Loyers binaires dans les baux commerciaux : le renvoi à la valeur locative ne suffit pas à saisir le juge des loyers
I. La fixation du loyer binaire échappe par principe au régime légal du renouvellement
A. Le principe d’intangibilité du loyer binaire lors du renouvellement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, encadre la fixation du loyer du bail renouvelé selon un mécanisme de plafonnement indexé sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. L’article L. 145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de ces indices. Il renvoie, pour la détermination de la valeur locative, aux critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33 et L. 145-34). Or ce dispositif légal, de nature supplétive, cède lorsque les parties au bail commercial ont stipulé un loyer binaire, c’est-à-dire un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt rendu le 18 juin 2026 constitue une illustration topique, confirme que la fixation du prix du bail renouvelé, lorsqu’un tel mécanisme contractuel a été convenu, échappe en principe aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
L’arrêt Promod, rendu le 18 juin 2026, le rappelle avec netteté. En l’espèce, une enseigne de prêt-à-porter exploitait un local commercial dans le cadre d’un bail prévoyant un loyer binaire, composé d’un loyer de base et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires. La clause relative au renouvellement indiquait que « lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ». La Cour de cassation, approuvant la cour d’appel de Douai, a jugé que « la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et est régie par la convention des parties » et a retenu, par une appréciation souveraine exclusive de dénaturation de l’ensemble des clauses du contrat, que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Par cet attendu de principe, la Cour de cassation consacre le principe d’intangibilité du loyer binaire : sauf volonté contraire clairement exprimée des parties, le loyer de base convenu au contrat est reconduit lors du renouvellement, sans que le juge puisse en modifier le montant par référence à la valeur locative. Cette solution, qui préserve l’équilibre économique voulu par les parties au moment de la conclusion du bail, évite que le renvoi mécanique à la valeur locative ne devienne un instrument de contournement du régime contractuel librement accepté.
Cette solution s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Dès 1993, la Cour de cassation jugeait que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord. L’arrêt du 30 mai 2024, rendu dans l’affaire Monoprix, le rappelle en retraçant l’évolution de cette jurisprudence : après avoir jugé que l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être que de constater l’accord des parties sur un nouveau prix, s’il existait, et, en l’absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix, la Cour de cassation a admis que les parties pouvaient prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, § 23). Cette évolution, loin de remettre en cause le principe d’intangibilité, l’a au contraire affermi en précisant les conditions dans lesquelles les parties peuvent y déroger.
B. L’office limité du juge des loyers commerciaux face au loyer variable
La compétence du juge des loyers commerciaux est définie par l’article R. 145-23 du code de commerce, aux termes duquel « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ». Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières (C. com., art. R. 145-23). Cette compétence d’attribution, limitée à la fixation du prix, ne s’étend pas, en principe, aux baux stipulant un loyer binaire, dès lors que les parties ont entendu exclure toute fixation judiciaire à la valeur locative. La Cour de cassation l’a jugé avec force dans l’arrêt du 25 janvier 2023 : le juge des loyers commerciaux ne peut statuer au-delà de la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. En l’espèce, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux ayant fixé l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, la Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du code de commerce, en énonçant que le dispositif d’étalement de la hausse du loyer, « étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B).
L’arrêt du 30 mai 2024 a encore précisé l’office du juge en posant une distinction cardinale entre fin de non-recevoir et défense au fond. La Cour de cassation y énonce que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une demande en fixation du prix du bail renouvelé » au seul motif que le bail comporte une clause de loyer variable, le moyen soulevé par le locataire pour s’opposer à cette fixation s’analysant en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 18). En conséquence, le juge des loyers commerciaux, même saisi d’une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d’un loyer comprenant une part variable, doit examiner la demande au fond et rechercher si les parties ont exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cette recherche, qui constitue le coeur de l’office du juge en la matière, doit s’effectuer « soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 26).
La procédure applicable devant le juge des loyers commerciaux, régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce, impose aux parties de constituer avocat et de conclure par mémoires échangés. L’article R. 145-27 précise que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi (C. com., art. R. 145-27). Cette procédure formaliste, si elle est effectivement ouverte, implique pour le bailleur et le preneur de structurer rigoureusement leur argumentation sur la question préalable de la volonté commune de recourir à la fixation judiciaire. À cet égard, l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024 offre une grille d’analyse précieuse en recensant les indices susceptibles de caractériser, ou au contraire d’écarter, l’existence d’une telle volonté commune.
II. Les conditions de dérogation au principe d’intangibilité et leurs implications pratiques
A. La nécessité d’une volonté commune claire de soumettre le loyer à la fixation judiciaire
La dérogation au principe d’intangibilité du loyer binaire est subordonnée à la démonstration d’une volonté commune des parties. L’arrêt du 30 mai 2024 a substitué à l’exigence d’une clause expresse une approche plus ouverte : « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 26). Cette formulation, qui marque un assouplissement par rapport à la jurisprudence antérieure exigeant une clause expresse, n’en constitue pas moins une condition exigeante : la volonté commune doit être caractérisée, et le simple renvoi à l’article L. 145-33 du code de commerce ne suffit pas.
L’arrêt Promod du 18 juin 2026 illustre précisément cette exigence. La clause litigieuse stipulait que le loyer de base ne pourrait « en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ». La Cour de cassation, par une appréciation souveraine de la cour d’appel de Douai, a jugé que cette clause ne manifestait pas, de manière claire, la volonté commune des parties de soumettre la fixation du loyer de renouvellement au juge des loyers. Le renvoi à l’article L. 145-33 a été analysé comme un simple rappel des critères de détermination d’une « valeur seuil » en deçà de laquelle le loyer de base ne peut descendre, et non comme un renvoi à la compétence du juge (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, préc., § 5 et 6). Cette solution est cohérente avec la logique économique du loyer binaire, qui répartit le risque d’exploitation entre le bailleur, garanti d’un minimum fixe, et le preneur, dont la contribution varie selon le succès de son activité. La fixation judiciaire à la valeur locative, déconnectée du chiffre d’affaires réalisé, viendrait rompre cet équilibre contractuel que les parties ont entendu instaurer.
Par ailleurs, l’arrêt du 17 juin 2021 a précisé que les parties peuvent valablement stipuler que le loyer de renouvellement d’un loyer binaire sera fixé à la valeur locative, et qu’une clause prévoyant la saisine du juge compétent en l’absence d’accord amiable ne constitue pas une procédure de conciliation obligatoire et préalable, mais se borne à préciser que le montant du loyer de renouvellement sera fixé judiciairement en l’absence d’accord amiable entre les parties (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, FS-B). La Cour de cassation a également précisé dans cette décision que les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la date de renouvellement s’appréciant à la date d’effet du bail renouvelé. Ces précisions, tant sur le terrain de la procédure que sur celui du droit transitoire, sont essentielles pour la stratégie contentieuse des parties.
Les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. L’arrêt Monoprix le formule expressément : « d’une part, les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d’autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 24). Il en résulte que si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Cette construction jurisprudentielle, qui ménage la liberté contractuelle tout en protégeant la prévisibilité des relations locatives, est désormais stabilisée par l’arrêt Promod de juin 2026.
B. Les conséquences pratiques pour les parties : rédaction contractuelle et stratégie contentieuse
La jurisprudence récente de la Cour de cassation invite les rédacteurs d’actes et les praticiens du droit des baux commerciaux à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de loyer binaire. L’enseignement principal des arrêts commentés peut être ainsi résumé : une clause qui se borne à renvoyer à la valeur locative de l’article L. 145-33 du code de commerce comme seuil plancher en deçà duquel le loyer de base ne peut descendre n’emporte pas, à elle seule, saisine du juge des loyers commerciaux. Pour que le juge puisse fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, les parties doivent avoir exprimé, fût-ce implicitement mais de manière certaine, une volonté commune en ce sens. Il appartient donc aux rédacteurs de distinguer explicitement, dans la clause de renouvellement, d’une part, le simple rappel d’un plancher calculé par référence aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, et, d’autre part, la volonté de soumettre au juge des loyers la fixation du loyer de renouvellement en cas de désaccord.
L’arrêt Monoprix a également clos un débat procédural important en qualifiant de défense au fond le moyen par lequel le preneur s’oppose à la fixation judiciaire du loyer au motif que le bail prévoit un loyer variable. Il en résulte que le juge des loyers commerciaux, saisi d’une telle contestation, ne peut la déclarer irrecevable mais doit l’examiner au fond en recherchant la volonté commune des parties. La Cour de cassation a, par ailleurs, écarté tout grief tiré de la violation du droit d’accès au juge consacré par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en relevant que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 27). Cette précision est d’importance : le bailleur qui se heurte à l’intangibilité du loyer binaire conserve la faculté de refuser le renouvellement du bail et de verser une indemnité d’éviction, dans les conditions du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 janvier 2023 rappelle que le juge des loyers commerciaux, même lorsqu’il est compétent pour fixer le loyer à la valeur locative, ne peut pas statuer sur l’étalement de la hausse prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Ce dispositif, qui plafonne à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente l’augmentation annuelle résultant du déplafonnement, est distinct de la fixation du loyer et relève de l’accord des parties, le cas échéant sous le contrôle du tribunal judiciaire. Cette limitation de l’office du juge des loyers commerciaux est une constante de la jurisprudence récente et s’articule avec la règle selon laquelle le juge des loyers « ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, préc., § 24).
Les praticiens du droit immobilier, et notamment les avocats intervenant en droit des baux commerciaux, doivent intégrer ces enseignements tant dans la rédaction des actes que dans la conduite des contentieux. La lecture des clauses de renouvellement des baux comportant un loyer binaire orientera la stratégie : défense de l’intangibilité du loyer ou, au contraire, argumentaire en faveur d’une fixation judiciaire à la valeur locative. Les modèles contractuels peuvent être ajustés pour distinguer explicitement, d’une part, un simple renvoi aux critères de la valeur locative comme valeur plancher, et, d’autre part, une véritable compétence donnée au juge en cas de désaccord sur le loyer. Enfin, la mensualisation des loyers instaurée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui modifie le statut des baux commerciaux sur plusieurs aspects, n’affecte pas le régime spécifique du loyer binaire ici décrit, lequel demeure régi par la volonté des parties sous le contrôle de la Cour de cassation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt Promod du 18 juin 2026 constitue la manifestation patiemment élaborée par une série de décisions échelonnées sur plus de trois décennies et dont l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024 a retracé l’évolution, consolide le régime juridique du loyer binaire dans les baux commerciaux autour de trois principes directeurs. En premier lieu, la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer comportant une part variable échappe en principe aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et n’est régie que par la convention des parties. En deuxième lieu, les parties peuvent déroger à ce principe en exprimant une volonté commune de soumettre la fixation du loyer de renouvellement au juge des loyers commerciaux, cette volonté pouvant résulter du contrat ou d’éléments extrinsèques, sans qu’une clause expresse soit exigée. En troisième lieu, le simple renvoi à la valeur locative de l’article L. 145-33 du code de commerce, lorsqu’il ne traduit qu’une référence à un seuil plancher, ne suffit pas à caractériser une telle volonté commune. Ces principes, dégagés par une série d’arrêts rendus entre 2021 et 2026 et dont la portée dépasse le seul cadre des grandes enseignes de la distribution pour intéresser l’ensemble des baux commerciaux comportant une part variable indexée sur le chiffre d’affaires, offrent désormais une grille de lecture cohérente et prévisible pour les praticiens, tant dans la rédaction contractuelle que dans le traitement des contentieux relatifs au renouvellement des baux commerciaux assortis d’un loyer binaire.
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