Le sort du bail commercial dans les procédures collectives : la conciliation délicate du droit des entreprises en difficulté et du statut protecteur du preneur (2023-2026)
I. La paralysie de l’action résolutoire du bailleur à l’ouverture d’une procédure collective
A. Le principe d’interruption des poursuites et la clause résolutoire : la protection impérative du débiteur
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre du preneur à bail commercial produit un effet radical sur les actions engagées ou envisagées par le bailleur. Le principe d’interruption des poursuites individuelles, consacré par l’article L. 622-21 du code de commerce, interdit au créancier dont la créance est antérieure au jugement d’ouverture de poursuivre ou d’engager toute action en justice tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Ce principe, d’ordre public, trouve dans le contentieux des baux commerciaux un terrain d’application particulièrement sensible, en ce qu’il entre directement en conflit avec le mécanisme de la clause résolutoire, arme traditionnelle et redoutable du bailleur face au preneur défaillant.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec force, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). En l’espèce, la bailleresse avait délivré le 2 juin 2020 deux commandements de payer visant la clause résolutoire ; une ordonnance du 9 décembre 2020 avait constaté la résiliation des baux ; mais le 12 janvier 2021, en cours d’instance d’appel, la locataire avait été placée en liquidation judiciaire. Or, cette ordonnance n’était pas passée en force de chose jugée au moment de l’ouverture de la procédure collective, de sorte que l’action en constatation de la clause résolutoire ne pouvait plus être poursuivie. La cour d’appel de Grenoble, qui avait néanmoins constaté l’acquisition des clauses résolutoires, a été censurée par la Cour de cassation sur le fondement combiné des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce.
Cette solution trouve son fondement dans les textes mêmes du code de commerce. L’article L. 622-21 énonce en son premier alinéa que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. En matière de bail commercial, cette interdiction a pour corollaire l’article L. 641-3 qui, en cas de liquidation judiciaire, rend applicable au débiteur les dispositions relatives au redressement judiciaire. La Cour de cassation en a déduit, de manière constante, que la clause résolutoire ne peut plus produire effet dès lors que le jugement d’ouverture précède la date à laquelle elle serait définitivement acquise.
Par un arrêt remarquable du 13 septembre 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation a apporté une précision essentielle à ce dispositif protecteur du débiteur. Elle a jugé que « le principe édicté par ce texte, de l’interruption ou de l’interdiction des actions en justice de la part des créanciers, dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du code de commerce et tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location de véhicules par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire » (Cass. com., 13 sept. 2023, n° 22-12.047, publié au Bulletin). La distinction opérée est donc la suivante : si la clause résolutoire a produit ses effets avant le jugement d’ouverture, c’est-à-dire si le délai d’un mois consécutif au commandement de payer est écoulé avant cette date, la résiliation est acquise et l’action en constatation de celle-ci demeure recevable ; en revanche, si le jugement d’ouverture survient avant que la clause n’ait définitivement produit ses effets, l’action ne peut plus prospérer. Cette solution, transposée au bail commercial, commande au bailleur de faire preuve d’une célérité procédurale extrême pour sécuriser sa situation avant que l’entreprise preneuse ne sollicite l’ouverture d’une procédure collective.
En conséquence, le moment où la clause résolutoire devient acquise constitue la ligne de partage entre l’efficacité et la neutralisation du mécanisme. Ainsi que le rappelle la doctrine, l’acquisition de la clause résolutoire intervient à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. Par ailleurs, ce texte, tel que modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, renforce désormais le formalisme protecteur en imposant au bailleur, lorsqu’il entend se prévaloir de la clause résolutoire pour un manquement autre que le défaut de paiement du loyer, de délivrer au preneur une mise en demeure préalable lui impartissant un délai d’un mois pour s’exécuter. Cette évolution législative récente accentue la protection du preneur au moment même où le droit des entreprises en difficulté déploie ses propres mécanismes protecteurs.
B. La distinction entre les créances locatives antérieures et postérieures au jugement d’ouverture
L’articulation du droit des baux commerciaux avec le droit des entreprises en difficulté repose sur une summa divisio fondamentale : la distinction entre les créances antérieures et les créances postérieures au jugement d’ouverture. Les premières, dites « créances antérieures », sont soumises au gel des poursuites et à l’obligation de déclaration au passif, conformément aux articles L. 622-24 et suivants du code de commerce. Le bailleur ne peut plus en poursuivre le recouvrement individuel ; il doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans le délai imparti, sous peine de forclusion. Les secondes, dites « créances postérieures », correspondent aux loyers, charges et indemnités afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. En principe, ces créances, nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, bénéficient d’un privilège de paiement à l’échéance, en vertu de l’article L. 622-17 du code de commerce.
En conséquence, la date du jugement d’ouverture constitue le pivot temporel à partir duquel s’organise le paiement des loyers. Les loyers échus antérieurement à cette date doivent être déclarés et leur paiement est suspendu, tandis que les loyers échus postérieurement doivent être honorés à leur échéance, à peine pour le bailleur de pouvoir saisir le juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 622-14 du même code. Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « les créances nouvelles, nées après l’arrêté d’un plan de redressement du débiteur remis à la tête de ses biens, sont soumises au droit commun » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930). Cette solution est d’une importance pratique considérable : dès lors que le débiteur bénéficie d’un plan de redressement ou de continuation arrêté par le tribunal, l’ensemble des créances nées postérieurement à ce plan relève du droit commun des obligations et non plus du régime dérogatoire des procédures collectives. Le bailleur retrouve alors l’intégralité de ses prérogatives, y compris la faculté d’agir en constatation de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers postérieurs au plan.
Dès lors, la maîtrise du calendrier procédural par le bailleur s’avère déterminante. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 illustre cette complexité chronologique. Dans cette affaire, des commandements visant la clause résolutoire avaient été délivrés le 19 mars 2013 ; la locataire avait été placée en redressement judiciaire le 18 juillet 2013, soit postérieurement à la délivrance des commandements mais avant que la résiliation n’ait été définitivement constatée ; un plan de redressement avait été arrêté le 31 juillet 2014 ; et ce n’est que le 2 janvier 2020 que la locataire avait sollicité le renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour n’avoir pas visé les dernières conclusions des parties, rappelant à cette occasion l’importance du respect du principe du contradictoire dans ce contentieux à la temporalité étirée.
A cet égard, la jurisprudence récente du 11 janvier 2023 a également illustré la complexité des interactions entre la procédure collective et la remise en cause des contrats antérieurs. Dans l’affaire jugée ce jour-là, la troisième chambre civile a examiné la situation d’une société locataire placée en liquidation judiciaire, à laquelle le bailleur reprochait la nullité d’une vente et du bail commercial conclus antérieurement (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.735). La Cour a confirmé l’approche des juges du fond qui avaient retenu que l’action en nullité, bien qu’antérieure au jugement d’ouverture, pouvait être poursuivie dès lors qu’elle ne tendait pas au paiement d’une somme d’argent mais à la remise en cause de la validité même du contrat. Cette décision rappelle que le principe d’interruption des poursuites n’a pas une portée absolue et qu’il convient, dans chaque espèce, de qualifier avec précision la nature de l’action engagée.
II. La résiliation du bail et l’indemnisation : la protection du débiteur et les prérogatives du liquidateur
A. Le liquidateur, acteur central de la résiliation du bail commercial
Si le bailleur se trouve paralysé par l’ouverture d’une procédure collective, le liquidateur judiciaire dispose quant à lui de prérogatives étendues pour décider du sort du bail commercial. L’article L. 641-12 du code de commerce, qui renvoie à l’article L. 622-13, confère au liquidateur la faculté de poursuivre les contrats en cours ou d’y mettre fin en sollicitant la résiliation du bail. Ce choix, qui relève de l’appréciation souveraine du liquidateur dans l’intérêt de la procédure, emporte des conséquences majeures pour l’ensemble des parties au contrat de bail. Le liquidateur doit apprécier si le maintien du bail permet de préserver la valeur du fonds de commerce en vue d’une cession ou si, au contraire, la résiliation s’impose pour limiter l’aggravation du passif. A cet égard, l’exercice de ce droit d’option par le liquidateur constitue l’une des manifestations les plus emblématiques de la primauté accordée au redressement de l’entreprise sur les intérêts particuliers du bailleur.
Dès lors, le liquidateur apparaît comme un acteur clé dans la gestion du contrat de bail. Sa décision de poursuivre ou de mettre fin au bail engage la procédure collective tout entière, et ses conséquences sont irréversibles pour le bailleur qui ne peut s’y opposer que dans les conditions restrictives prévues par le code de commerce. Or, la résiliation du bail par le liquidateur n’est subordonnée à aucune condition de fond autre que l’intérêt de la procédure, et le juge-commissaire ne peut en censurer l’opportunité. Le bailleur ne dispose à cet égard que d’une voie de recours indirecte, en contestant sa créance ou en sollicitant des garanties.
La troisième chambre civile a apporté, dans un arrêt du 3 juillet 2025, une clarification importante sur les conséquences indemnitaires de la résiliation sollicitée par le liquidateur. En l’espèce, la société preneuse, exploitant une salle de sport, avait été placée en liquidation judiciaire et le mandataire liquidateur avait, le 15 juillet 2019, sollicité la résiliation du bail. La cour d’appel de Metz avait rejeté la demande de la locataire tendant à obtenir une indemnité en réparation de la perte de son fonds de commerce, au motif que « le mandataire, ès qualités, qui a sollicité la résiliation du bail, ne peut prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement du bail par la bailleresse » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). La Cour de cassation a censuré cette décision pour méconnaissance de l’objet du litige : la locataire ne sollicitait pas le paiement d’une indemnité d’éviction, mais la réparation du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter les locaux par suite de leur état d’insalubrité et de dangerosité imputables à la bailleresse, invoquant les manquements de celle-ci à son obligation de délivrance. La Cour rappelle ainsi que le liquidateur qui sollicite la résiliation du bail en raison des manquements du bailleur à ses obligations conserve le droit de demander réparation du préjudice subi par le preneur, y compris la perte du fonds de commerce, sans que cette demande puisse être requalifiée en demande d’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, il y a lieu d’observer que les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, telles que modifiées par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ont renforcé le formalisme protecteur de la clause résolutoire en imposant désormais au bailleur, lorsqu’il entend se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut d’exécution par le preneur de l’une de ses obligations autres que le paiement du loyer, de délivrer au preneur une mise en demeure préalable lui impartissant un délai d’un mois pour s’exécuter. Cette réforme, bien que postérieure à la plupart des décisions commentées, confirme la tendance législative à protéger le preneur contre les résiliations hâtives, y compris dans le contexte des procédures collectives où la fragilité de l’entreprise commande une vigilance accrue.
En complément, la chambre commerciale de la Cour de cassation a également statué sur un aspect connexe dans un arrêt du 5 février 2025, en jugeant que lorsqu’un contrat de crédit-bail et un contrat de maintenance sont interdépendants, la résiliation du second entraîne, à la date à laquelle elle produit ses effets, la caducité du premier (Cass. com., 5 fév. 2025, n° 23-16.749, publié au Bulletin). Ce principe d’interdépendance contractuelle, bien que rendu à propos d’un contrat de crédit-bail, présente un intérêt certain pour le bail commercial lorsque celui-ci s’inscrit dans un ensemble contractuel plus vaste au sein duquel la défaillance d’un élément peut rejaillir sur le sort du bail lui-même.
B. Les créances d’occupation postérieures et le régime de la prescription dans le cadre collectif
La question de l’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail constitue un second foyer de tensions entre le droit des baux commerciaux et le droit des entreprises en difficulté. Lorsque le bail a été résilié ou que le liquidateur a opté pour sa résiliation, le preneur peut se maintenir dans les lieux, mais il est alors redevable d’une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance des locaux. Cette créance, postérieure à la résiliation ou au jugement d’ouverture, obéit-elle au régime des créances postérieures privilégiées de l’article L. 622-17, ou relève-t-elle du droit commun ? La réponse à cette question commande la capacité du bailleur à en obtenir le paiement effectif.
La troisième chambre civile a apporté des éléments de réponse dans un arrêt du 8 février 2024, relatif à un bail d’habitation mais transposable aux baux commerciaux pour ce qui concerne le raisonnement de principe. Elle a jugé que « la créance d’indemnité d’occupation due par le locataire, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle jusqu’à la libération des lieux, était la contrepartie de l’occupation de ce logement » et que « cette créance, postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire, était née des besoins de la vie courante du débiteur et qu’elle devait être payée à l’échéance » (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-11.120). Si la qualification de créance née des besoins de la vie courante est propre au droit de la consommation et aux personnes physiques, le raisonnement plus général de la Cour confirme que l’indemnité d’occupation postérieure au jugement d’ouverture, en ce qu’elle rémunère une occupation effective des locaux, constitue une créance postérieure qui bénéficie du privilège de l’article L. 622-17 et doit être réglée à son échéance. Dès lors, le bailleur qui n’obtient pas le paiement de cette indemnité peut saisir le juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail en application de l’article L. 622-14 du code de commerce.
A cet égard, la décision rendue par la troisième chambre civile le 25 janvier 2023 apporte une précision complémentaire sur le régime de la prescription applicable aux créances d’occupation dans le cadre des procédures collectives. La Cour y rappelle que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité », et que, « en conséquence, la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930). Cette solution, rendue au visa de l’article 2224 du code civil, consacre une dissociation nette entre la prescription quinquennale de droit commun et le point de départ de celle-ci, qui ne saurait être antérieur au jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, c’est-à-dire, en matière de nullité, à la date du jugement qui la prononce.
Enfin, la Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, dans sa formation la plus solennelle, que l’exception d’inexécution constitue un mécanisme autonome du droit commun des contrats qui échappe au formalisme de l’article L. 145-41 du code de commerce. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le preneur confronté à un manquement grave du bailleur à ses obligations peut opposer l’exception d’inexécution sans avoir à respecter le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41, ni à solliciter préalablement la suspension de la clause résolutoire auprès du juge (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette construction prétorienne, qui irrigue l’ensemble du contentieux du bail commercial, prend une résonance particulière dans le contexte des procédures collectives : le liquidateur peut ainsi opposer l’exception d’inexécution pour paralyser l’action du bailleur, sans être tenu par les délais de la clause résolutoire, ce qui renforce encore les prérogatives de la procédure collective face au bailleur.
La distinction entre les personnes physiques et les personnes morales en matière de qualification des créances d’occupation traduit ainsi une logique protectrice du débiteur personne physique, que le droit commercial ne transpose pas intégralement aux sociétés. Or, cette dualité de régimes constitue une source d’insécurité juridique pour le bailleur, qui doit adapter sa stratégie contentieuse selon que le preneur est une personne physique exploitant en nom propre ou une société commerciale. En conséquence, la connaissance précise de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des entreprises en difficulté s’impose comme une nécessité pour tout praticien confronté à la défaillance de son cocontractant preneur.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation révèle une tension permanente entre la protection du preneur en difficulté, consacrée par le droit des procédures collectives, et la préservation des droits du bailleur, garantis par le statut des baux commerciaux. L’interruption des poursuites édictée par l’article L. 622-21 du code de commerce constitue le principe cardinal de ce régime d’exception, auquel la clause résolutoire du bail commercial ne peut déroger que dans l’hypothèse où elle a intégralement produit ses effets avant le jugement d’ouverture. Le liquidateur, quant à lui, dispose de prérogatives étendues pour décider du sort du bail, mais ne saurait priver le preneur de l’indemnisation des préjudices imputables aux manquements du bailleur. Enfin, le régime des créances d’occupation postérieures au jugement d’ouverture, entre privilège de l’article L. 622-17 et droit commun, ainsi que le jeu de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire demeurent des enjeux contentieux majeurs que les praticiens du droit immobilier doivent appréhender avec la plus grande rigueur. L’intervention de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en renforçant le formalisme de la clause résolutoire, ne fera qu’accentuer la complexité de cette matière au carrefour du droit des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté.