I. Les critères légaux de la valeur locative : une grille d’analyse plurifactorielle encadrée par le juge
A. Les caractéristiques intrinsèques du local et la destination contractuelle des lieux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et le droit de propriété du bailleur. Au cœur de cet équilibre se trouve la détermination du loyer du bail renouvelé, régie par l’article L. 145-33 du même code, qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Ce principe, d’apparence simple, mobilise une grille d’analyse à cinq critères dont la mise en œuvre par les juridictions du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, révèle une technicité croissante. Le premier de ces critères concerne les caractéristiques du local considéré, qui englobent la superficie, la configuration, l’état d’entretien, l’accessibilité et l’adaptation du bien à l’activité exercée. La jurisprudence impose au juge une analyse concrète de ces éléments, sans pouvoir se contenter de motifs généraux qui ne permettraient pas au contrôle de cassation de s’exercer utilement.
La destination des lieux, second critère énoncé par l’article L. 145-33, revêt une importance particulière dans l’appréciation de la valeur locative. Elle est déterminée par la clause du bail qui définit l’activité autorisée et, le cas échéant, par les déspécialisations successives consenties ou autorisées judiciairement. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que la destination contractuelle constitue le cadre à l’intérieur duquel s’apprécie la valeur locative, de sorte qu’une modification de fait de l’activité du preneur, non autorisée par le bailleur, ne saurait être prise en compte pour rehausser cette valeur. Les obligations respectives des parties, troisième critère, recouvrent notamment la répartition des charges, des travaux et des impôts entre bailleur et preneur. Une clause transférant au preneur des charges normalement incombant au bailleur constitue un facteur de minoration de la valeur locative, dont le juge doit tenir compte dans son évaluation. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle normé, vérifiant que les juges du fond n’omettent pas de prendre en considération l’incidence financière de ces transferts de charges sur le loyer renouvelé.
B. L’appréciation des facteurs locaux de commercialité et des prix de voisinage
Les facteurs locaux de commercialité, quatrième critère de l’article L. 145-33, constituent sans doute l’élément le plus délicat de l’évaluation de la valeur locative. Ils regroupent l’ensemble des éléments extérieurs au local lui-même mais susceptibles d’influer sur l’activité commerciale qui y est exercée : densité de la population environnante, flux de circulation piétonne et automobile, présence de transports en commun, proximité d’enseignes locomotives, attractivité générale du quartier ou encore existence de parkings. L’appréciation de ces facteurs doit être effectuée à la date d’effet du bail renouvelé, ce qui implique pour l’expert judiciaire et le juge de se placer au jour le plus proche possible du renouvellement pour évaluer la situation commerciale du secteur. L’article L. 145-35 du code de commerce, qui institue une commission départementale de conciliation compétente pour les litiges relatifs à l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38, témoigne de la volonté du législateur de favoriser un règlement amiable de ces questions éminemment techniques.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, cinquième et dernier critère, constituent un référentiel de comparaison essentiel pour le juge. Ils doivent correspondre à des locations consenties pour des locaux similaires, dans le même secteur géographique et pour des activités comparables, à des dates proches de celle du renouvellement litigieux. La jurisprudence exige que les termes de comparaison produits par les parties ou retenus par l’expert soient suffisamment précis et pertinents pour fonder une évaluation contradictoire de la valeur locative. Le juge ne peut se fonder sur des références trop anciennes ou portant sur des locaux radicalement différents sans méconnaître les exigences de l’article L. 145-33. Le décret d’application prévu par ce texte, codifié à l’article R. 145-6 du code de commerce, précise la consistance de chacun de ces éléments, offrant au praticien comme au magistrat un cadre méthodologique rigoureux pour l’appréciation de la valeur locative du bail commercial renouvelé. Il convient à cet égard de rappeler que l’article R. 145-6 détaille le contenu des facteurs locaux de commercialité en mentionnant « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, le lieu de son implantation, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, l’attrait particulier ou les sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire », offrant ainsi aux juridictions saisies une typologie exhaustive des éléments à prendre en considération.
La question de la charge de la preuve dans le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé mérite également d’être soulignée. Le principe directeur résultant de l’article L. 145-33 est que le loyer doit correspondre à la valeur locative, le plafonnement constituant non pas la règle mais la limite au-delà de laquelle le bailleur ne peut solliciter une augmentation excédant la variation indiciaire, à moins d’établir l’une des exceptions prévues par la loi. En conséquence, le bailleur qui sollicite un déplafonnement supporte la charge de la preuve de la modification notable des facteurs de commercialité, tandis que le preneur qui conteste l’existence d’un motif de déplafonnement ne supporte, quant à lui, aucune obligation probatoire particulière. Cette répartition de la charge probatoire, conforme au droit commun de l’article 1353 du code civil, se traduit dans la pratique contentieuse par un rôle déterminant de l’expertise judiciaire, qui constitue le support technique indispensable à l’évaluation contradictoire de la valeur locative par le juge du fond.
II. Les exceptions au plafonnement légal : une construction jurisprudentielle articulée entre rigueur probatoire et protection du preneur
A. La modification notable des facteurs de commercialité : une appréciation in abstracto consacrée par la troisième chambre civile
L’article L. 145-34 du code de commerce énonce le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé : à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme protecteur du preneur connaît plusieurs exceptions, dont la plus contentieuse est la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par un arrêt de section rendu le 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante sur la nature de l’appréciation que doit porter le juge sur cette modification. Elle a jugé, dans l’affaire opposant la société Expo Luminaires à la société Diffusion des produits du bâtiment (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288), que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Cette formulation marque une étape importante dans la construction prétorienne du droit du bail commercial renouvelé. En consacrant une appréciation in abstracto de l’incidence des facteurs de commercialité, la Cour de cassation écarte l’exigence d’une démonstration par le bailleur d’un impact concret et mesurable sur le chiffre d’affaires du preneur. Il suffit désormais que la modification soit objectivement de nature à favoriser l’activité considérée, sans qu’il soit nécessaire d’établir qu’elle a effectivement produit des effets économiques quantifiables. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006), par lequel la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel pour n’avoir pas suffisamment caractérisé, sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, « une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable » sur l’activité exercée par les preneurs.
La portée de l’arrêt du 18 septembre 2025 réside dans la clarification qu’il opère quant à l’office du juge du fond. En l’espèce, la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 25 janvier 2024, avait retenu le déplafonnement en considération de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. La locataire reprochait à cet arrêt d’avoir écarté la règle du plafonnement sans constater l’incidence réelle et effective de cette évolution sur son commerce. La Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant le caractère suffisant d’une appréciation abstraite de l’incidence favorable, solution qui conforte le pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond tout en fixant le cadre juridique dans lequel cette appréciation doit s’exercer. Cette position s’accorde avec une vision pragmatique du contentieux locatif commercial, dans lequel la preuve d’un lien causal direct entre l’amélioration objective de la commercialité d’un secteur et la performance économique d’un fonds déterminé relève souvent de la probatio diabolica.
B. Le déplafonnement par tacite prolongation et la question de l’étalement des hausses
La seconde exception majeure au plafonnement légal résulte du mécanisme de la tacite prolongation au-delà de douze ans. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit en effet que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette règle, d’application automatique dès lors que la condition de durée est constatée, emporte des conséquences financières considérables pour le preneur, qui se trouve exposé à une fixation du loyer à la valeur locative sans le filtre protecteur de l’indice. La troisième chambre civile a, par un arrêt de section du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834), précisé l’articulation entre ce déplafonnement automatique et le mécanisme de l’étalement des hausses prévu par le dernier alinéa du même article L. 145-34.
Dans cette affaire opposant la société Monoprix exploitation à la société civile immobilière Foch, la locataire, dont le bail s’était poursuivi plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, sollicitait que l’augmentation de loyer consécutive au déplafonnement soit étalée à hauteur de 10 % par an conformément aux dispositions de l’article L. 145-34, dernier alinéa. La Cour de cassation a rejeté cette prétention en retenant, par une interprétation rigoureuse du texte, que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette distinction entre le déplafonnement conventionnel par clause de durée et le déplafonnement légal par tacite prolongation emporte des effets pratiques considérables pour les preneurs dont le bail s’est prolongé au-delà de douze années sans renouvellement formalisé.
La solution retenue par la Cour de cassation procède d’une lecture littérale de l’article L. 145-34, qui réserve le bénéfice de l’étalement à deux hypothèses distinctes : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, d’une part, et l’exception aux règles de plafonnement « par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail », d’autre part. Le déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans, qui résulte non d’une clause contractuelle mais d’une situation de fait, échappe ainsi au champ d’application de l’étalement des hausses. En conséquence, le preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite reconduction peut se voir imposer, dès la première année du bail renouvelé, un loyer fixé à la valeur locative sans que le plafond de 10 % d’augmentation annuelle ne trouve à s’appliquer. Cette jurisprudence illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile administre le régime des exceptions au plafonnement, dans un souci constant de prévisibilité du droit et de respect de la lettre de la loi.
Par ailleurs, la question de la fixation de l’indemnité d’éviction, intimement liée à celle du loyer du bail renouvelé puisque le preneur qui se voit refuser le renouvellement sans offre sérieuse peut prétendre à cette indemnité, a donné lieu à des précisions significatives. Dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089), la troisième chambre civile a jugé que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ». Cette solution, qui sanctionne le bailleur ayant procédé à une expulsion avant le paiement de l’indemnité, renforce la protection du preneur en incluant dans le préjudice indemnisable la perte de chiffre d’affaires consécutive à l’expulsion irrégulière.
En outre, la détermination de l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux a également fait l’objet de précisions par l’arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376), aux termes duquel « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ». La Cour de cassation a par ailleurs rappelé dans ce même arrêt que « l’indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction », consacrant ainsi l’autonomie du droit à indemnité par rapport à l’obligation de maintien dans les lieux.
L’ensemble de ces décisions témoigne d’une construction jurisprudentielle cohérente et méthodique, qui s’attache à définir avec précision les conditions d’application des mécanismes légaux de détermination du loyer du bail commercial renouvelé. La cohérence de cette construction prétorienne se manifeste également dans l’articulation entre le droit du preneur au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, et le droit du bailleur à percevoir une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des lieux occupés. La troisième chambre civile veille, par un contrôle étroit de la motivation, à ce que l’évaluation de cette valeur locative soit menée conformément aux critères de l’article L. 145-33, assurant ainsi une unité méthodologique dans l’appréciation du prix de l’occupation commerciale, qu’elle intervienne dans le cadre d’un bail renouvelé ou d’une indemnité d’occupation post-contractuelle. La troisième chambre civile, par un contrôle étroit de la motivation des juges du fond et une interprétation fidèle de la lettre des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, contribue à la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs, dans un secteur économique où la prévisibilité des charges locatives constitue un enjeu déterminant pour la pérennité des fonds de commerce. La récente réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a notamment modifié le régime de la clause résolutoire et du droit de préférence du locataire, laisse entière la construction prétorienne relative à la valeur locative, dont la technicité et la rigueur constituent désormais un acquis du droit positif des baux commerciaux.
En définitive, l’office du juge dans la fixation du loyer du bail commercial renouvelé se déploie dans un cadre légal minutieusement balisé par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dont la mise en œuvre requiert une analyse plurifactorielle concrète et contradictoire. La jurisprudence de la troisième chambre civile, loin de se borner à un contrôle formel, exerce une influence normative substantielle en précisant, par touches successives, la portée exacte des critères légaux et les conditions d’admission des exceptions au plafonnement. Cette œuvre prétorienne, à laquelle les arrêts de 2023, 2024 et 2025 apportent des contributions décisives, participe d’un équilibre délicat entre la protection du fonds de commerce du preneur et le droit du bailleur à percevoir un loyer en rapport avec la valeur réelle du bien loué, équilibre qui demeure au cœur du statut des baux commerciaux depuis sa codification par le décret du 30 septembre 1953. La circonstance que le débat public se soit récemment saisi de la question de l’encadrement des loyers commerciaux, ainsi qu’en témoignent les travaux parlementaires de la mission d’information sur l’avenir des commerces de proximité, ne modifie pas la substance de ces mécanismes, qui relèvent d’un arbitrage entre intérêts privés que le juge judiciaire, sous le contrôle normatif de la Cour de cassation, est seul compétent pour trancher.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de fixation du loyer du bail commercial renouvelé met en lumière une double dynamique. D’une part, la Cour consolide les critères légaux de la valeur locative en exigeant des juges du fond une motivation circonstanciée sur chacun des éléments énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce. D’autre part, elle affine le régime des exceptions au plafonnement en clarifiant, par l’arrêt du 18 septembre 2025, la nature in abstracto de l’appréciation de l’incidence favorable des facteurs de commercialité et, par l’arrêt du 16 octobre 2025, l’exclusion de l’étalement des hausses en cas de déplafonnement par tacite prolongation. Cette construction jurisprudentielle, marquée par un souci constant de cohérence et de prévisibilité, offre aux praticiens un cadre d’analyse rigoureux pour l’évaluation de la valeur locative du bail commercial renouvelé. Elle invite également les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans la stipulation des clauses relatives à la durée du bail et à la détermination du loyer, dont les effets juridiques et financiers se déploient sur l’ensemble de la vie contractuelle et au-delà de son terme.
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