforté par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui veille à sanctionner toute clause ayant pour effet de faire échec aux droits que le preneur tient du statut impératif. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Ce texte d’ordre public, qui frappe de nullité toute stipulation contraire, garantit l’effectivité de la faculté de résiliation triennale et interdit au bailleur de restreindre conventionnellement ce droit fondamental du preneur.
II. Les conséquences contentieuses de l’articulation entre bail dérogatoire et bail statutaire sur les droits respectifs du bailleur et du preneur
A. Le congé et l’indemnité d’éviction : la protection du preneur à l’épreuve du formalisme légal et de la prescription biennale
Le passage du bail dérogatoire au bail statutaire emporte des conséquences décisives sur le régime du congé et de l’indemnité d’éviction. En effet, le bailleur qui souhaite mettre fin au bail statutaire ne peut le faire qu’en respectant le formalisme rigoureux de l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel exige que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance et qu’il mentionne, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Ce formalisme protecteur contraste avec la relative simplicité de la fin du bail dérogatoire, qui s’éteint à son terme sans que le bailleur n’ait à délivrer un congé. Le bailleur qui méconnaît la mutation du bail dérogatoire en bail statutaire et qui s’abstient de délivrer un congé régulier s’expose à voir le bail se prolonger tacitement, conformément au deuxième alinéa de l’article L. 145-9, qui prévoit qu’« à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
Lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail statutaire, il est tenu, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, de payer au preneur une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Cette indemnité, qui constitue la contrepartie de la perte du droit au renouvellement, représente souvent un montant considérable, susceptible d’atteindre plusieurs années de chiffre d’affaires du fonds exploité. Le bailleur ne peut échapper à cette obligation que dans les cas limitativement énumérés aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, notamment lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur ou lorsqu’il établit que l’immeuble doit être démoli comme étant en état d’insalubrité ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Par ailleurs, le preneur auquel le bailleur refuse le renouvellement de son bail bénéficie d’une protection temporelle renforcée par l’article L. 145-28 du code de commerce, qui dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue une garantie essentielle du preneur évincé, trouve à s’appliquer pleinement au preneur dont le bail dérogatoire s’est transformé en bail statutaire, dès lors que le nouveau bail né du maintien en possession confère à son titulaire l’intégralité des prérogatives attachées au statut. En conséquence, le bailleur qui refuse le renouvellement sans payer l’indemnité d’éviction ne peut contraindre le preneur à quitter les lieux, et ce quelle que soit la durée pendant laquelle l’instance en fixation de l’indemnité se prolonge.
La prescription applicable à l’action du preneur en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction obéit aux dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, qui court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, impose au preneur une vigilance particulière : il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans, faute de quoi son action sera déclarée irrecevable. La troisième chambre civile fait une application rigoureuse de cette prescription, qui s’impose au preneur comme au bailleur, quelle que soit la qualité de la partie qui l’invoque. La brièveté de ce délai contraste avec l’imprescriptibilité de l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire né du maintien en possession après un bail dérogatoire, telle que consacrée par l’arrêt précité du 25 mai 2023, ce qui crée une asymétrie procédurale significative entre les différentes actions nées du statut. En conséquence, le preneur qui se maintient dans les lieux après un bail dérogatoire doit faire preuve d’une vigilance particulière : s’il peut, à tout moment et sans limitation de délai, faire constater l’existence du bail statutaire, il ne dispose que d’un délai de deux ans pour contester le congé que le bailleur pourrait ultérieurement lui délivrer ou pour solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Cette dualité de régimes de prescription, qui trouve sa source dans la nature distincte des actions en cause, constitue l’une des difficultés contentieuses les plus redoutables auxquelles sont confrontés les praticiens du droit des baux commerciaux.
Par ailleurs, la question de la computation du délai de prescription biennale en présence d’un bail dérogatoire transformé en bail statutaire a donné lieu à des solutions jurisprudentielles qui méritent d’être rappelées avec précision. La troisième chambre civile juge de manière constante que le point de départ du délai de prescription de l’action en contestation du congé est la date pour laquelle le congé a été donné, et non la date de sa délivrance. Cette règle, qui résulte des dispositions combinées des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, impose au preneur de saisir la juridiction compétente avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sous peine d’irrecevabilité de son action. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que ce délai de deux ans est un délai de forclusion, lequel n’est pas susceptible d’interruption ou de suspension en dehors des cas prévus par la loi, et dont le non-respect entraîne l’extinction de l’action sans que le juge ne puisse relever d’office ce moyen, qui constitue une fin de non-recevoir devant être invoquée par la partie qui s’en prévaut.
B. La fixation du loyer du bail renouvelé et l’office du juge : entre plafonnement légal et déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité
Lorsque le bail dérogatoire s’est transformé en bail statutaire et que le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, la question de la fixation du loyer du bail renouvelé se pose dans les termes du droit commun du statut. Le principe, énoncé par l’article L. 145-33 du code de commerce, est que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. À ce principe de la valeur locative, l’article L. 145-34 du même code apporte un correctif essentiel : le plafonnement. Le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ».
Dès lors, la question du point de départ du calcul du plafonnement se pose avec une acuité particulière lorsque le bail statutaire est né de la transformation d’un bail dérogatoire. La Cour de cassation considère que le loyer de référence pour le calcul du plafonnement est celui fixé lors de la conclusion du bail statutaire, et non celui du bail dérogatoire antérieur, dans la mesure où le bail né du maintien en possession constitue un nouveau contrat, distinct du précédent. Cette solution, qui découle de la lettre de l’article L. 145-5, est favorable au bailleur dans la mesure où le loyer du bail dérogatoire, librement négocié entre les parties, est souvent inférieur à la valeur locative de marché, ce qui permet au bailleur de solliciter une revalorisation plus substantielle lors du premier renouvellement du bail statutaire.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des précisions décisives sur les conditions du déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que le bailleur peut se limiter à établir que la modification des facteurs de commercialité constatée est « de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé », sans avoir à prouver que le locataire en a effectivement bénéficié (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre une appréciation in abstracto de la modification des facteurs de commercialité, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur et s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large de rééquilibrage des rapports locatifs. La Cour opère ainsi un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure, qui exigeait du bailleur qu’il établisse une incidence favorable effective sur le commerce exercé, ce qui constituait une charge probatoire beaucoup plus lourde. Désormais, le bailleur peut se contenter de démontrer que les modifications intervenues dans l’environnement commercial du local loué – ouverture d’une nouvelle ligne de transport, création d’une zone piétonne, implantation de commerces attractifs – sont objectivement de nature à favoriser l’activité du preneur, sans avoir à rapporter la preuve, souvent difficile, que ce dernier en a effectivement tiré profit.
Cette évolution jurisprudentielle doit être mise en perspective avec les règles spécifiques qui régissent le loyer du bail dérogatoire. En effet, le loyer du bail dérogatoire est librement fixé par les parties, sans être soumis aux règles de plafonnement ni à la valeur locative de l’article L. 145-33. Lorsque le bail se transforme en bail statutaire à l’issue de la période triennale, le loyer de ce nouveau bail continue d’être régi par les stipulations du bail dérogatoire, jusqu’à son premier renouvellement. Ce n’est qu’à l’occasion de ce renouvellement que les règles du plafonnement et du déplafonnement trouveront à s’appliquer, avec pour loyer de référence celui fixé lors de la transformation du bail dérogatoire en bail statutaire. Cette construction, qui peut sembler défavorable au preneur dans l’hypothèse où le loyer du bail dérogatoire aurait été fixé à un niveau supérieur à la valeur locative, est tempérée par la faculté de résiliation triennale qui lui permet, à tout moment, de mettre fin au bail si les conditions financières ne correspondent plus à ses intérêts économiques.
En toute hypothèse, à défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la fixation de celui-ci relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce. Pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf fixation d’un loyer provisionnel par la juridiction saisie. La décision définitive fixant le prix du loyer renouvelé s’impose aux parties, et le bailleur dispose alors d’un délai d’un mois pour signifier au preneur un projet de bail conforme à la décision, faute de quoi « l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ». Ce mécanisme, qui confère à la décision judiciaire une force obligatoire renforcée, garantit l’effectivité du droit au renouvellement du preneur et prévient les manoeuvres dilatoires du bailleur qui serait tenté de retarder la conclusion du nouveau bail.
Les interactions entre la durée du bail, le mécanisme de la résiliation triennale et le régime de la fixation du loyer renouvelé dessinent ainsi un édifice juridique complexe, dans lequel la protection du preneur, érigée en principe d’ordre public, se heurte aux prérogatives légitimes du bailleur. La loi du 26 mai 2026, en portant la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans et en renforçant les droits du preneur en matière de mensualisation du loyer et d’encadrement des garanties, s’inscrit dans la continuité historique du statut des baux commerciaux, tout en adaptant ses mécanismes aux réalités économiques contemporaines. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par la rigueur avec laquelle elle sanctionne les renonciations équivoques au statut et par la précision qu’elle apporte aux conditions du déplafonnement, contribue à la sécurité juridique des relations locatives commerciales.
Conclusion
L’articulation entre le bail dérogatoire, désormais porté à trois ans par la loi du 26 mai 2026, et la faculté de résiliation triennale du preneur à bail commercial dessine une architecture temporelle qui, tout en préservant les intérêts légitimes du bailleur, consacre la primauté de la protection du fonds de commerce. Le mécanisme de requalification automatique du bail dérogatoire en bail statutaire en cas de maintien dans les lieux, conjugué à l’imprescriptibilité de l’action en constatation de ce nouveau bail, confère au preneur une sécurité juridique renforcée dont la portée ne saurait être sous-estimée. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur, doivent intégrer ces paramètres dans la rédaction des conventions locatives et l’anticipation des contentieux, afin de prévenir les risques de requalification et de sécuriser la situation juridique des parties tout au long de la relation contractuelle.
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