I. Une obligation légale d’ordre public à la portée étendue
A. Le contenu substantiel de l’obligation de décence
L’obligation de délivrance d’un logement décent trouve son fondement dans un corpus normatif stratifié qui a connu, depuis l’origine, des renforcements successifs visant à garantir au preneur une habitation répondant à des exigences minimales de salubrité, de sécurité et, plus récemment, de performance énergétique. L’article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », ce texte ajoutant immédiatement que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil). Ce dispositif, complété par l’article 1720 du même code qui impose au bailleur de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du code civil), constitue le socle de la protection du locataire en matière d’habitabilité du bien loué.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise, en son article 6, le contenu de cette obligation en énonçant que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Par ailleurs, ce même article fixe un calendrier d’éradication progressive des passoires thermiques en prévoyant, pour la France métropolitaine, que le niveau de performance d’un logement décent est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2028 entre la classe A et la classe E, et à compter du 1er janvier 2034 entre la classe A et la classe D. Les caractéristiques techniques du logement décent sont, quant à elles, définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont l’article 3 bis reprend ce calendrier d’exigence énergétique progressive (article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation établit, pour sa part, le classement des bâtiments par niveau de performance décroissant, de la classe A (extrêmement performants) à la classe G (extrêmement peu performants), en fonction de leur consommation énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation).
L’actualité législative et réglementaire récente témoigne de la vigueur persistante de cette thématique. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, entend notamment modifier le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques et intégrer la problématique du confort d’été dans les exigences de rénovation, à la suite des épisodes caniculaires répétés ayant marqué l’été 2026. Parallèlement, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui révise le contrat-type de location applicable à compter du 1er octobre 2026, intègre désormais la clause résolutoire obligatoire et précise les modalités de sanction du défaut de paiement, lesquelles peuvent interférer avec la question de la décence lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement. Ces évolutions normatives confirment que l’obligation de décence constitue aujourd’hui l’une des obligations essentielles du bailleur, dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée par le juge.
B. Une obligation continue et d’ordre public
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement construit un régime de l’obligation de décence qui se caractérise par un double trait fondamental : sa continuité dans le temps et son caractère d’ordre public. En ce qui concerne la continuité de l’obligation, l’arrêt rendu le 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181) énonce avec une netteté particulière que les obligations du bailleur « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). Il en résulte que l’action du locataire fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance, laquelle perdure tout au long du contrat de bail, n’est pas soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tant que le dommage persiste, ce qui constitue un tempérament significatif au principe d’une prescription abrégée en matière locative.
Ce caractère continu de l’obligation emporte également comme conséquence que le bailleur ne saurait s’exonérer de sa responsabilité par des circonstances qui ne relèveraient pas de la force majeure. L’arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226) casse ainsi un arrêt de cour d’appel qui avait rejeté les demandes de la locataire en retenant que des travaux avaient été entrepris, que la locataire les avait dissuadés et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité. La Cour de cassation censure cette motivation en jugeant que la cour d’appel a statué « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette solution, qui confirme la rigueur de l’obligation pesant sur le bailleur, exclut que le comportement du locataire, fût-il fautif, puisse dispenser le bailleur de son obligation de délivrance, seule la force majeure étant exonératoire.
S’agissant du caractère d’ordre public de l’obligation, l’arrêt du 12 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.375) énonce de manière topique que « les parties ne peuvent déroger dans leur convention à l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent », ce dont il résulte que la fixation d’un loyer inférieur au prix du marché en considération des désordres affectant le bien ne prive pas le locataire du droit d’obtenir une indemnisation complémentaire au titre de son préjudice de jouissance (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-20.375). En conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir de la modicité du loyer, fût-elle délibérément consentie en contrepartie d’un état dégradé du bien, pour échapper à son obligation de délivrance conforme. Cette solution protège le locataire contre toute tentative de contractualisation de l’indécence, laquelle demeure radicalement prohibée par l’ordre public locatif.
Dès lors, l’obligation de délivrance d’un logement décent apparaît comme une obligation à la fois continue, non susceptible d’aménagement conventionnel, et dont le manquement ne peut être excusé que par la survenance d’un cas de force majeure. Cette configuration juridique confère au locataire une protection substantielle dont il convient à présent d’examiner les déclinaisons contentieuses.
II. Un régime de sanctions gradué au service du preneur
A. Les prérogatives du locataire face au logement indécent
Face au manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose d’un éventail de prérogatives que la jurisprudence a progressivement précisé, en distinguant selon que l’indécence est ou non constitutive d’une inhabitabilité totale des lieux. Cette distinction, qui irrigue l’ensemble du contentieux de la décence, est essentielle car elle détermine l’étendue des droits dont le preneur peut se prévaloir.
La première prérogative reconnue au locataire est celle de solliciter du juge, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce mécanisme, qui permet au locataire d’obtenir une intervention judiciaire sans solliciter la résiliation du contrat, constitue une voie de droit particulièrement adaptée aux hypothèses dans lesquelles le locataire souhaite demeurer dans les lieux tout en obtenant leur mise aux normes.
Par ailleurs, le locataire peut solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement. La Cour de cassation admet que ce préjudice puisse être évalué par référence au montant du loyer, une réfaction pouvant être ordonnée même lorsque le loyer a été fixé à un montant inférieur au prix du marché en considération des désordres existants. L’arrêt précité du 12 octobre 2023 illustre cette solution en approuvant la cour d’appel d’avoir « souverainement évalué le préjudice de jouissance subi par les locataires à la moitié du montant du loyer à compter de la demande faite le 19 mai 2015 ». Cette indemnisation, qui se cumule avec la possibilité d’une réduction judiciaire du loyer pour l’avenir, assure au locataire une réparation intégrale des conséquences de l’indécence sur sa jouissance des lieux.
La question de l’exception d’inexécution mérite une attention particulière. La jurisprudence subordonne en effet la possibilité pour le locataire de suspendre unilatéralement le paiement des loyers à la démonstration d’une inhabitabilité totale du logement, et non d’une simple indécence. L’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135) retient ainsi, pour rejeter l’exception d’inexécution invoquée par les locataires, « qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres », la cour d’appel ayant constaté que le logement présentait des problèmes d’étanchéité, d’isolation, d’humidité, de moisissures et une non-conformité de l’installation électrique (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18.135). De même, l’arrêt du 13 mars 2025 (pourvoi n° 22-23.406) confirme cette exigence en approuvant les juges du fond d’avoir « souverainement retenu que, si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux », de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406).
Il résulte de cette construction jurisprudentielle une hiérarchie des sanctions à la disposition du locataire : l’indécence simple ouvre droit à une action en mise en conformité et à l’indemnisation du préjudice de jouissance, cependant que la suspension unilatérale du paiement des loyers est réservée aux hypothèses, plus graves, d’inhabitabilité totale. Cette gradation, qui préserve l’équilibre du contrat de bail en évitant que le locataire ne se fasse justice à lui-même dans des circonstances qui ne le justifieraient pas pleinement, est constamment réaffirmée par la troisième chambre civile. Le locataire qui, en présence d’une simple indécence, cesserait de payer ses loyers s’exposerait ainsi à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, sans pouvoir utilement opposer l’exception d’inexécution.
À cet égard, l’arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188) apporte une précision importante en matière d’articulation entre l’obligation de décence et le versement des allocations de logement. La Cour de cassation y juge, au visa de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, que « lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement » et qu’il appartient au juge de « déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » conservées par l’organisme payeur (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-10.188). En d’autres termes, la conservation de l’allocation de logement par la caisse d’allocations familiales en raison de l’indécence du logement ne constitue pas un défaut de paiement imputable au locataire et ne saurait fonder une action en résiliation du bail pour impayés. Cette solution, qui protège le locataire contre les conséquences d’une procédure administrative dont il n’est pas l’instigateur, renforce substantiellement l’effectivité de l’obligation de décence.
B. L’office du juge et le renforcement de la protection contre l’expulsion
L’office du juge en matière de décence du logement a connu un développement jurisprudentiel significatif avec l’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin (pourvoi n° 24-16.993). Cette décision pose une règle dont la portée dépasse le seul cas d’espèce, en énonçant que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993). En l’espèce, une société civile immobilière avait délivré congé à un locataire occupant un studio de 8,84 mètres carrés dont l’indécence avait été judiciairement constatée, en invoquant un projet de travaux de mise en conformité. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé ce congé, au motif que le bailleur, qui connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail, ne pouvait se prévaloir de la nécessité d’y remédier pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux.
La portée de cette décision est considérable. Elle signifie que le bailleur ne peut instrumentaliser la réalisation de travaux de mise en conformité, à laquelle il est légalement tenu, pour s’affranchir du contrat de bail et obtenir l’expulsion du locataire. Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’article 1719, 1°, du code civil qui interdit au bailleur de « se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » lorsque les locaux sont impropres à l’usage d’habitation. La Cour de cassation étend ici cette protection à la délivrance d’un congé, empêchant ainsi le bailleur de contourner l’interdiction de la résiliation en recourant à la voie du congé pour motif légitime et sérieux. La formation de section qui a rendu cet arrêt, et sa publication au Bulletin, témoignent de la volonté de la Cour de cassation d’affirmer avec autorité ce principe protecteur du locataire.
Cette jurisprudence s’articule avec le dispositif de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel le juge « transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ». Cette transmission, qui est de nature à déclencher les pouvoirs de police administrative du préfet en matière d’habitat indigne, confère à la décision judiciaire une portée qui excède le seul litige entre les parties. Elle illustre la dimension d’ordre public qui s’attache au contentieux de la décence du logement.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et dont l’examen par l’Assemblée nationale est attendu à la rentrée de septembre, comporte des dispositions susceptibles d’infléchir certains équilibres du droit positif. Ce texte prévoit notamment un réaménagement du calendrier d’interdiction de location des logements classés G, F et E, en le corrélant à la réalisation effective de travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, ainsi qu’une intégration de la notion de confort d’été dans les exigences de décence, à la suite des canicules répétées de l’été 2026. Ces dispositions, si elles étaient définitivement adoptées, viendraient enrichir le contenu matériel de l’obligation de décence et pourraient donner lieu à de nouveaux développements contentieux dont la troisième chambre civile aura à connaître.
En définitive, la jurisprudence récente de la Cour de cassation témoigne d’un renforcement continu de la protection du locataire face au logement indécent, par la combinaison de plusieurs leviers : l’affirmation du caractère continu et d’ordre public de l’obligation de délivrance, l’irrecevabilité de l’exception d’inexécution en l’absence d’inhabitabilité totale, la neutralisation des effets du congé fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité, et la coordination avec le dispositif de conservation des allocations de logement. Ces solutions, qui s’inscrivent dans un contexte législatif et réglementaire en pleine évolution, confirment que l’obligation de décence constitue aujourd’hui l’un des piliers du droit du bail d’habitation, dont la violation expose le bailleur à des sanctions substantielles. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réformant le contrat-type de location, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, s’inscrit dans ce mouvement de renforcement des droits du locataire en intégrant la clause résolutoire obligatoire, tout en prévoyant désormais expressément que le défaut de versement du dépôt de garantie constitue un manquement susceptible de fonder la mise en œuvre de cette clause. Cette réforme réglementaire, conjuguée aux évolutions jurisprudentielles analysées, dessine un paysage juridique dans lequel le bailleur est tenu à une obligation de décence dont le respect conditionne l’ensemble de l’économie du contrat de bail.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue depuis 2023 fait apparaître une construction cohérente et exigeante du régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Le caractère continu de cette obligation, qui prohibe toute prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste, conjugué à son caractère d’ordre public, qui interdit toute convention contraire, confère au locataire un socle de protection dont la Cour de cassation assure la pleine effectivité. La distinction entre l’indécence simple et l’inhabitabilité totale, si elle constitue un tempérament à la faculté pour le locataire de suspendre unilatéralement le paiement des loyers, n’en constitue pas moins une garantie contre les excès d’une exception d’inexécution qui serait invoquée de manière disproportionnée. L’arrêt publié du 4 juin 2026, en interdisant au bailleur de fonder un congé pour motif légitime et sérieux sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence dont il avait connaissance, marque une étape supplémentaire dans la protection du preneur contre les stratégies d’éviction fondées sur l’état du bien loué. Ces solutions, appelées à s’enrichir des évolutions législatives en cours, confirment la vitalité du contentieux de la décence et l’importance qu’y attache la Cour de cassation.
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