I. L’obligation de délivrance du bailleur : une obligation continue au contenu renforcé
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et son incidence sur la prescription
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Cet équilibre trouve son point d’ancrage dans l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, obligation dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler la vigueur. Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a qualifié cette obligation de continue, lui conférant une portée singulière en matière de prescription. Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Dans l’arrêt précité du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action d’un locataire en exécution forcée de travaux de réparation. La Cour énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». Cette formulation marque une étape décisive dans la construction jurisprudentielle du régime de la prescription en matière de baux commerciaux. En conséquence, le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ne peut être fixé à la date de conclusion du contrat lorsque le manquement du bailleur persiste dans le temps.
En l’espèce, la société locataire avait pris à bail des locaux à usage industriel le 28 février 2012 et avait assigné la bailleresse le 12 juin 2020, soit plus de huit ans après l’entrée dans les lieux, pour obtenir la réalisation de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie. La cour d’appel avait déclaré l’action prescrite au motif que la vétusté des locaux était connue du preneur dès la signature du bail. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Par ailleurs, l’arrêt rappelle que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ».
La portée de cette décision dépasse le seul cas d’espèce et consolide une protection renforcée du preneur commercial face à l’écoulement du temps. Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance perdure, le locataire conserve la faculté d’agir en exécution forcée sans que la prescription quinquennale ne puisse lui être opposée, le caractère continu de l’obligation faisant obstacle à la fixation d’un point de départ unique du délai. A cet égard, cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui tend à renforcer les obligations du bailleur, particulièrement dans le contexte des baux commerciaux où la pérennité du fonds de commerce constitue un enjeu économique majeur.
Cette décision de principe comporte des conséquences pratiques considérables pour les rédacteurs d’actes et les praticiens du contentieux. D’une part, la rédaction des clauses relatives à l’état du bien loué doit être envisagée avec une rigueur particulière, toute clause de prise des lieux en l’état se trouvant désormais privée d’effet quant aux désordres structurels affectant l’immeuble. D’autre part, le bailleur qui entendrait opposer la prescription à une action en exécution forcée devra désormais démontrer que son manquement a cessé, c’est-à-dire que les désordres ont été intégralement réparés, ce qui constitue une inversion significative de la charge probatoire. La qualification d’obligation continue confère ainsi à la créance de réparation du preneur une résistance singulière à l’écoulement du temps, le fait dommageable se renouvelant à chaque jour où la délivrance n’est pas conforme à la destination contractuelle des locaux.
B. L’étendue matérielle de l’obligation : travaux de mise en conformité et réparations
Au-delà du caractère continu de l’obligation de délivrance, la troisième chambre civile a précisé l’étendue matérielle des obligations pesant sur le bailleur, notamment en matière de travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité. Par deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation a rappelé avec force l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur et l’inefficacité des clauses contractuelles tendant à s’en exonérer. Dans l’arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.099), la troisième chambre civile énonce que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ».
En l’espèce, un incendie était survenu dans des locaux donnés à bail commercial, lesquels présentaient dès leur construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie : la réserve n’avait pas été construite avec des parois périphériques, le plancher n’était pas qualifié stable au feu et l’établissement était dépourvu de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé. La cour d’appel avait retenu la faute lourde de la locataire en se fondant sur les clauses du bail qui mettaient à sa charge les travaux de mise aux normes. La Cour de cassation censure cette décision en considérant que la cour d’appel « n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ».
Dans le second arrêt rendu le même jour, la troisième chambre civile va plus loin en jugeant que « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, Publié au Bulletin). En l’espèce, le bail commercial comportait une clause par laquelle le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés dans les locaux loués. La cour d’appel en avait déduit que la locataire ne pouvait solliciter aucune indemnisation sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation casse cette décision en rappelant que l’obligation de délivrance constitue une obligation essentielle du bailleur à laquelle il ne peut être dérogé par une simple clause de non-recours, laquelle n’a pas pour objet de transférer la charge des travaux au preneur.
En conséquence, ces deux décisions du 10 avril 2025 dessinent un régime protecteur pour le preneur commercial en matière de sécurité des locaux. Le bailleur ne peut valablement transférer au locataire l’obligation de remédier aux non-conformités affectant l’immeuble dès sa construction que par une clause expresse et précise, dérogeant explicitement aux articles 1719 et 1720 du Code civil. A défaut, le bailleur demeure tenu de son obligation essentielle de délivrance conforme, laquelle ne saurait être écartée par des stipulations générales de prise des lieux en l’état ou de transfert global des travaux de mise aux normes.
Par trois arrêts rendus le 4 juin 2026 (n° 25-10.070, n° 25-10.069 et n° 25-10.068), la troisième chambre civile a de nouveau rappelé que le bailleur « ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien ». Cette trilogie jurisprudentielle témoigne de la constance avec laquelle la Cour de cassation entend préserver l’intégrité de l’obligation de délivrance face aux tentatives d’exonération fondées sur la force majeure ou la perte de la chose louée. L’article 1722 du Code civil ne saurait ainsi prospérer lorsque le bien est simplement endommagé et que sa remise en état relève de réparations incombant au bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du même code.
II. Le déplafonnement du loyer et l’exception d’inexécution, instruments d’équilibre du contrat de bail
A. Le déplafonnement du loyer renouvelé fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité
Si l’obligation de délivrance constitue le socle de la protection du preneur, le régime du loyer du bail renouvelé participe également de l’équilibre économique du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, en disposant que le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. Ces facteurs sont définis par l’article R. 145-6 du même code comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
Par un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a apporté une précision importante quant aux conditions du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation marque une distinction essentielle entre la simple potentialité d’une incidence favorable et la preuve d’une incidence réelle sur le chiffre d’affaires du preneur.
En l’espèce, une société locataire qui exploitait un commerce de vente et d’exposition de luminaires contestait le déplafonnement du loyer de son bail renouvelé au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait pas eu d’incidence effective sur son activité. La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant qu’il suffit que la modification notable soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité considérée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que cette incidence s’est effectivement réalisée dans les comptes du locataire. Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans la logique du statut des baux commerciaux qui distingue la valeur locative, déterminée objectivement au regard des caractéristiques du marché, de la situation individuelle du preneur.
Dès lors, le déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un mécanisme objectif au service du bailleur, dont la mise en œuvre ne requiert pas la preuve d’un enrichissement effectif du locataire. Il suffit que l’évolution de l’environnement commercial soit, par sa nature, susceptible de favoriser l’activité exercée dans les lieux loués. Cette approche pragmatique de la troisième chambre civile facilite l’administration de la preuve du déplafonnement tout en préservant la finalité du plafonnement légal, lequel demeure le principe dont le déplafonnement n’est que l’exception. L’article L. 145-34 prévoit également que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, et que la variation de loyer consécutive à un déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Or, la combinaison de ces dispositions avec la solution dégagée par l’arrêt du 18 septembre 2025 produit un effet notable : le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer sur le fondement d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans avoir à établir l’enrichissement effectif du preneur, mais l’augmentation qui en résulte est plafonnée à 10 % par an, ce qui préserve le locataire d’une hausse brutale du loyer. Ce dispositif d’étalement des hausses constitue un tempérament important au mécanisme du déplafonnement et participe de l’équilibre général du statut protecteur des baux commerciaux.
B. L’exception d’inexécution opposée par le preneur face à la défaillance du bailleur
L’équilibre du contrat de bail commercial repose également sur la faculté pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur manque à ses obligations. Cette faculté, reconnue par les articles 1219 et 1220 du Code civil, trouve une application particulière dans le contentieux des baux commerciaux, où le non-paiement des loyers par le preneur se heurte fréquemment à l’invocation de la clause résolutoire par le bailleur. Par un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire, en opérant un revirement significatif.
En l’espèce, une société locataire avait cessé de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, lesquels rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. Le bailleur lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’avait assignée en constatation de l’acquisition de cette clause. La cour d’appel avait constaté la résiliation du bail au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Cette solution constitue un apport considérable à la pratique du droit des baux commerciaux. La Cour de cassation écarte la thèse selon laquelle le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement de payer priverait le preneur de la faculté d’invoquer l’exception d’inexécution. A cet égard, l’arrêt se réfère expressément à une décision antérieure du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, Publié au Bulletin) aux termes de laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Par ailleurs, un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070) a précisé le régime de l’exception d’inexécution dans le contexte de la force majeure et des règles gouvernant la perte de la chose louée. La Cour de cassation y rappelle que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » et en déduit que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». En l’espèce, une villa donnée à bail commercial dans un complexe hôtelier avait été endommagée par le cyclone Irma en septembre 2017, et la bailleresse n’avait procédé aux réparations nécessaires qu’avec un retard considérable. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait refusé au locataire le bénéfice de l’exception d’inexécution au motif que le cyclone constituait un cas fortuit exonérant le bailleur de toute responsabilité. Dès lors que le bien n’était que partiellement endommagé et que sa remise en état n’impliquait qu’une réparation et non une reconstruction, le bailleur demeurait tenu de ses obligations.
Cette solution du 4 juin 2026 apporte une clarification bienvenue quant à l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil dans le contexte des baux commerciaux. La Cour de cassation distingue nettement la destruction du bien, qui seule autorise le bailleur à se prévaloir des règles de la perte de la chose louée pour s’exonérer de ses obligations de réparation, du simple endommagement, lequel laisse subsister l’obligation de délivrance et, partant, la faculté pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution. En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait relevé que la villa « ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien », ce qui excluait qu’elle pût être regardée comme détruite au sens de l’article 1722. Dès lors, la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la survenance du cyclone pour s’exonérer de son obligation de procéder aux réparations nécessaires à la jouissance des locaux et, en conséquence, exiger le paiement intégral des loyers sans que le preneur puisse lui opposer l’exception d’inexécution.
En conséquence, le mécanisme de l’exception d’inexécution constitue un instrument d’équilibre essentiel au service du preneur commercial, qui ne saurait être privé de cette faculté ni par le jeu automatique de la clause résolutoire, ni par l’invocation par le bailleur d’un cas fortuit qui ne l’empêche plus d’exécuter ses obligations. L’article L. 145-33 du Code de commerce, qui définit la valeur locative en considération des obligations respectives des parties, trouve ici une résonance particulière : un bailleur qui manque à ses obligations essentielles ne saurait prétendre au paiement intégral du loyer sans que le juge examine le bien-fondé de l’exception opposée par le preneur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre avril 2025 et juin 2026 témoigne d’un double mouvement d’approfondissement du statut des baux commerciaux. D’une part, l’obligation de délivrance du bailleur est consacrée comme une obligation continue, dont la persistance du manquement fait obstacle à la prescription de l’action en exécution forcée, et dont l’étendue matérielle ne saurait être réduite par des clauses contractuelles insuffisamment expresses. D’autre part, le régime du loyer renouvelé et les facultés d’opposition du preneur sont précisés, le déplafonnement étant admis au seul constat du caractère favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité, tandis que l’exception d’inexécution est érigée en rempart efficace contre la mise en œuvre automatique de la clause résolutoire. Cette construction jurisprudentielle, qui s’appuie sur les fondements textuels du Code civil et du Code de commerce, confère au statut des baux commerciaux une cohérence renouvelée au service de l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur.
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