I. La rigueur du délai biennal de prescription de l’action en indemnité d’éviction
A. L’autonomie du délai biennal face au comportement des parties
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (legifrance.gouv.fr), soumet l’ensemble des actions qu’il institue à une prescription abrégée de deux ans en vertu de l’article L. 145-60 du même code (legifrance.gouv.fr), lequel dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette règle, dont la brièveté contraste avec le délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du code civil, poursuit une finalité de sécurité juridique dans une matière où la stabilité des situations contractuelles et la protection du fonds de commerce constituent des impératifs d’ordre public économique. La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille à l’application rigoureuse de ce délai, y compris lorsque le comportement du bailleur pourrait paraître contraire à l’exigence de bonne foi qui innerve le droit des contrats depuis la réforme de 2016.
La question du point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction a été tranchée avec une netteté remarquable par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B (courdecassation.fr)). La Cour de cassation y énonce que « la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette solution, qui écarte toute lecture subjective du dies a quo, rappelle que le congé délivré par le bailleur produit un effet extinctif immédiat sur le bail en cours et que le délai pour agir en fixation de l’indemnité d’éviction commence à courir dès la date pour laquelle le congé a été donné, indépendamment de la position adoptée par le bailleur quant au principe même du droit à indemnité.
La portée de cette décision est d’autant plus considérable qu’elle ferme la porte à toute tentative de faire échec à la prescription en invoquant la mauvaise foi du bailleur. La Cour de cassation casse en effet l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence au motif que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur lors de la délivrance du congé, lui avait rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement, puis s’était prévalue de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande en retenant que l’attitude de la bailleresse était « empreinte de mauvaise foi ». La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une fermeté qui ne laisse place à aucune équivoque, consacrant ainsi l’autonomie du mécanisme de la prescription par rapport aux considérations d’équité qui pourraient incliner le juge à en écarter l’application.
Par ailleurs, l’article L. 145-14 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, constitue la contrepartie de la perte du droit au renouvellement que le statut des baux commerciaux confère au preneur en contrepartie de l’investissement économique qu’il a consenti dans les lieux loués. Or, la brièveté du délai pour agir en fixation de cette indemnité impose au preneur une vigilance procédurale extrême, dont le défaut est sanctionné par la perte de son droit à indemnité et, consécutivement, de son droit au maintien dans les lieux.
B. La perte du droit au maintien dans les lieux consécutive à la prescription
L’article L. 145-28 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) confère au locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction le droit de ne pas être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue l’une des garanties essentielles du statut protecteur du preneur, est cependant subordonné à l’existence d’un droit à indemnité d’éviction. Dès lors que l’action en paiement de cette indemnité est prescrite, le preneur perd le bénéfice de cette protection et devient occupant sans droit ni titre, exposé à une mesure d’expulsion.
L’arrêt du 12 février 2026 précité l’énonce sans détour en affirmant que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette qualification d’occupation sans droit ni titre emporte des conséquences pratiques considérables pour le preneur, qui se trouve non seulement privé de toute indemnisation au titre de la perte de son fonds de commerce, mais encore redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant, fixé par le juge en fonction de la valeur locative, peut excéder le loyer contractuel antérieurement acquitté. En conséquence, la prescription biennale constitue un écueil procédural dont la gravité ne saurait être sous-estimée par les praticiens du droit immobilier, tant ses effets patrimoniaux sont irréversibles pour le preneur qui n’a pas exercé son action dans le délai imparti.
La rigueur de cette solution a été réaffirmée dans des circonstances où le bailleur avait expressément reconnu le droit à indemnité du preneur lors de la délivrance du congé avec offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578 (courdecassation.fr)). En l’espèce, la bailleresse, une commune, avait délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis l’avait mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité, lui rappelant qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et précisant son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire. La Cour de cassation n’en a pas moins jugé que le locataire, qui n’avait pas agi en fixation de l’indemnité dans le délai de deux ans à compter du 31 décembre 2018, était prescrit et, partant, occupant sans droit ni titre.
À cet égard, la solution de l’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante qui subordonne le maintien dans les lieux à l’existence d’un droit à indemnité d’éviction non prescrit et qui refuse de faire produire un effet interruptif de prescription au comportement du bailleur, fût-il déloyal. La Cour de cassation rappelle ainsi, avec une constance qui confine à l’intransigeance, que le preneur ne saurait se reposer sur les assurances données par le bailleur pour différer l’introduction de son action en justice, le délai biennal étant d’ordre public et insusceptible d’aménagement conventionnel ou de renonciation anticipée de la part du bailleur. Cette position, pour sévère qu’elle puisse paraître, participe de la finalité de sécurité juridique qui anime l’ensemble du statut des baux commerciaux et garantit aux parties une visibilité sur la pérennité de leurs droits respectifs.
II. Les tempéraments prétoriens à l’impératif de célérité
A. L’interruption du délai de prescription par la contestation des motifs du congé
Si la troisième chambre civile fait preuve d’une rigueur remarquable dans l’application du délai biennal, elle ne méconnaît pas pour autant les mécanismes d’interruption de la prescription qui permettent au preneur de préserver ses droits sans nécessairement formaliser une demande en paiement de l’indemnité d’éviction avant l’expiration du délai. L’arrêt rendu le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573 (courdecassation.fr)) apporte une précision déterminante sur les effets interruptifs de prescription de la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui du congé sans offre d’indemnité d’éviction.
En l’espèce, la société Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds de commerce de la société Sabrina, invoquait l’interruption de la prescription biennale par l’effet de la contestation des motifs du congé formée en première instance par la société Sabrina, dans le délai de deux ans. La cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevable cette demande au motif que le délai biennal pour former une demande en paiement d’indemnité d’éviction était expiré lorsque la société Calypso Project Eco, subrogée dans les droits de la société Sabrina, avait présenté cette demande par conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023. La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ».
La portée de cette solution est considérable pour la pratique du contentieux des baux commerciaux. Elle signifie que le preneur qui, dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, conteste le bien-fondé des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur pour refuser le paiement de l’indemnité d’éviction, interrompt valablement le délai de prescription, sans qu’il soit nécessaire qu’il formalise dans le même délai une demande chiffrée en paiement. Dès lors, le preneur conserve la faculté de présenter sa demande indemnitaire à toute hauteur de la procédure, y compris en cause d’appel, sans se heurter à la prescription biennale. Cette solution, fondée sur une interprétation téléologique des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, protège le preneur contre les effets redoutables d’une prescription dont la brièveté pourrait, en pratique, le priver de son droit à indemnité avant même qu’il ait pu rassembler les éléments nécessaires au chiffrage de celle-ci.
Par ailleurs, l’article L. 145-9 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) impose au bailleur de mentionner, à peine de nullité du congé, que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette obligation d’information, qui participe du formalisme protecteur inhérent au statut des baux commerciaux, permet au preneur d’être averti de la brièveté du délai qui lui est imparti pour agir. La combinaison de cette obligation légale d’information et de la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 dessine un équilibre entre la rigueur du délai biennal et la protection des droits du preneur, en ce que le preneur régulièrement informé de la nécessité d’agir dans le délai de deux ans peut l’interrompre utilement par la contestation des motifs du congé, sans avoir à chiffrer immédiatement le montant de sa demande indemnitaire.
En conséquence, le praticien du droit des baux commerciaux doit conseiller au preneur qui se voit délivrer un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes de contester ces motifs dans le délai de deux ans, par voie d’assignation ou de conclusions, afin d’interrompre valablement la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction, quitte à chiffrer sa demande indemnitaire ultérieurement, au vu des éléments d’évaluation qui pourront être recueillis dans le cadre de l’instance.
B. La sanction procédurale du défaut d’examen des dernières conclusions
La troisième chambre civile a rendu, le même jour, un second arrêt de cassation qui, bien que fondé sur les règles du code de procédure civile, intéresse directement le contentieux de l’indemnité d’éviction en ce qu’il sanctionne le défaut d’examen par la cour d’appel des dernières conclusions des parties (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120 (courdecassation.fr)). Dans cette affaire, la cour d’appel de Poitiers avait statué au visa de conclusions déposées le 4 octobre 2023, alors que la locataire et son mandataire judiciaire avaient déposé de nouvelles conclusions le 25 avril 2024, développant notamment une argumentation fondée sur l’interruption de la prescription par l’effet de la contestation du congé.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, en énonçant que la cour d’appel « n’a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire et la société [R], ès qualités, le 25 avril 2024, ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions ». Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que le principe dispositif impose au juge de ne statuer que sur les dernières conclusions déposées et de viser celles-ci avec l’indication de leur date, à peine de censure. Cette exigence procédurale, qui irrigue l’ensemble du contentieux civil, revêt une acuité particulière dans le contentieux des baux commerciaux, où les enjeux financiers et patrimoniaux sont considérables et où la date des conclusions peut déterminer le sort de l’action au regard des règles de prescription.
La même exigence de rigueur procédurale se retrouve dans l’arrêt rendu le 2 juillet 2026 dans l’affaire Celio France (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340 (courdecassation.fr)), où la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour n’avoir pas visé les dernières conclusions de la SCI Biker déposées le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour. La Cour rappelle que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Bien que cet arrêt ne porte pas directement sur la prescription de l’action en indemnité d’éviction, il illustre la vigilance avec laquelle la troisième chambre civile contrôle le respect des garanties procédurales dans le contentieux des baux commerciaux, particulièrement lorsque sont en jeu des questions de prescription dont la solution peut dépendre de la date des actes de procédure.
Ces décisions rappellent que, dans le contentieux de l’indemnité d’éviction, les praticiens doivent porter une attention particulière non seulement aux règles de prescription qui gouvernent le fond du droit, mais également aux règles procédurales qui régissent la mise en état des affaires et la recevabilité des demandes. L’obligation de viser les dernières conclusions avec l’indication de leur date, dégagée par la Cour de cassation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, constitue une garantie essentielle du droit au procès équitable, qui trouve à s’appliquer avec une vigueur renouvelée dans le contentieux des baux commerciaux où l’écoulement du temps est un facteur déterminant de l’issue du litige.
En définitive, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, au cours des années 2025 et 2026, un édifice jurisprudentiel cohérent qui, tout en maintenant une application rigoureuse du délai biennal de prescription et en refusant de faire produire un effet interruptif à la mauvaise foi du bailleur, admet que la contestation des motifs du congé, dans le délai de deux ans, interrompe valablement la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, et sanctionne avec constance le défaut d’examen par les juges du fond des dernières conclusions des parties, dont la date peut déterminer l’issue du litige au regard des règles de prescription.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un régime de la prescription de l’action en indemnité d’éviction marqué par une tension entre la rigueur du délai biennal, dont la Cour refuse d’admettre qu’il puisse être tenu en échec par la mauvaise foi du bailleur, et la reconnaissance de tempéraments procéduraux qui permettent au preneur de préserver ses droits sans formaliser immédiatement une demande chiffrée. L’arrêt du 12 février 2026, rendu en formation de section, fixe avec une clarté qui ne laisse place à aucune équivoque le principe selon lequel la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé et n’est susceptible ni d’interruption ni de suspension du seul fait de la mauvaise foi du bailleur, tandis que l’arrêt du 4 juin 2026 ouvre au preneur la faculté d’interrompre ce délai par la contestation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur, sans avoir à chiffrer sa demande indemnitaire dans le même délai. Ce corps de règles, dont la technicité ne doit pas masquer les enjeux patrimoniaux considérables qu’il recouvre, invite les praticiens à une vigilance procédurale accrue, tant dans la rédaction des actes interruptifs de prescription que dans la mise en état des dossiers devant les juridictions du fond, où le respect du formalisme des articles 455 et 954 du code de procédure civile conditionne la régularité des décisions rendues.
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