La servitude de passage pour cause d’enclave : conditions de constitution, fixation de l’assiette et extinction
I. Les conditions d’existence de la servitude légale de passage pour cause d’enclave
A. La caractérisation de l’état d’enclave du fonds
La servitude de passage pour cause d’enclave constitue l’une des servitudes légales les plus contentieuses du droit des biens. L’article 682 du Code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (art. 682 C. civ., Legifrance). Ce texte fondateur impose au juge un contrôle rigoureux de la réalité de l’enclave, dont la charge de la preuve incombe au propriétaire qui s’en prévaut.
L’état d’enclave s’apprécie objectivement, au regard de l’absence totale d’issue sur la voie publique ou de l’insuffisance manifeste de l’accès existant. La Cour de cassation rappelle avec constance que l’insuffisance de l’issue doit être appréciée concrètement, en considération de la destination du fonds et de l’usage normal qui peut en être fait. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande de désenclavement d’un immeuble en copropriété sans rechercher si le projet d’aménagement des lots, nécessitant une seconde issue de secours incendie, correspondait à « un usage normal du fonds » au sens de l’article 682 du Code civil (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-20.434). La Haute juridiction impose ainsi aux juges du fond de vérifier si l’opération projetée par le propriétaire constitue une utilisation normale de son bien, faute de quoi la décision est privée de base légale.
Par ailleurs, le caractère suffisant du passage doit s’apprécier non seulement pour les besoins présents du fonds, mais également pour ses besoins futurs prévisibles, dans la mesure où ils s’inscrivent dans une exploitation normale. En l’espèce, l’aménagement d’un établissement recevant du public avec un effectif accru de cinquante à cent quatre-vingt-dix personnes a été considéré comme susceptible de caractériser une utilisation normale justifiant un nouvel examen de l’état d’enclave. Dès lors, le propriétaire ne saurait se voir opposer l’existence d’un accès insuffisant aux exigences de sécurité pour refuser tout désenclavement supplémentaire.
La notion d’enclave ne se limite pas à l’impossibilité physique d’accéder à la voie publique. La troisième chambre civile admet que l’état d’enclave peut résulter d’une disproportion entre le coût des travaux nécessaires au raccordement et la valeur du fonds. Dans un arrêt du 15 janvier 2026, elle a censuré une cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que le coût des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement serait disproportionné par rapport à la valeur du fonds (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-19.324). Cette jurisprudence étend la notion d’enclave au-delà du simple accès physique, pour embrasser les conditions économiques de la desserte du fonds, rejoignant la lettre de l’article 682 qui vise une exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la propriété.
En revanche, la tolérance de passage fait obstacle à la reconnaissance de l’état d’enclave. La Cour de cassation énonce clairement que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue » (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 25-12.680). Il en résulte que le juge ne peut déclarer un fonds enclavé sur le seul motif que le passage existant est précaire et révocable unilatéralement, sans constater qu’il a effectivement été mis fin à cette tolérance. Cette position, qui protège le propriétaire du fonds servant, tempère le droit au désenclavement en subordonnant l’action en reconnaissance de la servitude à la cessation effective de la tolérance antérieure.
Or, la distinction entre tolérance et servitude revêt une importance pratique déterminante dans le contentieux du désenclavement. La tolérance de passage, simple faculté consentie à titre précaire par le propriétaire du fonds traversé, ne confère aucun droit réel au bénéficiaire et peut être révoquée à tout moment, sans formalité ni indemnité. La servitude légale de l’article 682, en revanche, constitue un démembrement de la propriété qui s’impose au propriétaire du fonds servant et se transmet avec le fonds dominant en cas de mutation. La troisième chambre civile a encore rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que la charge de la preuve de l’état d’enclave incombe au demandeur à l’action et que le juge ne peut suppléer la carence des parties dans l’administration de cette preuve (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-13.674). Il appartient ainsi au propriétaire qui se prétend enclavé de démontrer non seulement l’absence d’issue suffisante sur la voie publique, mais également que cette situation ne résulte pas de son propre fait.
B. Les limites au droit au désenclavement : l’enclave volontaire et le principe de réalité
L’article 684, alinéa 1er, du Code civil pose une limite fondamentale au droit au désenclavement : « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes » (art. 684, al. 1er, C. civ., Legifrance). Cette disposition, dite de l’enclave volontaire, empêche le propriétaire qui a créé sa propre situation d’enclavement de reporter la charge du désenclavement sur des tiers étrangers à l’opération de division.
Par un important arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile a précisé avec fermeté la portée de l’article 684 du Code civil. Elle énonce que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin). La Cour ajoute que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil ». Cette solution, d’une portée pratique considérable, signifie que le vice originaire de la division se transmet aux acquéreurs successifs : le sous-acquéreur de la parcelle enclavée ne peut invoquer l’article 682 pour réclamer un passage sur un fonds voisin étranger à la division, dès lors que l’enclave trouve sa source dans un acte antérieur de division.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 19 juin 2025 publié au Bulletin, le caractère réel de la servitude de passage, qui ne saurait être instituée intuitu personae. Elle censure l’arrêt qui avait reconnu une servitude légale au profit d’une personne déterminée, au double visa des articles 637 et 682 du Code civil, en énonçant que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, Publié au Bulletin). Ce rappel solennel de l’article 637 du Code civil, aux termes duquel « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (art. 637 C. civ., Legifrance), confirme que la servitude légale de passage, à l’instar de toute servitude, est un droit réel attaché au fonds dominant et non un droit personnel accordé à son propriétaire.
En conséquence, le juge saisi d’une demande de désenclavement doit identifier précisément le fonds au profit duquel la servitude est réclamée et ne peut accorder un droit de passage à une personne physique ou morale indépendamment de la situation objective du fonds. Cette exigence de rattachement réel distingue fondamentalement la servitude légale de passage de la simple faculté de passage consentie à titre personnel, laquelle ne confère aucun droit réel opposable aux tiers.
II. Le régime juridique de la servitude de passage : fixation de l’assiette, extinction et indemnisation
A. La détermination de l’assiette et du mode de la servitude
L’assiette de la servitude de passage, c’est-à-dire son tracé physique sur le fonds servant, obéit à des règles légales destinées à concilier les intérêts antagonistes du propriétaire enclavé et du propriétaire du fonds grevé. L’article 683 du Code civil énonce un double critère : « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique » tout en étant « fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » (art. 683 C. civ., Legifrance). Ces deux exigences, potentiellement contradictoires, imposent au juge une pesée concrète des intérêts en présence.
Par ailleurs, l’article 685 du Code civil prévoit un mode supplétif de détermination de l’assiette : « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu » (art. 685 C. civ., Legifrance). Cette prescription acquisitive trentenaire, qui ne se confond pas avec l’usucapion immobilière, consolide l’assiette de la servitude telle qu’elle a été matériellement exercée pendant trois décennies. Le juge ne peut alors modifier le tracé ainsi prescrit, sauf à démontrer que l’usage trentenaire n’a pas été continu ou que le passage ainsi établi ne répond plus aux exigences de l’article 682.
En l’absence d’accord amiable entre les propriétaires concernés, la fixation de l’assiette relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la motivation des décisions. Dans un arrêt du 27 février 2025, elle a censuré une cour d’appel pour défaut de réponse à conclusions sur la fixation de l’assiette de la servitude, rappelant l’obligation faite au juge de motiver sa décision sur ce point en application de l’article 455 du Code de procédure civile (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 22-24.860). Le juge ne saurait se borner à constater l’état d’enclave sans déterminer précisément l’assiette du passage, son mode d’exercice et, le cas échéant, les modalités d’indemnisation du propriétaire du fonds servant.
L’assiette fixée judiciairement ne peut être modifiée unilatéralement par le propriétaire du fonds servant. La Cour de cassation rappelle que seul un accord des parties ou une nouvelle décision de justice peut déplacer le tracé de la servitude, le propriétaire du fonds servant ne disposant d’aucun droit de substitution unilatérale de l’assiette. Cette règle protège la sécurité juridique du propriétaire du fonds dominant, qui a pu organiser l’exploitation de son bien en fonction de l’accès dont il dispose. Toutefois, le propriétaire du fonds servant conserve la faculté de solliciter en justice le déplacement de l’assiette s’il démontre que le tracé actuel lui cause un préjudice disproportionné et qu’un autre trajet, d’une commodité équivalente pour le fonds dominant, peut être aménagé.
La troisième chambre civile veille également à ce que les juges du fond n’accordent pas un droit de passage excédant les besoins réels du fonds enclavé. Le passage doit être « suffisant » au sens de l’article 682, ce qui exclut qu’il puisse être étendu au-delà de ce qui est strictement nécessaire à la desserte normale du fonds. Un arrêt du 9 juillet 2026 a rappelé cette exigence de proportionnalité du passage à la destination du fonds dominant (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-18.493). À cet égard, le juge doit prendre en considération non seulement la surface du fonds et la nature de son exploitation, mais également les perspectives raisonnables d’évolution de celle-ci, sans pour autant anticiper des projets purement hypothétiques.
B. L’extinction de la servitude pour cessation d’enclave et le régime de l’indemnisation
La servitude légale de passage présente la particularité de pouvoir s’éteindre par la seule cessation de l’état d’enclave qui l’a fait naître. L’article 685-1 du Code civil dispose qu’« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 » (art. 685-1 C. civ., Legifrance). Le texte précise qu’à défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
La mise en œuvre de l’article 685-1 suppose que le propriétaire du fonds servant rapporte la preuve de la cessation effective de l’enclave. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a précisé les contours de cette preuve en censurant une cour d’appel qui avait refusé de constater la cessation de l’enclave sans rechercher si la création d’une nouvelle rue à l’arrière du fonds dominant assurait un accès suffisant à celui-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441). La Cour de cassation exige ainsi que l’accès de substitution soit d’une qualité équivalente à celle requise pour le désenclavement initial, ce qui implique, pour un fonds à usage d’habitation, la possibilité d’un accès automobile suffisant à la voie publique.
Le propriétaire du fonds servant ne saurait être privé du bénéfice de l’article 685-1 au motif que l’accès existant est plus commode ou plus direct que le nouvel accès. La Cour de cassation rappelle avec constance qu’« une issue ne peut être regardée comme insuffisante au motif qu’il existerait un accès plus direct et commode » (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441, précité). Dès lors, le désenclavement de fait du fonds dominant, quelle qu’en soit l’origine – ouverture d’une voie publique, acquisition d’une parcelle contiguë, aménagement d’un nouvel accès –, emporte extinction de la servitude légale de passage, sans que le propriétaire du fonds devenu non enclavé puisse exiger le maintien du passage au seul motif de sa commodité supérieure.
Quant à l’indemnisation prévue par l’article 682 du Code civil, elle est « proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » au propriétaire du fonds servant. Cette indemnité, qui constitue la contrepartie de la charge imposée au fonds servant, doit être fixée en considération de l’ensemble des préjudices subis : perte de jouissance de l’assiette du passage, dépréciation éventuelle du fonds grevé, frais d’aménagement et d’entretien. L’article 685 précise que « l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable » (art. 685 C. civ., Legifrance). Cette dissociation entre le droit au passage, qui ne se prescrit pas tant que l’enclave persiste, et l’action en indemnité, soumise à la prescription extinctive de droit commun, constitue une singularité remarquable du régime de la servitude légale de passage.
Par ailleurs, l’indemnité due au titre de l’article 682 ne se confond pas avec les dommages et intérêts qui pourraient être alloués en réparation des dégradations causées au fonds servant par l’exercice anormal du passage. La Cour de cassation distingue nettement l’indemnité de désenclavement, qui répare le préjudice permanent résultant de l’instauration de la servitude, des dommages-intérêts complémentaires qui sanctionnent un usage abusif ou anormal du droit de passage. Le propriétaire du fonds servant conserve ainsi la faculté d’agir en responsabilité civile sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil si l’exercice du passage lui cause un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la fixation initiale de l’indemnité. Cette dualité de voies d’indemnisation illustre la recherche constante d’un équilibre entre le droit au désenclavement du fonds dominant et la protection des droits du propriétaire du fonds servant.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser que l’action en reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave n’est pas subordonnée à l’absence de toute autre issue, mais à l’insuffisance de celle-ci au regard des besoins du fonds. Un arrêt du 18 juin 2026 a ainsi rappelé que « l’action en reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave est subordonnée à la preuve de l’état d’enclave du fonds » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-10.904), et que l’indivisibilité de l’objet du litige impose que tous les propriétaires des fonds susceptibles d’être grevés soient appelés à la cause. Cette exigence procédurale protège les droits de la défense et garantit l’opposabilité de la décision à l’ensemble des parties concernées par l’assiette du passage.
Enfin, l’action en indemnité fondée sur l’article 682 du Code civil obéit au régime de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil. Le point de départ de cette prescription est fixé au jour où le propriétaire du fonds servant a connu ou aurait dû connaître le dommage résultant de l’exercice de la servitude. Cette règle, protectrice du fonds servant, permet au propriétaire grevé d’obtenir réparation du préjudice subi sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, sans que le droit au passage lui-même ne soit affecté par l’écoulement du temps.
Conclusion
La servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685-1 du Code civil, constitue un mécanisme fondamental du droit des biens dont la mise en œuvre contentieuse révèle la complexité. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, particulièrement les arrêts des 20 novembre 2025, 19 juin 2025, 5 mars 2026 et 16 avril 2026, a précisé avec rigueur les conditions d’existence de cette servitude, en rappelant tant le caractère réel du droit au désenclavement que la portée de l’exception tirée de l’enclave volontaire. La fixation judiciaire de l’assiette, soumise au double impératif du trajet le plus court et du moindre dommage, ainsi que le régime original d’extinction par cessation de l’enclave, achèvent de dessiner un corpus jurisprudentiel cohérent. L’analyse de ces décisions, accessibles dans leur texte intégral sur le site de la Cour de cassation, constitue un préalable indispensable à toute action en désenclavement ou en défense contre une telle action, qu’il s’agisse pour le praticien de sécuriser une acquisition immobilière ou d’anticiper les risques contentieux liés à la configuration des fonds.