I. Le cadre juridique de la clause d’indexation des loyers

A. Les fondements légaux de la révision du loyer

La révision du loyer constitue l’un des mécanismes essentiels de l’équilibre économique du contrat de bail, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ou d’un bail commercial soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, lorsque le contrat de bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Cette disposition d’ordre public encadre strictement les conditions dans lesquelles le bailleur peut répercuter l’évolution de l’indice de référence des loyers, publié trimestriellement par l’INSEE, sur le montant du loyer en cours de bail. Le deuxième trimestre 2026 a vu la publication, le 10 juillet 2026, d’un indice de référence des loyers s’établissant à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an après une progression modérée de 0,78 % au trimestre précédent. Cette accélération de l’inflation locative redonne une acuité particulière à la question de l’indexation des loyers et des conditions de sa mise en œuvre.

Le cadre juridique de l’indexation des loyers repose, d’une part, sur les dispositions spéciales propres à chaque type de bail et, d’autre part, sur les règles générales du code monétaire et financier relatives aux clauses d’échelle mobile. L’article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose, en son deuxième alinéa, qu’« est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». Cette disposition, d’ordre public de direction, prohibe toute distorsion entre la période de variation de l’indice de référence et la durée effective entre deux révisions successives du loyer. Par ailleurs, les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce régissent spécifiquement la révision du loyer des baux commerciaux, en distinguant la révision légale triennale fondée sur la variation de la valeur locative et la révision conventionnelle résultant d’une clause d’échelle mobile.

La Cour de cassation a eu l’occasion d’apporter une précision déterminante sur la validité des clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 5 février 2026. La Haute juridiction y énonce qu’« une clause d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevenait pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, dès lors qu’il y avait une concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer, l’indice de révision devant dans ce cas correspondre au même trimestre que celui de l’indice de référence » (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 24-11.584). Cette solution valide expressément le recours à un indice de base fixe dans la rédaction des clauses d’indexation, pour autant que l’indice de révision corresponde au même trimestre que l’indice de référence et que la période de variation de l’indice coïncide avec l’intervalle entre deux révisions. En l’espèce, la Cour a considéré que si les deux premières révisions du bail à construire litigieux présentaient une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée depuis la prise d’effet du contrat, les révisions ultérieures, fondées sur une période de variation annuelle, ne contrevenaient pas à l’article L. 112-1 précité.

L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Ces textes instituent un socle protecteur impératif en faveur du preneur à bail commercial, auquel les parties ne sauraient déroger par voie de convention, fût-ce d’un commun accord. La combinaison de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, de portée générale, et des dispositions spéciales du statut des baux commerciaux, constitue le double fondement sur lequel la troisième chambre civile exerce son contrôle de la licéité des clauses d’indexation.

B. La prohibition des clauses d’indexation asymétriques et les exigences de concordance temporelle

Si le principe de l’indexation est valablement admis dans les contrats de bail, la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement circonscrit les limites de la liberté contractuelle en la matière. La clause d’indexation ne saurait constituer un instrument déséquilibrant les rapports entre les parties en faisant obstacle au jeu normal de la révision du loyer. La Cour de cassation sanctionne avec une rigueur constante les clauses qui, sous couvert d’indexation, organisent en réalité une progression unilatérale du loyer au seul bénéfice du bailleur, ainsi que celles qui introduisent une distorsion prohibée entre la période de variation indiciaire et la durée entre deux révisions.

Ainsi, dans un arrêt du 22 mai 2025, la troisième chambre civile a rappelé qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence » (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-23.336). En l’espèce, un bail commercial stipulait que la clause d’indexation ne produisait effet qu’en cas de hausse de l’indice du coût de la construction, excluant par avance toute révision à la baisse du loyer. La Cour, après avoir rappelé le principe de prohibition des clauses d’indexation exclusivement haussières, a censuré l’arrêt d’appel qui avait réputé non écrite la clause dans son intégralité, au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause sans porter atteinte à sa cohérence. La Cour exige donc une analyse minutieuse de l’indivisibilité entre la stipulation illicite et le mécanisme d’indexation lui-même.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 25 janvier 2023, par lequel la troisième chambre civile avait déjà jugé que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite » (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 20-20.514). La Cour y censurait l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui, pour déclarer non écrite l’intégralité de la clause d’indexation stipulée dans un bail commercial, s’était fondée sur le caractère prétendument déterminant de la limitation de la baisse du loyer au montant initial. La Haute juridiction impose aux juges du fond un examen rigoureux du point de savoir si la stipulation illicite peut être isolée du reste de la clause sans en dénaturer l’économie générale, toute automaticité dans l’extension de la sanction étant prohibée. Cette approche mesurée garantit la préservation de l’équilibre contractuel lorsque celui-ci peut être rétabli par un simple retranchement de la stipulation litigieuse.

Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 7 septembre 2023, le traitement à réserver aux clauses d’indexation qui créent une distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. La Cour y énonce que « seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite » (Civ. 3e, 7 sept. 2023, n° 22-10.145). En l’espèce, la modification du loyer par un avenant du 12 mars 2018, avec maintien de la date d’indexation au 1er octobre de chaque année, avait engendré une distorsion ponctuelle lors de la première révision suivant l’avenant, la période de variation indiciaire étant alors supérieure à la durée d’une année. La cour d’appel de Paris en avait déduit le caractère non écrit de la clause en son entier, mais la Cour de cassation a censuré cette solution excessive, estimant que seule la stipulation qui créait la distorsion lors de cette première indexation devait être réputée non écrite, et non l’intégralité du mécanisme conventionnel d’indexation.

Enfin, l’arrêt du 5 février 2026 déjà cité a confirmé ce raisonnement en retenant que « lorsque la période de variation indiciaire est supérieure à la durée s’étant écoulée entre deux révisions, la clause était réputée non écrite pour la seule période durant laquelle la distorsion était caractérisée » (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 24-11.584). La Cour a ainsi validé le raisonnement de la cour d’appel de Rennes qui, après avoir constaté une distorsion pour les deux premières révisions de la redevance, avait limité la sanction du réputé non écrit à la seule stipulation régissant la période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011, laissant la clause d’indexation produire ses effets pour les indexations postérieures. Cette approche proportionnée, consistant à ne réputer non écrite que la portion temporelle de la clause génératrice de l’illicéité, traduit la volonté de la Cour de cassation de préserver l’équilibre contractuel chaque fois que celui-ci peut être rétabli sans anéantir le mécanisme d’indexation dans son ensemble.

II. La sanction des clauses d’indexation illicites et ses conséquences

A. Le mécanisme du réputé non écrit et son périmètre

La sanction du réputé non écrit constitue une réponse spécifique du droit des baux aux clauses illicites, dont le régime déroge sensiblement à celui de la nullité de droit commun. Elle se distingue de la nullité classique en ce qu’elle ne requiert pas l’exercice d’une action en justice dans un délai déterminé pour produire ses effets et opère de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire constitutive. La jurisprudence constante de la Cour de cassation affirme avec netteté que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin ; dans le même sens, Civ. 3e, 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin). Cette solution, désormais bien établie, confère au preneur un outil procédural d’une efficacité remarquable, lui permettant de se prévaloir à tout moment de l’illicéité d’une clause d’indexation, même plusieurs années après la conclusion du bail ou après son renouvellement.

La distinction entre l’action tendant à voir réputer non écrite la clause, imprescriptible par nature, et l’action en restitution des sommes indûment versées en exécution de cette clause, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, constitue un élément fondamental de la stratégie contentieuse en matière de baux. Le bailleur qui se prévaut de l’écoulement du temps pour s’opposer à une demande de réputé non écrit se verra opposer l’imprescriptibilité de cette action, tandis que celui qui résiste à une demande de restitution pourra utilement invoquer la prescription quinquennale des sommes antérieures à la période de cinq ans précédant la demande en justice. Cette architecture à deux niveaux assure un équilibre entre la protection du preneur contre les clauses illicites et la sécurité juridique à laquelle le bailleur peut légitimement prétendre.

L’arrêt publié du 23 janvier 2025 a également apporté une clarification décisive sur les conséquences de la sanction du réputé non écrit. La troisième chambre civile y énonce que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin). Cette solution, rendue en formation de section, écarte résolument la méthode dite du « point de départ » qui avait été retenue par la cour d’appel de Paris et qui consistait à calculer les restitutions à partir du montant du loyer acquitté à la date du début de la période de prescription quinquennale. En imposant que le calcul des restitutions s’opère sur la base du loyer initial, soit le loyer qui aurait été dû en l’absence de toute clause d’indexation, la Cour de cassation garantit l’effectivité de la sanction et empêche que la clause réputée non écrite ne continue de produire des effets indirects sur le montant de la créance de restitution.

A cet égard, le caractère publié au Bulletin de cet arrêt témoigne de la volonté de la Haute juridiction d’unifier les pratiques des juridictions du fond sur un point qui donnait lieu à des divergences d’appréciation significatives entre les cours d’appel. La doctrine avait en effet relevé que certaines juridictions calculaient les restitutions sur la base du loyer acquitté au début de la période quinquennale, tandis que d’autres, plus respectueuses de l’effet rétroactif du réputé non écrit, prenaient pour référence le loyer initial conventionnel. En tranchant clairement en faveur de cette seconde approche, la troisième chambre civile renforce substantiellement la protection du preneur et accroît corrélativement l’enjeu financier que représente, pour le bailleur, l’insertion dans le bail d’une clause d’indexation dont la licéité n’aurait pas été suffisamment vérifiée.

B. Les restitutions, la prescription et les implications pratiques de la sanction

Le locataire qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice. Le délai quinquennal, qui court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer par application de l’article 2224 du code civil, constitue un tempérament nécessaire à l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit. Sans ce correctif, le bailleur pourrait être exposé à des demandes de restitution portant sur plusieurs décennies de loyers indûment indexés, ce qui porterait une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique et à la stabilité des relations contractuelles de longue durée.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu mérite une attention particulière en pratique. La jurisprudence de la troisième chambre civile, éclairée par l’arrêt du 23 janvier 2025 précité, s’oriente vers une analyse qui distingue le sort de chaque paiement indu, le délai de prescription courant à compter de la date de chaque versement pour les sommes correspondantes. Cette approche, dite de la prescription par échéance, s’articule avec le principe selon lequel une clause d’indexation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte que chaque paiement excédant le montant du loyer initial constitue un indu distinct. En conséquence, l’action en répétition du locataire portera sur l’ensemble des indexations versées au cours des cinq années précédant l’assignation, calculées par différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer qui aurait été dû en l’absence de la clause annulée.

Par ailleurs, la rédaction des clauses d’indexation appelle, de la part des praticiens du droit immobilier, une vigilance renforcée. Il leur appartient de vérifier que l’indice de référence retenu dans la clause n’introduise pas de distorsion prohibée et que la période de variation indiciaire coïncide exactement avec l’intervalle séparant deux révisions successives. A cet égard, l’utilisation d’un indice de base fixe, validée par la Cour de cassation dans son arrêt du 5 février 2026, impose de retenir pour chaque révision l’indice du même trimestre que celui de l’indice de référence, afin d’assurer la concordance temporelle exigée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. La modification du loyer en cours de bail, qu’elle résulte d’un avenant, d’une révision triennale ou d’un déplafonnement, doit s’accompagner d’une actualisation corrélative de la date d’indexation, sous peine de créer une distorsion susceptible d’entraîner le réputé non écrit de la stipulation correspondante.

Les conséquences financières d’une invalidation de la clause d’indexation peuvent s’avérer considérables pour le bailleur, spécialement dans les baux commerciaux de longue durée assortis de loyers élevés. La solution dégagée par l’arrêt du 23 janvier 2025, qui impose de calculer les restitutions sur la base du loyer initial, maximise l’effet correcteur de la sanction et peut aboutir à des condamnations significatives lorsque le bail a été conclu plusieurs années auparavant et que l’indexation a produit des effets cumulatifs importants. A titre illustratif, un loyer annuel initial de 50 000 euros, indexé annuellement au taux de 2 % pendant dix ans, générerait un indu cumulé d’environ 55 000 euros sur la seule période quinquennale non prescrite, indépendamment des intérêts moratoires susceptibles de s’ajouter à cette somme. Ce chiffrage, bien qu’indicatif, met en évidence l’importance pratique que revêt la vérification préalable de la validité des clauses d’indexation par les parties au contrat de bail et par leurs conseils.

Dès lors, la mise en conformité des clauses d’indexation existantes avec les exigences jurisprudentielles rappelées par la troisième chambre civile constitue un impératif de gestion pour les bailleurs institutionnels comme pour les propriétaires privés. La jurisprudence offre à cet égard une grille de lecture claire des conditions de validité des clauses d’indexation, fondée sur le respect de trois exigences cumulatives : la symétrie du mécanisme d’indexation, excluant toute clause ne jouant qu’à la hausse, la concordance temporelle entre la période de variation de l’indice et la durée entre deux révisions, et la correcte détermination de l’indice de référence en cas de modification du loyer en cours de bail. Le non-respect de l’une quelconque de ces exigences expose la clause litigieuse, ou la stipulation qui en constitue le support, au réputé non écrit, avec les conséquences financières qui viennent d’être exposées.

Conclusion

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un cadre juridique cohérent et équilibré pour l’indexation des loyers, qu’il s’agisse de baux d’habitation ou de baux commerciaux. Le formalisme protecteur qui entoure la clause d’indexation, conjugué à une sanction du réputé non écrit dont le périmètre est désormais précisément circonscrit, offre aux praticiens du droit immobilier des repères solides pour la rédaction et l’examen des contrats de bail. La Cour de cassation a su dégager une voie médiane entre la préservation de l’économie contractuelle, en limitant la sanction à la seule stipulation prohibée lorsqu’elle est divisible du reste de la clause, et la garantie de l’effectivité de l’ordre public de direction, en imposant un calcul des restitutions fondé sur le loyer initial. Les opérateurs économiques et les particuliers, qu’ils soient bailleurs ou preneurs, trouveront dans ces décisions les éléments nécessaires à l’appréciation de la validité de leurs clauses d’indexation et à la mesure des risques contentieux qui y sont attachés.