Le contentieux des limites de propriété constitue l’un des foyers les plus nourris du droit immobilier contemporain. Chaque année, plusieurs milliers de litiges opposent des propriétaires voisins sur la question de la ligne séparative de leurs fonds respectifs, qu’il s’agisse d’en fixer le tracé, d’en contester l’emplacement ou d’en sanctionner la méconnaissance. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière de droit des biens, a rendu entre 2023 et 2025 une série d’arrêts qui précisent avec une netteté renouvelée l’office du juge dans ce contentieux polymorphe. Ces décisions, dont plusieurs sont publiées au Bulletin, dessinent un cadre jurisprudentiel cohérent autour de trois notions cardinales : le bornage, la mitoyenneté et l’empiétement.
À cet égard, le bornage, régi par l’article 646 du Code civil, constitue la voie procédurale par laquelle un propriétaire peut contraindre son voisin à fixer contradictoirement la ligne divisoire entre leurs héritages contigus. La mitoyenneté, quant à elle, organisée par les articles 653 et suivants du même code, régit le statut juridique des murs, clôtures et fossés séparatifs en posant une présomption de propriété indivise entre les voisins. L’empiétement, enfin, relève de la protection du droit de propriété tel que consacré par l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.
Or, l’articulation de ces trois régimes soulève des difficultés considérables en pratique. Un bornage antérieur rend-il irrecevable toute action ultérieure ? Le procès-verbal dressé par le géomètre-expert constitue-t-il un titre de propriété opposable aux tiers ? La démolition d’un ouvrage empiétant sur le fonds voisin peut-elle être refusée au nom du principe de proportionnalité ? Ces questions, qui irriguent le contentieux quotidien des tribunaux judiciaires, ont fait l’objet d’une attention soutenue de la Cour de cassation au cours des trois dernières années. Par ailleurs, la rédaction du Code civil, inchangée sur ces matières depuis 1804 pour l’essentiel, offre un terrain d’analyse privilégié pour mesurer l’évolution de l’office du juge dans un contentieux où la preuve de la propriété se heurte fréquemment à l’imprécision des titres et à l’ancienneté des situations de fait.
La présente étude se propose d’examiner, à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, la manière dont le juge judiciaire articule ces trois piliers du droit des limites de propriété.
I. La fixation judiciaire des limites séparatives : l’action en bornage et ses effets
A. La recevabilité de l’action en bornage : un accès conditionné à l’incertitude de la limite
Aux termes de l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, et le bornage se fait à frais communs. Cette action, qui relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire quel que soit le montant de la demande, est ouverte à tout propriétaire d’un fonds, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, et quelle que soit la nature du bien, terrain nu, terrain bâti, parcelle agricole ou chemin rural. Elle constitue un droit dont le propriétaire ne peut être privé, sauf à ce qu’un bornage antérieur ait déjà fixé de manière certaine la limite séparative.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser avec une grande clarté la portée de l’irrecevabilité tirée d’un bornage antérieur dans un arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin. La Cour y énonce un attendu de principe d’une concision exemplaire : « Il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, publié au Bulletin). Cette formulation, qui figure dans une décision de formation de section, manifeste la volonté de la Haute juridiction d’élever au rang de principe une solution jusqu’alors dispersée dans une jurisprudence plus ancienne.
En l’espèce, un bornage amiable avait été réalisé et des bornes implantées en mars 1984, avant l’acquisition des parcelles par les parties. Les bornes avaient certes disparu, mais la cour d’appel avait souverainement constaté, au vu de l’analyse d’un géomètre et d’une attestation, que les auteurs du propriétaire demandeur avaient eux-mêmes consacré la limite en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée ultérieurement remplacée pour partie par un mur. La Cour de cassation approuve cette analyse : la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, de sorte que l’action était irrecevable. Le droit de se clore, reconnu à tout propriétaire par l’article 647 du Code civil, ne saurait faire échec à ce mécanisme d’irrecevabilité.
Dans le même sens, un arrêt du 16 mars 2023 a rappelé que l’incertitude de la limite doit être caractérisée par des éléments objectifs tenant à la disparition des repères matériels permettant de la situer sur le terrain. La Cour a censuré une cour d’appel qui avait condamné un propriétaire à retirer sa clôture sans avoir préalablement statué sur la propriété de la portion de terrain litigieuse, au motif que « l’action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété des terrains » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344). Cette distinction cardinale entre la fixation de la limite et l’attribution de la propriété irrigue l’ensemble du contentieux.
Par ailleurs, l’incertitude de la limite peut résulter de l’insuffisance d’un bornage amiable antérieur. Un arrêt du 27 mars 2025, également publié au Bulletin, a admis la régularité d’un bornage judiciaire fondé sur un procès-verbal de bornage amiable dont « la distance entre les différents points retenus n’était pas mentionnée, n’était pas coté et ne comportait ni coordonnées ni échelle », dès lors que l’expert judiciairement désigné avait pu, en s’appuyant sur d’autres indices, fixer la limite avec une précision suffisante (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-13.760, publié au Bulletin).
B. La portée limitée du bornage : une action en fixation, non en attribution
Dès lors, la distinction entre l’action en bornage et l’action en revendication de propriété constitue un enjeu procédural majeur. Le bornage a pour seul objet de fixer la ligne divisoire entre deux fonds contigus ; il ne tranche pas la question de la propriété des parcelles litigieuses et ne constitue pas un acte translatif de propriété. Cette règle, ancienne en jurisprudence, a été réaffirmée avec force par un arrêt du 23 janvier 2025 rendu en matière de référé.
La troisième chambre civile y énonce, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 544 et 646 du code civil, qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.821). En l’espèce, une cour d’appel avait, en référé, ordonné la destruction d’ouvrages sur la seule base d’un procès-verbal de bornage amiable établi en 2001. La cassation est prononcée au motif que le caractère manifestement illicite du trouble n’était pas établi, un doute sérieux existant quant au droit revendiqué par les demandeurs.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui rappelle de longue date que le juge des référés ne peut ordonner de mesures aussi radicales qu’une démolition sur le seul fondement d’un procès-verbal de bornage. La décision du 23 janvier 2025 étend cette solution aux constructions édifiées postérieurement au bornage, en soulignant que le caractère non translatif du procès-verbal interdit de considérer comme manifestement illicite un empiétement qui ne serait établi que par ce document.
Par ailleurs, un arrêt du 9 mars 2023 a précisé que « l’action en bornage qui a pour objet la détermination de la ligne divisoire entre deux fonds contigus est indépendante de la question de la mitoyenneté du mur de l’immeuble de l’une des parties » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-19.155). La fixation de la limite séparative n’implique pas de trancher, dans la même instance, le statut juridique du mur qui la matérialise. Cette indépendance procédurale permet au juge du bornage de ne pas s’engager dans des débats qui relèvent d’un contentieux distinct, celui de la preuve de la mitoyenneté, lequel obéit à des règles spécifiques.
En conséquence, le propriétaire qui entend faire reconnaître son droit sur une portion de terrain litigieuse doit agir sur le fondement de l’action en revendication, et non sur celui du bornage. Cette articulation entre les deux actions n’est pas sans incidence pratique, car les régimes de prescription et de preuve diffèrent sensiblement : l’action en bornage est imprescriptible, tandis que l’action en revendication peut se heurter à la prescription acquisitive trentenaire ou à la prescription extinctive quinquennale de droit commun.
II. Les régimes voisins du bornage : mitoyenneté et empiétement
A. L’indépendance de l’action en bornage et de la question de la mitoyenneté
La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil, constitue un régime de copropriété forcée entre voisins sur les murs, clôtures, fossés et haies séparant leurs fonds. L’article 653 pose une présomption simple de mitoyenneté pour tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, sauf titre ou marque du contraire. Les marques de non-mitoyenneté sont définies par l’article 654, qui retient notamment la configuration de la sommité du mur, l’existence d’un plan incliné ou la présence de corbeaux et filets de pierre d’un seul côté.
Or, si le bornage fixe la ligne séparative, il ne détermine pas le statut juridique des ouvrages qui s’y trouvent. Un mur implanté sur la limite divisoire est présumé mitoyen, mais cette présomption peut être combattue par la production d’un titre contraire ou par la démonstration de marques de non-mitoyenneté. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme cette indépendance des deux régimes, tout en précisant les conditions dans lesquelles le juge peut, à l’occasion d’une action en bornage, se prononcer sur la mitoyenneté.
Un arrêt du 25 mai 2023 a ainsi censuré une cour d’appel qui avait refusé de reconnaître la mitoyenneté d’un mur au motif que des compteurs de gaz y avaient été installés. La Cour de cassation rappelle que la présomption de mitoyenneté ne peut être écartée que par la production d’un titre ou la démonstration de marques de non-mitoyenneté au sens de l’article 654, et non par de simples indices d’usage (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-24.560). Cette rigueur probatoire protège la sécurité juridique des situations établies, en évitant que la preuve de la mitoyenneté ne dépende d’éléments contingents ou contestables.
De même, un arrêt du 13 mars 2025 a rappelé que l’édification d’un mur en limite séparative n’implique pas nécessairement l’acquisition de la mitoyenneté, le voisin pouvant toujours contester ce statut en rapportant la preuve contraire. La cour d’appel qui s’abstient de rechercher si le mur litigieux présente les caractères de la mitoyenneté au sens des articles 653 et 654 prive sa décision de base légale (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-22.604). En d’autres termes, le juge ne peut déduire la propriété exclusive d’un mur de sa seule situation en limite séparative sans caractériser les marques de non-mitoyenneté ou l’existence d’un titre contraire.
Un arrêt du 21 mai 2026, rendu dans le contentieux de la copropriété, illustre une autre facette de cette articulation entre bornage et mitoyenneté. La troisième chambre civile y censure une cour d’appel qui avait condamné une société à remettre en état un mur, sans avoir préalablement caractérisé l’existence d’un empiétement sur le fonds voisin. La Cour rappelle que l’obligation de remise en état suppose, au préalable, que la propriété de la portion de terrain litigieuse ait été établie (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.785).
Dès lors, l’articulation entre bornage et mitoyenneté commande une approche méthodique : le juge doit d’abord fixer la limite séparative, puis, dans un second temps, déterminer le statut juridique du mur ou de la clôture qui la matérialise, en appliquant les règles de preuve spécifiques édictées par les articles 653 et suivants du Code civil. Ces deux étapes, bien que distinctes sur le plan conceptuel, se succèdent fréquemment dans le cadre d’un même litige lorsque le propriétaire conteste à la fois le tracé de la limite et le statut de l’ouvrage séparatif.
B. L’empiétement sur le terrain d’autrui : le droit à démolition entre proportionnalité et effectivité
L’empiétement constitue l’atteinte la plus frontale au droit de propriété. Il se définit comme la construction ou l’implantation, par un propriétaire, d’un ouvrage sur le fonds de son voisin, en méconnaissance de la limite séparative. Le principe, dégagé de longue date par la Cour de cassation sur le fondement de l’article 545 du Code civil, est que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ».
Un arrêt du 3 juillet 2025 a réaffirmé ce principe avec une particulière netteté, dans une espèce où la cour d’appel avait refusé d’ordonner la démolition d’une extension de maison empiétant de 4,653 mètres carrés sur une parcelle de 1 622 mètres carrés, au motif que cette mesure constituerait une sanction disproportionnée. La cour d’appel avait retenu que l’empiétement portait sur une superficie modeste, que l’ouvrage datait d’avant l’acquisition du fonds par les demandeurs et qu’il comportait « deux pièces à vivre du domicile » des défendeurs, de sorte que sa démolition porterait une atteinte excessive à leur droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.
La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 545 du Code civil. La motivation est d’une particulière densité : « Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention. Une telle ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du code civil, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention. L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-12.925).
Cette motivation remarquable opère une balance entre les droits fondamentaux en présence : d’un côté, le droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne ; de l’autre, le droit au respect des biens protégé par l’article 17 de la Déclaration de 1789 et l’article 1er du Protocole additionnel n° 1. La solution retenue fait prévaloir le second sur le premier, au motif que la démolition est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien. Il s’agit là d’une application rigoureuse du principe selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété.
Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans le prolongement de deux arrêts rendus par la même chambre les 21 décembre 2017 et 17 mai 2018, également cités dans les motifs, qui avaient déjà posé que les mesures d’expulsion et de démolition ne sauraient être disproportionnées eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. L’arrêt du 3 juillet 2025 en précise la portée en écartant expressément le contrôle de proportionnalité au cas par cas que certaines juridictions du fond entendaient instaurer pour les empiétements de faible ampleur.
En conséquence, le propriétaire victime d’un empiétement dispose d’un droit absolu à la démolition, qui ne peut être écarté ni par des considérations d’équité, ni par un contrôle de proportionnalité fondé sur la superficie de l’empiétement, ni par la circonstance que l’ouvrage empiétant constituerait le domicile de son auteur. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte jurisprudentiel où la proportionnalité tend à s’imposer comme un standard de contrôle dans de nombreux domaines du droit civil. La troisième chambre civile a délibérément choisi d’en limiter la portée lorsqu’est en cause l’intégrité du droit de propriété foncière.
Le propriétaire confronté à un empiétement doit néanmoins agir avec célérité. Si l’action en bornage est imprescriptible, l’action en démolition fondée sur l’empiétement peut se heurter à la prescription extinctive de droit commun ou, dans certains cas, à la prescription acquisitive trentenaire si l’auteur de l’empiétement peut justifier d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans sur la portion de terrain litigieuse. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 février 2025, que la possession d’une bande de terrain contiguë à la propriété du possesseur, séparée du fonds voisin par un mur d’enceinte, peut constituer le fondement d’une prescription acquisitive abrégée si elle est conforme aux conditions de l’article 2272 du Code civil (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-23.205).
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un cadre cohérent pour le contentieux des limites de propriété, qui articule avec rigueur les trois piliers du bornage, de la mitoyenneté et de l’empiétement. Le bornage, action imprescriptible par laquelle tout propriétaire peut contraindre son voisin à fixer la ligne divisoire, ne produit qu’un effet déclaratif et ne saurait être détourné de sa finalité en instrument d’attribution de la propriété. La mitoyenneté, présomption simple de copropriété sur les ouvrages séparatifs, obéit à un régime probatoire autonome dont la Cour de cassation assure le respect strict, en exigeant que le juge caractérise soit un titre, soit des marques de non-mitoyenneté conformes à l’article 654 du Code civil. L’empiétement, enfin, donne lieu à un droit à démolition dont la troisième chambre civile a réaffirmé le caractère absolu le 3 juillet 2025, en écartant toute velléité de pondération fondée sur la proportionnalité de l’atteinte au domicile de l’auteur de l’empiétement.
Ces solutions, dont la portée pratique est considérable pour les propriétaires de biens immobiliers, appellent une vigilance accrue dans la gestion des situations de fait. Un bornage amiable ancien, même dépourvu de cotes et de coordonnées, peut faire obstacle à une action judiciaire ultérieure si la limite qu’il a fixée est demeurée certaine. Une clôture implantée par l’auteur du propriétaire actuel peut valoir consécration de la limite et rendre irrecevable toute contestation. Un empiétement, même minime, doit être dénoncé sans délai. Le recours à l’avocat en droit immobilier et à l’expert-géomètre constitue, dans ce contexte, un préalable indispensable à toute action contentieuse, la technicité des règles de preuve et la rigueur des conditions de recevabilité exposant le plaideur impréparé à un risque significatif d’irrecevabilité.
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