L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : la qualification du congé et les conditions temporelles de l’action à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La qualification du congé, clef de voûte du droit à l’indemnité d’éviction
A. Le refus de renouvellement caractérisé par l’offre de clauses substantiellement différentes
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe fondamental selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, d’ordre public, constitue la contrepartie du droit au renouvellement dont bénéficie le preneur à l’expiration du bail. La détermination de l’existence même d’un refus de renouvellement, préalable nécessaire à l’ouverture du droit à indemnité, a fait l’objet d’une clarification majeure par la troisième chambre civile dans un arrêt du 11 janvier 2024.
Par cet arrêt rendu en formation de section, la Cour de cassation a posé une règle dont la portée pratique est considérable. Elle énonce, au visa des articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». La Cour en déduit, par un attendu de principe, qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). En l’espèce, une communauté de communes bailleresse avait délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à de nouvelles obligations d’entretien à la charge des preneurs. Ces modifications substantielles, portant atteinte à la fois à l’assiette du bail et à l’équilibre des obligations contractuelles, ont conduit la Cour à requalifier le congé en refus de renouvellement.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante selon laquelle le congé constitue un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule manifestation de volonté de son auteur. La troisième chambre civile rappelait déjà, dans un arrêt du 6 mars 1973, qu’un congé est « un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872 précité, rappelant Cass. 3e civ., 6 mars 1973, n° 71-14.747). La qualification du congé n’est donc pas abandonnée à la discrétion du rédacteur de l’acte mais relève d’une analyse objective du contenu de l’offre formulée par le bailleur. Dès lors, le bailleur qui entend obtenir le renouvellement du bail sans avoir à verser l’indemnité d’éviction doit impérativement proposer un renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, seule la fixation du prix pouvant être soumise à l’appréciation du juge des loyers commerciaux.
B. Les clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction : le mécanisme du réputé non écrit
Le statut des baux commerciaux comporte un dispositif de protection renforcée du preneur à travers l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, puis modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Ce texte dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». La sanction du réputé non écrit, substituée par la loi du 18 juin 2014 à l’ancienne nullité, emporte des conséquences procédurales majeures pour la mise en œuvre du droit à indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile a précisé la portée exacte de cette substitution dans un arrêt du 16 novembre 2023, publié au Bulletin. La Cour y rappelle qu’« il résulte de l’article 2 du code civil que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ». En conséquence, « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin).
Cette solution, rendue dans une affaire de résidence de tourisme où le bail commercial comprenait une clause de renonciation du preneur à son droit à indemnité d’éviction, consacre le caractère imprescriptible de l’action tendant à faire déclarer une telle clause réputée non écrite. Le preneur peut donc se prévaloir de cette sanction à tout moment, y compris pour des baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dès lors que le bail est encore en cours à la date à laquelle l’action est exercée. Par ailleurs, la cour d’appel de renvoi devra également se prononcer sur l’étendue du préjudice indemnisable au titre de la perte du droit au maintien dans les lieux, la Cour de cassation ayant censuré les juges du fond pour avoir méconnu l’objet du litige en rejetant la demande indemnitaire de la locataire.
En revanche, dans une hypothèse distincte, la troisième chambre civile a apporté une limite temporelle à l’application de la loi nouvelle. Par un arrêt du 28 mars 2024, elle a jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 précitée, qui a substitué la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.640). La Cour a ainsi cassé l’arrêt d’appel qui avait déclaré non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction alors que le bail avait pris fin le 31 décembre 2013, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, date à laquelle la prescription biennale de l’action en nullité était d’ores et déjà acquise. Cette solution préserve la sécurité juridique des situations définitivement éteintes avant la réforme, tout en assurant la pleine efficacité de la sanction nouvelle pour les baux encore en cours.
II. Les conditions temporelles et procédurales de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. La prescription biennale : un délai rigoureux au point de départ précisément circonscrit
L’article L. 145-60 du code de commerce prévoit que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, particulièrement bref au regard du droit commun de la prescription quinquennale, impose une vigilance constante au preneur qui entend obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction. La détermination du point de départ de ce délai, en matière de refus de renouvellement avec offre d’indemnité, a fait l’objet d’une décision très remarquée de la troisième chambre civile, rendue en formation de section le 12 février 2026 et publiée au Bulletin.
La Cour énonce en effet, de manière inédite, qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). En l’espèce, une bailleresse avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction le 27 juin 2017, à effet au 31 décembre 2017. La locataire, quant à elle, avait attendu le 6 mars 2020 pour assigner en paiement de l’indemnité, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir déclaré cette action prescrite.
La rigueur de cette solution est toutefois tempérée par la possibilité d’une interruption ou d’une suspension du délai de prescription. La Cour précise ainsi qu’au titre des causes d’interruption, « le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire » en application de l’article 2240 du code civil, ou « par la demande en justice, même en référé », conformément à l’article 2241 du code civil. S’agissant de la suspension, la Cour rappelle le principe posé par l’article 2239 du code civil selon lequel « la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ».
La Cour ajoute une précision déterminante concernant le bénéfice de la suspension de la prescription au profit du locataire : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». En l’espèce, la locataire s’était contentée d’émettre des « protestations et réserves » devant le juge des référés, sans se joindre à la demande d’expertise, ce qui ne lui permettait pas de bénéficier de la suspension du délai de prescription.
Cette décision illustre l’importance cardinale de la vigilance procédurale du preneur. La prescription biennale, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé avec refus de renouvellement, impose au locataire d’agir promptement, ou à tout le moins de s’associer aux mesures d’instruction sollicitées par le bailleur afin de préserver ses droits. La simple attitude passive ou la formulation de réserves générales ne saurait suffire à interrompre ou suspendre le cours du délai.
B. Le droit au maintien dans les lieux et la réparation des préjudices distincts de la perte du fonds
L’article L. 145-28 du code de commerce consacre un droit fondamental du preneur évincé : « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Ce droit au maintien dans les lieux constitue une garantie essentielle, destinée à permettre au preneur de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce jusqu’à l’indemnisation effective de son préjudice.
La méconnaissance de ce droit par le bailleur engendre un préjudice spécifique, distinct de celui résultant de la perte du fonds de commerce réparé par l’indemnité d’éviction elle-même. La troisième chambre civile l’a rappelé avec force dans un arrêt du 25 janvier 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour y censure les juges du fond qui avaient rejeté la demande d’indemnisation de la locataire au titre de la perte de chiffre d’affaires, en retenant que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin).
En l’espèce, la locataire exploitant un fonds d’hôtel, bar, restaurant avait été expulsée en exécution d’une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnance ultérieurement infirmée après cassation. La cour d’appel avait rejeté sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chiffre d’affaires subie depuis l’expulsion, au motif que le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce était déjà réparé par l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, considérant que la privation du droit au maintien dans les lieux constitue un préjudice autonome, distinct de la perte du fonds, et qui doit être intégralement réparé.
Cette solution s’articule avec l’article L. 145-17 du code de commerce qui énumère les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. Le texte prévoit notamment le cas du « motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », en précisant que « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa. Le formalisme rigoureux imposé par le législateur traduit la volonté de protéger le preneur contre les refus de renouvellement abusifs, qui le priveraient à la fois de son fonds et de l’indemnité compensatrice.
Dans une affaire jugée le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, de manière incidente, l’importance de la régularité formelle de la procédure de congé pour motifs graves et légitimes. La Cour a cassé l’arrêt d’appel pour avoir statué sans viser les dernières conclusions des parties, lesquelles comportaient des développements substantiels sur la régularité de la mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement sans indemnité, délivré pour des désordres affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Cette décision, bien que rendue sur un motif procédural, rappelle que le contentieux du refus de renouvellement sans indemnité pour motifs graves et légitimes demeure un terrain d’affrontement procédural intense entre bailleurs et preneurs.
Par ailleurs, l’article L. 145-14 du code de commerce précise que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Cette énumération, non limitative, confirme le principe de réparation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité doit couvrir l’intégralité des conséquences dommageables de l’éviction, y compris, le cas échéant, les frais de licenciement du personnel, les indemnités dues au titre des contrats en cours, et plus généralement tous les éléments constitutifs de la valeur du fonds.
La combinaison des articles L. 145-14, L. 145-15, L. 145-17, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, telle qu’interprétée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dessine un régime juridique de l’indemnité d’éviction d’une grande cohérence. Le droit à indemnité est le principe ; le refus sans indemnité, l’exception strictement encadrée. Le preneur dispose d’un délai de deux ans pour agir à compter de la date d’effet du congé, mais ce délai peut être interrompu ou suspendu s’il adopte une attitude procédurale active. Enfin, le droit au maintien dans les lieux constitue une protection procédurale autonome, dont la violation ouvre droit à une réparation distincte de l’indemnité d’éviction elle-même.
En conséquence, l’articulation de ces règles jurisprudentielles avec le dispositif légal confère au statut des baux commerciaux une remarquable cohérence d’ensemble. La qualification du congé détermine l’existence même du droit à indemnité ; la prescription biennale en conditionne l’exercice dans le temps ; le droit au maintien dans les lieux en garantit l’effectivité jusqu’à son complet paiement. Or, la pratique révèle que la combinaison de ces mécanismes suscite encore un contentieux nourri, dont les arrêts commentés témoignent de la persistance. À cet égard, le bailleur qui entend voir prospérer un refus de renouvellement sans indemnité doit s’assurer de la régularité formelle de la mise en demeure préalable, de la caractérisation d’un motif grave et légitime et du respect des exigences de motivation imposées par l’article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce, qui prescrit que le congé doit, « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme et précise l’architecture protectrice du statut des baux commerciaux en matière d’indemnité d’éviction. La qualification du congé avec offre de clauses différentes en refus de renouvellement, la sanction imprescriptible des clauses de renonciation au droit à indemnité, la fixation du point de départ de la prescription biennale à la date d’effet du congé et la reconnaissance d’un préjudice distinct en cas de violation du droit au maintien dans les lieux constituent autant d’apports qui renforcent la sécurité juridique du preneur. Ces solutions, rendues entre 2023 et 2026, s’inscrivent dans la continuité d’une jurisprudence constante qui fait du droit au renouvellement et de sa contrepartie indemnitaire les piliers de l’équilibre contractuel du bail commercial. Elles rappellent aux praticiens l’impérieuse nécessité d’une rigueur procédurale absolue, tant dans la rédaction des actes de congé que dans la conduite des instances en paiement.