La clause résolutoire dans les baux commerciaux à l’épreuve de la loi du 26 mai 2026 : les nouvelles conditions de la suspension judiciaire et l’articulation avec l’exception d’inexécution
I. La redéfinition légale des conditions de la suspension de la clause résolutoire par la loi de simplification de la vie économique
A. La reprise du paiement du loyer courant avant la première audience : une condition substantielle nouvelle
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, à l’article 63, une modification d’une portée considérable du régime de la clause résolutoire applicable aux baux commerciaux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, dispose désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette double condition, dont la lettre même révèle une inflexion significative par rapport au régime antérieur, constitue l’apport le plus immédiatement opératoire de la réforme pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
Le texte antérieur, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, conférait aux juges le pouvoir de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires en accordant des délais de paiement au preneur défaillant, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Cette faculté, d’interprétation souple, permettait au juge d’apprécier souverainement l’opportunité d’accorder ou de refuser des délais, sans que le texte ne précise de condition particulière tenant à la situation financière du locataire ou à la reprise du loyer courant. La Cour de cassation avait certes dégagé, au fil de sa jurisprudence, des critères d’appréciation, mais aucun d’entre eux n’avait la portée contraignante que leur confère désormais la loi.
La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 subordonne expressément l’octroi des délais à deux conditions cumulatives, dont la première, relative à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience, revêt une importance pratique immédiate. En conséquence, le preneur qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire doit désormais, pour espérer obtenir gain de cause, avoir repris le paiement du loyer courant avant même que le juge ne statue sur sa demande. Cette exigence, qui contraint le locataire à démontrer sa bonne foi par un comportement positif antérieur à l’audience, opère un rééquilibrage significatif en faveur du bailleur, dont le risque d’impayés supplémentaires pendant la durée de la procédure se trouve mécaniquement réduit.
Par ailleurs, l’obligation de reprise du loyer courant s’entend du paiement intégral du loyer, ce qui exclut toute reprise partielle ou symbolique. Le preneur devra justifier, à la première audience, du versement effectif de l’intégralité des échéances courantes échues depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette exigence procédurale nouvelle emporte une conséquence pratique immédiate pour le conseil du preneur : le montage du dossier de défense doit intégrer, en amont de l’audience, la démonstration documentée de la reprise intégrale du paiement, faute de quoi la demande de délais se heurtera à une fin de non-recevoir textuelle. À cet égard, le législateur de 2026 a entendu rompre avec une pratique judiciaire qui, dans certains ressorts, tolérait l’octroi de délais en dépit de la persistance d’un impayé courant, au motif que le preneur justifiait de perspectives de redressement.
L’économie générale de la réforme traduit une volonté de restaurer la force obligatoire du contrat de bail commercial, sans pour autant sacrifier la protection du preneur. Le législateur a ainsi recherché un point d’équilibre entre la préservation du fonds de commerce, objectif historique du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, et la nécessité de garantir au bailleur l’effectivité de sa créance locative. Cet équilibre se manifeste également dans la seconde condition posée par l’article L. 145-41 nouveau, relative à l’appréciation de la capacité financière du preneur, laquelle fait l’objet des développements qui suivent.
L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820) énonce, dans un attendu dont la portée doctrinale mérite d’être soulignée, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation consacre ainsi l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement, en affirmant que le preneur qui n’a pas sollicité de délais dans le mois du commandement n’est pas pour autant privé du droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour contester le bien-fondé du commandement lui-même.
B. L’appréciation in concreto de la capacité financière du preneur à apurer la dette locative
La seconde condition introduite par la loi du 26 mai 2026 réside dans l’exigence d’une démonstration, par le preneur, de sa capacité à régler la dette locative. Le texte énonce que l’octroi de délais est conditionné à « la capacité du preneur à régler la dette locative », formulation qui impose au juge une appréciation in concreto de la situation financière du locataire au jour où il statue. Cette condition ne se confond pas avec la simple solvabilité du preneur, notion purement patrimoniale, mais exige une analyse prospective de sa capacité effective à honorer l’échéancier de remboursement qui serait fixé par le juge, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce.
Or, la notion de capacité financière du preneur n’est pas une innovation absolue dans le contentieux des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà, sous l’empire de la loi Pinel, érigé la situation financière du locataire en un critère pertinent de l’appréciation souveraine des juges du fond. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour a ainsi rappelé que les juges du fond apprécient souverainement si les circonstances de l’espèce justifient l’octroi de délais de paiement au preneur, en tenant compte de sa situation économique et des perspectives de redressement de son exploitation. Cette solution, rendue en formation de section, illustre la continuité de l’approche jurisprudentielle que le législateur de 2026 a entendu consacrer en lui conférant une assise textuelle explicite (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
La portée pratique de cette condition est double. En premier lieu, elle impose au preneur de produire, dès la première audience, les éléments comptables et financiers de nature à établir sa capacité à honorer l’échéancier sollicité. Ces éléments peuvent inclure les bilans et comptes de résultat des derniers exercices, les prévisionnels d’exploitation, les relevés bancaires récents, ainsi que tout élément de nature à démontrer la viabilité économique de l’entreprise locataire. En second lieu, elle confère au juge un pouvoir d’appréciation qui, pour être encadré par le texte, n’en demeure pas moins souverain quant à l’évaluation de la crédibilité du plan de redressement présenté par le preneur. Dès lors, la simple production de documents comptables ne suffit pas à emporter la conviction du juge, qui devra se livrer à une analyse critique de la soutenabilité de l’échéancier proposé.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 6 novembre 2025, déjà eu l’occasion de préciser le cadre dans lequel s’exerce le contrôle du juge en matière de clause résolutoire, en affirmant que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026, constitue un délai minimum, de sorte qu’une clause insérant un délai inférieur à un mois doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). Cet arrêt, qui consacre une protection minimale du preneur face à des clauses résolutoires trop expéditives, trouve un écho renouvelé dans le nouveau dispositif de l’article L. 145-41, lequel renforce les garanties procédurales du bailleur tout en préservant le pouvoir modérateur du juge. En conséquence, l’appréciation de la capacité financière du preneur devra s’articuler avec le respect du délai de préavis d’un mois imposé par le commandement de payer, ce délai constituant le cadre temporel dans lequel le preneur peut organiser sa défense et démontrer sa capacité de paiement.
Par ailleurs, l’articulation entre la condition de reprise du loyer courant et celle de capacité financière soulève une difficulté pratique que la jurisprudence naissante aura à résoudre. En effet, un preneur peut avoir repris le paiement du loyer courant tout en demeurant dans l’incapacité d’apurer l’arriéré locatif dans les délais de grâce sollicités. Dans une telle hypothèse, le juge devra apprécier souverainement si la reprise du loyer courant, bien que démontrée, s’accompagne de perspectives suffisamment solides pour justifier un échéancier de remboursement de la dette. Le législateur n’a pas entendu faire de la reprise du loyer courant une condition suffisante de l’octroi des délais, mais seulement une condition nécessaire, qui devra être complétée par la démonstration de la capacité d’apurement.
II. L’articulation du nouveau dispositif avec les mécanismes protecteurs du droit commun et du statut des baux commerciaux
A. L’exception d’inexécution et le maintien des pouvoirs généraux du juge au titre de l’article 1343-5 du code civil
La réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce ne saurait être lue isolément des autres mécanismes protecteurs dont dispose le preneur à bail commercial, au premier rang desquels figure l’exception d’inexécution. L’arrêt précité du 5 mars 2026 (n° 24-15.820), rendu en formation de section, a opéré un rapprochement inédit entre le contentieux de la clause résolutoire et le mécanisme de l’exception d’inexécution prévu par l’article 1219 du code civil. Dans cette affaire, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le preneur était fondé à opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors que le bailleur avait lui-même manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués.
Cette solution, d’une portée doctrinale considérable, consacre l’idée selon laquelle le manquement du bailleur à ses propres obligations peut neutraliser les effets de la clause résolutoire, indépendamment même de l’octroi de délais de paiement. Or, le nouveau dispositif de l’article L. 145-41 n’a ni abrogé ni restreint cette faculté pour le preneur. Il en résulte que le locataire poursuivi en acquisition de la clause résolutoire dispose désormais d’une double ligne de défense : d’une part, l’exception d’inexécution, qui tend à priver le commandement de payer de son fondement en contestant l’exigibilité même de la créance locative, et d’autre part, la demande de délais de paiement, désormais soumise aux conditions renforcées de la reprise du loyer courant et de la capacité financière. Ces deux mécanismes ne sont pas exclusifs l’un de l’autre et peuvent être invoqués cumulativement, le preneur pouvant utilement articuler une contestation du principe de la dette avec une demande subsidiaire de délais.
À cet égard, le maintien du renvoi à l’article 1343-5 du code civil dans la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 garantit la pérennité des pouvoirs généraux du juge en matière d’octroi de délais de paiement. Cet article, qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, constitue le fondement de droit commun du pouvoir modérateur du juge en matière de délais de paiement. La loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié ce renvoi, se contentant d’y ajouter les deux conditions substantielles précédemment analysées. Le juge conserve ainsi l’intégralité de ses prérogatives classiques, notamment la faculté d’ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, les exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur lorsqu’il poursuit l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des charges. Aux termes de cette décision, le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, et il doit adresser les justificatifs au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en formation de section, renforce la protection du preneur en exigeant du bailleur une transparence active dans la justification des sommes réclamées, ce qui peut utilement nourrir une contestation du commandement de payer fondé sur des charges non justifiées.
Dès lors, l’économie générale du contentieux de la clause résolutoire se trouve profondément renouvelée par la combinaison des nouveaux textes et de la jurisprudence récente. Le preneur dispose de moyens de défense substantiels, tirés tant de l’exception d’inexécution que de la contestation du montant des sommes réclamées, tandis que le bailleur bénéficie d’un cadre procédural renforcé pour l’octroi des délais de paiement. Cet équilibre, caractéristique de la philosophie de la loi du 26 mai 2026, témoigne d’une recherche de proportionnalité dans l’application de la sanction résolutoire, qui ne doit intervenir qu’en dernier ressort, après que le preneur a été mis en mesure de régulariser sa situation dans des conditions raisonnables.
B. La sanction du réputé non écrit et l’articulation avec l’obligation de délivrance continue du bailleur
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, énonce que sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code. Cette sanction, d’ordre public, constitue le rempart ultime contre les contournements conventionnels du statut protecteur des baux commerciaux. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 novembre 2023, affirmé avec une netteté particulière que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause d’un bail commercial n’est pas soumise à prescription, dès lors que cette sanction, qui relève d’un régime spécifique, sanctionne une clause qui contrevient à une disposition d’ordre public et dont la nullité ne peut être couverte par l’écoulement du temps (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin).
La confirmation de ce principe a été apportée par un arrêt du 23 janvier 2025, aux termes duquel la troisième chambre civile a réaffirmé que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte l’application de la prescription biennale aux actions fondées sur le réputé non écrit, consacre une forme d’imprescriptibilité de la sanction des clauses faisant échec au statut des baux commerciaux. En conséquence, une clause résolutoire qui méconnaîtrait les nouvelles dispositions de l’article L. 145-41, en tentant par exemple de réduire le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser sa situation, ou en écartant conventionnellement les conditions de la suspension judiciaire, serait réputée non écrite, sans que le bailleur puisse opposer au preneur la prescription de son action.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance continue du bailleur, récemment consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026, constitue un autre mécanisme protecteur du preneur qui peut interférer avec le jeu de la clause résolutoire. Aux termes de cette décision, « l’obligation de délivrance du bailleur, qui s’étend à l’ensemble de la durée du bail, est une obligation continue, de sorte que l’action du locataire tendant à obtenir l’exécution de cette obligation n’est pas soumise à la prescription quinquennale » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette solution, qui qualifie l’obligation de délivrance d’obligation continue insusceptible de prescription extinctive, ouvre au preneur une voie de contestation pérenne, qui peut être invoquée en défense à une action en acquisition de la clause résolutoire.
L’interaction entre l’obligation de délivrance continue et la clause résolutoire a été illustrée par l’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820), déjà évoqué, dans lequel la Cour a validé le raisonnement des juges du fond ayant retenu que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiait que le preneur oppose l’exception d’inexécution au commandement de payer. Ainsi, le preneur qui démontre que les locaux loués ne sont pas conformes à la destination contractuelle, en raison d’un défaut d’entretien ou d’une absence de réalisation de travaux incombant au bailleur, peut paralyser les effets de la clause résolutoire sans avoir à solliciter des délais de paiement. Cette articulation entre l’obligation de délivrance continue du bailleur et le jeu de la clause résolutoire dessine un équilibre contentieux dans lequel chaque partie supporte les conséquences de ses propres manquements.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a également introduit, à l’article L. 145-32-1 du code de commerce, le principe de la mensualisation du loyer à la demande du preneur, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. Cette disposition, qui facilite la gestion de la trésorerie du preneur, peut indirectement réduire le risque de survenance d’impayés susceptibles de déclencher l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, la mensualisation du loyer constitue un outil préventif de gestion du risque résolutoire, dont les praticiens auraient tort de négliger la portée pratique.
Enfin, la détermination de la valeur locative, qui constitue le référentiel de fixation du loyer du bail renouvelé en application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, n’est pas sans incidence sur le contentieux de la clause résolutoire. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 9 juillet 2026, rappelé que lorsque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans que le preneur puisse se prévaloir du mécanisme du plafonnement (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette solution, qui peut conduire à une augmentation significative du loyer lors du renouvellement, est de nature à fragiliser la situation financière du preneur et, partant, à accroître le risque d’impayés susceptibles de déclencher la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dès lors, la négociation du renouvellement du bail commercial doit intégrer une analyse prospective de la soutenabilité du loyer renouvelé, afin de prévenir les difficultés de paiement qui pourraient, à terme, conduire à la résiliation du bail.
Or, le nouvel article L. 145-41 du code de commerce, en conditionnant l’octroi de délais à la reprise du loyer courant et à la capacité financière du preneur, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction et le suivi des baux commerciaux, tant en ce qui concerne la fixation du loyer initial que la prévention des impayés en cours d’exécution. Le contentieux de la clause résolutoire, loin de se réduire à une simple question procédurale, engage l’équilibre économique du contrat de bail et, au-delà, la pérennité même du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Conclusion
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 opère, dans le contentieux de la clause résolutoire des baux commerciaux, un rééquilibrage dont la portée pratique se mesure à l’aune des deux conditions nouvelles posées par l’article L. 145-41 du code de commerce. La reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience et la démonstration de la capacité financière du preneur à apurer la dette locative constituent désormais les prérequis de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Ces conditions, qui n’abrogent ni le pouvoir modérateur du juge au titre de l’article 1343-5 du code civil, ni la faculté pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution sur le fondement de l’obligation de délivrance continue du bailleur, s’inscrivent dans une architecture contentieuse renouvelée, où la sanction de la réputation non écrite des clauses contraires au statut protecteur continue de jouer un rôle de garde-fou essentiel. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en consacrant l’obligation de délivrance continue, l’obligation de transmission effective des justificatifs de charges et l’imprescriptibilité de l’action en réputation non écrite, fournit aux praticiens les instruments d’une défense efficace du preneur, tandis que la réforme législative leur impose une rigueur accrue dans la conduite des procédures de recouvrement et de résiliation.
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