Le droit de repentir du bailleur dans le statut des baux commerciaux : conditions d’exercice et portée contentieuse à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2022-2024)
I. Les conditions d’exercice du droit de repentir du bailleur
A. Les conditions temporelles et matérielles de l’exercice du repentir
Le droit de repentir constitue une prérogative exorbitante offerte au bailleur commercial par l’article L. 145-58 du code de commerce, lequel dispose que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail ». Ce mécanisme, que la doctrine qualifie volontiers de faculté de rachat du bailleur, permet à ce dernier de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement du bail commercial, alors même qu’une procédure judiciaire en fixation de l’indemnité d’éviction aurait été engagée par le preneur. Le texte enferme cette prérogative dans des conditions temporelles rigoureuses que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisées avec une constance remarquable au cours des dernières années. Le bailleur doit exercer son repentir avant qu’une décision définitive n’ait statué sur le montant de l’indemnité d’éviction, ce qui implique qu’il puisse intervenir à tout moment de la procédure, y compris en cause d’appel, pourvu que l’arrêt n’ait pas encore acquis l’autorité de la chose jugée.
La Cour de cassation a rappelé ces exigences dans un arrêt du 15 février 2023 en jugeant que « la bailleresse avait exercé son droit de repentir avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et que la locataire n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux », de sorte que les conditions posées à l’article L. 145-58 du code de commerce se trouvaient satisfaites (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). L’arrêt confirme ainsi que le délai de quinze jours prévu par le texte ne commence à courir qu’à compter du jour où la décision fixant l’indemnité d’éviction acquiert l’autorité de la chose jugée, ce qui exclut toute précipitation du bailleur dans la mise en œuvre de cette faculté. En l’espèce, la bailleresse avait exercé son repentir le 30 juillet 2015, soit près de quatre années après avoir refusé le renouvellement du bail et offrir une indemnité d’éviction, ce qui n’a pas été jugé constitutif d’une faute par la Haute juridiction. Cette solution illustre la latitude temporelle considérable dont dispose le bailleur pour se raviser.
Par ailleurs, le droit de repentir ne peut prospérer qu’à la condition que le preneur occupe encore matériellement les locaux au moment de sa notification. Cette exigence, directement issue de la lettre du texte qui énonce que « ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux », a été interprétée par la troisième chambre civile comme une condition de fond dont la violation entraîne la nullité de l’exercice du repentir. À cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 juillet 2022, que le maintien dans les lieux du preneur ne suffit pas à lui seul à valider l’exercice du repentir lorsque le locataire a d’ores et déjà entrepris des démarches de réinstallation caractérisant un départ imminent et inéluctable. En l’espèce, la Haute juridiction a considéré que des démarches effectuées par une personne morale distincte de la société locataire, mais menées dans l’intérêt de celle-ci en vue de son relogement, pouvaient caractériser un processus irréversible de libération des locaux faisant obstacle à l’exercice du repentir (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.024). La cour d’appel avait souverainement constaté que la gérante et un associé de la société locataire évincée avaient créé une société civile immobilière qui avait acquis un terrain et obtenu un permis de construire, et que la construction des nouveaux locaux avait débuté avant la notification du repentir.
Dès lors, il apparaît que la condition de présence dans les lieux, pour n’être pas purement formelle, doit s’apprécier non seulement au regard de l’occupation matérielle des locaux, mais également en considération des démarches entreprises par le preneur en vue de sa réinstallation. La troisième chambre civile adopte ainsi une lecture fonctionnelle de l’article L. 145-58, appréciant in concreto la situation du preneur à la date de l’exercice du repentir pour déterminer si le bailleur peut encore valablement se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette approche, empreinte de réalisme économique, protège le preneur contre les revirements opportunistes du bailleur qui surviendraient alors que le premier a déjà engagé des frais irréversibles pour organiser son départ.
B. Les limites à l’exercice du droit de repentir : l’absence de processus irréversible et l’absence de faute du bailleur
La jurisprudence la plus récente a progressivement affiné les contours de l’impossibilité pour le bailleur d’exercer son droit de repentir lorsque le preneur est déjà engagé dans un processus irréversible de départ. L’arrêt précité du 6 juillet 2022 constitue à cet égard une décision de principe, en ce qu’il admet que les démarches de réinstallation puissent être effectuées par un tiers agissant dans l’intérêt du locataire évincé, sans que l’absence de lien capitalistique ou juridique entre les deux personnes morales ne fasse obstacle à la caractérisation du processus irréversible. La Cour de cassation a ainsi jugé que « le projet immobilier avait pour but de permettre le relogement de la locataire évincée, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.024). Cette solution témoigne de la volonté de la Haute juridiction de ne pas permettre au bailleur de tirer argument de l’écran juridique constitué par une société tierce pour contester l’existence d’un processus irréversible de réinstallation.
En conséquence, le bailleur qui entend se ménager la possibilité d’exercer son droit de repentir doit surveiller avec attention les agissements du preneur postérieurement à la signification du congé avec refus de renouvellement. La constitution d’une société tierce, l’acquisition d’un terrain, l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire sont autant d’indices susceptibles de caractériser l’engagement d’un processus irréversible justifiant que le repentir soit déclaré irrecevable. La troisième chambre civile veille ainsi à préserver la sécurité juridique du preneur qui, fort de la décision du bailleur de ne pas renouveler le bail, engage des frais considérables en vue de sa réinstallation et ne saurait être contraint d’y renoncer en raison d’un revirement de dernière minute de son cocontractant.
Or, l’exercice du droit de repentir ne saurait davantage être entaché de faute de la part du bailleur, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 15 février 2023. La Haute juridiction y énonce que « l’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d’expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). Elle a également écarté la qualification fautive de l’exercice du repentir postérieurement à des travaux de réhabilitation entrepris par le bailleur dans la galerie marchande abritant les locaux loués, dès lors que ces travaux, s’ils avaient causé des désagréments à la locataire, n’avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale. La troisième chambre civile a relevé en outre que, alors que l’évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé, la locataire n’avait pas sollicité judiciairement une diminution de son loyer, ce qui privait de fondement son argumentation tendant à caractériser une faute du bailleur. Cette solution témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas dénaturer le droit de repentir en imposant au bailleur des conditions supplémentaires que le législateur n’a pas prévues.
II. Les effets contentieux de l’exercice du droit de repentir
A. La charge des frais de l’instance et la neutralisation de l’indemnité d’éviction
L’exercice du droit de repentir emporte des conséquences financières significatives pour le bailleur, principalement en ce qui concerne la charge des frais de l’instance engagée en fixation de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-58 du code de commerce dispose à cet égard que le bailleur doit « supporter les frais de l’instance », formule dont la troisième chambre civile a précisé la portée avec une particulière rigueur dans l’arrêt du 15 février 2023. La Cour de cassation y a jugé, en cassant sans renvoi, que « la bailleresse doit rembourser à la locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celle-ci a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). Cette formulation extensive inclut non seulement les dépens au sens du code de procédure civile, mais également l’intégralité des frais irrépétibles exposés par le preneur pour assurer sa défense, y compris les honoraires d’expertise judiciaire dont la charge, particulièrement lourde dans les contentieux de fixation de l’indemnité d’éviction, est ainsi intégralement supportée par le bailleur repentant.
Par ailleurs, l’exercice régulier du droit de repentir anéantit rétroactivement l’obligation du bailleur de verser l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel dispose que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, peut atteindre des montants considérables, en particulier pour les commerces bénéficiant d’un emplacement de premier ordre. Le repentir replace ainsi les parties dans la situation d’un renouvellement du bail commercial, de sorte que les conditions de ce renouvellement, et notamment le montant du loyer, doivent être fixées conformément aux dispositions réglementaires applicables. En cas de désaccord entre les parties sur ces conditions, l’article L. 145-57 du code de commerce prévoit que le juge des loyers commerciaux peut être saisi aux fins de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.
Dès lors, le droit de repentir constitue pour le bailleur une faculté de rachat de sa décision initiale dont le coût se limite, en principe, aux frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, à l’exclusion de toute indemnisation complémentaire du preneur au titre du préjudice causé par le défaut de renouvellement. La troisième chambre civile veille toutefois à ce que ce coût soit intégralement assumé par le bailleur, sans que le preneur ne puisse être contraint de supporter une quelconque fraction des frais qu’il a exposés dans le cadre de la procédure. La solution dégagée par l’arrêt du 15 février 2023, qui prononce une cassation sans renvoi sur ce point et condamne la bailleresse aux entiers dépens de première instance, d’appel et de cassation, manifeste avec éclat la volonté de la Haute juridiction de garantir l’effectivité de la règle selon laquelle le repentir du bailleur ne doit causer aucun appauvrissement du preneur.
B. Le maintien dans les lieux du preneur et le droit au renouvellement du bail après repentir
L’un des effets les plus remarquables de l’exercice du droit de repentir réside dans la résurrection du droit au renouvellement du preneur, que le congé avec refus de renouvellement avait initialement anéanti. Le bailleur qui se repent est tenu de « consentir au renouvellement du bail », selon les termes mêmes de l’article L. 145-58 du code de commerce, ce qui implique que le preneur recouvre l’intégralité des prérogatives attachées au statut des baux commerciaux. En pratique, un nouveau bail de neuf ans est conclu entre les parties, dont les conditions, à défaut d’accord, sont fixées par le juge des loyers commerciaux. La procédure de conciliation préalable devant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut utilement être mobilisée à cet effet, ainsi que l’illustre l’arrêt du 16 novembre 2023 dans lequel la Cour de cassation a constaté que les parties s’étaient accordées, par procès-verbal de conciliation, sur l’établissement d’un nouveau bail tous commerces sauf bruyants et sur un loyer mensuel porté à mille euros, postérieurement à l’exercice du repentir par le bailleur (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409).
À cet égard, la question du maintien dans les lieux du preneur pendant la durée de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, et avant l’exercice éventuel du droit de repentir, mérite une attention particulière. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». La troisième chambre civile a consacré avec force ce droit dans un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2023, en jugeant que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin).
Cette solution, d’une portée considérable, prohibe toute expulsion anticipée du preneur avant le versement intégral de l’indemnité d’éviction et sanctionne le bailleur qui méconnaîtrait ce droit en l’exposant à une condamnation à des dommages-intérêts couvrant notamment la perte de chiffre d’affaires subie par le preneur. La Cour de cassation a ultérieurement réaffirmé ce principe dans un arrêt du 16 mai 2024, en censurant une cour d’appel qui avait limité le préjudice économique du preneur à la date d’effet du congé, alors que « la locataire se maintenait dans les lieux, en vertu du titre qu’elle tenait de l’article L. 145-28 du code de commerce, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906). Le preneur n’est donc jamais un occupant sans droit ni titre, contrairement à ce qu’avaient retenu les juges du fond en l’espèce, mais bénéficie d’un titre légal de maintien dans les lieux dont la violation par le bailleur est lourdement sanctionnée.
Or, la combinaison de ces deux protections — droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et droit au renouvellement en cas de repentir — confère au preneur une sécurité juridique substantielle face au congé avec refus de renouvellement. Le preneur qui reçoit un tel congé n’est jamais contraint d’abandonner immédiatement les locaux ; il peut au contraire y poursuivre son exploitation dans l’attente, soit du versement de l’indemnité d’éviction qui financera sa réinstallation, soit de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir qui rétablira le lien locatif pour une nouvelle période de neuf ans. La troisième chambre civile a ainsi construit, par touches successives, un édifice jurisprudentiel qui fait du droit au maintien dans les lieux la clef de voûte de la protection du preneur commercial évincé.
Enfin, il convient de souligner que l’écoulement du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ne saurait priver le preneur de son droit au maintien dans les lieux, dès lors que ce droit est attaché à la seule qualité de locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, indépendamment de l’exercice effectif de l’action en justice. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 22 juin 2022, que le délai de prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce, est interrompu par la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 2241 du code civil, sans qu’il soit nécessaire que le tribunal ait été saisi, par la remise de l’acte au greffe, avant l’expiration du délai (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-20.844, Publié au Bulletin). La Haute juridiction a ainsi jugé que « la délivrance d’une assignation interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction », écartant l’argumentation du bailleur qui soutenait que seule la saisine effective du tribunal par l’enrôlement de l’assignation au greffe pouvait produire un effet interruptif. Cette solution, particulièrement favorable au preneur, lui permet de préserver ses droits en faisant délivrer l’assignation dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sans avoir à redouter les lenteurs administratives de l’enrôlement de l’affaire par la juridiction saisie.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle que le droit de repentir du bailleur, loin de constituer une simple faculté discrétionnaire abandonnée à l’arbitraire du propriétaire, s’insère dans un cadre procédural et substantiel minutieusement délimité par la Haute juridiction. Les conditions d’exercice de ce droit, qu’elles soient temporelles — repentir avant décision passée en force de chose jugée — ou matérielles — absence de processus irréversible de départ du preneur et absence de faute du bailleur —, font l’objet d’un contrôle juridictionnel rigoureux garantissant la protection des intérêts légitimes du preneur commercial. Par ailleurs, les effets contentieux du repentir, qu’il s’agisse de la charge intégrale des frais de l’instance incombant au bailleur ou de la résurrection du droit au renouvellement du bail, confirment que ce mécanisme, pour exorbitant qu’il soit, ne saurait être instrumentalisé par le bailleur pour contourner les obligations que le statut des baux commerciaux met à sa charge. La construction prétorienne de la troisième chambre civile, patiemment édifiée au fil des arrêts rendus entre 2022 et 2024, assure un équilibre subtil entre la faculté de rachat offerte au bailleur et la sécurité juridique due au preneur, dans le respect des principes directeurs qui gouvernent le droit des baux commerciaux depuis l’ordonnance du 18 septembre 2000.