Les charges et réparations dans le bail commercial : la troisième chambre civile renforce les obligations du bailleur (2023-2026)
I. L’encadrement légal de la reddition des charges locatives : une obligation renforcée par la jurisprudence récente
A. L’inventaire des charges et l’obligation de communication des justificatifs
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose au bailleur une obligation de transparence dans la gestion des charges locatives dont la portée a été considérablement précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. En complément, l’article R. 145-36 du même code prévoit que « cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ». Par ailleurs, ce même texte précise que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
Or, la portée de cette obligation de communication a fait l’objet d’un arrêt remarqué de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, qui en a tiré des conséquences pratiques déterminantes pour le contentieux des charges locatives. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait donné à bail commercial des locaux à usage de bureaux et avait signifié à la locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire. La cour d’appel de Versailles, pour condamner la locataire au paiement des régularisations de charges, avait retenu que la bailleresse avait mis à disposition de la locataire les différentes factures établissant les dépenses dont le remboursement était demandé. La Cour de cassation censure cette analyse au double visa des articles 1134 et 1353 du code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.
La Haute juridiction énonce, dans un attendu de principe, que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Elle ajoute surtout, et c’est là l’apport essentiel de cette décision, qu’« il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). En conséquence, la simple mise à disposition des factures, sans envoi effectif au preneur qui les a réclamées, ne satisfait pas à l’obligation légale de communication et ne permet pas au bailleur d’établir sa créance de charges devant le juge.
Dès lors, cet arrêt consacre une distinction fondamentale entre l’obligation de justification des charges, qui peut être satisfaite devant le juge par la production des pièces comptables, et l’obligation de communication des justificatifs au locataire, qui impose un envoi effectif des documents et ne saurait se réduire à une simple mise à disposition. A cet égard, le bailleur qui entend obtenir le paiement des charges ou conserver les provisions versées doit être en mesure de démontrer, d’une part, qu’il a adressé au preneur les justificatifs sollicités, et d’autre part, que les charges dont il réclame le paiement sont à la fois certaines dans leur existence et déterminées dans leur montant.
B. Les effets de la communication tardive de l’état récapitulatif annuel
Parallèlement à ce renforcement de l’obligation de communication, la troisième chambre civile a précisé, le même jour, les conséquences juridiques de la communication tardive de l’état récapitulatif annuel des charges. La question présentait un intérêt pratique considérable : le bailleur qui ne respecte pas le délai impératif du 30 septembre fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce est-il, de ce seul fait, privé du droit de conserver les provisions sur charges déjà perçues et de réclamer le solde éventuel ?
La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 29 janvier 2026, également publié au Bulletin. En l’espèce, une locataire avait assigné la bailleresse en remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2020, en invoquant la tardiveté de la régularisation intervenue le 16 juillet 2021. La Haute juridiction approuve la cour d’appel de Caen d’avoir rejeté cette demande de restitution intégrale au motif que la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années litigieuses. Elle pose le principe suivant : « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270).
Cette solution, qui se fonde sur l’article 1103 du code civil et sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, établit une distinction nette entre le non-respect du délai de communication, qui ne prive pas en lui-même le bailleur de son droit de créance, et l’absence totale de justification des charges, qui fait en revanche obstacle à toute prétention du bailleur. Par ailleurs, la Cour prend soin d’indiquer que le bailleur peut rapporter cette preuve « le cas échéant devant le juge », ce qui signifie que la justification produite en cours d’instance peut suppléer la carence initiale dans la reddition des comptes. En conséquence, le locataire qui entend obtenir la restitution des provisions sur charges ne peut se contenter d’invoquer le dépassement du délai légal de régularisation ; il lui appartient, si le bailleur produit en justice les justificatifs des dépenses engagées, de discuter le principe ou le montant de ces charges pour espérer voir sa demande prospérer.
Cette construction jurisprudentielle dessine ainsi un régime équilibré qui sanctionne la négligence du bailleur sans pour autant l’exproprier de sa créance lorsque celle-ci est objectivement justifiée, tout en préservant le droit du preneur de contester, devant le juge, la réalité et le quantum des charges qui lui sont imputées.
II. La répartition des travaux et réparations entre bailleur et preneur : l’équilibre contractuel sous le contrôle du juge
A. Les travaux de mise en conformité : le principe de l’obligation du bailleur et la portée des clauses contraires
La question de la répartition des travaux entre bailleur et preneur constitue l’un des contentieux les plus nourris du statut des baux commerciaux, tant les enjeux financiers sont considérables pour les deux parties. Le principe général, déduit de l’article 1719 du code civil qui met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, impose à ce dernier de réaliser les travaux nécessaires à ce que les locaux soient conformes à la destination contractuelle. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe à plusieurs reprises dans des contentieux impliquant des travaux de sécurité-incendie ou d’accessibilité.
Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait retenu qu’une clause du bail mettant à la charge du preneur le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil, ainsi que tous travaux de mise aux normes des locaux, déchargeait le bailleur de son obligation de délivrance et permettait de caractériser une faute lourde de la locataire. La Cour de cassation censure cette analyse, en relevant que l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie et que la cour d’appel n’avait pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués.
Cette décision opère une distinction essentielle entre, d’une part, les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par l’activité du preneur en cours de bail et, d’autre part, les travaux destinés à remédier à des non-conformités préexistantes à la conclusion du contrat. Dans le premier cas, une clause expresse du bail peut valablement transférer au preneur la charge de ces travaux. Dans le second, la solution est plus nuancée : la clause de transfert ne peut exonérer le bailleur des conséquences d’un vice affectant la chose louée dès son origine, sauf stipulation d’une précision telle qu’elle vise expressément ces non-conformités initiales. Dès lors, la rédaction des clauses relatives aux travaux dans le bail commercial requiert une précision toute particulière, car la troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur la portée des stipulations contractuelles qui dérogent à l’obligation légale de délivrance.
Cette rigueur jurisprudentielle avait déjà été affirmée dans un arrêt du 6 juillet 2023, par lequel la Cour de cassation avait jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.901). En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait retenu un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance au motif que les clauses du bail ne permettaient pas de déroger à l’obligation de délivrance d’un bien permettant de recevoir du public conformément à sa destination contractuelle. La Cour de cassation censure cette décision en relevant que l’article 11.4 du bail mettait expressément à la charge de la locataire le coût de la mise en conformité du local avec les textes relatifs aux établissements recevant du public. En conséquence, lorsqu’une clause du bail le prévoit de manière expresse et non équivoque, le bailleur peut être valablement déchargé des travaux de mise en conformité, qui incombent alors au preneur.
A cet égard, la jurisprudence dessine une articulation subtile entre l’obligation de délivrance du bailleur, d’ordre public, et la liberté contractuelle qui autorise les parties à aménager conventionnellement la répartition des charges de travaux, sous réserve que cet aménagement résulte d’une stipulation expresse dont la portée ne saurait être étendue au-delà de ses termes par le juge. La clause qui met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes doit ainsi viser précisément la réglementation applicable et la nature des travaux concernés, faute de quoi le bailleur demeure tenu de son obligation légale de délivrance conforme.
B. Le transfert conventionnel des grosses réparations et son incidence sur la valeur locative
Au-delà des travaux de mise en conformité, la question des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil occupe une place centrale dans l’économie du bail commercial. Ces réparations, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, incombent en principe au bailleur. Or, il est fréquent que les baux commerciaux y dérogent en mettant à la charge du preneur, par une clause expresse, les grosses réparations relevant normalement de l’article 606 du code civil. La validité de telles clauses n’est pas contestée en jurisprudence, dès lors qu’elles sont stipulées de manière claire et non équivoque, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans ses arrêts du 10 avril 2025 précité et du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863).
Par ailleurs, l’article R. 145-8 du code de commerce apporte un tempérament essentiel à cette liberté contractuelle en disposant que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Il en résulte que le transfert conventionnel au preneur des grosses réparations ou des charges normalement supportées par le bailleur doit être pris en compte dans la détermination du loyer, que ce soit lors de la fixation du loyer initial, de sa révision triennale ou de son renouvellement. En conséquence, un bailleur qui impose à son locataire la charge de réparations qui lui incombent légalement doit en contrepartie consentir un loyer minoré, à défaut de quoi cette stipulation constitue un facteur objectif de réduction de la valeur locative.
Dès lors, la négociation des clauses de charges et de réparations dans le bail commercial ne saurait être appréhendée de manière isolée ; elle s’inscrit dans un équilibre économique global dont la cohérence conditionne aussi bien la validité des stipulations que la détermination du loyer. Le praticien qui rédige ou qui analyse un bail commercial doit ainsi porter une attention particulière à la justification des contreparties financières accordées au preneur en échange des charges et travaux qui lui sont transférés, sous peine de voir ces stipulations neutralisées au stade de la fixation du loyer renouvelé.
Par ailleurs, la clause faisant supporter au preneur la totalité des charges, impôts, taxes et redevances sans contrepartie peut, dans des circonstances exceptionnelles, affecter la validité même du contrat. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 février 2023, que l’erreur sur le montant des charges peut vicier le consentement du preneur et entraîner la nullité du bail commercial, à condition toutefois que cette erreur soit appréciée au moment de la formation du contrat et non au regard d’éléments postérieurs (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.166). Dans cette espèce, la bailleresse avait sous-évalué les provisions pour charges lors de la conclusion du bail, de sorte que les régularisations ultérieures, portant sur des sommes très importantes – environ 25 000 euros au titre de l’année 2010, 34 000 euros l’année suivante et 27 000 euros en 2012 –, avaient profondément déséquilibré l’économie du contrat au détriment de la locataire.
La troisième chambre civile, saisie sur renvoi après une première cassation, a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes qui avait prononcé la nullité du bail pour erreur sur les qualités substantielles du contrat. Elle énonce que « la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-23.166), ce qui exclut que des régularisations de charges intervenues plusieurs années après la conclusion du bail puissent, à elles seules, caractériser un vice du consentement. Dès lors, le preneur qui entend invoquer l’erreur sur le montant des charges doit démontrer que, au jour de la formation du contrat, il existait un écart significatif entre les provisions annoncées par le bailleur et la réalité prévisible des charges, écart dont le bailleur avait ou devait avoir connaissance. Cette décision illustre l’importance cruciale de la transparence précontractuelle sur l’estimation des charges locatives, dont la sous-évaluation manifeste par le bailleur peut conduire à l’anéantissement rétroactif du contrat, à condition d’établir que le consentement a été vicié ab initio et non en considération de circonstances postérieures.
Dès lors, il apparaît que l’ensemble de ces règles, qu’elles concernent la reddition des comptes de charges ou la répartition des travaux entre bailleur et preneur, convergent vers une exigence commune de transparence et de loyauté dans l’exécution du bail commercial. Le bailleur ne saurait se prévaloir d’un droit de créance sur les charges sans en avoir préalablement justifié le montant auprès du locataire, pas plus qu’il ne peut se décharger des obligations que la loi met à sa charge sans y avoir expressément stipulé dans le contrat. En conséquence, la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle le respect de ces obligations témoigne de la volonté de la Haute juridiction de garantir un équilibre effectif entre les droits du bailleur et la protection du preneur dans le contentieux des charges et réparations du bail commercial.
Conclusion
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une double tendance dans le contentieux des charges et réparations du bail commercial. D’une part, la Haute juridiction renforce les obligations procédurales du bailleur en matière de reddition des comptes de charges, en exigeant non seulement la justification de l’existence et du montant des charges, mais également la communication effective des justificatifs au preneur qui les réclame, le bailleur ne pouvant se contenter d’une simple mise à disposition des documents. D’autre part, elle maintient un équilibre pragmatique entre le principe de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et la liberté contractuelle autorisant le transfert conventionnel de certaines charges de travaux au preneur, sous réserve d’une stipulation expresse dont la portée ne saurait être étendue au-delà de ses termes et de la prise en compte de ce transfert dans la détermination de la valeur locative en application de l’article R. 145-8 du code de commerce.
Ces solutions, qui s’articulent autour des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce pour les charges et de l’article 1719 du code civil pour les réparations, confirment que le statut des baux commerciaux demeure un droit vivant, constamment irrigué par la jurisprudence de la Cour de cassation. L’office du juge consiste à concilier la protection du preneur, particulièrement exposé au risque de régularisations tardives et de transferts abusifs de charges, avec la sécurité juridique des relations contractuelles, dont dépend l’attractivité de l’investissement locatif commercial. A cet égard, les arrêts du 29 janvier 2026 constituent une avancée significative dans la définition des obligations du bailleur, en précisant de manière inédite les modalités de communication des justificatifs de charges et les conséquences de la régularisation tardive, sans pour autant remettre en cause le droit du bailleur à obtenir le paiement des charges dont il établit, fût-ce devant le juge, l’existence et le montant.
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