I. Le droit de propriété temporaire du preneur sur ses constructions
A. La propriété du preneur pendant la durée du bail
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, confère au preneur un droit réel immobilier d’une nature singulière, désigné sous l’appellation de propriété commerciale. Ce droit, qui s’articule autour de la stabilité du bail et du droit au renouvellement, s’accompagne d’une prérogative fondamentale pour le locataire : celle de pouvoir effectuer dans les lieux loués tous travaux de construction, d’aménagement ou d’amélioration qu’il estimerait utiles à l’exploitation de son fonds de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, consacré le principe selon lequel le preneur demeure propriétaire des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain du bailleur pendant toute la durée de la location. Cette solution, qui trouve son fondement dans les articles 551 et 552 du Code civil, repose sur l’idée que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire du sol, mais que le preneur, tiers constructeur de bonne foi, conserve un droit de propriété temporaire sur les ouvrages qu’il a édifiés avec ses propres matériaux.
L’arrêt rendu le 7 septembre 2022 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 21-16.613) illustre avec une particulière netteté cette prérogative du preneur. En l’espèce, une société civile professionnelle de vétérinaires avait réalisé, avec l’autorisation des bailleurs, d’importants travaux dans les locaux donnés à bail, incluant notamment la reconstruction d’un bâtiment neuf à la place d’un ancien poulailler, la création d’un parking avec allée d’accès, la réfection complète de l’installation électrique, de la plomberie et des installations sanitaires, ainsi que le remplacement de l’ensemble des portes et fenêtres.
La nécessité d’une autorisation du bailleur pour les travaux de construction mérite d’être soulignée, car elle conditionne la qualification du preneur en constructeur de bonne foi et, partant, l’étendue de ses droits indemnitaires à l’expiration du bail. Si le preneur a obtenu l’accord exprès ou tacite du propriétaire, il bénéficiera du régime protecteur de l’article 555, alinéas 3 et 4, du Code civil, qui interdit au bailleur d’exiger la suppression des ouvrages et lui impose d’indemniser le preneur selon l’alternative légale. Dans l’hypothèse inverse, le preneur s’expose à une demande de remise en état des lieux aux frais du constructeur, sans aucune indemnité, conformément au régime des alinéas 1 et 2 du même texte. La Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 7 septembre 2022, implicitement admis que l’autorisation donnée par le bailleur pour la réalisation des travaux valait reconnaissance de la bonne foi du preneur et excluait toute faculté de démolition unilatérale par le propriétaire.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que ces travaux, qui avaient agrandi la surface des locaux de plus de soixante mètres carrés, constituaient des améliorations significatives dont le preneur conservait la propriété jusqu’à son départ effectif des lieux. Par ailleurs, la Haute juridiction a précisé que la cession du droit au bail à une personne morale distincte mettait fin à la jouissance du cédant et déclenchait, par l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le transfert de propriété des ouvrages au profit du bailleur.
Le mécanisme de l’article 555 du Code civil, qui constitue le socle du régime des constructions sur le terrain d’autrui, prévoit que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds dispose d’une option : soit en conserver la propriété, soit obliger le tiers à les enlever. Or, pendant la durée du bail commercial, ce mécanisme est tenu en échec par le droit réel du preneur, de sorte que le bailleur ne saurait imposer au locataire la suppression des constructions ni en revendiquer la propriété avant l’expiration du contrat. La doctrine majoritaire qualifie ce droit du preneur de propriété temporaire, suspensive de l’accession, dont la durée est exactement calquée sur celle du bail. En conséquence, le preneur peut librement modifier, étendre ou même démolir les constructions qu’il a édifiées, sous la seule réserve du respect de la destination contractuelle des lieux et des stipulations particulières du bail. Il importe de préciser que la jurisprudence subordonne la reconnaissance de ce droit de propriété temporaire à la condition que le preneur ait obtenu l’autorisation expresse ou tacite du bailleur pour l’édification des constructions litigieuses, le défaut d’autorisation étant susceptible de faire obstacle au bénéfice du statut protecteur et de replacer le preneur dans la position d’un constructeur de mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article 555 du Code civil.
B. Le mécanisme de l’accession à l’extinction du bail
À l’expiration du bail commercial, le mécanisme de l’accession retrouve son empire et le bailleur devient propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le preneur, sauf convention contraire expresse des parties. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 12 septembre 2024 (pourvoi n° 22-23.422) aux termes duquel elle énonce que si, au cours de l’exécution du bail, le preneur à bail rural qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire à l’issue du bail, par l’effet de l’article 555 du Code civil, sauf accord contraire des parties. La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui, pour déclarer irrecevable le preneur devenu propriétaire du terrain, avait retenu que l’acquisition des parcelles n’était pas de nature à modifier l’existence d’un transfert de propriété des ouvrages à la société bénéficiaire, sans constater que le bail comprenait une renonciation expresse du bailleur à l’accession à l’extinction du bail.
Dès lors, le principe est fermement établi : la confusion des droits locatifs et de propriété, qui résulte de l’acquisition du bien loué par le preneur, éteint le droit au bail et déclenche l’accession immédiate des constructions au profit du propriétaire du sol, devenu également titulaire des droits locatifs. La Cour de cassation a pris soin de préciser que seule une clause expresse de renonciation à l’accession peut faire échec à ce mécanisme, une cession intermédiaire des constructions à un tiers n’étant pas de nature à priver le bailleur de son droit d’accession à l’extinction du bail. Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne des articles 551 et 552 du Code civil, consacre la primauté du droit de propriété du sol sur les droits réels consentis au preneur.
L’arrêt du 23 novembre 2023 (pourvois n° 22-20.866 et 22-20.867), rendu en formation de section et publié au Bulletin, apporte une précision déterminante quant à la portée des clauses de nivellement. La Cour de cassation y affirme que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et que, dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions. Il en résulte que le preneur a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive, celui-ci était propriétaire de ces constructions. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 5 janvier 2012, confère au preneur constructeur une protection renforcée contre les évictions anticipées et neutralise les clauses de nivellement stipulées dans le bail lorsque celles-ci n’ont pas vocation à recevoir application en raison de la cause de l’éviction.
II. L’indemnisation du preneur constructeur : un droit à géométrie variable
A. Les modalités de l’indemnisation légale du preneur
L’article 555 du Code civil organise un régime d’indemnisation du tiers constructeur qui, en l’absence de convention contraire, constitue le cadre légal de référence pour l’évaluation des droits du preneur sur les constructions qu’il a édifiées. Ce texte offre au propriétaire du fonds une alternative : s’il choisit de conserver la propriété des constructions — ce qui est le cas le plus fréquent en matière de baux commerciaux — il doit, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions. Le quatrième alinéa de l’article 555 réserve le cas du tiers évincé de bonne foi, pour lequel le propriétaire ne peut exiger la suppression des ouvrages et doit exercer l’option entre les deux modalités de remboursement précitées.
Un arrêt remarquable de la troisième chambre civile, rendu le 21 septembre 2023 en formation de section et publié au Bulletin (pourvoi n° 22-15.359), a dissipé une incertitude doctrinale majeure en énonçant que l’action en remboursement ouverte à celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du Code civil, n’est pas subordonnée à son éviction. Cette solution, qui rompt avec une interprétation restrictive défendue par une partie de la doctrine, consacre le droit du constructeur d’obtenir le remboursement des impenses qu’il a exposées, indépendamment de toute procédure d’expulsion ou de revendication du propriétaire du sol. Par ailleurs, la Cour de cassation précise que cette action peut être exercée par le tiers constructeur directement contre le propriétaire, sans que ce dernier puisse lui opposer l’absence de lien contractuel ou l’inexistence d’une procédure d’éviction préalable.
La situation du preneur constructeur évincé par l’effet d’une expropriation pour cause d’utilité publique met en présence deux corps de règles distincts : le droit de l’accession immobilière, régi par l’article 555 du Code civil, et le droit de l’expropriation, gouverné par le principe de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain. Ainsi, dans les décisions du 23 novembre 2023 précitées, la Cour de cassation a énoncé que, en application de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du Code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions. Cette solution consacre l’autonomie du droit de l’expropriation par rapport au droit commun de l’accession, le juge de l’expropriation disposant d’un pouvoir souverain pour déterminer la méthode d’évaluation la plus adaptée aux circonstances de l’espèce, sans être tenu par l’alternative légale de l’article 555.
En toute hypothèse, le preneur constructeur de bonne foi dispose d’une créance indemnitaire contre le bailleur à raison des constructions et aménagements qu’il a réalisés, créance dont le fondement juridique repose alternativement sur l’article 555 du Code civil, sur les stipulations contractuelles du bail ou, à titre subsidiaire, sur les principes généraux du droit de l’enrichissement injustifié. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 21-19.488), a rappelé qu’en l’absence de convention entre les parties régissant le sort des constructions édifiées par le preneur en cours de bail, et dès lors que les travaux ont été effectués de bonne foi, la circonstance que le bailleur soit devenu propriétaire des constructions à l’occasion du renouvellement du bail ne fait pas obstacle au droit à indemnité du preneur, en application des dispositions de l’article 555 du Code civil. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande indemnitaire du preneur sans répondre à ce moyen, consacrant ainsi le droit du preneur à une indemnisation autonome, distincte de l’indemnité d’éviction ou de toute autre créance locative. Cette décision illustre la volonté de la Haute juridiction de garantir au preneur constructeur une protection effective contre l’enrichissement sans cause du bailleur, lequel ne saurait cumuler le bénéfice de l’accession immobilière et l’absence d’indemnisation des investissements ayant valorisé son patrimoine.
B. L’aménagement conventionnel du sort des constructions
Le statut des baux commerciaux, bien que largement impératif, laisse aux parties une importante marge de liberté contractuelle pour aménager le sort des constructions et aménagements réalisés par le preneur. L’article L. 145-33 du Code de commerce, qui pose le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, intègre au nombre des critères d’évaluation les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Or, les constructions et aménagements réalisés par le preneur influent directement sur les caractéristiques du local et, partant, sur la détermination du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du même Code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. En cas de modification notable des caractéristiques des locaux résultant des travaux du preneur, le bailleur pourra donc solliciter le déplafonnement du loyer, dans la limite de 10 % par an du loyer précédemment acquitté.
Les parties au bail commercial peuvent également convenir de clauses spécifiques régissant le sort des constructions en fin de bail. La pratique notariale distingue traditionnellement la clause d’accession sans indemnité, par laquelle le preneur renonce par avance à toute indemnisation au titre des constructions qu’il aura édifiées, et la clause d’accession avec indemnité, qui prévoit les modalités d’évaluation et de paiement de l’indemnité due au preneur. La validité de ces clauses a été reconnue par la jurisprudence, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, notamment celles relatives au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. En particulier, l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, prévoit désormais que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cette disposition nouvelle renforce la protection du preneur contre les clauses anéantissant rétroactivement ses droits sur les constructions. La loi du 26 mai 2026 a également introduit des dispositions protectrices du preneur en matière de dépôt de garantie, l’article L. 145-40 du Code de commerce limitant désormais le montant des sommes pouvant être exigées à titre de garantie à l’équivalent des loyers dus au titre d’un trimestre, et imposant leur restitution dans un délai ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés. Ces réformes récentes témoignent d’une volonté législative de rééquilibrage du rapport de forces entre bailleur et preneur, y compris dans la dimension patrimoniale des investissements réalisés par le locataire dans les lieux loués.
Il convient, à cet égard, de souligner que la liberté contractuelle connaît une limite fondamentale : l’article 1719 du Code civil impose au bailleur une obligation de délivrance qui, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), constitue une obligation continue pendant toute la durée du bail. Dès lors, le bailleur ne saurait se prévaloir de clauses d’accession ou de nivellement pour s’exonérer de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, ni pour faire obstacle à l’indemnisation du preneur au titre des travaux nécessaires à l’exploitation du fonds. Cette obligation continue de délivrance, que la Cour de cassation qualifie désormais expressément comme telle, emporte des conséquences pratiques considérables : le preneur peut en exiger l’exécution tant que le manquement persiste, tandis que son action indemnitaire demeure soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Cette distinction, consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026, renforce la position du preneur qui a réalisé des travaux pour pallier les carences du bailleur dans l’exécution de son obligation de délivrance. Par ailleurs, l’article L. 145-4 du Code de commerce, qui fixe la durée minimale du bail commercial à neuf ans, garantit au preneur une stabilité suffisante pour amortir les investissements qu’il a consentis dans les lieux loués, et constitue le socle temporel du droit de propriété temporaire que la jurisprudence lui reconnaît sur ses constructions.
En définitive, le droit des constructions et aménagements réalisés par le preneur à bail commercial constitue un édifice juridique complexe, articulant le droit commun de l’accession immobilière, les dispositions impératives du statut des baux commerciaux et la liberté contractuelle des parties. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile apporte des clarifications bienvenues sur les modalités d’indemnisation du preneur constructeur, en consacrant l’autonomie de son action en remboursement et en neutralisant les clauses contractuelles qui, à l’instar des clauses de nivellement, tendraient à priver le preneur de toute indemnisation en cas d’éviction anticipée. Cette évolution jurisprudentielle, conjuguée aux réformes législatives récentes, dessine un équilibre nouveau entre les intérêts du bailleur, qui bénéficie des améliorations apportées à son immeuble à l’expiration du bail, et ceux du preneur, dont les investissements sont désormais mieux protégés contre les aléas affectant la durée du contrat de location.
Conclusion
Le sort des constructions et aménagements réalisés par le preneur à bail commercial demeure régi par un double mécanisme, à la fois simple dans son principe et complexe dans sa mise en oeuvre. Pendant la durée du bail, le preneur est propriétaire des ouvrages qu’il a édifiés, l’accession du bailleur étant suspendue jusqu’à l’expiration du contrat. À cette échéance, ou en cas d’éviction anticipée, le bailleur devient propriétaire des constructions, sauf stipulation contraire, mais doit indemniser le preneur selon les modalités prévues par l’article 555 du Code civil ou par les clauses du bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile, à travers les arrêts rendus entre 2022 et 2024, a précisé les conditions d’exercice de l’action en remboursement du preneur constructeur, consacrant son autonomie par rapport à toute procédure d’éviction et renforçant sa protection face aux clauses contractuelles restrictives. Les praticiens du droit des baux commerciaux ne sauraient ignorer ces évolutions, qui conditionnent tant la rédaction des clauses relatives aux travaux que l’évaluation des indemnités dues au preneur en fin de bail. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en limitant le montant des dépôts de garantie et en encadrant les clauses résolutoires, contribue par ailleurs à sécuriser les investissements du preneur dans les lieux loués, en réduisant les risques de dépossession sans contrepartie indemnitaire.
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